【正文】 規(guī)模、規(guī)劃、配套等優(yōu)勢；在服務(wù)方面，售前、售中、售后均充分體現(xiàn)人性關(guān)懷，以人為本的理念。第四部分：項(xiàng)目定位策略1. 目標(biāo)客戶群說明①． 公務(wù)員、教師：收入一般但相對穩(wěn)定，對環(huán)境及按揭等有較高要求；②． 小企業(yè)主、經(jīng)商成功人士：有一定的消費(fèi)實(shí)力，支付能力強(qiáng)，對交通等有較高要求；③． 鄉(xiāng)政一級領(lǐng)導(dǎo)班子的目標(biāo)客戶群：收入較高且往往有隱性收入，注重戶口、子女就學(xué)、家屬就業(yè)等。⑶. 永川市大量的集資建房減少了集團(tuán)購賣的可能。 4．[T]項(xiàng)目威脅⑴. 市場容量有限，存有客源分流的危險。⑶永川市物業(yè)管理水平很低，在這里我們的物管優(yōu)勢明顯。 3.[O]項(xiàng)目機(jī)會⑴.在西部大開發(fā)的帶動下，永川市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。⑵.目前房價普遍較低，項(xiàng)目配套設(shè)施多，施工條件差，增大了建設(shè)成本，提高了成本控制難度。2.[W]項(xiàng)目劣勢⑴.項(xiàng)目所屬地塊目前尚未形成較有規(guī)模的開發(fā)，交通設(shè)施等不夠完善，南大街鐵路橋在心理上更是交通瓶頸。⑻.小區(qū)優(yōu)秀的物管服務(wù)將給小區(qū)居民一個全新的、安全的、舒適的生活環(huán)境。⑹.社區(qū)內(nèi)配套齊全，備有會所、游泳池、籃球場、超市、幼稚園、音樂廣場等設(shè)備設(shè)施。⑷.16米寬步行街、30余米寬景觀大道等的繁華與獨(dú)立圍合而成組團(tuán)的寧靜相得益彰，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)劃優(yōu)勢。⑵.永川南方花園項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢。*，開間與進(jìn)深比例約為1：3，單個門面面積控制在4060平方米；*底層反躍設(shè)計是為減少底層門面進(jìn)深，同時豐富底層住宅的結(jié)構(gòu)變化；*景觀陽臺面積暫按50%計算，生活陽臺面積全算。②交際廣泛，時有親朋好友來訪，為休息、娛樂互不干擾，需購置躍層。③家庭人口不多，交際廣泛，時有來訪人客，需有客房供客人居住。對面積要求適中，戶型、環(huán)境和配套要好。實(shí)際通過購買商品房獲得房屋產(chǎn)權(quán)的消費(fèi)者占房產(chǎn)市場的25%。 觀景陽臺＞4㎡ 儲物間＞3㎡生活陽臺＞3㎡ 觀景陽臺＞4㎡①永川市常住人口21萬，其中在職工作人員依靠國家或單位集資建房，獲得產(chǎn)權(quán)或買斷公房產(chǎn)權(quán)占房地產(chǎn)市場的45%。③部分3040歲的公職人員，其父母居于農(nóng)村或其他地方，現(xiàn)家庭經(jīng)濟(jì)狀況允許將父母接到身邊，但又不愿父母影響自己現(xiàn)有的生活方式，有購置小戶型供父母居住的愿望。老年人喜靜，且社交范圍相對較窄，生活所需空間相對較小。②. 在立面造型上，采用三段設(shè)計，充分運(yùn)用豐富的古典建筑符號和線腳，白色的玻璃和高檔的白色塑鋼窗，加上淺灰色的高級外墻面磚，使各組團(tuán)色彩雅致和諧。在保證小區(qū)與城市相融的同時又充分保證了業(yè)主生活的私密空間。③.小區(qū)景觀大道和步行街對外開放，將是該區(qū)域乃至整個城市的公共空間。②.以30米以上寬的景觀大道和16米寬的步行街為全區(qū)骨架。2． 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（計334畝），總建面積約30萬平方米，其中一期主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：用地面積 總建筑面積 住宅面積 道路面積 廣場、水體面積 臨街商店公建面積 折算綠化面積 地下車庫面積 綠化率 總居住戶數(shù)93809平方米 128630平方米 98060平方米 22143平方米 37805平方米 6648平方米 % 695戶3. 項(xiàng)目規(guī)劃⑴. 項(xiàng)目總體規(guī)劃在于創(chuàng)建一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的社區(qū)。其戶型及所占比例較能體現(xiàn)永川的市場需求，值得我們留意。該項(xiàng)目二期規(guī)劃用地66畝，總建面88000平方米，全為7~8層的多層住宅。小區(qū)特點(diǎn)：陽臺為弧型陽臺，窗為陽光窗，外墻色調(diào)以黃色為主，上部20%為白色，下部80%為黃色，層頂為蘭色或橙紅色。一期住宅全為多層和別墅，其中多層主要是8層，平街一層為商業(yè)門面，2~8層為住宅。與南方項(xiàng)目相比，由更成熟的社區(qū)和商業(yè)環(huán)境。目前偉映正聯(lián)系與永中聯(lián)合辦學(xué)。②.市政府將遷到該項(xiàng)目正對面③.永川市人民醫(yī)院在該項(xiàng)目對面，其職工大摟主體已完工。*.準(zhǔn)備做永川市內(nèi)公交車身廣告。*.與永川電視臺合辦偉映－帝琴花園專題節(jié)目２次。*.8月份在永川日報上刊發(fā)了４次廣告，并協(xié)辦專欄出軟性文章３次。*.7月28日在渝西會展中心召開了一次新聞發(fā)布會。*.匯龍大道第一轉(zhuǎn)盤到第二轉(zhuǎn)盤，公路兩邊路燈桿上雙面燈箱廣告。智能化系統(tǒng)有：室外 ① 小區(qū)中央背景音樂 ② 可視對講電話 ③ 紅外線周界監(jiān)控 ④ 園區(qū)閉路監(jiān)控 ⑤ 三表出戶 ⑥ 漏電保護(hù) ⑦塑鋼窗室內(nèi) ① 燃?xì)庑孤﹫缶?② 手動緊急報警系統(tǒng) ③ 紅外線室內(nèi)監(jiān)控報警 ④ 寬帶網(wǎng)入戶 ⑤ 門磁防盜 ⑥子母防盜門推廣宣傳：*.該小區(qū)5月18日已開始咨詢，但具體房價、物管、付款方式均未出臺。三期“秋景園”以紅葉和秋季喬樹、果樹為主表現(xiàn)秋景。308套住宅中躍層占建面的35%，錯層面積120~130平方米占建面50%，平層面積80~100平方米，占建面的15%。小區(qū)成“田”字型布置，主要有兩個大入口[見方位圖]進(jìn)出小區(qū)，中央活動區(qū)內(nèi)設(shè)有游泳池、大型背景音樂、兒童活動區(qū)和休閑廣場。位于匯龍大道第二轉(zhuǎn)盤的帝琴花園，分四期建成。它為偉映實(shí)業(yè)在永川房產(chǎn)開發(fā)贏得了較好的聲譽(yù)和較高的知名度。售樓部周圍綠化基本完成。項(xiàng)目以多層建筑為主，配以部分別墅的園林花園小區(qū)，中庭地下層為停車場，項(xiàng)目位于永川經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)腹地匯龍大道第二轉(zhuǎn)盤，總占地110畝，總建筑面積15萬平方米，綠化率達(dá)40%。但是隨著人們對生活質(zhì)量的要求不斷提高對居住環(huán)境的要求也逐漸提高，我南方集團(tuán)有限公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部南大街的開發(fā)將會把這種不平衡性縮小。⑸.現(xiàn)有住宅開發(fā)主要集中在永川市開發(fā)區(qū)和市中心地帶，住宅部分為磚混結(jié)構(gòu)，成本較低，戶型設(shè)計一般，沒有規(guī)模和配套環(huán)境。⑶.消費(fèi)者對小區(qū)房的了解甚為貧乏，對好房子的定價更缺少評判標(biāo)準(zhǔn)。3. 永川市場特點(diǎn)分析⑴.由于小城市房價低、面積流行較大的大戶型。D1型三室二廳雙衛(wèi)錯層式公寓126平米。B1別墅326平米（3層）、車庫22平米。A1別墅316平米、車庫22平米。如： 中檔樓盤為多層小高層磚混結(jié)構(gòu)，地段位置較好，由中等實(shí)力開發(fā)商聯(lián)建多棟連體住宅，為半合圍狀，有廣場和綠地，如：樓盤名 住宅單價 門面單價 地理位置 特點(diǎn) 銷售狀況陽光花園 均價580元/平方米 25隊(duì)長途汽車站 、 已售60%海通大廈 560元/平方米 臨街3000元/平方米次街2300元/平方米 內(nèi)環(huán)路與瀘州街交叉處到火車站之間 已售60%高檔樓盤為高層、電梯，有廣場和少量配套環(huán)境，位處成熟社區(qū)、市政配套較好。這種混合結(jié)構(gòu)多為8層，戶型設(shè)計單一，主力戶型為三室二廳和四室二廳，面積100平方米至130平方米，沒有成規(guī)模的小區(qū)和完善的配套及環(huán)境。以單棟多層臨街居多，有少量高層電梯房和別墅。擁有全國發(fā)行的報紙兩家《永川日報》、《渝西經(jīng)濟(jì)》，電臺1家（永川市電臺）、電視臺兩家即永川電視臺和永川市有線電視臺。永川南方花園項(xiàng)目是重慶南方集團(tuán)有限公司響應(yīng)西部大開發(fā)的號召，本著服務(wù)永川、建設(shè)永川的目的，在永川市南大街投資開發(fā)的大型項(xiàng)目，是永川市列為“市委、市府形象工程”的大型園林式住宅小區(qū)。35 / 35重慶南方集團(tuán)永川南