重慶集團(tuán)房地產(chǎn)市場分析報告-在線瀏覽
2024-08-30 07:21本頁面
【正文】 川偉映實業(yè)開發(fā)，售樓部設(shè)在匯龍大道第二轉(zhuǎn)盤處，屬臨時售樓部，一期完工后拆除。永川偉映實業(yè)是永川三大房地產(chǎn)開發(fā)商之一，公司前身是永川茶山尚的一家旅游經(jīng)營單位，其開發(fā)的偉映東岳農(nóng)貿(mào)市場位于匯龍大道第一轉(zhuǎn)盤處，屬多排連排樓，是永川近年涌現(xiàn)的優(yōu)秀樓盤之一，現(xiàn)已全部賣完。其價格為：平層均價520元/平方米、躍層均價590元/平方米、寫字樓780元/平方米；兩層住宅別墅面積372平方米，均價988元/平方米。主要為7~8層的多層建筑，少數(shù)別墅主要分布在第四期“冬景園”。一期“夏景園”主要以高大綠色植物環(huán)園四周，中間為小橋、卵石、流水、涼亭等景致。BR p其規(guī)劃建設(shè)的二期“春景園”主要景觀以花草為主，強調(diào)春暖花開后所成景致。四期“冬景園”突出冬季景象以石山水景為主表現(xiàn)冬景。*.望城北路中段單立柱T型跨街廣告牌一塊。*.由體育館發(fā)往現(xiàn)場售摟部購房直通車一輛。*.8月份在永川市體育場和渝西廣場組織了幾次促銷宣傳活動。*.8月份做報刊夾頁３次。*.準(zhǔn)備在渝西廣場建一永川最大戶外廣告牌。市政配套及交通：①.匯龍大道是永川市政府規(guī)劃的重點工程，也是新城區(qū)主要交通干道，路面平整寬闊。④.業(yè)主子女上學(xué)可就近讀匯龍幼兒園、匯龍小學(xué)、永師附中，但辦學(xué)質(zhì)量較差。⑵. 昌州城市花園位于小南門（川主溝）至英井路區(qū)內(nèi)，與電影院、文化館、寺廟、永川中學(xué)、紅旗小學(xué)、客運中心、演藝中心、人民醫(yī)院、大南門商業(yè)中心完全連成一體，繁華紅塵一墻之隔，出入相當(dāng)便捷。區(qū)位圖： 項目占地110畝，總建筑面積140000平方米，綠地22000平方米，一期工程占地44畝，總建筑面積58566平方米，綠地7800平方米，住宅16000平方米，商用門面12000平方米，還建房20500平方米，車位120個，中心商業(yè)步行街8000平方米（商場未計入總建面中），幼兒園一所600平方米，會所650平方米，展覽館1200平方米，寫字間600平方米。 主要戶型及分配百分比戶 型 種 類 面 積 百 分 比平層 二室一廳 56平方米 10%二室二廳 80平方米/85平方米 20%三室二廳 115平方米/120平方米/130平方米 50%錯層 四室三廳 180平方米 10%另有6棟別墅，面積每棟300平方米。小區(qū)內(nèi)修有商業(yè)步行街，設(shè)計與渝西廣場架空層相似，底層為商業(yè)步行街，上部作為小廣場。處在成熟商業(yè)區(qū)，區(qū)位優(yōu)于我永川南方花園項目。第二部分：永川南方花園項目概況1． 地理位置地處重慶作物研究所，即永川西南面南大街，緊靠市中心，麻柳河上游（長約2公里）處。本著21世紀(jì)居住建筑人性化原則，在整體規(guī)劃上突出以下特點：①. 林蔭步行道沿麻柳河兩岸環(huán)繞并貫穿全區(qū)。在充分考慮環(huán)境均好性、集中與分散、動靜分離等原則的基礎(chǔ)上將小區(qū)分為A、B、C、D、E五個組團(tuán)，讓更多住宅有良好的景觀朝向。而各組團(tuán)間相對獨立，各自圍合成院落。⑵建筑風(fēng)格①. 半坡屋頂與屋頂花園及外飄塑鋼陽光窗等有機(jī)結(jié)合，既有古典風(fēng)味又具現(xiàn)代特色。4. 戶型指標(biāo)⑴. 按戶型分（暫定）戶型 面積m2/戶 戶數(shù) 平 面 布 局 結(jié) 構(gòu) 形 式三室二廳二衛(wèi)一廚 三廳三衛(wèi)一廚 平層 錯層 躍層1 90100 114 144 0 30 82 02 100145 426 426 0 113 315 03 150200 141 24 117 6 18 04 201250 18 0 18 0 0 18合 計 699 564 135 149 415 135占 戶 數(shù) 比 例 ⑵二期戶型設(shè)計建議 面積（含公攤） 8595平方米 110125平方米 130150平方米占建面 30% 50% 20%建議戶型面積需求 、面積＞20㎡ M、面積＞20㎡ 、面積＞25㎡餐廳＞8㎡ 餐廳＞8㎡ 餐廳＞10㎡廚房＞6㎡ 廚房＞7㎡ 廚房＞7㎡主臥＞14㎡ 主臥＞14㎡ 主臥＞15㎡次臥＞11㎡ 次臥＞11㎡ 次臥＞11㎡衛(wèi)生間＞5㎡ 主衛(wèi)＞5㎡ 主衛(wèi)＞5㎡觀景陽臺＞4㎡ 次衛(wèi)＞4㎡ 次衛(wèi)＞4㎡生活陽臺＞3㎡ 儲物間＞2㎡ 起居室＞12㎡，可不單獨設(shè)置原因 ①老年人與年輕人生活習(xí)慣、生活需求不同，需分開居住。②剛踏入社會的年輕一族需購房組織家庭，但因經(jīng)濟(jì)不太寬裕，對小戶型的需求較大。④父母為子女購房組織小家庭。另有30%是當(dāng)?shù)乩暇用?，房屋產(chǎn)權(quán)由祖輩處繼承所得。以上所獲產(chǎn)權(quán)的住房一般檔次不高，戶型不合理，配套不齊全，有2次置業(yè)需求。②原居民住房面積偏小，且多居于舊城改造范圍，配套和環(huán)境較差，有2次置業(yè)需求。 生活陽臺＞3㎡①家庭人口多，需購置較大戶型。③經(jīng)濟(jì)富裕，需住房豪華氣派的需購置躍層。第三部分：SWOT分析1.[S]項目優(yōu)勢：⑴.集團(tuán)公司的品牌優(yōu)勢。⑶.永川南方花園戶型等的“人性化”設(shè)計處處體現(xiàn)企業(yè)“以人為本”的經(jīng)營理念。⑸.緊鄰永川市中心（離渝西廣場僅800多米），周邊購物、交通、教育、醫(yī)療、銀行等配套齊全，尤其本項目位處“麻柳河”上游，水清樹綠，獨具區(qū)位優(yōu)勢。⑺.小區(qū)直飲水系統(tǒng)將改變永川市飲用水差的歷史，讓小區(qū)內(nèi)居民戶戶喝上質(zhì)優(yōu)價廉的純凈水。⑼.永川南方花園是市委、市府形象工程之一，在政策上能得到支持。永川市民目前仍習(xí)慣上把項目所在地——南大街片區(qū)理解為城郊結(jié)合部，市政配套設(shè)施不夠成熟，人氣渙散。 ⑶. 城北新區(qū)是市政府近幾年的發(fā)展方向，將給項目銷售帶來一定影響。⑵.永川市目前還沒有成規(guī)模開發(fā)的大型園林式小區(qū)，永川市目前開發(fā)商中實力普遍較弱，競爭力不強。⑷城北新區(qū)的成熟尚待時日，給了本項目運作的時間。⑵. 隨著永川市城市建設(shè)的展開，一些有實力、有經(jīng)驗的開發(fā)商即將進(jìn)入，加劇了市場競爭。⑶. 永川市一部分低擋樓盤僅售350元/㎡400元/㎡左右與本項目均價800元/㎡相差一半，將分流部分客源。2. 項目定位策略根據(jù)上述目標(biāo)客戶群體的特點，本項目定位為高檔樓盤，價格取中高水準(zhǔn)，針對二次置業(yè)者及相對成功人士。 3. 樓盤定位策略由于歷史、地理等原因永川房地產(chǎn)開發(fā)比較滯后，從現(xiàn)有土地資源分布和開發(fā)商實力情況來看近兩年會出現(xiàn)大量的小區(qū)，但不會出現(xiàn)大型成規(guī)模小區(qū)。小區(qū)綠化、配套、物管等逐漸成為一些收入穩(wěn)定的公務(wù)員和高收入經(jīng)商人士（如電信、銀行、政府部門和一部分擁有黃金鋪位的工商戶、私營企業(yè)主等）二次置業(yè)的必要條件。如：小區(qū)配置采用：室內(nèi) ①.子母防盜門 ②.塑鋼陽光窗 ③.空調(diào)及冷凝水預(yù)置 ④.預(yù)留煙道 ⑤.水、電、氣、閉路、電話到戶 ⑥.小區(qū)直飲水系統(tǒng)到戶 ⑦.贈送花臺，戶戶有景室外 ①.A級環(huán)境外觀設(shè)計 ②.游泳池、網(wǎng)球場、會所、釣魚池 ③.局部底層架空休閑空間 ④.音樂廣場、步行街、兒童游樂場、公共廁所 ⑤.晨跑小徑、室外健身設(shè)施 ⑥.南大街入口處設(shè)紅綠燈、并設(shè)有公交車站和治安崗?fù)?⑦.親水人行道 ⑧.幼兒園（一級標(biāo)準(zhǔn)） ⑨.老人、嬰幼兒、孕婦用品專賣市場 ⑩.學(xué)校、醫(yī)療保健、農(nóng)貿(mào)市場、
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