【正文】 兩 種 不 利 影 響 ： 一 方 面 ， 在 央 企 剝離 房 地 產(chǎn) 資 產(chǎn) 的 過 程 中 ， 操 之 過 急 會 使 國 有 資 產(chǎn) 流 失 ， 若 硬 是 在 央 企 之 間 “拉郎 配 ”， 則 舊 的 矛 盾 消 除 后 ， 新 的 矛 盾 又 將 產(chǎn) 生 。 就 此 得 出 2022 年 北 京 保 障 房 的 投 資 在 600 億 元 左 右 。10 / 35信托業(yè)內(nèi)人士分析，與商業(yè)住宅相比，保障性住房建設(shè)利潤較低，使得開發(fā)商積極性不高，資金缺口問題嚴(yán)重，這時(shí)信托融資模式的介入就顯得尤為迫切。 就 如 同 不 能 把買 菜 的 錢 和 買 車 的 錢 混 在 一 起 。 而 長 期 持 有 并 獲 得 租 金 回 報(bào) 的 商 業(yè)地 產(chǎn) 投 資 ， 無 疑 將 成 為 地 產(chǎn) 投 資 的 方 向 。毫 無 疑 問 的 是 ， 商 業(yè) 地 產(chǎn) 與 品 牌 的 結(jié) 合 ， 不 僅 提 升 了 產(chǎn) 品 本 身 的 價(jià) 值 ， 也 給 后期 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 運(yùn) 營 注 入 了 勃 勃 生 機(jī) ， 帶 給 投 資 人 的 則 是 優(yōu) 越 于 其 他 商 業(yè) 地 產(chǎn) 產(chǎn) 品 的收 益 保 障 。 日前 ， 保 利 地 產(chǎn) 也 表 示 ， 一 系 列 調(diào) 控 政 策 的 疊 加 會 導(dǎo) 致 2022 年 的 房 地 產(chǎn) 市 場 出 現(xiàn)一 定 的 波 動 ， 保 利 在 拿 地 方 面 將 會 采 取 舊 城 改 造 、 聯(lián) 合 競 買 、 合 作 開 發(fā) 等 方 式 ， 在降 低 成 本 的 同 時(shí) 維 持 公 司 發(fā) 展 需 要 。 這類 外 資 多 數(shù) 以 有 限 合 伙 人 的 身 份 出 現(xiàn) ， 并 投 資 于 一 二 線 城 市 的 商 業(yè) 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 。11 月 ， 荷 蘭 GTC 在 中 國 的 首 家 商 業(yè) 綜 合 體 即 成 都 凱 丹 廣 場 落 成 運(yùn) 營 。 其 中 ， 允 許 設(shè) 立 中 外 合 伙 制 股 權(quán) 投 資 企 業(yè) ， 同 時(shí) 允 許 境 外PE 先 結(jié) 匯 再 投 資 。 去 年 全 年 獲 得 銀 行 授 信 的 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 數(shù) 量 十分 有 限 ， 且 授 信 額 度 與 2022 年 相 比 明 顯 減 少 。銀 行 大 打 “緊 縮 ”牌據(jù) 了 解 ， 北 京 市 工 行 、 農(nóng) 行 、 建 行 和 交 行 等 幾 大 銀 行 紛 紛 取 消 首 套 房 優(yōu) 惠 利 率 ，按 基 準(zhǔn) 利 率 執(zhí) 行 。 目 前 已 經(jīng) 設(shè) 立 并 運(yùn) 作 的 人 民 幣 私 募 基 金 還 非 常 少 ， 但 可 以 看 到的 確 有 這 樣 一 個 趨 勢 。目 前 ， 新 加 坡 、 菲 律 賓 、 馬 來 西 亞 等 政 府 投 資 基 金 均 通 過 類 似 途 徑 進(jìn) 入 中 國 。 2022 年 下 半年 以 來 ， 海 外 資 金 與 國 內(nèi) 房 企 合 作 、 注 資 開 發(fā) 項(xiàng) 目 的 案 例 大 量 浮 出 水 面 。 另外 ， 據(jù) 悉 ， 當(dāng) 前 萬 科 在 華 南 多 個 收 購 項(xiàng) 目 正 處 于 洽 談 中 。商 業(yè) 地 產(chǎn) 開 發(fā) 應(yīng) 經(jīng) 營 并 重 方 能 “水 到 渠 成 ”當(dāng) 業(yè) 界 普 遍 認(rèn) 為 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 春 天 將 乘 新 政 到 來 的 時(shí) 候 ， 我 們 必 須 同 時(shí) 看 到 ， 商業(yè) 地 產(chǎn) 是 一 個 專 業(yè) 性 非 常 強(qiáng) 的 領(lǐng) 域 ， 完 全 不 同 于 住 宅 開 發(fā) 的 “開 發(fā) +銷 售 ”模 式 。 早 在 2022 年 ， 國 內(nèi) 排 名 前 20 的 開 發(fā) 商 絕 大 多數(shù) 已 經(jīng) 深 淺 不 一 的 涉 足 商 業(yè) 地 產(chǎn) ， 并 紛 紛 宣 稱 會 逐 步 加 大 在 商 業(yè) 地 產(chǎn) 領(lǐng) 域 的 投 資 。 廉 租 房 和 公 租 房 建 設(shè) 要 以 小 戶 型 為主 ， 套 均 建 筑 面 積 控 制 在 40 平 方 米 左 右 。信 托 成 保 障 房 良 好 融 資 渠 道此 外 ， 專 家 表 示 ， 調(diào) 動 社 會 資 金 參 與 公 租 房 建 設(shè) 將 是 一 個 必 然 趨 勢 。 而 江 西 、 江 蘇 等 省 將 在 3 月 份 與 省 內(nèi) 各 市 簽 署保 障 房 軍 令 狀 。當(dāng) 然 ， 鑒 于 部 分 央 企 已 在 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 領(lǐng) 域 已 發(fā) 展 多 年 ， 擁 有 相 當(dāng) 的 經(jīng) 驗(yàn) 、 專 業(yè) 、品 牌 ， 比 如 中 建 、 中 房 、 保 利 、 華 僑 城 、 招 商 局 、 華 潤 等 ， 允 許 他 們 繼 續(xù) 在 這 個 行8 / 35業(yè) 發(fā) 展 ， 亦 無 可 厚 非 。 限 購 令 作 為 一 項(xiàng) 過 渡 性 政 策 ， 對 過 熱 的市 場 具 有 速 凍 的 作 用 ， 為 后 續(xù) 的 房 地 產(chǎn) 調(diào) 控 的 深 入 具 有 重 要 作 用 。 也 就 是 說 ， 未 來 重 慶 市 的 住 房 保 障 只 有 一 個 品 種 ， 就是 公 共 租 賃 房 ， 不 會 專 門 再 去 建 設(shè) 廉 租 房 和 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 。北 京 ： 定 向 安 置 房 “結(jié) 對 子 ”在 北 京 市 的 住 房 保 障 體 系 里 ， 有 一 個 特 別 的 類 型 一 一 定 向 安 置 房 。 面 對 保 障 房 建 設(shè) 的 空 前 力 度 ， 一 些 代 表 委 員表 示 振 奮 ， 也 難 掩 擔(dān) 心 。 據(jù) 了 解 ， 今 年 全 國 共 將 建 設(shè) 城 鎮(zhèn) 保 障性 住 房 1000 萬 套 ， 比 去 年 增 加 70%多 ， 改 造 農(nóng) 村 危 房 150 萬 戶 以 上 。 據(jù) 了 解 ，今 年 全 國 共 將 建 設(shè) 城 鎮(zhèn) 保 障 性 住 房 1000 萬 套 ， 比 去年 增 加 70%多 ， 改 造 農(nóng) 村 危 房 150 萬 戶 以 上 。 為 適 應(yīng) 我 國 城 鎮(zhèn) 化 快 速 發(fā) 展 階 段 住 房 問 題 的 特 點(diǎn) ， 今 后 公 租 房 將 成 為 保 障性 住 房 發(fā) 展 的 重 點(diǎn) ， 主 要 用 于 解 決 城 鎮(zhèn) 中 等 偏 下 收 入 住 房 困 難 家 庭 、 新 就 業(yè) 無 房 職工 等 群 體 。 在保 障 房 開 工 建 設(shè) 過 程 中 ， 不 可 避 免 會 遇 到 資 金 籌 措 、 用 地 審 批 、 城 市 規(guī) 劃 等 難 題 ，需 要 的 是 迎 難 而 上 ， 抓 緊 規(guī) 劃 ， 有 序 開 工 ， 確 保 質(zhì) 量 ， 而 不 能 見 難 則 退 。老 城 區(qū) 人 口 疏 解 的 目 的 本 來 是 改 善 舊 城 居 民 的 住 房 條 件 ， 但 過 去 很 多 居 民 嫌 政府 提 供 的 定 向 安 置 房 位 置 偏 遠(yuǎn) ， 上 班 、 上 學(xué) 、 看 病 多 有 不 便 ， 不 愿 意 搬 遷 。 公 共 租 賃 房 售 出 后 就 成 為 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 ， 但 是 要 出 售 轉(zhuǎn) 讓 ，就 只 能 由 政 府 回 購 ， 然 后 再 次 轉(zhuǎn) 化 為 公 租 房 房 源 。報(bào) 告 提 出 要 繼 續(xù) 擴(kuò) 大 房 產(chǎn) 稅 試 點(diǎn) 范 圍 ， 將 房 產(chǎn) 稅 改 革 試 點(diǎn) 擴(kuò) 大 到 全 國 。 另 外 ， 部 分 央 企 擁 有 大 量 的 土 地 ，不 讓 他 們 自 己 開 發(fā) ， 別 人 也 休 想 從 中 漁 利 ， 容 易 造 成 土 地 浪 費(fèi) ； 尤 其 是 部 分 市 區(qū) 黃金 地 段 的 舊 廠 房 、 倉 庫 ， 已 無 生 產(chǎn) 功 能 ， 但 地 皮 為 企 業(yè) 所 有 ， 政 府 無 權(quán) 收 回 土 地 使用 權(quán) ， 任 其 閑 置 這 又 涉 及 到 企 業(yè) 改 制 的 難 題 。土 地 出 讓 金 、 住 房 公 積 金 成 保 障 房 資 金 主 力住 建 部 今 年 要 繼 續(xù) 強(qiáng) 化 明 確 各 地 的 土 地 出 讓 收 入 嚴(yán) 格 按 照 不 低 于 10%， 甚 至20%用 于 保 障 性 住 房 建 設(shè) 。據(jù)悉，今年北京、天津和上海均傳出建立以保障房為融資對象的 REITs，這標(biāo)志著國內(nèi) REITs發(fā)展進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性操作階段。 只 有 分 開 ， 才 能 從 根 本 上 改 變 地 方 政 府 行 為 ， 不 要讓 現(xiàn) 在 地 方 政 府 的 領(lǐng) 導(dǎo) 承 擔(dān) 今 年 保 障 性 住 房 開 支 所 有 的 重 擔(dān) 和 責(zé) 任 。 分 析 認(rèn) 為 ， 這 一 系 列 的 調(diào) 控 政 策 最 嚴(yán) 的 就是 限 購 ， 而 且 限 購 短 期 內(nèi) 可 能 不 會 取 消 ， 相 反 限 購 的 政 策 還 要 擴(kuò) 大 。 然 而 一 個 很 現(xiàn) 實(shí) 的 情 況 擺 在 眼 前 ， 放 眼 全 國 ， 除 了 極 少 的 一 部 分 企 業(yè) 具有 在 全 國 運(yùn) 營 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 經(jīng) 驗(yàn) 之 外 ， 更 多 的 商 業(yè) 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 都 是 從 前 期 過 熱 的 住宅 開 發(fā) 轉(zhuǎn) 入 商 業(yè) 地 產(chǎn) 領(lǐng) 域 的 。統(tǒng) 計(jì) 顯 示 ， 2022 年 1~2 月 ， 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 并 購 案 例 達(dá) 20 起 ， 涉 及 金 額 億 元 ； 而 2022 年 全 年 ， 房 地 產(chǎn) 業(yè) 完 成 的 并 購 數(shù) 量 僅 為 84 起 ， 交 易 金 額 為 億 元 。合 謀 爭 取 主 權(quán) 基 金謀 求 長 期 穩(wěn) 定 收 益 的 外 資 與 “求 錢 若 渴 ”的 國 內(nèi) 地 產(chǎn) 商 一 拍 即 合 。 12 月 中 旬 ，中 遠(yuǎn) 集 團(tuán) 應(yīng) 國 資 委 要 求 ， 將 所 持 遠(yuǎn) 洋 地 產(chǎn) 的 股 權(quán) 全 部 出 售 ； 而 接 盤 資 金 除 香 港 南 豐集 團(tuán) 外 ， 還 有 一 家 匯 豐 旗 下 的 外 資 基 金 。 與 之 相 呼 應(yīng) ， 外 幣 房 地 產(chǎn) 私 募 基 金 已 經(jīng) 風(fēng) 生 水 起 。 中 國 指 數(shù) 研 究 院 最 近 的 一 份 報(bào) 告 顯示 ， 2022 年 ， 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 資 金 來 源 萬 億 元 ， 其 中 利 用 外 資 、 自 籌 資 金增 速 較 快 ， 開 發(fā) 商 貸 款 和 按 揭 貸 款 增 速 較 慢 。 盡 管 開 發(fā) 商 的 資 金 鏈 遭 遇 政 策16 / 35與 市 場 的 雙 重 壓 力 ， 大 部 分 開 發(fā) 商 還 是 會 選 擇 “硬 扛 ”， 短 期 內(nèi) 難 現(xiàn) “降 價(jià) 潮 ”。地 產(chǎn) 私 募 風(fēng) 起 云 涌為 了 更 直 接 地 參 與 境 內(nèi) 房 地 產(chǎn) 市 場 ， 很 多 外 資 機(jī) 構(gòu) 都 已 把 在 境 內(nèi) 設(shè) 立 人 民 幣 私募 基 金 提 上 了 日 程 。 2022 年 上 半 年 ， 陽 光 股 份 商 業(yè) 物 業(yè) 租 賃 收 入 達(dá) 億 元 ， 資 產(chǎn) 交 易 服 務(wù)及 運(yùn) 營 管 理 費(fèi) 收 入 萬 元 ， 增 長 顯 著 。 【 返 回 】房地產(chǎn)企業(yè)海外“拉郎配”擁 有 “海 外 關(guān) 系 ”的 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 開 始 利 用 外 資 布 局 國 內(nèi) 樓 市 。 這 是 今 年 萬 科 收 購 深 圳 建 設(shè) 失 敗 后 的 第 二 次 收 購 。 2022 年 ， 全 國 商 業(yè)地 產(chǎn) 大 單 交 易 頻 現(xiàn) ， 據(jù) 商 業(yè) 地 產(chǎn) 數(shù) 據(jù) 監(jiān) 控 室 不 完 全 統(tǒng) 計(jì) ， 2022 年 全 國 商 業(yè) 地 產(chǎn)整 購 案 例 超 25 個 ， 一 線 城 市 商 用 物 業(yè) 依 舊 是 投 資 熱 點(diǎn) ， 共 發(fā) 生 18 筆 大 宗 交 易 ，隨 著 各 大 機(jī) 構(gòu) 及 零 售 商 對 二 三 線 城 市 的 拓 展 及 前 景 看 好 ， 二 三 線 城 市 大 宗 交 易 也 有超 過 7 筆 。 事 實(shí) 上 ， 國 內(nèi) 開 發(fā) 商 對 商 業(yè) 地 產(chǎn) 開 發(fā) 產(chǎn) 生 的興 趣 與 渴 望 ， 顯 然 早 于 2022 年 。 住 房 和 城 鄉(xiāng) 建 設(shè) 部 有 關(guān) 負(fù)責(zé) 人 表 示 ， 在 這 種 情 況 下 ， 更 要 強(qiáng) 調(diào) 效 益 和 效 果 ， 嚴(yán) 格 控 制 各 類 保 障 性 住 房 的 面 積標(biāo) 準(zhǔn) ， 使 盡 可 能 多 的 家 庭 能 夠 盡 早 享 受 到 實(shí) 惠 。 據(jù) 初 步 估 算 ， 目 前 可 投 資 于 北 京保 障 房 建 設(shè) 的 保 險(xiǎn) 資 金 規(guī) 模 在 300 億 元 至 500 億 元 。在 地 方 上 ， 四 川 是 首 簽 “軍 令 狀 ”的 省 份 ， 其 保 障 房 的 總 套 數(shù) 為 22 萬 套 ，這 與 上 海 新 增 的 保 障 房 數(shù) 據(jù) 一 樣 。 因 此 ， 國 家 治理 和 整 頓 央 企 一 窩 蜂 的 涉 足 房 地 產(chǎn) 業(yè) ， 實(shí) 屬 必 要 之 舉 。 主 要 做 好 房 價(jià) 調(diào) 控 目 標(biāo) 考 核 機(jī) 制 工 作 以 及住 房 保 障 任 務(wù) 分 解 、 監(jiān) 督 、 督 導(dǎo) 安 排 工 作 。 重 慶 市 國 土 資 源 和 房 屋 管 理 局 副 局 長 孫 力 表 示 ： 重 慶 的 住 房 體6 / 35制 改 革 思 路 是 實(shí) 現(xiàn) 住 房 保 障 的 “三 合 一 ”體 系 ， 即 將 公 租 房 、 廉 租 房 和 經(jīng) 濟(jì) 適 用房 三 種 類 型 “三 位 一 體 ”。 公 租 房 更 是 成 為 住 房 保 障 的 主 角 ， 為 各 地 政 府 所 重 視 ， 也將 保 障 到 更 大 范 圍 的 人 群 。 對 這一 事 關(guān) 萬 千 百 姓 的 民 生 工 程 ， 不 僅 要 完 成 “數(shù) 量 ”， 更 要 確 保 “品 質(zhì) ”， 對 各 地4 / 35政 府 來 說 ， 這 是 必 須 面 對 的 雙 重 考 驗(yàn) 。（注：點(diǎn)擊目錄標(biāo)題頁碼可直接閱讀當(dāng)前文章，點(diǎn)返回鍵可回到目錄）目 錄CONTENT