【正文】 余 戶 居 民 。 定 向 安置 盡 可 能 采 取 集 中 布 局 的 原 則 ， 將 原 先 居 住 在 一 起 的 居 民 盡 量 安 排 在 一 個(gè) 小 區(qū) 中 ，長(zhǎng) 期 的 鄰 里 感 情 還 能 得 到 繼 續(xù) ， 把 對(duì) 原 來(lái) 街 坊 的 傳 統(tǒng) 氛 圍 的 破 壞 降 低 到 最 小 化 。 為 了 解決 這 一 問(wèn) 題 ， 城 區(qū) 人 口 疏 解 常 用 的 “搬 遷 ”模 式 將 會(huì) 逐 漸 調(diào) 整 ： 待 修 建 在 其 輸 入?yún)^(qū) 的 定 向 安 置 房 竣 工 后 ， 以 較 為 優(yōu) 越 的 住 房 、 交 通 、 教 育 醫(yī) 療 條 件 改 善 吸 引 城 里 人自 愿 外 遷 ， 更 加 以 人 為 本 。 研 究 確 定 了 “以區(qū) 為 主 、 企 業(yè) 集 團(tuán) 對(duì) 口 大 基 地 ”的 建 設(shè) 機(jī) 制 ， 并 成 立 了 “上 海 市 大 型 居 住 社 區(qū) 建設(shè) 推 進(jìn) 辦 公 室 ”， 上 海 市 住 房 保 障 和 房 屋 管 理 局 作 為 該 機(jī) 構(gòu) 的 成 員 單 位 及 主 要 牽頭 單 位 ， 與 市 、 區(qū) 相 關(guān) 部 門(mén) 及 企 業(yè) 集 團(tuán) 積 極 協(xié) 調(diào) 溝 通 ， 在 規(guī) 劃 選 址 、 控 規(guī) 編 制 、 項(xiàng)目 核 準(zhǔn) 、 土 地 供 應(yīng) 、 拆 遷 騰 地 、 項(xiàng) 目 招 投 標(biāo) 、 建 設(shè) 項(xiàng) 目 意 向 書(shū) 和 備 忘 錄 簽 訂 、 土 地和 建 房 價(jià) 格 核 實(shí) 論 證 、 專 業(yè) 設(shè) 計(jì) 、 市 政 公 建 配 套 建 設(shè) 等 方 面 做 了 大 量 協(xié) 調(diào) 及 事 務(wù) 工作 ， 確 保 大 型 居 住 社 區(qū) 市 政 、 公 建 配 套 與 住 宅 “同 步 規(guī) 劃 、 同 步 設(shè) 計(jì) 、 同 步 建 設(shè) 、同 步 交 付 ”。 對(duì) 此 ， 上 海 各 銀 行 采 取 了 “總 銀 團(tuán) +子 銀 團(tuán) ”相 結(jié)合 的 銀 團(tuán) 貸 款 合 作 模 式 發(fā) 放 這 筆 貸 款 。為 確 保 貸 款 資 金 能 夠 得 到 嚴(yán) 密 監(jiān) 控 ， 銀 行 貸 款 資 金 發(fā) 放 后 ， 統(tǒng) 一 劃 至 子 銀 團(tuán) 牽頭 代 理 行 的 托 管 專 戶 ， 貸 款 資 金 實(shí) 行 受 托 支 付 方 式 ， 由 子 銀 團(tuán) 牽 頭 代 理 行 負(fù) 責(zé) 落 實(shí)資 金 使 用 監(jiān) 督 管 理 。重 慶 ： 成 立 公 共 租 賃 房 管 理 局 ， 專 心 做 一 種 產(chǎn) 品繼 住 建 部 2022 年 6 月 發(fā) 布 《 關(guān) 于 加 強(qiáng) 發(fā) 展 公 共 租 賃 住 房 的 指 導(dǎo) 意 見(jiàn) 》 后 ，重 慶 市 率 先 于 7 月 底 即 成 立 公 共 租 賃 房 管 理 局 ， 專 職 重 慶 住 房 保 障 規(guī) 劃 、 政 策 、分 配 和 監(jiān) 管 等 工 作 。 也 就 是 說(shuō) ， 未 來(lái) 重 慶 市 的 住 房 保 障 只 有 一 個(gè) 品 種 ， 就是 公 共 租 賃 房 ， 不 會(huì) 專 門(mén) 再 去 建 設(shè) 廉 租 房 和 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 。 保 障 產(chǎn) 品 是 統(tǒng) 一 的 ， 但 保 障 模 式 是 多 元 的 ， 而 建 立 公 租 房管 理 局 是 這 一 改 革 思 路 實(shí) 現(xiàn) 的 機(jī) 構(gòu) 保 障 。 而 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 申 請(qǐng) 家 庭 ， 則 按 照 “公 租 房 5 年 后 可 申請(qǐng) 購(gòu) 買(mǎi) ”的 規(guī) 定 實(shí) 施 。 看 似 紛 繁 復(fù) 雜 的 住 房 保 障 工 作 ，在 重 慶 就 簡(jiǎn) 化 為 了 一 項(xiàng) 工 作 ， 在 保 障 房 的 建 設(shè) 、 規(guī) 劃 以 及 管 理 上 實(shí) 現(xiàn) 了 統(tǒng) 一 ， 無(wú) 論是 房 屋 項(xiàng) 目 質(zhì) 量 還 是 管 理 工 作 效 率 ， 都 應(yīng) 得 到 較 大 的 改 善 。 目 前 ， 蘇 州 中 心 城 區(qū) 對(duì) 持 有 城 區(qū) 戶 籍 5 年 以 上 、 人 均住 房 面 積 18 平 方 米 以 下 的 最 低 收 入 、 低 收 入 家 庭 ， 分 別 實(shí) 行 梯 度 式 的 7 種 住 房保 障 形 式 ， 即 配 租 廉 租 住 房 、 發(fā) 放 租 賃 補(bǔ) 貼 、 實(shí) 行 公 房 租 金 減 免 、 供 應(yīng) 完 全 出 售 型住 房 、 供 應(yīng) 共 有 產(chǎn) 權(quán) 型 住 房 、 發(fā) 放 政 府 購(gòu) 房 補(bǔ) 貼 、 配 租 公 共 租 賃 住 房 。 現(xiàn) 在 ， 蘇 州 城 區(qū) 面 向 “夾 心 層 ”的 1489 套 公 共 租 賃 住 房 已 開(kāi)工 建 設(shè) ， 低 收 入 無(wú) 房 家 庭 將 可 優(yōu) 先 申 請(qǐng) 配 租 ； 人 均 月 收 入 低 于 1500 元 的 中 等 偏低 收 入 家 庭 ， 也 被 納 入 了 住 房 保 障 范 圍 ， 可 購(gòu) 買(mǎi) 與 低 收 入 住 房 困 難 家 庭 相 同 優(yōu) 惠 的完 全 出 售 型 住 房 ； 也 可 在 購(gòu) 買(mǎi) 普 通 商 品 房 時(shí) ， 申 請(qǐng) 領(lǐng) 取 政 府 購(gòu) 房 補(bǔ) 貼 ， 標(biāo) 準(zhǔn) 為 可 享受 的 住 房 保 障 面 積 乘 每 平 方 米 2800 元 。 事 實(shí) 上 ， 即 使 在 2022 年 保 障 性 住 房 竣 工 370 多 萬(wàn) 套 的 情 況下 ， 全 國(guó) 保 障 性 住 房 占 比 也 只 有 8%左 右 ， 如 果 將 保 障 性 住 房 占 比 提 高 到 20%，對(duì) 緩 解 房 價(jià) 上 漲 壓 力 將 有 很 大 作 用 。7 / 352022 年 房 地 產(chǎn) 調(diào) 控 仍 然 是 重 點(diǎn) 工 作 ， 從 今 年 開(kāi) 始 ， 房 地 產(chǎn) 調(diào) 控 和 穩(wěn) 定 房 價(jià) ，將 成 為 地 方 政 府 不 可 回 避 的 工 作 和 責(zé) 任 。 限 購(gòu) 令 作 為 一 項(xiàng) 過(guò) 渡 性 政 策 ， 對(duì) 過(guò) 熱 的市 場(chǎng) 具 有 速 凍 的 作 用 ， 為 后 續(xù) 的 房 地 產(chǎn) 調(diào) 控 的 深 入 具 有 重 要 作 用 。事 實(shí) 上 ， 2022 年 ， 房 地 產(chǎn) 調(diào) 控 帶 來(lái) 了 很 明 顯 的 市 場(chǎng) 影 響 。與 此 同 時(shí) ， 國(guó) 務(wù) 院 辦 公 廳 向 全 國(guó) 人 大 常 委 會(huì) 辦 公 廳 轉(zhuǎn) 發(fā) 《 國(guó) 家 發(fā) 改 委 關(guān) 于 落實(shí) 全 國(guó) 人 大 常 委 會(huì) 對(duì) 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 和 社 會(huì) 發(fā) 展 計(jì) 劃 執(zhí) 行 情 況 報(bào) 告 審 議 意 見(jiàn) 的 報(bào) 告 》 。分析認(rèn)為，后期的貨幣政策將進(jìn)一步收緊。除了繼續(xù)趨嚴(yán)的調(diào)控外，住房保障力度將進(jìn)一步增強(qiáng)，這也是2022 年房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容。如果能達(dá)到 20%的比例，不難想象房?jī)r(jià)會(huì)發(fā)生怎樣的變化。讓 人 感 到 有 點(diǎn) 意 外 的 是 ， 非 主 業(yè) 為 房 地 產(chǎn) 業(yè) 務(wù) 的 5 家 央 企 ——魯 能 集 團(tuán) 、 中 航 工業(yè) 、 神 華 集 團(tuán) 、 中 煤 集 團(tuán) 和 新 興 集 團(tuán) ， 將 會(huì) 獲 批 保 留 地 產(chǎn) 業(yè) 務(wù) ， 從 而 使 允 許 從 事 房地 產(chǎn) 業(yè) 務(wù) 的 央 企 由 此 前 的 16 家 擴(kuò) 編 至 21 家 。 雖 然 央 企 也 是 企 業(yè) ， 但 在 資 金 支 持 、 獲取 土 地 資 源 方 面 ， 明 顯 比 民 企 、 外 企 等 擁 有 更 多 的 資 源 ， 而 這 些 資 源 本 質(zhì) 是 屬“國(guó) 有 ”， 在 賺 取 合 理 利 潤(rùn) 的 同 時(shí) ， 更 應(yīng) 回 報(bào) “國(guó) 民 ”和 全 社 會(huì) 。當(dāng) 然 ， 鑒 于 部 分 央 企 已 在 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 領(lǐng) 域 已 發(fā) 展 多 年 ， 擁 有 相 當(dāng) 的 經(jīng) 驗(yàn) 、 專 業(yè) 、品 牌 ， 比 如 中 建 、 中 房 、 保 利 、 華 僑 城 、 招 商 局 、 華 潤(rùn) 等 ， 允 許 他 們 繼 續(xù) 在 這 個(gè) 行8 / 35業(yè) 發(fā) 展 ， 亦 無(wú) 可 厚 非 。 關(guān) 于 新 增 加 的 5 個(gè) 名 額 ， 有 關(guān)部 門(mén) 的 解 釋 是 ： 由 于 其 在 地 產(chǎn) 領(lǐng) 域 已 有 相 當(dāng) 規(guī) 模 和 相 應(yīng) 業(yè) 績(jī) ， 魯 能 集 團(tuán) 在 被 國(guó) 家 電網(wǎng) 收 購(gòu) 之 前 就 已 從 事 房 地 產(chǎn) 業(yè) 務(wù) 且 規(guī) 模 很 大 ， 中 航 工 業(yè) 則 是 以 開(kāi) 發(fā) 自 有 土 地 為 主 ，神 華 和 中 煤 以 開(kāi) 發(fā) 工 礦 區(qū) 土 地 為 主 ， 新 興 集 團(tuán) 原 本 就 是 建 筑 企 業(yè) 。 撇 開(kāi) 謀 利 沖動(dòng) 不 談 ， 不 加 區(qū) 別 的 勒 令 央 企 退 出 ， 可 能 會(huì) 造 成 兩 種 不 利 影 響 ： 一 方 面 ， 在 央 企 剝離 房 地 產(chǎn) 資 產(chǎn) 的 過(guò) 程 中 ， 操 之 過(guò) 急 會(huì) 使 國(guó) 有 資 產(chǎn) 流 失 ， 若 硬 是 在 央 企 之 間 “拉郎 配 ”， 則 舊 的 矛 盾 消 除 后 ， 新 的 矛 盾 又 將 產(chǎn) 生 。 所 以 上 海 的 經(jīng) 驗(yàn) 值 得 各 地 借 鑒 ： 國(guó) 有企 業(yè) 在 市 區(qū) 的 閑 置 土 地 ， 可 以 建 設(shè) 部 分 保 障 房 ， 同 時(shí) 建 設(shè) 部 分 商 品 房 出 售 。 至 于 剩 余 尚未 退 出 的 不 合 規(guī) 央 企 ， 監(jiān) 管 的 重 點(diǎn) 是 “限 增 控 存 ”， 也 即 限 制 他 們 新 拿 地 ， 現(xiàn) 有項(xiàng) 目 做 完 后 自 然 退 出 。 今 年 雖然 各 地 保 障 房 的 資 金 缺 口 很 大 ， 但 由 于 時(shí) 間 緊 迫 ， 有 關(guān) 方 面 都 在 設(shè) 法 通 過(guò) 各 種 方 式運(yùn) 籌 資 金 。保 障 房 建 設(shè) 資 金 缺 口 大2 月 21 日 以 來(lái) ， 住 建 部 與 各 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 以 及 計(jì) 劃 單 列 市 簽 訂 《 保障 性 住 房 目 標(biāo) 責(zé) 任 書(shū) 》 ， 完 成 今 年 1000 萬(wàn) 套 保 障 房 的 指 標(biāo) 分 配 。 如 果 按 照 2022 年 保 障 房 資 金 構(gòu) 成 的 方 式 來(lái) 計(jì) 算 ， 有 機(jī) 構(gòu)為 2022 年 加 碼 的 保 障 房 建 設(shè) 算 一 筆 賬 ， 給 出 的 數(shù) 據(jù) 總 量 為 4838 億 元 ， 距 離 今年 國(guó) 家 1000 萬(wàn) 套 保 障 房 投 資 萬(wàn) 億 元 的 海 量 ， 資 金 需 求 缺 口 8162 億 元 。 而 江 西 、 江 蘇 等 省 將 在 3 月 份 與 省 內(nèi) 各 市 簽 署保 障 房 軍 令 狀 。9 / 35“十 二 五 ”期 間 ， 北 京 計(jì) 劃 建 設(shè) 收 購(gòu) 各 類 保 障 房 100 萬(wàn) 套 ， 其 中 包 括 公 租 房30 萬(wàn) 套 ， 限 價(jià) 房 和 經(jīng) 適 房 20 萬(wàn) 套 ， 定 向 安 置 房 50 萬(wàn) 套 。 就 此 得 出 2022 年 北 京 保 障 房 的 投 資 在 600 億 元 左 右 。 同 時(shí) 提 出 ， 今 年 將 在 28 個(gè) 城 市 繼 續(xù) 開(kāi) 展 公 積 金 閑 置 資金 支 持 保 障 房 建 設(shè) 的 試 點(diǎn) 。事 實(shí) 上 ， 從 土 地 出 讓 金 中 提 取 廉 租 住 房 保 障 資 金 ， 是 廉 租 房 保 障 資 金 的 主 要 來(lái)源 。保 險(xiǎn) 資 金 成 保 障 房 建 設(shè) 資 金 新 軍最 近 ， 銀 監(jiān) 會(huì) 召 集 工 商 銀 行 、 農(nóng) 業(yè) 銀 行 、 中 國(guó) 銀 行 、 建 設(shè) 銀 行 、 交 通 銀 行 和 國(guó)家 開(kāi) 發(fā) 銀 行 等 六 家 大 型 銀 行 ， 就 當(dāng) 前 和 今 后 保 障 房 建 設(shè) 舉 行 新 聞 通 氣 會(huì) 。 根 據(jù) 計(jì) 劃 ， 將 在 2022 年 加 大 保 障 房 新 增 貸 款 規(guī) 模 ， 同 時(shí) 對(duì) 普 通 商 品 房 開(kāi) 發(fā)貸 款 仍 延 續(xù) 2022 年 的 “名 單 制 ”。另 外 ， 北 京 市 金 融 局 近 日 組 織 了 保 險(xiǎn) 資 金 投 資 本 市 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 建 設(shè) 的 研 討 ， 中 國(guó)保 監(jiān) 會(huì) 和 中 國(guó) 人 壽 資 產(chǎn) 管 理 公 司 等 七 家 保 險(xiǎn) 資 產(chǎn) 管 理 公 司 與 北 京 市 相 關(guān) 部 門(mén) 就 保 險(xiǎn)資 金 投 資 的 技 術(shù) 要 求 、 項(xiàng) 目 情 況 等 進(jìn) 行 細(xì) 致 研 究 。信 托 成 保 障 房 良 好 融 資 渠 道此 外 ， 專 家 表 示 ， 調(diào) 動(dòng) 社 會(huì) 資 金 參 與 公 租 房 建 設(shè) 將 是 一 個(gè) 必 然 趨 勢(shì) 。 數(shù) 據(jù) 顯 示 ， 2022 年 以 保 障 性 住 房 項(xiàng) 目 為 融 資 對(duì) 象 的 信 托 產(chǎn) 品 成 立 數(shù)量 為 八 款 ， 募 集 規(guī) 模 達(dá) 億 元 ； 參 與 的 信 托 公 司 有 五 家 ， 分 別 是 天 津 信 托 、 新時(shí) 代 信 托 、 華 能 信 托 、 聯(lián) 華 信 托 和 中 信 信 托 ， 其 中 以 天 津 信 托 成 立 的 產(chǎn) 品 最 多 。10 / 35信托業(yè)內(nèi)人士分析，與商業(yè)住宅相比，保障性住房建設(shè)利潤(rùn)較低，使得開(kāi)發(fā)商積極性不高，資金缺口問(wèn)題嚴(yán)重，這時(shí)信托融資模式的介入就顯得尤為迫切。中 央 補(bǔ) 助 超 千 億今 年 ， 中 央 財(cái) 政 補(bǔ) 助 資 金 將 超 過(guò) 1000 億 元 ， 繼 續(xù) 大 幅 增 加 。 補(bǔ) 助 資 金 的 使 用 方 式 將 更 加 靈 活 ， 地 方 政 府 可 以 在 不 減 少 總 量的 情 況 下 ， 適 當(dāng) 調(diào) 整 保 障 房 品 種 結(jié) 構(gòu) ， 但 已 享 受 中 央 補(bǔ) 助 的 項(xiàng) 目 ， 原 則 上 不 得 調(diào) 減 。 在 中 央 加 大 資 金 補(bǔ) 助 力 度 的 同 時(shí) ， 各 省 也 將 加 大 資 金 支 持 力 度 。 財(cái) 政 資 金 安 排 不 足 的 地 區(qū) ， 土地 出 讓 凈 收 益 提 取 比 例 還 將 進(jìn) 一 步 提 高 。 今 年 ， 保 障 房 建 設(shè) 任 務(wù) 大 幅 增 加 ， 資 金 壓 力 較 大 。 廉 租 房 和 公 租 房 建 設(shè) 要 以 小 戶 型 為主 ， 套 均 建 筑 面 積 控 制 在 40 平 方 米 左 右 。政 府