【正文】 規(guī)格：20米7米＝140平方米費用：全年包用7萬元（版面設計見附圖）南大街跨街廣告牌位于小橋子，南方花園項目旁南大街上。報版廣告二 星期二 整版 《永川日報》：①.引語[見初稿]②.開發(fā)商自述[見初稿]③.編后語：由編輯記者發(fā)編后語，引發(fā)永川地產(chǎn)業(yè)內(nèi)討論。售樓部外環(huán)境由圍墻圍合而成，依地塊情況建議設一停車場、一休閑娛樂場（南大街附近沒有廣場或步行街），從而讓附近的居民休閑娛樂到售樓部來，進而集聚人氣。文化娛樂服務：代聯(lián)系舉辦喜事慶典；提供棋類活動場所；舉辦居家常識講座；組織居民攝影展；組織小區(qū)休育活動；組織小區(qū)老年人活動；建立老年人活動組織等。 3. 樓盤定位策略由于歷史、地理等原因永川房地產(chǎn)開發(fā)比較滯后，從現(xiàn)有土地資源分布和開發(fā)商實力情況來看近兩年會出現(xiàn)大量的小區(qū)，但不會出現(xiàn)大型成規(guī)模小區(qū)。⑼.永川南方花園是市委、市府形象工程之一，在政策上能得到支持。以上所獲產(chǎn)權的住房一般檔次不高，戶型不合理，配套不齊全，有2次置業(yè)需求。本著21世紀居住建筑人性化原則，在整體規(guī)劃上突出以下特點：①. 林蔭步行道沿麻柳河兩岸環(huán)繞并貫穿全區(qū)。市政配套及交通：①.匯龍大道是永川市政府規(guī)劃的重點工程，也是新城區(qū)主要交通干道，路面平整寬闊。一期“夏景園”主要以高大綠色植物環(huán)園四周，中間為小橋、卵石、流水、涼亭等景致。⑵.由于房地產(chǎn)發(fā)展尚處于早期，消費者偏好錯層，并認為是流行高檔戶型。目 錄第一部分：市場分析 1． 永川市基本情況 12． 永川市房地產(chǎn)市場基本情況 13． 永川市場特點分析 34． 永川房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 45． 主要競爭對手分析 4第二部分：永川南方花園項目概況1． 地理位置 82． 主要經(jīng)濟指標 83． 項目規(guī)劃 84． 戶型指標⑴． 按戶型劃分（暫定） ９⑵． 二期設計戶型建議 10第三部分：SWOT分析 1．[S]項目優(yōu)勢 11 2．[W]項目劣勢 11BR p 3．[O]項目機會 12 4．[T]項目威脅 12第四部分：項目定位策略1. 目標客戶群說明 132. 項目品牌定位策略 133. 樓盤品質(zhì)定位策略 144. 物管定位策略 165. 宣傳定位策略 18第五部分：項目營銷推廣1. 項目現(xiàn)場包裝 182. 建設步驟建議 183. 廣告推廣策略 19第六部分：項目銷售策略 20第七部分：宣傳推廣計劃 第一階段：品牌嫁接 20第二階段：樓盤品質(zhì)塑造 22第三階段：營造銷售氛圍 24第八部分：媒體廣告 第一部分：市場分析1. 永川市基本情況永川古為梁州屬地、至今有1200年歷史，1992年3月經(jīng)國務院批準撤縣建市，轄區(qū)1575平方公里，34個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道辦事處，631個行政村，市區(qū)常住人口11萬，中央、市屬科研單位11個，各類專業(yè)技術人員2萬余人，大專院校3所，中專技工校16所，醫(yī)療機構111個，三資企業(yè)40余家。A1別墅316平米、車庫22平米。售樓部周圍綠化基本完成。*.7月28日在渝西會展中心召開了一次新聞發(fā)布會。小區(qū)特點：陽臺為弧型陽臺，窗為陽光窗，外墻色調(diào)以黃色為主，上部20%為白色，下部80%為黃色，層頂為蘭色或橙紅色。老年人喜靜，且社交范圍相對較窄，生活所需空間相對較小。⑵.永川南方花園項目的規(guī)模優(yōu)勢。 4．[T]項目威脅⑴. 市場容量有限，存有客源分流的危險。 治安管理：設安全保衛(wèi)人員對小區(qū)進行安全防范和治安管理工作。另：永川南方花園物業(yè)管理費標準根據(jù)同類小區(qū)收費標準，暫定為：無電梯住宅：（按建筑面積計算）有電梯住宅：（按建筑面積計算）商業(yè)門面： （按建筑面積計算）以上價格的最終執(zhí)行價格以物價部門核準標準為準。 “說服期”[9月下旬，開盤前后] 主要采用“全面出擊策略”以大量的報紙廣告突出“麻柳河畔和離塵不離城”的區(qū)位優(yōu)勢，同時利用詳盡資料的項目介紹和全面細致地推介小區(qū)精品戶型，獨特的人文景觀個性，優(yōu)秀品質(zhì)和企業(yè)文化、形象等，塑造第一樓盤品牌品質(zhì)，促使消費者追捧、購買。費用：13輛3000元/年＝永川勝利路——永川成渝高速路口路線共有7輛車，由勝利路經(jīng)永川市中心最繁華地段和部分居民區(qū)。費用：3000元/次52次＝。第九部分：媒體廣告1． 車身廣告永川石油路——永川九中路線起于石油路，橫穿永川最繁華地區(qū)至九中，共有13輛車，是主要的市區(qū)路線。 “導入期”[2001年9月中上旬至9月下旬] 主要采用“阻隔策略”嫁接重慶南方集團公司品牌，告知消費者“永川南方花園”是占地334畝的高檔次的園林式生態(tài)住宅，是由重慶市著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)南方集團在永川開發(fā)的“永川市委、市府形象工程”，并且詳盡介紹重慶南方集團企業(yè)以及南方集團的開發(fā)業(yè)績，進行嫁接品牌。（四）、保安服務小區(qū)內(nèi)組團與組團公共范圍機動巡邏；組團門崗和內(nèi)部機動巡邏；設中央控制室，智能安保系統(tǒng)集中監(jiān)控