【正文】 在綦江汽車站樹立一塊大戶外形象牌 B TV 《商業(yè)巨鱷進(jìn)入綦江 消息篇》 詳見媒體計(jì)劃 《商業(yè)巨鱷來了 消息被證實(shí)篇》 巨頭浮出 長(zhǎng)松世紀(jì)商城醞釀大動(dòng)作 消息篇 長(zhǎng)松世紀(jì)商城首創(chuàng)托管式商城營(yíng)銷模式 《托管模式學(xué)術(shù)講解篇》 《托管模式學(xué)術(shù)講解之跟蹤報(bào)道 采訪發(fā)展商篇》 《托管模式學(xué)術(shù)講解之跟蹤報(bào)道 采訪策劃?rùn)C(jī)構(gòu)篇》 《創(chuàng)富時(shí)代完全攻略篇》軟文式廣告 中國(guó)最大管理資源中心 第 37 頁 共 39 頁 《“排隊(duì)買鋪”？之怪現(xiàn)象篇》 C 賣場(chǎng)形象包裝 外賣場(chǎng)形象進(jìn)行全面包裝。 ①報(bào)道及討論形式的電視軟體廣告； ②懸念式、大型形象牌的長(zhǎng)期廣告； ③圖表化、情節(jié)化的印刷品廣告（分階段推出）； ④服務(wù)式、咨詢式的動(dòng)態(tài)、促銷和展示廣告； ⑤告知式、現(xiàn)場(chǎng)式的“旺鋪”拍賣實(shí)施活動(dòng)。同時(shí) 盡可能的用靈活多變的方式促動(dòng)銷售進(jìn)程，為目標(biāo)客戶群減壓，提供五成按揭、分期付款等方式。 長(zhǎng)松世紀(jì)商城的構(gòu)建，以投資者和消費(fèi)群體為核心出發(fā)點(diǎn)，商場(chǎng)完善的配套設(shè)施及巨大寬廣的經(jīng)營(yíng)面積開創(chuàng)綦江地區(qū)居民投資創(chuàng)富新模式。 ③強(qiáng)化服務(wù)功能體系 為保證經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，商場(chǎng)內(nèi)設(shè)立中心管理處和中央服務(wù)臺(tái)等管理機(jī)構(gòu)，對(duì)進(jìn)場(chǎng)商品實(shí)行先驗(yàn)后售的辦法，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，并開設(shè)公平交易監(jiān)督臺(tái)，隨時(shí)接受群眾投拆。一般情況下各占 1/3，但由于休閑， 娛樂 者存在著即興購(gòu)買。城市內(nèi)職業(yè)工作者 ,企業(yè)員工 ,自由打工者，轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。 林林 冠冠 觀觀 點(diǎn)點(diǎn) ：： 一一 個(gè)個(gè) 可可 信信 的的 投投 資資 方方 向向 和和 投投 資資 載載 體體 ， 才才 能能 吸吸 引引 投投 資資 者者 及及消消 費(fèi)費(fèi) 者者 。 E．退休人士 這批潛在目標(biāo)買家?guī)缀跬诵莼蛞淹诵蓦A段，雖然較為保守及謹(jǐn)慎，但有頭腦 和經(jīng)驗(yàn)，見多識(shí)廣，知道投資商鋪的益處。從商品結(jié)構(gòu)、購(gòu)物環(huán)境、商場(chǎng)形象及樓層分布來看，現(xiàn) 有的商場(chǎng)均缺乏準(zhǔn)確的定位及固定的客戶群。 二、項(xiàng)目 SWOT 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ Superiority） ①鉆石區(qū)位龐大人流量及巨大升值潛力 長(zhǎng)松世紀(jì)商城位居中山路鉆石商圈內(nèi)的龍頭位置，占據(jù)綦江縣中心最繁華的黃金區(qū)位。 現(xiàn)階段重慶 商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對(duì)于商鋪的 “ 圈地運(yùn)動(dòng) ” 。 從商品結(jié)構(gòu) 、購(gòu)物環(huán)境、商場(chǎng)形象甚至樓層分布來看，綦江現(xiàn)有各大商場(chǎng)均缺乏準(zhǔn)確的定位和固定的客戶群。 C． 商鋪投資回報(bào)率較高 與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤(rùn)率高。投資者心目中商鋪的理想總價(jià)是 10～ 29萬元，占 %,理想的付款方式是銀行按揭 (%)和分期付款 (%)。 三、項(xiàng)目綜合分析結(jié)論 根據(jù)綦江縣城的總體規(guī)劃，人們的物質(zhì)需求和文化娛樂業(yè)并未形成明顯區(qū)域性的劃分。重發(fā)展商、經(jīng)營(yíng)商、代理商的實(shí)力與信譽(yù)。 ②將鋪位分割成小面積的單位出售，投資者可以根據(jù)自身的實(shí)力靈活機(jī)動(dòng)的投入資金，獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)。 項(xiàng)目零售品消費(fèi)者定位 零售品消費(fèi)主流定位為擁有綦江縣 80%財(cái)富的 20%居民，是綦 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁 共 39 頁 江縣內(nèi)的中高端消費(fèi)群體。 及特色餐飲街等 2 6108 鋪位劃分 以 810㎡為主 女裝、兒童、女性飾品、美容美發(fā)以及特色休閑街等 3 4621 鋪位劃分以 810㎡為主 運(yùn)動(dòng)品牌、休閑品牌、各類專賣店、床上用品 4 3295 鋪位劃分在 200400 ㎡為主 健身、茶樓、洗腳城等 產(chǎn)品配套功能劃分 樓層分布 長(zhǎng)松世紀(jì)商城 Shopping Mall 配套功能劃分 門前商場(chǎng) 設(shè)停車場(chǎng)，休閑桌椅，廣告位及摩登秀臺(tái)； 中庭 立柱設(shè)有形象裝點(diǎn)和精典廣告、品牌商品特賣場(chǎng)等； 一樓 總服務(wù)臺(tái)、消防控制中心、收銀臺(tái)； 二樓 收銀臺(tái)，洗手間； 三樓 母嬰休息室，洗手間，收 銀臺(tái)； 四樓 洗手間、收銀臺(tái)。 經(jīng)營(yíng)管理原則 ①堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)原則 長(zhǎng)松世紀(jì)商城實(shí)行規(guī)范化管理和精神文明建設(shè)，秉承“信譽(yù)第一、熱情服務(wù)、禮貌待客、文明經(jīng)商”的商業(yè)理念，堅(jiān)持“商戶是主體、顧客是上帝、質(zhì)量是生命、信譽(yù)是根本”的經(jīng)營(yíng)原則， 中國(guó)最大管理資源中心 第 24 頁 共 39 頁 以增加開發(fā)商的信譽(yù)度、商戶的信心、市場(chǎng)的認(rèn)可度，全面提升長(zhǎng)松世紀(jì)商城的商業(yè)影響力和市場(chǎng)占有率。管理公司、發(fā)展商、投資者通力合作，利用其先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報(bào)。在房地產(chǎn)營(yíng)銷過程中，房地產(chǎn)的定價(jià)是最根本、最有效、也是最易于調(diào)控的，它是房地產(chǎn)營(yíng)銷過程的核心和關(guān)鍵性問題。要點(diǎn)是對(duì)消費(fèi)者的攻心戰(zhàn)。 項(xiàng)目市場(chǎng)形象推廣 ①在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)樹立較大的廣告牌，高空轟炸，快速建立項(xiàng)目形象。 中國(guó)最大管理資源中心 第 33 頁 共 39 頁 項(xiàng)目形象的完善 —— 持銷期 ：剩余意向客戶跟進(jìn)和售后服務(wù)，促進(jìn)尾盤的銷售工作。 五點(diǎn)一線形成對(duì)目標(biāo)客戶的立體合圍，在整個(gè)銷售流程中做到滴水不漏、顛覆推廣、精確打擊。 將 充分利用 鼓樓商圈 這一 區(qū)位 優(yōu)勢(shì)， 發(fā)展商在前期宣傳推廣活動(dòng)中充分造勢(shì)，擴(kuò)大商界影響力，把商圈 人流最大限度地引導(dǎo)到長(zhǎng)松世紀(jì)商城來。這種娛樂購(gòu)物的方式， 目前 是綦江縣內(nèi) 許多百貨商店 無可 比擬的。根據(jù)產(chǎn)品整體狀況及當(dāng)?shù)孛褚庹{(diào)查情況，為達(dá)到商場(chǎng)整體能夠聚集人流、突出主題、主流線通暢等目的，促進(jìn)產(chǎn)品總體營(yíng)銷推廣，長(zhǎng)松世紀(jì)商城總體劃分為地上四層，地下一層。 購(gòu)買二層約 20平方米價(jià)值 10萬元的托管商鋪 （模擬圖表）以下回報(bào)提示： 商鋪面積 總 價(jià) 5 年內(nèi)回報(bào) 假設(shè) 15 年內(nèi)回報(bào) 假設(shè) 30 年內(nèi)回報(bào) 實(shí)際 總付款 備 注 20 平米 10 萬元 43750 元 144375 元 341250 元 38314 元 前述回報(bào)未計(jì)算變現(xiàn)回報(bào) ☆ 假設(shè)五年內(nèi)租金不遞增：如果購(gòu)買長(zhǎng)松世紀(jì)商城托管商鋪，在買下商鋪的五年內(nèi)可獲得近 ，五年半內(nèi)不用向銀行支付月供款； ☆ 假設(shè)五年后十五年內(nèi)租金僅遞增 15%：每月固定租金回報(bào) ； ☆ 假設(shè)十五年后三十年內(nèi)租金僅遞增 50%：每月固定租金回報(bào) 元； ☆ 假設(shè)五年后希望變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓：以商鋪價(jià)值每年 5%增值計(jì)，總價(jià)值可達(dá) 萬 +已收取租金 萬 實(shí)際付款 萬 銀行 余下未供款約 萬 =實(shí)際獲利 。 我們通過專業(yè)的分析，得出結(jié)論： 長(zhǎng)松世紀(jì)商城托管式商鋪操作要確保成功，要做好以下這四個(gè)方面： 1）挖掘提升物業(yè)價(jià)值； 2）用有力商業(yè)概念來真正增加顧客對(duì)經(jīng)營(yíng)的信心。同類案例操作實(shí)踐證明，中老年人群較青年族群成交更為踴躍。 ② 舊城改造的帶動(dòng)性 項(xiàng)目緊鄰綦江縣縣政府大樓，一萬平方米的縣府商場(chǎng)年 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁 共 39 頁 內(nèi)將建成，步行街的也即將實(shí)施，這些市政改造將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生促進(jìn)作用。 的需求者為主，占 %，其次是 10～ 30 m178。承租戶對(duì)商鋪 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁 共 39 頁 的裝修投資、贏利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。 而商鋪的租約通常為 1 至 3年或更長(zhǎng)。 B、投資者要求的商鋪面積：商鋪購(gòu)買者以面積為 30～ 50 m178。 項(xiàng)目劣勢(shì) (Weakness) ①所在縣區(qū)物流滯后 ②所在縣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相對(duì)較緩慢 ③所在縣區(qū)超前消費(fèi)意識(shí)淡薄 ④交通的便利讓高端消費(fèi)群外流 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) (Opportunity) ① 項(xiàng)目的可塑性及前瞻性 長(zhǎng)松世紀(jì)商城項(xiàng)目是整個(gè)綦江縣內(nèi)規(guī)模最大、配套設(shè)施最完善、經(jīng)營(yíng)理念最新、經(jīng)營(yíng)模式 最靈活的 Shopping Mall，目前業(yè)界其它百貨商場(chǎng)無法與之抗衡，在此平臺(tái)上項(xiàng)目本身需進(jìn)一步完善發(fā)展，使長(zhǎng)松世紀(jì)商城處于商業(yè)領(lǐng)袖地位，成為綦江地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目。 ◇ 商鋪投資作為一種較穩(wěn)健型的投資模式，較適合以投資置業(yè)獲得固定期限，可保證回報(bào)的理智穩(wěn)健型投資者。這四個(gè)點(diǎn)相輔相成，形成 綜合優(yōu)勢(shì)支持銷售，但在不同的項(xiàng)目，每個(gè)點(diǎn)的側(cè)重情況有所不同。 ⑥ 高收益示意 托管商鋪在商業(yè)