【正文】 促進(jìn)產(chǎn)品總體營銷推廣，長松世紀(jì)商城總體劃分為地上四層，地下一層。 項(xiàng)目功能定位 長松世紀(jì)商城集購物、餐飲、休閑、娛樂、觀賞等多種綜合功能為一體，是商業(yè)樓群中的標(biāo)志性建筑和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)第一品牌聚集地。 ②次群體 ：城市及鄉(xiāng)村居民。中國消費(fèi)者亦逐漸接受了這一新理念， Shopping Mall 的普及是必然趨勢。 購買二層約 20平方米價(jià)值 10萬元的托管商鋪 （模擬圖表）以下回報(bào)提示： 商鋪面積 總 價(jià) 5 年內(nèi)回報(bào) 假設(shè) 15 年內(nèi)回報(bào) 假設(shè) 30 年內(nèi)回報(bào) 實(shí)際 總付款 備 注 20 平米 10 萬元 43750 元 144375 元 341250 元 38314 元 前述回報(bào)未計(jì)算變現(xiàn)回報(bào) ☆ 假設(shè)五年內(nèi)租金不遞增：如果購買長松世紀(jì)商城托管商鋪，在買下商鋪的五年內(nèi)可獲得近 ，五年半內(nèi)不用向銀行支付月供款； ☆ 假設(shè)五年后十五年內(nèi)租金僅遞增 15%：每月固定租金回報(bào) ； ☆ 假設(shè)十五年后三十年內(nèi)租金僅遞增 50%：每月固定租金回報(bào) 元； ☆ 假設(shè)五年后希望變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓：以商鋪價(jià)值每年 5%增值計(jì)，總價(jià)值可達(dá) 萬 +已收取租金 萬 實(shí)際付款 萬 銀行 余下未供款約 萬 =實(shí)際獲利 。 購買二層約 20平方米價(jià)值 10 萬元的托管商鋪，首期款最低五成，十年按揭 （模擬圖表）以下購鋪方案： 商鋪面積 單 價(jià) 總 價(jià) 假設(shè)每平米年租金 兩年租金一次性支付 實(shí)際首付款 銀行年供款 20 平米 5000/平米 10 萬元 元 /平米 /年 17500 元 32500 元 約 7907 元 /年 ☆ 立收兩年租金：如果購買長松世紀(jì)商城托管商鋪，在買 下商鋪的同時(shí)，馬上可以一次性收回接近于商鋪總價(jià)值 %的兩年租金，即： 17500元。 ④獨(dú)立產(chǎn)權(quán)經(jīng)營模式示意 低門檻、高收益。如果沒有了產(chǎn)權(quán)，投資物業(yè)也就失去 了原本具有的意義。 我們通過專業(yè)的分析，得出結(jié)論： 長松世紀(jì)商城托管式商鋪操作要確保成功，要做好以下這四個(gè)方面： 1）挖掘提升物業(yè)價(jià)值； 2）用有力商業(yè)概念來真正增加顧客對經(jīng)營的信心。 一般的商鋪銷售模式，賣的只是物業(yè)價(jià)值，托管式商鋪多出了三個(gè)賣點(diǎn)，這也是托管式商鋪將會火爆的原因。 D．家庭主婦類 比較保守，對股票投資（近幾年持續(xù)低迷已興趣漸無）及其他高風(fēng)險(xiǎn)投資排斥，有私房錢又不甘寂寞，喜歡較穩(wěn)健的投資渠道。能接受較高樓層的商鋪和內(nèi)鋪柜臺，對是否臨街 的要求不高。同類案例操作實(shí)踐證明，中老年人群較青年族群成交更為踴躍。 長松世紀(jì)商城集黃金區(qū)位、超大規(guī)模、投資低門檻、領(lǐng)先業(yè)態(tài)、統(tǒng)一專業(yè)管理、景觀購物為一體，以保障商鋪投資者收益為根本出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)帶給投資者巨大的商鋪升值空間及穩(wěn)定高效的回報(bào)率。 綦江主要商場業(yè)種相對齊全，業(yè)態(tài)普遍滯后。 ③ 重慶中心商業(yè)圈對中高檔消費(fèi)商品的壟斷性 由于綦江縣內(nèi) 商業(yè)界 整體 服務(wù)意識不健全，業(yè)態(tài)陳舊，劃分不合理，缺乏品牌產(chǎn)品的引進(jìn)，致使綦江中、高收入的消費(fèi)群體消費(fèi)區(qū)域轉(zhuǎn)向重慶 市主城區(qū)中心等地。 ② 舊城改造的帶動性 項(xiàng)目緊鄰綦江縣縣政府大樓，一萬平方米的縣府商場年 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 39 頁 內(nèi)將建成，步行街的也即將實(shí)施，這些市政改造將對項(xiàng)目產(chǎn)生促進(jìn)作用。 ④名家機(jī)構(gòu)的專業(yè)管理 長松世紀(jì)商城將是綦江地區(qū)首家引進(jìn) 專業(yè)商業(yè)管理公司 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 39 頁 管理的大型商業(yè)購物中心。因此，具有長遠(yuǎn)眼光的發(fā)展商會讓 專業(yè) 的 策略提供 商 和專業(yè)的商業(yè) 管理公司 經(jīng)營管理商鋪。 以上價(jià)格的僅占 %。 的需求者為主，占 %，其次是 10～ 30 m178。 一個(gè)可信的投資方向和投資載體，最能吸引綦江投資者的眼光。 D． 商鋪的投資潛力 目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念 正在 全面普及， 而綦江的商業(yè)鋪位 與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場的 水平 ，可見商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長是必然的。承租戶對商鋪 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 39 頁 的裝修投資、贏利預(yù)期及長期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。 在對整個(gè)商業(yè)市場進(jìn)行分析后，結(jié)論如下：誰填補(bǔ)了大型綜合購物中心 流行百貨、超市、主題商場、專業(yè)店、專賣店的空缺，誰就可以在綦江商業(yè)市場獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 39 頁 第二部分項(xiàng)目商業(yè)部分分析建議 第一篇 項(xiàng)目分析 一、投資分析 ………………………………………………………………………………………………… 6 商業(yè)環(huán)境 商鋪投資特點(diǎn) 商鋪投資者 二、項(xiàng)目SWOT………………………………………………………………………………………………… 9 項(xiàng)目優(yōu)勢（ Superiority） 項(xiàng)目劣勢 (Weakness) 項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn) (Opportunity) 項(xiàng)目威脅點(diǎn) (Threat) 三 、 項(xiàng) 目 綜 合 分 析 結(jié)論 ……………………………………………………………………………………… 13 第二篇 項(xiàng)目定 位 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 39 頁 一 、 綜 合 目 標(biāo) 群 體 定位 ……………………………………………………………………………………… 14 投資者定位 消費(fèi)者定位 二、項(xiàng)目營銷定位 …………………………………………………………………………………………… 16 第三篇 商業(yè)規(guī)劃及產(chǎn)品提升 一、 商 業(yè) 規(guī) 劃 定位 ………………………………………………………………………………………… 21 項(xiàng)目概念定位 項(xiàng)目零售品消費(fèi)者定位 項(xiàng)目經(jīng)營理念 項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目經(jīng)營模式定位 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃 經(jīng)營商品及價(jià)格定位 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 39 頁 項(xiàng)目經(jīng)營策略定位 項(xiàng)目經(jīng)營管理原則 二、項(xiàng)目提升 ……………… ………………………………………………………………………………… 29 （一）軟件提升 項(xiàng)目概念提升 項(xiàng)目經(jīng)營提升 專業(yè)管理公司的介入 （二） 硬件 提升 主力商家的引進(jìn)及分層主題商場的設(shè)置 完善的硬件配套設(shè)施 第四篇 項(xiàng)目營銷執(zhí)行策略 一、 項(xiàng) 目 整 體 運(yùn) 營 模式 …………………………………………………………………………………… 32 二、 銷 售 實(shí) 施 策略 ………………………………………………………………………………………… 34 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 39 頁 五點(diǎn)一線整合攻擊手法營銷策略 項(xiàng)目營銷渠道策略 營銷價(jià)格策略 三 、 品 營 銷 時(shí) 間 段 劃 分 及 策略 ……… …………………………………………………………………37 項(xiàng)目形象的樹立 —— 蓄水期 項(xiàng)目形象的拓展 —— 開盤期 項(xiàng)目形象的確立 —— 強(qiáng)銷期 項(xiàng)目形象的完善 —— 持銷期 四、廣告策略 ……………………………………………………………………………………………… 42 廣告?zhèn)鞑シ绞? 廣告時(shí)間段劃分和訴求重點(diǎn) 項(xiàng)目市場形象推廣 廣告營銷費(fèi)用建議 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 39 頁 第一篇 項(xiàng)目分析 一、投資分