【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ......... 101 第七章、于洪區(qū)分析 ..............................................................................................102 一、于洪區(qū)總體分析 ....................................................................................................................... 102 二、區(qū)域關(guān)注樓盤 ........................................................................................................................... 102 第八章、渾南新區(qū)分析 ...........................................................................................104 渾南新區(qū)總體分析 ........................................................................................................................... 104 二、區(qū)域關(guān)注樓盤 ........................................................................................................................... 105 第九章、沈北新區(qū)分析 ...........................................................................................106 一、沈北新區(qū)總體分析 ................................................................................................................... 106 二、區(qū)域關(guān)注樓盤 ........................................................................................................................... 107 第十章、蘇家屯區(qū)分析 ...........................................................................................108 一、蘇家屯區(qū)總體分析 ................................................................................................................... 108 二、區(qū)域關(guān)注樓盤 ........................................................................................................................... 109 年報(bào)導(dǎo)讀： 2020 年 沈陽(yáng)市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) 2020 年沈陽(yáng) 二環(huán)內(nèi)限購(gòu) 2020 是 ? 十二五 ? 的開局之年，面對(duì)仍然錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外環(huán)境，沈陽(yáng)緊緊圍繞 ? 五大任務(wù) ? 和 ? 三大目標(biāo) ? ，抓項(xiàng)目促調(diào)整、抓環(huán)境促提升、抓民生促和諧，在去年經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)保持了又好又快的發(fā)展勢(shì)頭 。 在國(guó)家房地產(chǎn)政策緊縮的條件下， 今年沈陽(yáng)出臺(tái)限購(gòu)令， 在人口密集、房?jī)r(jià)過(guò)高的二環(huán)區(qū)域內(nèi)，暫時(shí)實(shí)行居民家庭限購(gòu)住房套數(shù)政策 ，沈陽(yáng)購(gòu)房者剛性需求仍占主導(dǎo)地位，故限購(gòu)令后出臺(tái)后，購(gòu)房者觀望情緒加重，二季度銷量下滑明顯，但二環(huán)之內(nèi)限購(gòu)，二環(huán)之外卻不限購(gòu) ，于是把市場(chǎng)需求從二環(huán)內(nèi)擠壓到二環(huán)之外。 詳情請(qǐng)見 P16 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，總體供應(yīng)量有所下降 2020 年沈陽(yáng)市共出讓土地 1032 宗，總占地面積 萬(wàn)平方米，出讓數(shù)量環(huán)比上漲 %，出讓面積環(huán)比上漲 %，地塊區(qū)域分布范圍上各區(qū)均有土地供應(yīng)。從地塊的用途屬性來(lái)看， 2020 年共推出為工業(yè)用地539 塊，商住混合用地 279 塊、商業(yè)用地 168 塊、純居住用地 35 塊以及其他用地 11 塊。從 09 年開始，管理部門逐年的在改變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大幅度的增加了工業(yè)用地的供應(yīng)量。 詳情請(qǐng)見 P33 商品房供 應(yīng)量、成交量仍保持高位運(yùn)行 2020 年沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房統(tǒng)計(jì)顯示，全年沈城商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量為 萬(wàn)平方米，同比上升2020 年 沈陽(yáng)市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) %，成交量為 萬(wàn)平方米，同比微降 %，成交價(jià)格為 6984 元 /平方米，同比上升 16%。 詳情請(qǐng)見 P54 未來(lái)預(yù)測(cè) 沈城房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)平穩(wěn)運(yùn)行 在 2020 年在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和緊縮信貸的背景下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì) 帶來(lái) 很大的沖擊，但是就沈陽(yáng)市場(chǎng)而言，由于全運(yùn)的即將到來(lái)，沈陽(yáng)的市政建設(shè)將會(huì)進(jìn)入快速建設(shè)期，城市影響力和吸引力加強(qiáng)。 2020 年整體房 價(jià) 保持平穩(wěn) 態(tài)勢(shì)，市政路網(wǎng)等的完善， 但是由于政策的影響， 2020 年的市場(chǎng)充滿了更多的不確定性。 詳情請(qǐng)見 P77 2020 年 沈陽(yáng)市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) 序言（城市年度市場(chǎng)綜述） 2020 年?史上最嚴(yán)?調(diào)控年，限購(gòu)、限貸、銀根收緊，保障房大面積建設(shè)，一系列的宏觀調(diào)控政策，拴住了 2020 年飛漲的樓價(jià)，眾多一線城市房?jī)r(jià)掉頭向下。 1 月國(guó)務(wù)院出臺(tái)房市調(diào)控?新國(guó)八條?； 3 月 沈陽(yáng)二環(huán)內(nèi) 開始限購(gòu) ； 5月商品房預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上公示、住宅產(chǎn)權(quán)年限 50 年變 70 年； 7 月 國(guó)務(wù)院出臺(tái)房市調(diào)控?新國(guó)五條? ； 8 月沈撫鐵共用區(qū)號(hào) 024 加速同城化發(fā)展 。 12月地鐵二號(hào)線試運(yùn)行，沈陽(yáng)開始地鐵網(wǎng)絡(luò)化。 2020 年伴隨著?限?、?控??利好?，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏。 從數(shù)據(jù)的基本面上看， 2020 年沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房統(tǒng)計(jì)顯示，全年沈城商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量為 萬(wàn)平方米，同比上升 %，成交量為 萬(wàn)平方米，同比微降%，成交價(jià)格為 6984 元 /平方米，同比上升 16%。從商品房成交的角度來(lái)看， 2020 年是房地產(chǎn)市場(chǎng)大開大合的一年，全年第一季度市場(chǎng)活躍，成交量最高，然而，隨著限購(gòu)令的實(shí)施，市場(chǎng)逐漸走向冷淡，即便是傳統(tǒng)的?金九銀十?銷售旺 季也沒有帶來(lái)往日的輝煌，直至 2020 年 12 月份成交量跌到了百萬(wàn)以下。 政策與城市規(guī)劃發(fā)展 —— 2020 年 政策、調(diào)控絕對(duì)是主角。二環(huán)內(nèi)限購(gòu)了，首付提高了，多套房停貸了。新行政區(qū)域劃分帶來(lái)的 2020 年末房?jī)r(jià)快速升溫只在 2020 年度 持續(xù)了一個(gè)季度，隨著國(guó)家最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，隨即轉(zhuǎn)入?降溫?通道。 2020 年全運(yùn)進(jìn)入全面建設(shè)、攻堅(jiān)之年， 圍繞中心公園規(guī)劃建設(shè)行政文化區(qū)、全運(yùn)會(huì)片區(qū)、南站高鐵核心區(qū)、科技研發(fā)區(qū)、文化創(chuàng)意區(qū)等功能區(qū)，配套建設(shè)高品質(zhì)居住社區(qū) 全面開始建設(shè)。 8月沈撫鐵共用區(qū)號(hào) 024 加速同城化發(fā)展，標(biāo)志著以沈撫鐵同 城化更向前邁向了實(shí)質(zhì)性的一步。 2020 年為?十二五?的開局之年，沈陽(yáng)的國(guó)家中心城市的建設(shè)目標(biāo)越來(lái)越清晰，四環(huán)、五環(huán)全面開工、地鐵一號(hào)、二號(hào)線正式構(gòu)筑起地鐵網(wǎng)絡(luò)化時(shí)代。金廊大面積拆遷改造 ，城市市政建設(shè)邁入新階段。 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)雖受到一些沖擊，但是無(wú)論是橫向還是縱向比較，沈陽(yáng)的總體需求依舊旺盛， 商品住宅成交量?jī)H次于成都，居全國(guó)第二位 。 沈陽(yáng)有著充足的客群基礎(chǔ)，婚房、大學(xué)生首次臵業(yè)、企業(yè)鏈、拆遷帶動(dòng)的居住需求，都是剛性需求的明顯特征 。良好的 經(jīng)濟(jì) 環(huán)境也 讓沈陽(yáng)人收入 快速增加 ，對(duì)住房的改善和對(duì)高端產(chǎn)品的需2020 年 沈陽(yáng)市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) 求也越加強(qiáng) 烈，這兩類主流人群構(gòu)成了沈陽(yáng)客群消費(fèi)的主要結(jié)構(gòu)，是穩(wěn)定 有效需求 的保證。綜合來(lái)看， 發(fā)展預(yù)期和 充足的需求，是沈陽(yáng) 市場(chǎng) 良好 發(fā)展的 支撐 。 中心區(qū)域的高層豪宅 市場(chǎng)正在 逐步 形成， 雖然今年的限購(gòu)使得此類產(chǎn)品受到了很大的沖擊，也使得這部分 產(chǎn)品市場(chǎng)細(xì)化趨勢(shì)明顯，多樣需求市場(chǎng)日趨形成。 沈陽(yáng)這幾年供需量一直居于全國(guó)前茅，越來(lái)越多受到了品牌大企業(yè)的關(guān)注，豪宅、高端、品質(zhì)、景觀都有了極大的提升。尤其是調(diào)控之年的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)綜合體布局的時(shí)間和空間得到了更多的關(guān)注。 展望 2020 年的沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)， 充滿了不確定性，主要源于政策方面。但 就沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前整體的發(fā)展趨勢(shì)和發(fā)展階段利好向上，是可以看到的方向，但是經(jīng)過(guò)這一年的強(qiáng)勢(shì)調(diào)控，影響最多的，也是最關(guān)鍵的卻是心理預(yù)期 ，更為嚴(yán)厲的調(diào)控是否會(huì)出，動(dòng)蕩外部環(huán)境下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)所受影響如何，從宏觀環(huán)境到微觀市場(chǎng)，超預(yù)期的調(diào)控政策是否會(huì)出現(xiàn)， 2020 年整體市場(chǎng)充滿不可確定性。 2020 年 沈陽(yáng)市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) 第一篇 市場(chǎng)背景篇 第一章、城市經(jīng)濟(jì) 一、城市宏觀經(jīng)濟(jì) GDP 2020 年 19月，沈陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 4321億元，同比增長(zhǎng) %， 處于穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)， 發(fā)展方向基本符合預(yù)期。其中，一季 度 GDP 實(shí)現(xiàn) 1263 億元，同比增長(zhǎng)%；二季度 GDP 累計(jì)實(shí)現(xiàn) 2863億元，同比增長(zhǎng) %；預(yù)計(jì) 2020 年沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增速將呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 圖 111： GDP 數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市 統(tǒng)計(jì)局 工業(yè)增加值 2020 年 19 月份，沈陽(yáng)市全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 2215 億元，同比增長(zhǎng) %， 其中 92020 年 沈陽(yáng)市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) 月份投資額為 272 億元， 同比增長(zhǎng) %。 圖 112：歷年工業(yè)增加值走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市統(tǒng) 計(jì)局 進(jìn)出口 2020 年 19 月份，沈陽(yáng)市全市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 億 美 元，同比 上升 %， 其中9 月份進(jìn)出口總額為 億美元， 同 比上升 %。 圖 113：歷年進(jìn)出口走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局 2020 年 沈陽(yáng)市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) 固定資產(chǎn)投資 2020 年 19 月份，沈陽(yáng)市全市固定資產(chǎn)投資 3786 億元，同比 上升 %。 圖 114：歷年固定資產(chǎn)走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局 社會(huì)零售總額 2020 年 19 月份，沈陽(yáng)市全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)零售總額 1761 億 美 元，同比 上升 %。 圖 115：歷年社會(huì)零售總額走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局 2020 年 沈陽(yáng)市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) 二、城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系 GDP 與房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 是 ? 十二五 ? 的開局之年，面對(duì)仍然錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外環(huán)境，沈陽(yáng) 緊緊圍繞 ? 五大任務(wù) ? 和 ? 三大目標(biāo) ? ，抓項(xiàng)目促調(diào)整、抓環(huán)境促提升、抓民生促和諧，在去年經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)保持了又好又快的發(fā)展勢(shì)頭 。 在國(guó)家房地產(chǎn)政策緊縮的條件下， 今年沈陽(yáng)出臺(tái)限 購(gòu)令， 在人口密集、房?jī)r(jià)過(guò)高的二環(huán)區(qū)域內(nèi)，暫時(shí)實(shí)行居民家庭限購(gòu)住房套數(shù)政策 ，沈陽(yáng)購(gòu)房者剛性需求仍占主導(dǎo)地位，故限購(gòu)令后出臺(tái)后，購(gòu)房者觀望情緒加重，二季度銷量下滑明顯，但二環(huán)之內(nèi)限購(gòu)，二環(huán)之外卻不限購(gòu)，于是把市場(chǎng)需求從二環(huán)內(nèi)擠壓到二環(huán)之外。 圖 11 6： 20202020 年 第三季度沈陽(yáng) 地區(qū)各季度生產(chǎn)總值及增幅走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng) 市統(tǒng)計(jì)局 展望 2020 年，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控 還遠(yuǎn)未結(jié)束。 2020 年 12月初，住建部明 確表示，地方限購(gòu)到期將繼續(xù)延續(xù)，房 地產(chǎn)調(diào)控政策不存在放松的可能， 而剛結(jié)束不久的中央2020 年 沈陽(yáng)市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) 經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確表示，將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。在房?jī)r(jià)明顯下降或達(dá)到中央的預(yù)期之前，調(diào)控不會(huì)貿(mào)然放松。 CPI 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響 房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì) CPI 既有傳導(dǎo)效應(yīng)，又有溢出效應(yīng)，其作用的結(jié)果如何主要視何種力量占據(jù)主導(dǎo)地位。一般而言，在經(jīng)濟(jì)狀況向好，人民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，傳導(dǎo)效應(yīng)為主要作用方向，其結(jié)果為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲亦帶動(dòng) CPI 的上漲。高 CPI對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有兩方面的作用趨勢(shì)，在刺激投資性需求的同 時(shí)，對(duì)自住性需求亦產(chǎn)生抑制作用。 高 CPI 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格一定程度上還有促進(jìn)作用。 圖 117： 2020 年 2020 年 19 月沈陽(yáng) 地區(qū) 各年 CPI 走勢(shì) 98100102104106108消費(fèi)者物價(jià)指數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng) 市統(tǒng)計(jì)局 如果居民 的收入低于 CPI 漲幅，人們生活水平勢(shì)必有所下降，而當(dāng)人們的收入高于CPI漲幅，才有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。盡管最近一段時(shí)間物價(jià)漲幅比較大，但是國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)政策穩(wěn)定物價(jià)，且已經(jīng)取得一定效果，上漲勢(shì)