【文章內(nèi)容簡介】 依云水岸。 06 年園區(qū)別墅供應(yīng)相對較少，只有招商依云水岸、金水灣、德邑、中海半島華俯等幾個項目供應(yīng)。強大的市場需求下，使得較少的供應(yīng)量得到市場強烈追捧。 06 年的別墅熱銷，也帶動了 07 年大批別墅產(chǎn)品的上市和熱銷。 21 3：區(qū)域市場分析 園區(qū)區(qū)地域遼闊，空間跨度大，各區(qū)域自然條件和經(jīng)濟發(fā)展狀況不盡一致。為便于分析，可以將園區(qū)房地產(chǎn)市場劃分為二大類板塊 湖西和湖東 ，尤其是湖東板塊，在供應(yīng)樓盤數(shù)量、規(guī)模、品質(zhì)等方面存在優(yōu)勢，在蘇州總體市場格局中地位突出，近幾年一直是總體市場中的領(lǐng)漲板塊。 下面分 住宅商品房 和 別墅 兩大部分 對各個板塊的現(xiàn)狀和特點以及未來的發(fā)展趨勢進行介紹和分析： 住宅商品房情況 湖西板塊 湖西板塊系園區(qū)內(nèi) 的黃金板塊，各開發(fā)商均在此投入了極大的人力、物力和財力，周邊的生活配套基本以社區(qū)公共配套鄰里中心為主。湖西經(jīng)過十年的發(fā)展，現(xiàn)在仍魅力不減，仍然是開發(fā)商投資開發(fā)的熱門板塊，同時也是購房者 投資，置業(yè)的首選區(qū)域，但由于土地所剩不多，所以后續(xù)產(chǎn)品不會太多。 供應(yīng)特征 湖西樓盤經(jīng)過十年的發(fā)展，目前很多樓盤已經(jīng)建成，居民的入住，使得湖西 22 的居住氛圍逐漸濃郁，目前湖西有供應(yīng)量的樓盤中小面積的套型已基本售完，僅剩部分總價較高的大套型。日后該區(qū)域?qū)⒊蔀楦邫n商品住宅以及酒店公寓的聚集地，中瑞高級服務(wù)公寓，中茵皇冠 、天域等項目均坐落在此。 湖西區(qū)域樓盤供應(yīng)情況 項目名稱 開發(fā)商 房型面積（平方米） 比例 主力供應(yīng)房型面積 (平方米 ) 名城映象 蘇州名城 一房： 47 10% 136 二房： 98 40% 三房： 136－ 141 30% 四房： 157 20% 加城國際 園區(qū)建屋 二房： 87－ 104 15% 146 三房： 128－ 135 39% 四房： 143－ 166 40% 復式： 204－ 228 6% 天域 華新國際 二房： 120 10% 140 三房： 140－ 170 50% 四房： 200 40% 湖左岸 中新置地 二房： 100 19% 140 三房： 140 80% 四房： 190 1% 中茵皇冠 蘇州中茵 四房 228240 50% 228 需求特征 湖西土地的稀缺性導致了樓盤供應(yīng)的稀缺，這就導致湖西樓盤的銷售率均處在相當高的 水平上，樓盤去化速度都較為迅速。另外湖西樓盤中擁有湖景資源的項目銷售情況較好，推出一周去化率基本能 達到五成以上 。 價格特征 湖西樓盤可供應(yīng)量逐漸減少，使得其售價一路走高。目前該區(qū)域在售的天域均價達到 11000 元 /平方米以上，中茵皇冠的均價達到 20200 元 /平方米。湖西樓盤從 2020 年初 的 3600 元 /平方米飚升至 10000 元 /平方米以上， 可見湖西樓盤的稀缺性。 23 湖東板塊 湖東板塊相對湖西而言開發(fā)較晚，但規(guī)劃起點較高，在湖西土地供應(yīng)已幾乎為零的情況下，湖東已然成為了 園區(qū)各大房產(chǎn)開發(fā)商的競技場。目前該區(qū)域房價上漲速度較快，隨著湖西房地產(chǎn)投資競爭的不斷加劇，該地塊有極強的可塑性，較大的發(fā)展空間以及非常完善的整體規(guī)劃，使得越來越多的開發(fā)商把目光投向了湖東。 板塊特征總結(jié)：建筑形態(tài)多為高層和小高層 配套設(shè)施有待于加強 有向低密度轉(zhuǎn)化趨勢 從已供應(yīng)住宅用地分布情況來看，目前湖東地區(qū)住宅分布可以劃分為五個板塊，即：現(xiàn)代大道北板塊、金雞湖東岸板塊、湖東岸延伸板塊、 獨墅湖東岸板塊以及金雞獨墅雙湖板塊。這四個板塊的特點與范圍大致如下： 現(xiàn)代大道北板塊：地 理位置優(yōu)越的、獨立的、高等級的住宅區(qū) 現(xiàn)代大道以北、蘇虹路以南，鳳凰涇與白塘公園之間的區(qū)域。 金雞湖東岸板塊：同未來湖東國際商務(wù)中心聯(lián)動發(fā)展的高等級住宅區(qū) 現(xiàn)代大道以南、星湖街以東，金雞湖與南施街之間的區(qū)域。 湖東岸延伸板塊：湖東普通住宅區(qū)域，范圍較大 現(xiàn)代大道以南、斜塘河以北，南施街與星華街之間區(qū)域。 金雞獨墅雙湖板塊：擁有高爾夫球場，中、高檔別墅區(qū)域 金雞湖與獨墅湖之間以及周邊區(qū)域。 獨墅湖東岸板塊：擁有獨墅湖高等教育區(qū)、蓮花新村 斜塘河以北，星湖街與星華街之間。 板塊劃分圖： 242020 年園區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)來看，加上 2020 年以前湖東與湖西已供應(yīng)土地情況，估計目前園區(qū)內(nèi)尚約有總量為 300 萬平方米的住宅供應(yīng)面積（包括未開發(fā)的土地）。充足的供應(yīng)量住宅市場良好發(fā)展的前提保證，而未來工業(yè)園區(qū)內(nèi)充足的住宅供應(yīng)趨勢，是 園區(qū)內(nèi)住宅市場良好發(fā)展的保證。 金 雞 湖 獨 墅 湖 兩湖區(qū)域 獨墅湖西區(qū)域 獨墅湖東岸板塊 域 金雞湖東岸板塊 湖東岸延伸板塊 湖西居住區(qū) 老城區(qū) 現(xiàn)代大道北板塊 金雞獨墅雙湖板塊 25 湖東地區(qū)的新增供應(yīng)項目中除了建屋開發(fā)的東湖大郡（三期）、順馳開發(fā)的鳳凰城和華成房產(chǎn)開發(fā)的尚城國際這幾個項目內(nèi)以 80100、 110113 平方米的經(jīng)濟型二、三房作為其主力供應(yīng)面積外，其他幾個項目的主力供應(yīng)房型均為面積偏大的舒適型三房，房型面積在 130 平方米以上。目前該區(qū)域內(nèi)小面積的房型需求量較大，但市場上的供應(yīng)量較少，市場內(nèi)的小面積經(jīng)濟房型基本去化完畢。 但是，隨著 7090 政策出臺后的項目逐漸上市，在新政規(guī)定下開發(fā)的項目將給湖東市場帶來經(jīng)濟型小面積房的供應(yīng)，未來湖東住宅市場供 應(yīng)結(jié)構(gòu)將逐步完善。 湖東區(qū)域住宅（公寓）項目 項目名稱 開發(fā)商 房型面積 (平方米 ) 比例 主力供應(yīng)房型面積 (平方米 ) 樓盤規(guī)模 （萬平方米） 東湖大郡 （售完） 蘇州建屋 二房 :8891 % 二房 :8891 三房 :110130 23 三房 :110130 % 楓情水岸 南京棲霞 二房 :9095 % 三房 :134147 27． 5 三房 :134147 % 復式 :220240 % 南都玲瓏灣 萬科南都 二房 :110140 % 三房 :140180 25 三房 :140180 % 四房 :260 % 高爾夫花園 蘇州鴻意 三房 :120130 / 三房 :120130 31 湖畔天城 順馳 三房 130以上 / 三房 :130140 30 鳳凰城 順馳 二房 :100110 % 二房 :100110 三房 :113126 156 三房 :113126 % 中海星湖國際 中海 二房 :9396 40% 三房 :134 15 三房 :134 40% 聯(lián)排： 204 20% 翡翠國際 蘇州建屋 二房 :86102 35% 三房 :126140 13 三房 :126140 45% 復式 :200 20% 東湖林語 蘇州永新 二房 :94102 40% 二房 :9496 三房 :128139 24 三房 :128157 45% 四房 :169 15% 第五元素 中華企業(yè) 二房 :94103 35% 三房 :113140 30 三房 :113140 65% 自由水岸 二房 :7399 40% 二房： 99 三房 :130 26 三房 :120138 60% 天地源橄欖灣 天地源 二房 :88105 30% 三房 :115138 26 三房 :115138 70% 金色尚城 華成 二房 :7585 20% 三房 :87119 7 三房 :87119 80% 南山巴黎印象 蘇州南山 三房： 133以上 50% 三房： 133 翰林緣花園 蘇州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 一房 4060 （一期售完）未知 二房 6080 35 二房 6080 三房 100 雅戈爾未來域 雅戈爾 二房： 94 30% 三房： 106117 51 三房： 106117 70% 海尚一品 友誼合升 二房： 7095 / 未開盤 44 三房： / / 主要項目房型圖： 115m2 100m2 75 m2 88 m2 天地源橄欖灣房型 金色尚城房型 105 m2 113 m2 102 m2 148 m2 金色尚城房型 第五元素房型 翡翠 國際房型 東湖林語房型 27 128 m2 120 m2 142 m2 東湖林語房型 伊頓小鎮(zhèn)房型 99 m2 130 m2 自由水岸房型 目前湖東在售樓盤分別為東湖大郡（三期）、楓情水岸、湖畔天城、南都玲瓏灣、順馳鳳凰城、 中海星湖國際、東湖林語、第五元素、天地源橄欖灣、金色尚城等 ，總建都在 15 萬平方米以上，而其中大部分樓盤未來的供應(yīng)量是非常充足的，像鳳凰城、玲瓏灣等大型樓盤目前的開發(fā)量僅相當于整個盤量的一小部分，可見未來的供應(yīng)量是十分充足的。 未來該 區(qū)域即將上市的商品房的供應(yīng)量大約在 100 萬平方米左右。其中高檔住宅占 10%左右，約 10 萬平方米。目前新增項目的房型主力面積多以 110130平方米的三房、 80100 平方米的兩房為主，但隨著 7090 政策的落實，市場供應(yīng)量將以經(jīng)濟型的小戶型為主，園區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象將得到改善。 28 湖東樓盤目前的銷售率均保持在 80%以上，其中兩房和小三房的中小戶型最為搶手。由于園區(qū)獨特的公積金制度，購買人群以園區(qū)工作人員為主；另外，由于湖東房價潛力較大，在購房者中投資客也占了一定的比例。 ? 湖景房受市場歡迎 從近期新增供應(yīng)的去化情況來看，湖景房去化情況良好，南都玲瓏灣內(nèi)主力去化房型是 150194 平方米的三房和 260 平方米的四房；楓情水岸內(nèi)主力去化房型是靠近金雞湖的 134147 平方米三房。除湖景房外，競爭區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟型房型的去化情況也十分良好，東湖大郡內(nèi)主力去化房型是 8891 平方米的二房和110112 平方米的三房；楓情水岸內(nèi)主力去化房型是 9095 平方米的二房、湖畔天城內(nèi)主力去化房型是 99 平方米的二房、鳳凰城內(nèi)主力去化房型是 100110 平方米的二房、 113126 平方米的三房。 樓盤 主 力去化方型 南都玲瓏灣 150194 平方米三房、 260 平方米四房 楓情水岸 134147 平方米三房、 9095 平方米二房 東湖大郡 8891 平方米二房、 110112 平方米三房 湖畔天城 99 平方米二房、 138 平方米三房 鳳凰城 100110 平方米二房、 113126 平方米三房 ? 大房型去化不近人意 對于一些不具備景觀資源的項目，其內(nèi)部的大面積房型的去化情況不好，如楓情水岸項目內(nèi)的非湖景 134147 三房、南都玲瓏灣北部 150194 平方米的三房以及湖畔天城內(nèi) 130140 平方米的三房等 房型去化速度緩慢，呈現(xiàn)滯銷情況。 29 ? 80100 平方米的二房與 100120 平方米的三房，是目前市場主力需求房型 從競爭區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)的需求情況來看，東湖大郡內(nèi) 8891 平方米的二房、楓情水岸內(nèi) 9095平方米的二房以及鳳凰城內(nèi) 100100平方米的二房的去化情況較好；東湖大郡內(nèi) 110130 的三房、高爾夫花園內(nèi)的 120130 的三房以及鳳凰城內(nèi) 113126 平方米的三房的去化情況也較為良好；以小面積為主的金色尚城的二房和三房由于總價低，新開出來的房源基本處于搶購狀態(tài)。 由此我們可以看出小戶型低總價的房型在市 場上有較大的需求。 30 ◆單價分析（住宅類商品房） ①目前競爭區(qū)域內(nèi)普通住宅均價基本在 6600 元 /平方米左右，湖景房售價較高。 目前競爭區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)住宅的均價除了鳳凰城在 5000 元 /平方米左右，其他供應(yīng)樓盤的銷售價格均在 60006800 元 /平方米左右。其中現(xiàn)代大道板塊的價格明顯高出湖東其它板塊，均價基本在 68007500 元 /平方米之間，萬科南都玲瓏灣推出的普通住宅價格達到 7400 元 /平方米， 而該項目的湖景房售價更是高達9500 元 /平方米，約高出新增供應(yīng)普通住宅項目均價的 30%。 附區(qū)域主要住宅項目單價情況： 獨墅湖西區(qū) 均價：聯(lián)排 12020元 /㎡ ㎡ 金雞湖東區(qū) 均價： 公寓 6400－ 7000元 / ㎡ 聯(lián)排 1202014000元 / ㎡ 獨墅湖東區(qū) 均價： 公寓 6000－ 6800元 / ㎡ 聯(lián)排 11000－ 12020