【正文】 896 萬平方米，接近 2022 萬平方米大關，增幅達到 %；2022年重慶市房地產開發(fā)更是呈現(xiàn)出火熱的狀況，保持高速增長態(tài)勢：全市房地產開發(fā)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢去年前三季度，全市房地產開發(fā)施工面積達6 / 70 萬㎡，同比增長 %。商品房呈現(xiàn)供銷兩旺的喜人形勢銷售面積、銷售金額大幅增加，商品房空置率下降，全市房地產開發(fā)呈現(xiàn)供銷兩旺，雙雙走高，出現(xiàn)消化市場存量的大好形勢：一方面是開發(fā)企業(yè)越來越注重市場需求，開發(fā)產品適銷對路，全市商品房空置總量呈現(xiàn)下降趨勢。另一方面，全市商品房銷售面積與銷售金額大幅度增長，僅主城區(qū)商品房銷售面積就達 萬㎡，同比增長 %，金額 億元，同比增長%。在投資增長、施工面積擴大的同時,土地交易活動漸趨活躍，土地開發(fā)投資增大全市前三季度，在經(jīng)歷 1999 年、2022 年連續(xù)兩年土地交易面積增速大幅回落后，購置土地的面積開始出現(xiàn)強勁反彈，全市購置土地面積 萬㎡，同比7 / 70增長 %，比去年同期增速上升 %。土地開發(fā)投資額達 億元，增長 10%。房地產業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢良好，發(fā)展前景看好：首先，重慶整體宏觀經(jīng)濟形勢走好。其次，重慶未來的城市發(fā)展前景遼闊。根據(jù)預測，未來 10 年，按 6‰的人口平均自然增長率和 %的城鎮(zhèn)化增長率估計，到2022 年末，全市總人口將達到 3281 萬人，其中城鎮(zhèn)人口將為 1509 萬人，城鎮(zhèn)化率達到 46%。因此，在未來 10 年內，重慶市因城鎮(zhèn)化增長所形成的新增住宅需求總量每年都在 1130 萬㎡以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總人口比重估計，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為 500 萬㎡左右。國家批準的江北機場改造項目，一旦建成，它將成為中國西部最大的機場；幾年以后，重慶將有 7 條鐵路和 6 條高速公路成為鐵路與公路的樞紐。（三） 冷靜反思 市場競爭日益激烈，前景不容樂觀。去年秋季房交會又創(chuàng)成交金額 億元歷史新高，這將進一步刺激開發(fā)投資商的投資欲望。同時，商品房空置量每年以平均 25%的速度上升！進入 2022 年，醞釀已久的外地房地產巨艦（廣廈集團、融僑集團、深圳盈豐創(chuàng)展等）登陸重慶并“安營扎寨”，本地實力企業(yè)（重鋼集團、長安集團等）躋身房地產，加上海外房地產巨頭的染指，白熱化的競爭將蔓延重慶房市。要想在新一輪的大浪淘沙中生存下來，把企業(yè)做大做強，開發(fā)商就應著眼于未來啟動長線戰(zhàn)略，進行人才儲備和土地儲備。而對房地產企業(yè)而言，土地儲備又是其競爭取勝的必備條件。（2） 商品房預售數(shù)量2022 年 2 季度，南岸區(qū)發(fā)放商品房預售許可證的項目有：四海花園四期、陽光華庭、聚豐花園高層住宅小區(qū)、帝景名苑、南國佳苑、長航響水苑、南福苑小區(qū)等項目，預售總面積近 25 萬平方米，較其它地區(qū)而言，其市場競爭壓力相對較大。在去年秋季房交會上，南岸區(qū)更是力拔頭籌：據(jù)統(tǒng)計，南岸房交會分會場共有 11 / 70萬人次參加展會，成交金額達 億元，其中，房屋成交額為 億元，顯示出“住在南岸”已產生深遠影響。 市場特征南岸區(qū)自 2022 年至今，堪稱重慶住宅市場的一匹黑馬，是一個極具潛力的市場，上升的空間還很大，呈現(xiàn)以下三大特征：（1） 樓盤品質全面提升南岸區(qū)開始具有在全市范圍真正有競爭能力的高品質住宅，如海棠曉月、泰正花園、江山多嬌、陽光華庭、金陽12 / 70（2） 投資環(huán)境日益完善南岸房地產市場的發(fā)展依賴于基礎設施、投資環(huán)境、政策的進一步完善，對此南岸區(qū)政府與開發(fā)商已達成共識，所以在項目選址、規(guī)劃設計、政策導向等方面都有了很大的改進，這些都將成為南岸區(qū)房地產持續(xù)發(fā)展的重要支撐點。市場需要競爭，適度競爭已使南岸房市從無序到有序（整體規(guī)劃、規(guī)范運作、政府引導） ，從不合理到合理（南岸房市檔次分布將更趨合理） ，市場細分化趨勢明顯（二房、三房面積趨小——針對普通工薪階層；一房明顯看好——挖掘投資型客戶和新生代購房群體） 。值得一提是，13 / 70中國西南地區(qū)唯一的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)位于南岸區(qū)境內。經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)在新世紀的第一個十年計劃已啟動：在繼續(xù)抓好和完成南坪地區(qū) 平方公里開發(fā)的同時，努力搞好拓展新區(qū)的開發(fā)建設工作。毫無疑問，隨著我國入世和國家政策進一步向中西部傾斜以及經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境逐漸完善，勢必有大批的國內外企業(yè)涌入經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)?？梢灶A見，在隨后的 10 年里，南岸區(qū)必將成為新一輪重慶樓市競爭的熱點區(qū)域。路橋，對南岸區(qū)的重要性不言而喻。已竣工通車的鵝公巖大橋使成渝、渝黔兩條高速公路在南岸交匯，讓九龍坡區(qū)與南岸區(qū)可望不可及成為歷史；黃花園大橋及石黃隧道的貫通，讓南坪距重慶空港不再遙遠。因此從更高的角度分析，整個南岸區(qū)在外區(qū)人頭腦中的心理距離將會大大縮短。因此我們可以大膽預測：在不遠的將15 / 70來，南岸區(qū)在重慶將扮演至關重要的角色，南岸將成為重慶房地產開發(fā)最炙熱的區(qū)域。 渝中區(qū)（1） 總體特征物業(yè)集中于商圈旁：由于重慶市特殊的地理形態(tài)，渝中區(qū)的物業(yè)多集中在傳統(tǒng)的商業(yè)中心的周圍。 （2） 樓盤要素統(tǒng)計 物業(yè)的規(guī)模及類型：渝中區(qū)的物業(yè)規(guī)模都較小，類型也主要集中為商住一體的模式。名仕閣；同時以競地城市花園和新東?；▓@為代表的小區(qū)類住宅也以其高品質、合理規(guī)劃和良好的配套與綠化進入市場，并很快成為領導渝中區(qū)住宅市場的先鋒；由于現(xiàn)有的都市空間已很難再作出較大規(guī)模的規(guī)劃，所以渝中區(qū)住宅市場將以城市改造為主，走小規(guī)模的開發(fā)并結合市場需求做有特色的產品將是渝中區(qū)住宅發(fā)展在未來一段時間內的主導；17 / 70戶型面積設定：目前渝中區(qū)的住宅戶型設計以一室一廳（60 平方米）和三室兩廳（130 平方米）為主導；三室兩廳面積在 130 平方米左右的住宅主要分布在以競地城市花園和新東?；▓@為代表的小區(qū)型住宅中，以及目前渝中區(qū)房地產市場炒作較多的江景房中，再有就是作為一種補充的形式（約占 10%的比例）大量出現(xiàn)在各個樓盤中；而 60 平方米左右的一室一廳設計所考慮的因素主要和個案所在區(qū)位密切相關，處于中心地段的物業(yè)相對較偏遠的物業(yè)在面積上一般會有所控制，主要出發(fā)點是為了控制總價，吸引投資客，從而有效的擴大客源層，增加客戶量；值得一提的是：小戶型住宅在渝中區(qū)銷售火爆，時代天驕把戶型面積做到了 38平方米，并且在規(guī)劃、配套和管理服務方面做得相當完善，渝中區(qū)便利的交通條件和一應俱全的生活設施是短時間內其它地區(qū)無可比擬的優(yōu)勢；價格(渝中區(qū)各片區(qū)價格為統(tǒng)計的平均價格，以各片區(qū)樓盤均價計算:)片區(qū) 解放碑片區(qū) 上清寺兩路口片區(qū) 大坪片區(qū)住宅均價(元/㎡)3500 2500 202218 / 70目前渝中區(qū)的房價分為兩個檔次：檔次較高的是在位于解放碑周圍的商住樓以及配套齊全、規(guī)劃合理的單體式住宅樓，這些樓盤的價位在 3500 元/m 2，最高單價達到了 7000 元/m 2以上，最典型的代表是時代天驕和地王名仕閣；另一檔次的是處于兩路口、上清寺、大坪等區(qū)域的商住樓和住宅小區(qū)，它們的價位在20223000 元之間，之所以與解放碑的價格差有 1000元左右，最主要的原因是區(qū)位的價差。（3） 個案研判就解放碑周邊高檔樓盤來說，恒通名仕閣、天倫華苑、巴渝世家、新華雅閣等。名仕閣打造的是頂級豪宅，戶型從131228m2，全是以大戶型為主，但現(xiàn)在銷售態(tài)勢不盡人意，其抗性主要是高單價和高總價。巴渝世家銷售持續(xù)穩(wěn)定，平均每個月銷售金額達到 600 萬，其賣點是：封閉花園小區(qū)，配置完善、功能強大的會所及渝海品牌。恒通銷售狀況良好，目前銷售率直逼 70%。目前區(qū)域內除一些產品定位準確，樓盤個性突出的物業(yè)銷售狀況較好外，其它樓盤由于受總價高等抗性因素的影響，銷售進展緩慢。 江北區(qū) 江北區(qū)房地產起步較南岸早，以五黃路、新牌坊為代表的片區(qū)開發(fā)已具規(guī)模，黃花園大橋、渝澳大橋的通車增強了江北區(qū)房地產的競爭優(yōu)勢，特別是小區(qū)型的住宅其輻射力可以達到主城各區(qū)。因此對渝中區(qū)的廣大客戶而言，解放碑附近物業(yè)價格可能無法承受，而江北卻沒形成真正商業(yè)核心圈（觀音橋還不成氣候，江田商場的關門、新世紀進退兩難的尷尬、現(xiàn)代廣場銷售的舉步維艱就是很好的佐證），生活配套設施較差。因此我司認為江北區(qū)對本項目的潛在客戶的分流作用并不突出。 樓盤要素統(tǒng)計? 開發(fā)商：南岸區(qū)現(xiàn)有各樓盤的開發(fā)商多數(shù)為本地企業(yè)，并且開發(fā)經(jīng)驗豐富的為數(shù)不多。? 物業(yè)類型：（定義：多于 2 棟以上的樓盤為小區(qū)型物業(yè)，少于 2 棟（含 2 棟）為單體型物業(yè)）。? 建筑類型：（注：以下比例按不同建筑類型物業(yè)的供應棟數(shù)統(tǒng)計得來）。? 上市時間：（注：以本次報告劃定的 36 個項目為統(tǒng)計對象）。? 價格：（注：以價格已公開的 30 個樓盤作為統(tǒng)計對象，并根據(jù)南岸區(qū)的實際情況按價格劃分了樓盤檔次）24 / 70均價（元／㎡）＜1500（含 1500)1501－18001801－21002101－3000＞3000樓盤數(shù)量 5 10 10 4 1檔次 低檔 中低檔 中檔 中高檔 高檔評述：南岸區(qū)樓盤均價主要集中在 15002100 元/㎡之間，整體檔次以中檔、中低檔為主，這兩種類型的樓盤合計占了近七成的比例；從上圖中可以看出 15011800 元/㎡和 18012100 元/㎡的物業(yè)所占比例相當，說明這兩個價格段的物業(yè)的競爭是最為激烈的。戶型配比： 評述：目前南岸區(qū)樓盤的戶型主要集中在二房、三房，又以三房的供應量最大，除了帝景名苑外其余樓盤基本上都有二房、三房的供應；一房所占的比例最小，表明目前南岸區(qū)市場上一房的小戶型供應量較少，一些定位較高的樓盤大多沒有一房的戶型；面積較大的四房及四房以上的戶型占有 %的比重，主要分布在帝景名苑、泰正花園、騎龍山莊、江山多嬌、海棠曉月等定位較高的樓盤；二房面積配比： 25 / 70評述：81100 平方米的二房占了近五成的比例，是市場的主流，6080 平方米的小二房較 101120 平方米的大二房供應量大，從供應上看二房有向小面積經(jīng)濟實用型發(fā)展的趨勢；三房面積配比：評述：101140 平方米的三房是主力，供應量合計占近九成的比例；101120 平方米的小三房和 121140 平方米的三房供應量相當，反映出開發(fā)商在產品定位時已將實用型小三房作為重要部分，以吸引消費群最廣的大眾型購房者。反映出南岸區(qū)開發(fā)商的物管理念還未達到相應的高度，其物管水平也有待進一步提高。如騎龍山莊的萬科物管、陽光華庭的錦繡山莊物管、26 / 70海棠曉月的金地物管、帝景名苑的世邦魏理仕物管等。騎龍山莊其次。騎龍山莊最低為 。 綠化率：綠化率海棠曉月最高為 60%，金陽 價格：從價格來看，小區(qū)高于單體樓，均價在 18002200 元/㎡， 付款方式：一次性付款基本為 折，銀行提供 7 成 20 年按揭。騎龍山莊所處位置較偏，且交通狀況欠佳，周邊市政配套目前極不完善；江南明珠配套完善，樓盤質素、檔次較高，知音閣視野開闊，江景、南山推窗可及。天龍廣場：地處南坪商圈中心，是一個大型綜合性項目，集綠色廣場、大型商場、公寓式酒店、商務辦公用房、高級住宅、停車庫為一體，總占地面積 57 畝，總建筑面積 170781 平方米，一期工程（大型綠色廣場、大型商場及獨立精品店）擬定今年 10 月 18 日竣工；二期工程（高級商住樓及 73 層超高層酒店）擬定 2022 年 12月 30 日竣工。世紀名苑：位于南坪西路，緊臨本項目的西北面，小區(qū)占地 230 畝，總建筑面積 50 萬平方米，小區(qū)配套完善（游泳池、兒童游樂場、兒童戲水池、下沉式休閑廣場、小學、運動場） ，定位——為各界俊杰、社會賢達及成功人士塑造的理想家園。（三） 市場機會點分析 政策大力支持房地產業(yè)30 / 70南岸區(qū)政府大力支持南岸區(qū)房地產業(yè)的發(fā)展，提出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的口號，并在全市積極推廣，改善了南岸區(qū)的整體形象。 市政配套設施改善顯著濱江路及鵝公巖大橋的建成，大大改善了南岸區(qū)的交通狀況；水泥廠、印染廠等污染嚴重的廠礦搬遷出南岸主城區(qū)，極大地改善了南坪的生活環(huán)境；商業(yè)步行街的建成，各大型商場的入住，使得南岸區(qū)商業(yè)氛圍更為濃厚，這使南岸區(qū)整體配套設施更為完善，增加了本區(qū)域的居住吸引力。這必將增強本項目的吸引力，使其輻射范圍涵蓋主城各區(qū)。31 / 70 高檔樓盤競爭壓力相對較小近年來，南岸區(qū)房地產市場逐漸升溫，價格、開發(fā)量、銷售量都不斷攀升，并出現(xiàn)了綜合素質較高的樓盤，如泰正花園、騎龍山莊等，使整個南岸區(qū)的房產品質和形象有了極大的提高。 挖掘細分市場潛力大南岸區(qū)房地產市場分析顯示，一房所占比例較小，二房、三房以大戶型為主，為挖掘投資型客戶群和新生代購房群體，本項目擬定以一房：4060平方米（30%）、二房：6080 平方米（20%）和三房：80100 平方米（35%）為主力戶型，經(jīng)濟實用總價低，具有競爭優(yōu)勢。32 / 70 “巧挖墻