【正文】 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 39 頁 D、投資者要求的付款方式：銀行按揭已成為投資者的首選付款方式。 商鋪作為買家的經營用地，具有增值價值，同時又存在 相當的經營成本回報率的風險。 二、項目 SWOT 項目優(yōu)勢（ Superiority） ①鉆石區(qū)位龐大人流量及巨大升值潛力 長松世紀商城位居中山路鉆石商圈內的龍頭位置，占據綦江縣中心最繁華的黃金區(qū)位。 ③全產權嶄新經營理念 長松世紀商城項目，林冠提出的全產權式的商鋪經營模式在整個綦江地區(qū)業(yè)界尚屬首次，嶄新理念引導本地商鋪經營的二次創(chuàng)業(yè)。 ⑤項目超大規(guī)模及自助完善的配套設施 長松世紀商城項目從建筑規(guī)模、內部結構體系及業(yè)態(tài)劃分等方面都榮登綦江商業(yè)之榜首。 項目劣勢 (Weakness) ①所在縣區(qū)物流滯后 ②所在縣區(qū)經濟發(fā)展速度相對較緩慢 ③所在縣區(qū)超前消費意識淡薄 ④交通的便利讓高端消費群外流 項目機會點 (Opportunity) ① 項目的可塑性及前瞻性 長松世紀商城項目是整個綦江縣內規(guī)模最大、配套設施最完善、經營理念最新、經營模式 最靈活的 Shopping Mall，目前業(yè)界其它百貨商場無法與之抗衡，在此平臺上項目本身需進一步完善發(fā)展，使長松世紀商城處于商業(yè)領袖地位，成為綦江地標性商業(yè)項目。 ③ 縣區(qū)支柱產業(yè)經濟實體蓬勃發(fā)展 以 松藻礦務局、綦江齒輪廠、重慶冶煉集團公司、重慶鋼繩廠、重慶鋁業(yè)有限公司 為首的縣區(qū)支柱產業(yè)經濟實體穩(wěn)步發(fā)展，不斷帶給整個綦江縣新的經濟利潤增長點。 ② 城市發(fā)展后帶動商業(yè)競爭激烈 在綦江縣經濟不斷發(fā)展的大環(huán)境下，業(yè)內各百貨商場將各顯其能，追逐長松世紀商城的經營手法，調整產業(yè)結構，爭奪消費群體。 ④ 投資者思想觀念轉變較慢 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 39 頁 長松世紀商城商鋪投資者由傳統(tǒng)承包租賃的投資觀點，轉變?yōu)橘徶矛F代產權式商業(yè)不動產的全新投資理念，思想觀念轉變速度較慢，還需進一步進行引導。由于綦江縣群眾受 到經濟條件和投資意識的限制，投資者都將投資定位在商業(yè)經營。從商品結構、購物環(huán)境、商場形象及樓層分布來看，現 有的商場均缺乏準確的定位及固定的客戶群。 長松世紀商城將改變整個綦江的傳統(tǒng)投資理念，以一種對財富負責，充分利用現有的財富去創(chuàng)造更多財富的態(tài)度，送給綦江居民一個全新的投資理念。投資長松世紀商城將是綦江百姓家庭超前的新投資計劃，它將引導綦江商業(yè)消費新時尚，構建綦江商界中貨品和服 務超全的商業(yè)航母！ 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 39 頁 第二篇 項目定位 一、 綜合目標群體定位 投資客戶群定位 ◇ 商鋪投資者將為縣區(qū)內中老年結構及有一定貨幣積蓄的中高層居民群體。 ◇ 商鋪投資作為一種較穩(wěn)健型的投資模式，較適合以投資置業(yè)獲得固定期限，可保證回報的理智穩(wěn)健型投資者。 ◇ 由以下客戶群定位我們可以看到，長松世紀商城將成為全民投資型項目； A．項目所在地周邊客戶 熟悉并看好此區(qū)域升值潛力的一些高收入人士，年齡大約介 于 3055 歲之間，已有一定事業(yè)基礎，并希望事業(yè)更進一步發(fā)展。 C．普通市民投資客戶 此類客戶往往具一定的經濟實力，喜歡面積較小的商鋪和柜臺，因為資金投入小，風險小，投資可行性高。對升值潛力認同，對現樓有信心保證，對樓花物業(yè)則心存疑惑。年齡介于 2555歲，要求價錢合理，付款輕松，感覺投資商場具備相當投資空間，因此比較注重商場包裝等美觀及優(yōu)勢。 E．退休人士 這批潛在目標買家?guī)缀跬诵莼蛞淹诵蓦A段，雖然較為保守及謹慎，但有頭腦 和經驗，見多識廣，知道投資商鋪的益處。分析起來，顧客接受并購買會因為四大理由： 1）認可物業(yè)本身的價值； 2）了解、認可托管式投資的方式與操作者； 3）對經營有信心； 4）認為有利可圖。所以，在商鋪物業(yè)價值不利的情況下，采取托管式的模式，增加賣點。這四個點相輔相成，形成 綜合優(yōu)勢支持銷售，但在不同的項目，每個點的側重情況有所不同。這個商業(yè)概念和地段相合，對物業(yè)價值能起到點睛的功效； 3）解釋投資模式，化不利為有利。 但為確保上述四個方面的成立，我們必須確保的、最重要的就 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 39 頁 是 —— 產權，是投資物業(yè)最基本的前提，也是永久權益的保障。長松世紀商城 Shopping Mall 托管式 商鋪將會是傳統(tǒng)商鋪的全新升級版本，因為其魅力在于： ① 短時間的實行經營權托管。 ③經營則委托有豐富商業(yè)經驗的經營公司統(tǒng)一經營，經營公司和各品牌商家合作，利用其先進管理保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報。 林林 冠冠 觀觀 點點 ：： 一一 個個 可可 信信 的的 投投 資資 方方 向向 和和 投投 資資 載載 體體 ， 才才 能能 吸吸 引引 投投 資資 者者 及及消消 費費 者者 。 ⑤ 低門檻示意 —— 在投資者選擇由管理公司托管的前提下，預付兩年租金。 ☆ 首期只需付出近 ：您首期只需付出 這個價值十萬元， 20 平米的商鋪。 ⑥ 高收益示意 托管商鋪在商業(yè)環(huán)境良性的發(fā)展中，將為投資者帶來巨大贏利。由此得出回報率：實際獲利 /實際付款 =245%，年回報率約 30% 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 39 頁 第三篇 商業(yè)規(guī)劃及產品提升 一、 商業(yè)規(guī)劃定位 概念定位 根據本商鋪的特點，及周邊商業(yè)人流、環(huán)境等因素再加上商業(yè)管理的引入，本項目商業(yè)定位為： 集購物、休閑、餐飲一體的綜合性大型現代化購物中心（ Shopping Mall）。 20xx 年中國首家 Shopping Mall 銅鑼灣商場在深圳面市， 3 年來經營火爆。 林冠在經過專業(yè)的調查摸底后得出結論 ：長松世紀商城商業(yè)概念定位應是 適度超前、具有城市風 景的大型時尚購物中心“ Shopping Mall”。 ①主群體 ：政府機關公務員、各類業(yè)主、各私營企業(yè)主、城市品牌追逐一族、學生、過往客商、旅游賓客、中高收入家庭、灰色收入者。城市內職業(yè)工作者 ,企業(yè)員工 ,自由打工者，轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農業(yè)的生活群體。她將引導綦江縣甚至整個銀南地區(qū)商鋪前沿創(chuàng)新理念，掀起一場商鋪地產風暴，致力成為綦江鉆石商圈內，綦江首家具有國際標準和城市風景的 Shopping Mall。項目的實施會對整個綦江商圈帶來全滲透、全履蓋的全新戰(zhàn)略，成為綦江百姓購物首選和購物天堂。 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 39 頁 項目商業(yè)規(guī)劃 ? 商業(yè)功 能規(guī)劃 長松世紀商城 Shopping Mall 項目商業(yè)區(qū)域建筑面積約27600 平方米，整個建筑成框架結構。具體商業(yè)定位如下： 方案一： 14層主體考慮專業(yè)百貨入駐。 大型超市、品牌專賣店 14樓主體 58 ㎡小鋪位，帶租約銷售 主題 百貨 1 樓主體 400 400 西式快餐 1樓商業(yè)街 1500 50100 特色餐飲街 2樓商業(yè)街 1500 50100 美容美發(fā)、茶樓、酒水吧等 方案二：不考慮專業(yè)百貨店進入。 大型超市、品牌專賣店 1 6408 當道位置 400 ㎡西式快餐鋪位，其他面 西式快餐、眼鏡、首飾、皮包、鞋、化妝品以 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 39 頁 積劃分以 8 ㎡的鋪位為主，鋪位不需要隔斷。 方案二業(yè)種具體規(guī)劃圖：