【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 會(huì)發(fā)生怎樣的變化。不過(guò)，這從實(shí)際情況來(lái)看，似乎不太可能！保 留 部 分 房 產(chǎn) 業(yè) 務(wù) 央 企 需 引 導(dǎo) 承 建 保 障 房繼 去 年 14 家 退 出 后 ， 今 年 預(yù) 計(jì) 還 有 20 家 企 業(yè) 會(huì) 退 出 ， 整 頓 行 動(dòng) 基 本 結(jié) 束 。讓 人 感 到 有 點(diǎn) 意 外 的 是 ， 非 主 業(yè) 為 房 地 產(chǎn) 業(yè) 務(wù) 的 5 家 央 企 ——魯 能 集 團(tuán) 、 中 航 工業(yè) 、 神 華 集 團(tuán) 、 中 煤 集 團(tuán) 和 新 興 集 團(tuán) ， 將 會(huì) 獲 批 保 留 地 產(chǎn) 業(yè) 務(wù) ， 從 而 使 允 許 從 事 房地 產(chǎn) 業(yè) 務(wù) 的 央 企 由 此 前 的 16 家 擴(kuò) 編 至 21 家 。從 資 源 配 置 的 角 度 分 析 ， 我 國(guó) 房 地 產(chǎn) 業(yè) 市 場(chǎng) 化 、 商 品 化 的 改 革 方 向 不 變 ， 理 應(yīng)更 多 的 發(fā) 揮 市 場(chǎng) 機(jī) 制 配 置 資 源 的 積 極 作 用 。 雖 然 央 企 也 是 企 業(yè) ， 但 在 資 金 支 持 、 獲取 土 地 資 源 方 面 ， 明 顯 比 民 企 、 外 企 等 擁 有 更 多 的 資 源 ， 而 這 些 資 源 本 質(zhì) 是 屬“國(guó) 有 ”， 在 賺 取 合 理 利 潤(rùn) 的 同 時(shí) ， 更 應(yīng) 回 報(bào) “國(guó) 民 ”和 全 社 會(huì) 。 因 此 ， 國(guó) 家 治理 和 整 頓 央 企 一 窩 蜂 的 涉 足 房 地 產(chǎn) 業(yè) ， 實(shí) 屬 必 要 之 舉 。當(dāng) 然 ， 鑒 于 部 分 央 企 已 在 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 領(lǐng) 域 已 發(fā) 展 多 年 ， 擁 有 相 當(dāng) 的 經(jīng) 驗(yàn) 、 專(zhuān) 業(yè) 、品 牌 ， 比 如 中 建 、 中 房 、 保 利 、 華 僑 城 、 招 商 局 、 華 潤(rùn) 等 ， 允 許 他 們 繼 續(xù) 在 這 個(gè) 行8 / 35業(yè) 發(fā) 展 ， 亦 無(wú) 可 厚 非 。 只 要 是 依 靠 要 素 市 場(chǎng) ， 通 過(guò) 市 場(chǎng) 競(jìng) 爭(zhēng) 進(jìn) 行 經(jīng) 營(yíng) 的 企 業(yè) ， 不 管民 企 、 外 企 、 央 企 、 公 眾 公 司 ， 都 應(yīng) 一 視 同 仁 。 關(guān) 于 新 增 加 的 5 個(gè) 名 額 ， 有 關(guān)部 門(mén) 的 解 釋 是 ： 由 于 其 在 地 產(chǎn) 領(lǐng) 域 已 有 相 當(dāng) 規(guī) 模 和 相 應(yīng) 業(yè) 績(jī) ， 魯 能 集 團(tuán) 在 被 國(guó) 家 電網(wǎng) 收 購(gòu) 之 前 就 已 從 事 房 地 產(chǎn) 業(yè) 務(wù) 且 規(guī) 模 很 大 ， 中 航 工 業(yè) 則 是 以 開(kāi) 發(fā) 自 有 土 地 為 主 ，神 華 和 中 煤 以 開(kāi) 發(fā) 工 礦 區(qū) 土 地 為 主 ， 新 興 集 團(tuán) 原 本 就 是 建 筑 企 業(yè) 。實(shí) 際 上 ， 將 這 5 家 列 為 勸 退 對(duì) 象 ， 確 實(shí) 存 在 “誤 殺 ”的 可 能 性 。 撇 開(kāi) 謀 利 沖動(dòng) 不 談 ， 不 加 區(qū) 別 的 勒 令 央 企 退 出 ， 可 能 會(huì) 造 成 兩 種 不 利 影 響 ： 一 方 面 ， 在 央 企 剝離 房 地 產(chǎn) 資 產(chǎn) 的 過(guò) 程 中 ， 操 之 過(guò) 急 會(huì) 使 國(guó) 有 資 產(chǎn) 流 失 ， 若 硬 是 在 央 企 之 間 “拉郎 配 ”， 則 舊 的 矛 盾 消 除 后 ， 新 的 矛 盾 又 將 產(chǎn) 生 。 另 外 ， 部 分 央 企 擁 有 大 量 的 土 地 ，不 讓 他 們 自 己 開(kāi) 發(fā) ， 別 人 也 休 想 從 中 漁 利 ， 容 易 造 成 土 地 浪 費(fèi) ； 尤 其 是 部 分 市 區(qū) 黃金 地 段 的 舊 廠 房 、 倉(cāng) 庫(kù) ， 已 無(wú) 生 產(chǎn) 功 能 ， 但 地 皮 為 企 業(yè) 所 有 ， 政 府 無(wú) 權(quán) 收 回 土 地 使用 權(quán) ， 任 其 閑 置 這 又 涉 及 到 企 業(yè) 改 制 的 難 題 。 所 以 上 海 的 經(jīng) 驗(yàn) 值 得 各 地 借 鑒 ： 國(guó) 有企 業(yè) 在 市 區(qū) 的 閑 置 土 地 ， 可 以 建 設(shè) 部 分 保 障 房 ， 同 時(shí) 建 設(shè) 部 分 商 品 房 出 售 。保 留 部 分 央 企 ， 并 非 任 其 謀 利 ， 還 須 引 導(dǎo) 或 者 要 求 他 們 更 多 的 承 擔(dān) 保 障 房 建 設(shè)的 任 務(wù) ， 既 然 是 國(guó) 資 國(guó) 有 ， 理 應(yīng) 在 低 利 潤(rùn) 的 保 障 房 開(kāi) 發(fā) 領(lǐng) 域 有 所 作 為 。 至 于 剩 余 尚未 退 出 的 不 合 規(guī) 央 企 ， 監(jiān) 管 的 重 點(diǎn) 是 “限 增 控 存 ”， 也 即 限 制 他 們 新 拿 地 ， 現(xiàn) 有項(xiàng) 目 做 完 后 自 然 退 出 。 【 返 回 】資金：“眾人拾材火焰高” ，各方救火保障房據(jù) 了 解 ， 目 前 可 投 資 于 北 京 保 障 房 建 設(shè) 的 保 險(xiǎn) 資 金 規(guī) 模 已 達(dá) 數(shù) 百 億 元 。 今 年 雖然 各 地 保 障 房 的 資 金 缺 口 很 大 ， 但 由 于 時(shí) 間 緊 迫 ， 有 關(guān) 方 面 都 在 設(shè) 法 通 過(guò) 各 種 方 式運(yùn) 籌 資 金 。 總 體 上 看 ， 今 年 全 國(guó) 保 障 房 融 資 渠 道 將 獲 得 更 大 突 破 ， 比 如 加 大 銀 行 信貸 力 度 、 實(shí) 施 REITs（ 房 地 產(chǎn) 信 托 投 資 基 金 ） 計(jì) 劃 、 允 許 保 險(xiǎn) 資 金 參 與 保 障 房 建 設(shè)等 。保 障 房 建 設(shè) 資 金 缺 口 大2 月 21 日 以 來(lái) ， 住 建 部 與 各 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 以 及 計(jì) 劃 單 列 市 簽 訂 《 保障 性 住 房 目 標(biāo) 責(zé) 任 書(shū) 》 ， 完 成 今 年 1000 萬(wàn) 套 保 障 房 的 指 標(biāo) 分 配 。 但 目 前 就 是 保障 房 建 設(shè) 的 資 金 問(wèn) 題 。 如 果 按 照 2022 年 保 障 房 資 金 構(gòu) 成 的 方 式 來(lái) 計(jì) 算 ， 有 機(jī) 構(gòu)為 2022 年 加 碼 的 保 障 房 建 設(shè) 算 一 筆 賬 ， 給 出 的 數(shù) 據(jù) 總 量 為 4838 億 元 ， 距 離 今年 國(guó) 家 1000 萬(wàn) 套 保 障 房 投 資 萬(wàn) 億 元 的 海 量 ， 資 金 需 求 缺 口 8162 億 元 。在 地 方 上 ， 四 川 是 首 簽 “軍 令 狀 ”的 省 份 ， 其 保 障 房 的 總 套 數(shù) 為 22 萬(wàn) 套 ，這 與 上 海 新 增 的 保 障 房 數(shù) 據(jù) 一 樣 。 而 江 西 、 江 蘇 等 省 將 在 3 月 份 與 省 內(nèi) 各 市 簽 署保 障 房 軍 令 狀 。 2022 年 江 蘇 擬 新 增 公 租 房 、 廉 租 房 15 萬(wàn) 套 ， 新 建 經(jīng) 適 房 六 萬(wàn) 套 ，解 決 45 萬(wàn) 戶(hù) 家 庭 的 住 房 困 難 問(wèn) 題 。9 / 35“十 二 五 ”期 間 ， 北 京 計(jì) 劃 建 設(shè) 收 購(gòu) 各 類(lèi) 保 障 房 100 萬(wàn) 套 ， 其 中 包 括 公 租 房30 萬(wàn) 套 ， 限 價(jià) 房 和 經(jīng) 適 房 20 萬(wàn) 套 ， 定 向 安 置 房 50 萬(wàn) 套 。 過(guò) 去 北 京 投 資 1035億 元 建 保 障 房 ， 實(shí) 際 解 決 35 萬(wàn) 戶(hù) 住 房 問(wèn) 題 ， 今 后 五 年 北 京 要 解 決 100 萬(wàn) 戶(hù) 的 住房 問(wèn) 題 ， 據(jù) 此 反 推 可 知 ， 如 果 北 京 完 成 上 述 保 障 房 的 任 務(wù) ， 那 么 至 少 需 要 投 資3000 億 元 以 上 。 就 此 得 出 2022 年 北 京 保 障 房 的 投 資 在 600 億 元 左 右 。土 地 出 讓 金 、 住 房 公 積 金 成 保 障 房 資 金 主 力住 建 部 今 年 要 繼 續(xù) 強(qiáng) 化 明 確 各 地 的 土 地 出 讓 收 入 嚴(yán) 格 按 照 不 低 于 10%， 甚 至20%用 于 保 障 性 住 房 建 設(shè) 。 同 時(shí) 提 出 ， 今 年 將 在 28 個(gè) 城 市 繼 續(xù) 開(kāi) 展 公 積 金 閑 置 資金 支 持 保 障 房 建 設(shè) 的 試 點(diǎn) 。 各 地 可 以 將 土 地 出 讓 凈 收 益 、 住 房 公 積 金 增 值 凈 收 益 等安 排 用 于 廉 租 房 的 資 金 ， 統(tǒng) 籌 用 于 發(fā) 展 公 租 房 。事 實(shí) 上 ， 從 土 地 出 讓 金 中 提 取 廉 租 住 房 保 障 資 金 ， 是 廉 租 房 保 障 資 金 的 主 要 來(lái)源 。 2022 年 北 京 從 土 地 收 入 中 提 取 億 元 用 于 包 括 廉 租 房 在 內(nèi) 的 政 策 房 建 設(shè) ，當(dāng) 年 財(cái) 政 投 入 資 金 億 元 支 持 公 租 房 建 設(shè) 。保 險(xiǎn) 資 金 成 保 障 房 建 設(shè) 資 金 新 軍最 近 ， 銀 監(jiān) 會(huì) 召 集 工 商 銀 行 、 農(nóng) 業(yè) 銀 行 、 中 國(guó) 銀 行 、 建 設(shè) 銀 行 、 交 通 銀 行 和 國(guó)家 開(kāi) 發(fā) 銀 行 等 六 家 大 型 銀 行 ， 就 當(dāng) 前 和 今 后 保 障 房 建 設(shè) 舉 行 新 聞 通 氣 會(huì) 。建 設(shè) 銀 行 公 司 部 副 總 經(jīng) 理 劉 守 平 表 示 ， 2022 年 建 設(shè) 銀 行 將 單 獨(dú) 安 排 保 障 房 貸款 新 增 計(jì) 劃 ， 將 普 通 商 品 房 開(kāi) 發(fā) 貸 款 業(yè) 務(wù) 與 保 障 房 開(kāi) 發(fā) 貸 款 業(yè) 務(wù) 區(qū) 別 開(kāi) 來(lái) ， 差 別 化對(duì) 待 。 根 據(jù) 計(jì) 劃 ， 將 在 2022 年 加 大 保 障 房 新 增 貸 款 規(guī) 模 ， 同 時(shí) 對(duì) 普 通 商 品 房 開(kāi) 發(fā)貸 款 仍 延 續(xù) 2022 年 的 “名 單 制 ”。 國(guó) 家 開(kāi) 發(fā) 銀 行 有 關(guān) 負(fù) 責(zé) 人 也 表 示 ， 2022 年 國(guó)家 開(kāi) 發(fā) 銀 行 將 安 排 保 障 房 新 增 貸 款 規(guī) 模 1000 億 元 ， 為 保 障 房 建 設(shè) 提 供 資 金 支 持 。另 外 ， 北 京 市 金 融 局 近 日 組 織 了 保 險(xiǎn) 資 金 投 資 本 市 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 建 設(shè) 的 研 討 ， 中 國(guó)保 監(jiān) 會(huì) 和 中 國(guó) 人 壽 資 產(chǎn) 管 理 公 司 等 七 家 保 險(xiǎn) 資 產(chǎn) 管 理 公 司 與 北 京 市 相 關(guān) 部 門(mén) 就 保 險(xiǎn)資 金 投 資 的 技 術(shù) 要 求 、 項(xiàng) 目 情 況 等 進(jìn) 行 細(xì) 致 研 究 。 據(jù) 初 步 估 算 ， 目 前 可 投 資 于 北 京保 障 房 建 設(shè) 的 保 險(xiǎn) 資 金 規(guī) 模 在 300 億 元 至 500 億 元 。信 托 成 保 障 房 良 好 融 資 渠 道此 外 ， 專(zhuān) 家 表 示 ， 調(diào) 動(dòng) 社 會(huì) 資 金 參 與 公 租 房 建 設(shè) 將 是 一 個(gè) 必 然 趨 勢(shì) 。 但 還 需 要政 策 的 扶 持 。 數(shù) 據(jù) 顯 示 ， 2022 年 以 保 障 性 住 房 項(xiàng) 目 為 融 資 對(duì) 象 的 信 托 產(chǎn) 品 成 立 數(shù)量 為 八 款 ， 募 集 規(guī) 模 達(dá) 億 元 ； 參 與 的 信 托 公 司 有 五 家 ， 分 別 是 天 津 信 托 、 新時(shí) 代 信 托 、 華 能 信 托 、 聯(lián) 華 信 托 和 中 信 信 托 ， 其 中 以 天 津 信 托 成 立 的 產(chǎn) 品 最 多 。 雖然 目 前 信 托 融 資 只 占 保 障 房 開(kāi) 發(fā) 資 金 中 很 小 一 部 分 ， 不 過(guò) 從 長(zhǎng) 遠(yuǎn) 來(lái) 看 ， 信 托 是 保 障房 建 設(shè) 資 金 的 良 好 融 資 渠 道 。10 / 35信托業(yè)內(nèi)人士分析，與商業(yè)住宅相比，保障性住房建設(shè)利潤(rùn)較低，使得開(kāi)發(fā)商積極性不高，資金缺口問(wèn)題嚴(yán)重，這時(shí)信托融資模式的介入就顯得尤為迫切。據(jù)悉，今年北京、天津和上海均傳出建立以保障房為融資對(duì)象的 REITs，這標(biāo)志著國(guó)內(nèi) REITs發(fā)展進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性操作階段。中 央 補(bǔ) 助 超 千 億今 年 ， 中 央 財(cái) 政 補(bǔ) 助 資 金 將 超 過(guò) 1000 億 元 ， 繼 續(xù) 大 幅 增 加 。 據(jù) 了 解 ， 中 央 補(bǔ)助 資 金 將 盡 快 下 達(dá) 。 補(bǔ) 助 資 金 的 使 用 方 式 將 更 加 靈 活 ， 地 方 政 府 可 以 在 不 減 少 總 量的 情 況 下 ， 適 當(dāng) 調(diào) 整 保 障 房 品 種 結(jié) 構(gòu) ， 但 已 享 受 中 央 補(bǔ) 助 的 項(xiàng) 目 ， 原 則 上 不 得 調(diào) 減 。同 時(shí) ， 各 地 對(duì) 廉 租 房 、 公 共 租 賃 房 可 以 統(tǒng) 籌 建 設(shè) ， 相 關(guān) 的 中 央 補(bǔ) 助 資 金 可 以 打 捆 使用 。 在 中 央 加 大 資 金 補(bǔ) 助 力 度 的 同 時(shí) ， 各 省 也 將 加 大 資 金 支 持 力 度 。 為 了 督 促 市 縣政 府 落 實(shí) 土 地 出 讓 凈 收 益 用 于 廉 租 房 、 公 租 房 建 設(shè) 和 城 市 棚 戶(hù) 區(qū) 改 造 的 比 例 不 得 低于 10%， 有 關(guān) 部 門(mén) 計(jì) 劃 采 取 相 應(yīng) 的 硬 措 施 和 硬 約 束 。 財(cái) 政 資 金 安 排 不 足 的 地 區(qū) ， 土地 出 讓 凈 收 益 提 取 比 例 還 將 進(jìn) 一 步 提 高 。目 前 甘 肅 、 重 慶 等 省 市 按 土 地 出 讓 總 收 入 的 5%， 浙 江 省 按 土 地 出 讓 總 收 入 的2%， 內(nèi) 蒙 古 、 吉 林 等 省 區(qū) 按 土 地 出 讓 凈 收 益 的 20%計(jì) 提 住 房 保 障 資 金 ， 值 得 各 地借 鑒 。 今 年 ， 保 障 房 建 設(shè) 任 務(wù) 大 幅 增 加 ， 資 金 壓 力 較 大 。 住 房 和 城 鄉(xiāng) 建 設(shè) 部 有 關(guān) 負(fù)責(zé) 人 表 示 ， 在 這 種 情 況 下 ， 更 要 強(qiáng) 調(diào) 效 益 和 效 果 ， 嚴(yán) 格 控 制 各 類(lèi) 保 障 性 住 房 的 面 積標(biāo) 準(zhǔn) ， 使 盡 可 能 多 的 家 庭 能 夠 盡 早 享 受 到 實(shí) 惠 。 廉 租 房 和 公 租 房 建 設(shè) 要 以 小 戶(hù) 型 為主 ， 套 均 建 筑 面 積 控 制 在 40 平 方 米 左 右 。 據(jù) 了 解 ， 保 障 性 安 居 工 程 協(xié) 調(diào) 小 組 近 期將 組