【正文】 特推薦以下物業(yè)管理公司以作參考：——深國貿(mào)物業(yè) ：系深圳最早的物管公司之一，目前在重慶管理的物業(yè)有“流金歲月” “沙龍廣場”等物業(yè)。我們對物業(yè)公司提出以下要求：具有管理的規(guī)模性，現(xiàn)已管理規(guī)模達(dá)到 2050 萬 m2以上的。1 消防系統(tǒng)：設(shè)有消防自動報警及自動噴淋系統(tǒng)。 供電：雙回路供電，每戶專用配電箱、漏電保護(hù)裝置。 地面：水泥沙漿抹平。 電梯大堂：高級材料配置。消防自動報警、自動噴淋系統(tǒng)每戶設(shè)有報警器，與監(jiān)控中心連接；火災(zāi)自動報警、自動噴淋、消防栓系統(tǒng)智能聯(lián)網(wǎng)，全面保障居家安全?？墒沟猛＼噲龅墓芾砭挥行颍瑯I(yè)主泊車，散客泊車和游車過路均可得到很好的控制和管理。防盜、防爆保安監(jiān)控周界紅外線系統(tǒng)紅外線對外控測；事故報警；大樓出入口攝像監(jiān)控；緊急聲光報警。一些高科技公司還要求有大型機(jī)房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高。 關(guān)于會所配置會所可設(shè)置在天橋?qū)用?，也可在裙樓屋頂花園上設(shè)置。所以，建議每棟塔樓配置四部（含一部消防電梯）高速進(jìn)口名牌電梯，內(nèi)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和對講系統(tǒng)，并進(jìn)行高、低區(qū)域分類運(yùn)行管制（分 15F 以下、1630F 和 31F 以上三個運(yùn)行區(qū)域） 。高層的入口按大堂風(fēng)格設(shè)計，大堂風(fēng)格源于酒店概念，但近年來流行于高層住宅，它會令買家感覺身份尊貴，這一細(xì)小設(shè)計也會令買家賞心悅目。? 各戶型主臥室應(yīng)布置在公共通道盡頭，且公共通道的長度不應(yīng)大于寬度的 4 倍。? 動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、潔污分離。參考圖例52 / 70（三） 戶型建議及配比 戶型比例及面積控制根據(jù)我司對南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查后發(fā)現(xiàn)：目前南岸區(qū)無論是城市中心的高層建筑，還是較為偏遠(yuǎn)的多層建筑，大都是以二室二廳雙衛(wèi)和三室二廳雙衛(wèi)戶型為主，其中二室二廳面積為 81120 m2 占到 %，三室二廳雙衛(wèi)面積為 101140 m2 占 %，面積為141160 m2 有 %， 而面積在 81100 m2 之間僅占%。綜合上述兩個方案，根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合對重慶及至西部地區(qū)市場敏感，我們建議取方案一，此方案應(yīng)與設(shè)計院溝通后，由設(shè)計院拿出具體設(shè)計方案?！?建筑群體集中可顯示氣勢雄偉，可成為城市標(biāo)志性建筑?！魞勺窍鄬Κ?dú)立，產(chǎn)品戶型的采光、通風(fēng)較好。◆有利于本項(xiàng)目現(xiàn)代建筑風(fēng)格設(shè)計的最佳效果發(fā)揮。二、 建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議（一） 總體規(guī)劃 方案一 ：由 2 幢 25 層高層構(gòu)成，布置在臨南坪北路主49 / 70干道一側(cè)，為雙塔樓，即北端、南端各一幢，南北兩樓在空中用天橋有機(jī)的連接。（三） 總體規(guī)劃應(yīng)考慮的原則 最大使用效率原則。（二） 指導(dǎo)思想 注重大區(qū)域市場需求。一、 項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想（一） 規(guī)劃依據(jù) 本案的市場研究結(jié)論。提示：真正的價位體系制定，必須在規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、環(huán)境設(shè)計等完成之后并針對當(dāng)時的市場變化具體情況才能最后確立，以上只是價格體系的初步輪廓。可比項(xiàng)目 均價 區(qū)位 環(huán)境 配套 交通 戶型 PI WI江南明珠 1900 97 100 100 103 99 1920 知音閣 1800 99 95 97 95 102 2036 星宇花園 2100 99 102 103 99 99 2060 收益還原法定價◆ 計算公式P=A/IP——本項(xiàng)目收益價格 A——年租金純收益 I——還原利率◆ 計算結(jié)果收益還原法，其還原利率的確定是一個慎重的過程，確定方法是按國家的貸款利率 %再46 / 70加上 3%的風(fēng)險利率。出售物業(yè)多采用成本法和市場比較法，而出租物業(yè)常用市場比較法和收益還原法。目前南岸區(qū)還沒有出現(xiàn)真正的標(biāo)志性建筑，開盤入市時以西南標(biāo)志性建筑和星級物管來吸引潛在客戶，聚集人氣。重慶市的涪陵、萬州等地直轄前就是具有相當(dāng)規(guī)模的地級市，尤其涪陵地區(qū)目前已有 5 家上市公司，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較高水平。43 / 70如區(qū)域內(nèi)的政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、高校的老師等，他們一般已有一套或兩套住房，而他們富余的資金缺乏投資渠道，因此很容易選擇地段較好的物業(yè)進(jìn)行置業(yè)投資。 國內(nèi)外小型企事業(yè)單位的商住樓。入世的利好及西部大開發(fā)的契機(jī)，預(yù)計在今后23 年將有許多國內(nèi)外大機(jī)構(gòu)進(jìn)入重慶，這些機(jī)構(gòu)的進(jìn)入首先就是解決在哪里辦公的問題，而且他們普遍會選擇中、高檔寫字樓/商務(wù)公寓。 另類市場。 區(qū)域內(nèi)集團(tuán)購買戶。如從事證券、金融、投資、咨詢、IT 行業(yè)等高薪人士，他們一般追求高質(zhì)量、快節(jié)奏的生活方式，CBD 商務(wù)公寓正為其量身打造。 區(qū)域內(nèi)成功人士。根據(jù)南岸區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，以南坪轉(zhuǎn)盤為中心的商業(yè)圈將成為一個數(shù)字化、綠色的、可持續(xù)發(fā)展的、集辦公、文化、娛樂、居住等多功能為一體的綜合商務(wù)區(qū)，這就是本項(xiàng)目定位 CBD 商務(wù)公寓的先決條件。（二） 產(chǎn)品定位 根據(jù)上述定位依據(jù)的分析，結(jié)合市場研判的結(jié)論，我們建議本項(xiàng)目產(chǎn)品總體定位為：一個傲居都市繁華中心的城市 CBD 商務(wù)公寓 。此外，第三產(chǎn)業(yè)的繁榮，私營企業(yè)比例的增大和服務(wù)性智力密集型企業(yè)的增多，會加大對寫字樓的需求，促進(jìn)對中高檔寫字樓的消費(fèi)，成為市場需求的重要支撐。因此跨國公司進(jìn)駐中國市場，搶占灘頭陣地已是大勢所趨，毫無疑問對寫字樓——特別是高檔寫字樓的需求量會越來越大。品牌效應(yīng)的形成通過告知手段建立本項(xiàng)目的知名度，然后通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)和產(chǎn)品優(yōu)勢建立本項(xiàng)目的美譽(yù)度，再通過堅持不懈的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、產(chǎn)品信譽(yù)和公司信譽(yù)達(dá)到本項(xiàng)目的忠誠度。本項(xiàng)目品牌的建立，須有一個由表及里的過程，最終目的是塑造項(xiàng)目及貴公司的品牌，即建立了發(fā)展商的無形資產(chǎn)，為企業(yè)培養(yǎng)一大批“追隨者”。（二）項(xiàng)目品牌的塑造 現(xiàn)代企業(yè)無論生產(chǎn)什么產(chǎn)品，都在致力于培養(yǎng)對其產(chǎn)品的“追隨者” ，從而實(shí)現(xiàn)“只認(rèn)企業(yè)品牌而不看產(chǎn)品”的銷售最高境界。 正揚(yáng) 第三章 項(xiàng)目定位通過前二章分析研判，本章結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)域，進(jìn)行切合實(shí)際的、全面而系統(tǒng)的定位。? 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量的企業(yè)入駐經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，勢必增加就業(yè)機(jī)會，將會提高區(qū)域購買力水平。? 區(qū)域購買力水平不高。二、 劣勢（W）? 作為服務(wù)性公寓，受周邊高檔酒店的沖擊較大。? 裙樓的成功銷售及經(jīng)營，將為公寓帶來大量潛在客戶。? 項(xiàng)目規(guī)模較大，便于規(guī)模經(jīng)營和集約經(jīng)營。32 / 70 “巧挖墻腳 ”觀察熱銷樓盤的戶型、價位及付款方式之后，可以有條件控制成本，制定最適合的價格體系和營銷策略，將其他樓盤處于觀望中的大量準(zhǔn)客戶吸納入本項(xiàng)目。31 / 70 高檔樓盤競爭壓力相對較小近年來，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場逐漸升溫，價格、開發(fā)量、銷售量都不斷攀升，并出現(xiàn)了綜合素質(zhì)較高的樓盤，如泰正花園、騎龍山莊等，使整個南岸區(qū)的房產(chǎn)品質(zhì)和形象有了極大的提高。 市政配套設(shè)施改善顯著濱江路及鵝公巖大橋的建成，大大改善了南岸區(qū)的交通狀況；水泥廠、印染廠等污染嚴(yán)重的廠礦搬遷出南岸主城區(qū)，極大地改善了南坪的生活環(huán)境；商業(yè)步行街的建成，各大型商場的入住，使得南岸區(qū)商業(yè)氛圍更為濃厚，這使南岸區(qū)整體配套設(shè)施更為完善，增加了本區(qū)域的居住吸引力。世紀(jì)名苑：位于南坪西路，緊臨本項(xiàng)目的西北面，小區(qū)占地 230 畝，總建筑面積 50 萬平方米，小區(qū)配套完善（游泳池、兒童游樂場、兒童戲水池、下沉式休閑廣場、小學(xué)、運(yùn)動場） ，定位——為各界俊杰、社會賢達(dá)及成功人士塑造的理想家園。騎龍山莊所處位置較偏，且交通狀況欠佳，周邊市政配套目前極不完善；江南明珠配套完善，樓盤質(zhì)素、檔次較高，知音閣視野開闊，江景、南山推窗可及。 綠化率：綠化率海棠曉月最高為 60%，金陽騎龍山莊其次。反映出南岸區(qū)開發(fā)商的物管理念還未達(dá)到相應(yīng)的高度，其物管水平也有待進(jìn)一步提高。? 價格：（注：以價格已公開的 30 個樓盤作為統(tǒng)計對象，并根據(jù)南岸區(qū)的實(shí)際情況按價格劃分了樓盤檔次）24 / 70均價（元／㎡）＜1500（含 1500)1501－18001801－21002101－3000＞3000樓盤數(shù)量 5 10 10 4 1檔次 低檔 中低檔 中檔 中高檔 高檔評述：南岸區(qū)樓盤均價主要集中在 15002100 元/㎡之間，整體檔次以中檔、中低檔為主，這兩種類型的樓盤合計占了近七成的比例；從上圖中可以看出 15011800 元/㎡和 18012100 元/㎡的物業(yè)所占比例相當(dāng)，說明這兩個價格段的物業(yè)的競爭是最為激烈的。? 建筑類型：（注：以下比例按不同建筑類型物業(yè)的供應(yīng)棟數(shù)統(tǒng)計得來）。 樓盤要素統(tǒng)計? 開發(fā)商：南岸區(qū)現(xiàn)有各樓盤的開發(fā)商多數(shù)為本地企業(yè)，并且開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的為數(shù)不多。因此對渝中區(qū)的廣大客戶而言，解放碑附近物業(yè)價格可能無法承受，而江北卻沒形成真正商業(yè)核心圈（觀音橋還不成氣候，江田商場的關(guān)門、新世紀(jì)進(jìn)退兩難的尷尬、現(xiàn)代廣場銷售的舉步維艱就是很好的佐證），生活配套設(shè)施較差。目前區(qū)域內(nèi)除一些產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，樓盤個性突出的物業(yè)銷售狀況較好外，其它樓盤由于受總價高等抗性因素的影響，銷售進(jìn)展緩慢。恒通名仕閣打造的是頂級豪宅，戶型從131228m2，全是以大戶型為主，但現(xiàn)在銷售態(tài)勢不盡人意，其抗性主要是高單價和高總價。（3） 個案研判就解放碑周邊高檔樓盤來說，恒通 （2） 樓盤要素統(tǒng)計 物業(yè)的規(guī)模及類型：渝中區(qū)的物業(yè)規(guī)模都較小，類型也主要集中為商住一體的模式。因此我們可以大膽預(yù)測：在不遠(yuǎn)的將15 / 70來，南岸區(qū)在重慶將扮演至關(guān)重要的角色，南岸將成為重慶房地產(chǎn)開發(fā)最炙熱的區(qū)域。已竣工通車的鵝公巖大橋使成渝、渝黔兩條高速公路在南岸交匯，讓九龍坡區(qū)與南岸區(qū)可望不可及成為歷史；黃花園大橋及石黃隧道的貫通，讓南坪距重慶空港不再遙遠(yuǎn)。可以預(yù)見，在隨后的 10 年里，南岸區(qū)必將成為新一輪重慶樓市競爭的熱點(diǎn)區(qū)域。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在新世紀(jì)的第一個十年計劃已啟動：在繼續(xù)抓好和完成南坪地區(qū) 平方公里開發(fā)的同時，努力搞好拓展新區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。市場需要競爭，適度競爭已使南岸房市從無序到有序（整體規(guī)劃、規(guī)范運(yùn)作、政府引導(dǎo)） ，從不合理到合理（南岸房市檔次分布將更趨合理） ，市場細(xì)分化趨勢明顯（二房、三房面積趨小——針對普通工薪階層；一房明顯看好——挖掘投資型客戶和新生代購房群體） 。 市場特征南岸區(qū)自 2022 年至今，堪稱重慶住宅市場的一匹黑馬，是一個極具潛力的市場，上升的空間還很大，呈現(xiàn)以下三大特征：（1） 樓盤品質(zhì)全面提升南岸區(qū)開始具有在全市范圍真正有競爭能力的高品質(zhì)住宅，如海棠曉月、泰正花園、江山多嬌、陽光華庭、金陽（2） 商品房預(yù)售數(shù)量2022 年 2 季度，南岸區(qū)發(fā)放商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目有：四?；▓@四期、陽光華庭、聚豐花園高層住宅小區(qū)、帝景名苑、南國佳苑、長航響水苑、南福苑小區(qū)等項(xiàng)目，預(yù)售總面積近 25 萬平方米，較其它地區(qū)而言，其市場競爭壓力相對較大。要想在新一輪的大浪淘沙中生存下來，把企業(yè)做大做強(qiáng)，開發(fā)商就應(yīng)著眼于未來啟動長線戰(zhàn)略，進(jìn)行人才儲備和土地儲備。去年秋季房交會又創(chuàng)成交金額 億元?dú)v史新高，這將進(jìn)一步刺激開發(fā)投資商的投資欲望。國家批準(zhǔn)的江北機(jī)場改造項(xiàng)目，一旦建成，它將成為中國西部最大的機(jī)場；幾年以后，重慶將有 7 條鐵路和 6 條高速公路成為鐵路與公路的樞紐。根據(jù)預(yù)測，未來 10 年，按 6‰的人口平均自然增長率和 %的城鎮(zhèn)化增長率估計，到2022 年末，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到 3281 萬人，其中城鎮(zhèn)人口將為 1509 萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 46%。房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢良好，發(fā)展前景看好：首先，重慶整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢走好。在投資增長、施工面積擴(kuò)大的同時,土地交易活動漸趨活躍，土地開發(fā)投資增大全市前三季度，在經(jīng)歷 1999 年、2022 年連續(xù)兩年土地交易面積增速大幅回落后，購置土地的面積開始出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，全市購置土地面積 萬㎡，同比7 / 70增長 %，比去年同期增速上升 %。商品房呈現(xiàn)供銷兩旺的喜人形勢銷售面積、銷售金額大幅增加，商品房空置率下降，全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)供銷兩旺，雙雙走高，出現(xiàn)消化市場存量的大好形勢：一方面是開發(fā)企業(yè)越來越注重市場需求，開發(fā)產(chǎn)品適銷對路，全市商品房空置總量呈現(xiàn)下降趨勢。直轄和西部大開發(fā)為重慶提供了廣闊的發(fā)展空間，強(qiáng)化了重慶中心城市的功能定位，給重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了巨大的動力。1 / 70目 錄第一章 市場研判 .........................................5一、 重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展總態(tài)勢 ..........................5（一） 回溯過去 ...................