【正文】 促進(jìn)產(chǎn)品總體營(yíng)銷(xiāo)推廣，長(zhǎng)松世紀(jì)商城總體劃分為地上四層，地下一層。 項(xiàng)目功能定位 長(zhǎng)松世紀(jì)商城集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、觀賞等多種綜合功能為一體，是商業(yè)樓群中的標(biāo)志性建筑和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)第一品牌聚集地。 ②次群體 ：城市及鄉(xiāng)村居民。中國(guó)消費(fèi)者亦逐漸接受了這一新理念， Shopping Mall 的普及是必然趨勢(shì)。 購(gòu)買(mǎi)二層約 20平方米價(jià)值 10萬(wàn)元的托管商鋪 （模擬圖表）以下回報(bào)提示： 商鋪面積 總 價(jià) 5 年內(nèi)回報(bào) 假設(shè) 15 年內(nèi)回報(bào) 假設(shè) 30 年內(nèi)回報(bào) 實(shí)際 總付款 備 注 20 平米 10 萬(wàn)元 43750 元 144375 元 341250 元 38314 元 前述回報(bào)未計(jì)算變現(xiàn)回報(bào) ☆ 假設(shè)五年內(nèi)租金不遞增：如果購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)松世紀(jì)商城托管商鋪，在買(mǎi)下商鋪的五年內(nèi)可獲得近 ，五年半內(nèi)不用向銀行支付月供款； ☆ 假設(shè)五年后十五年內(nèi)租金僅遞增 15%：每月固定租金回報(bào) ； ☆ 假設(shè)十五年后三十年內(nèi)租金僅遞增 50%：每月固定租金回報(bào) 元； ☆ 假設(shè)五年后希望變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)阂陨啼亙r(jià)值每年 5%增值計(jì)，總價(jià)值可達(dá) 萬(wàn) +已收取租金 萬(wàn) 實(shí)際付款 萬(wàn) 銀行 余下未供款約 萬(wàn) =實(shí)際獲利 。 購(gòu)買(mǎi)二層約 20平方米價(jià)值 10 萬(wàn)元的托管商鋪，首期款最低五成，十年按揭 （模擬圖表）以下購(gòu)鋪方案： 商鋪面積 單 價(jià) 總 價(jià) 假設(shè)每平米年租金 兩年租金一次性支付 實(shí)際首付款 銀行年供款 20 平米 5000/平米 10 萬(wàn)元 元 /平米 /年 17500 元 32500 元 約 7907 元 /年 ☆ 立收兩年租金：如果購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)松世紀(jì)商城托管商鋪，在買(mǎi) 下商鋪的同時(shí)，馬上可以一次性收回接近于商鋪總價(jià)值 %的兩年租金，即： 17500元。 ④獨(dú)立產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)模式示意 低門(mén)檻、高收益。如果沒(méi)有了產(chǎn)權(quán)，投資物業(yè)也就失去 了原本具有的意義。 我們通過(guò)專(zhuān)業(yè)的分析，得出結(jié)論： 長(zhǎng)松世紀(jì)商城托管式商鋪操作要確保成功，要做好以下這四個(gè)方面： 1）挖掘提升物業(yè)價(jià)值； 2）用有力商業(yè)概念來(lái)真正增加顧客對(duì)經(jīng)營(yíng)的信心。 一般的商鋪銷(xiāo)售模式，賣(mài)的只是物業(yè)價(jià)值，托管式商鋪多出了三個(gè)賣(mài)點(diǎn)，這也是托管式商鋪將會(huì)火爆的原因。 D．家庭主婦類(lèi) 比較保守，對(duì)股票投資（近幾年持續(xù)低迷已興趣漸無(wú)）及其他高風(fēng)險(xiǎn)投資排斥，有私房錢(qián)又不甘寂寞，喜歡較穩(wěn)健的投資渠道。能接受較高樓層的商鋪和內(nèi)鋪柜臺(tái)，對(duì)是否臨街 的要求不高。同類(lèi)案例操作實(shí)踐證明，中老年人群較青年族群成交更為踴躍。 長(zhǎng)松世紀(jì)商城集黃金區(qū)位、超大規(guī)模、投資低門(mén)檻、領(lǐng)先業(yè)態(tài)、統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)管理、景觀購(gòu)物為一體，以保障商鋪投資者收益為根本出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)帶給投資者巨大的商鋪升值空間及穩(wěn)定高效的回報(bào)率。 綦江主要商場(chǎng)業(yè)種相對(duì)齊全，業(yè)態(tài)普遍滯后。 ③ 重慶中心商業(yè)圈對(duì)中高檔消費(fèi)商品的壟斷性 由于綦江縣內(nèi) 商業(yè)界 整體 服務(wù)意識(shí)不健全，業(yè)態(tài)陳舊，劃分不合理，缺乏品牌產(chǎn)品的引進(jìn)，致使綦江中、高收入的消費(fèi)群體消費(fèi)區(qū)域轉(zhuǎn)向重慶 市主城區(qū)中心等地。 ② 舊城改造的帶動(dòng)性 項(xiàng)目緊鄰綦江縣縣政府大樓，一萬(wàn)平方米的縣府商場(chǎng)年 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 39 頁(yè) 內(nèi)將建成，步行街的也即將實(shí)施，這些市政改造將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生促進(jìn)作用。 ④名家機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)管理 長(zhǎng)松世紀(jì)商城將是綦江地區(qū)首家引進(jìn) 專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 39 頁(yè) 管理的大型商業(yè)購(gòu)物中心。因此，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的發(fā)展商會(huì)讓 專(zhuān)業(yè) 的 策略提供 商 和專(zhuān)業(yè)的商業(yè) 管理公司 經(jīng)營(yíng)管理商鋪。 以上價(jià)格的僅占 %。 的需求者為主，占 %，其次是 10～ 30 m178。 一個(gè)可信的投資方向和投資載體，最能吸引綦江投資者的眼光。 D． 商鋪的投資潛力 目前在國(guó)內(nèi)，商鋪投資的概念 正在 全面普及， 而綦江的商業(yè)鋪位 與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場(chǎng)的 水平 ，可見(jiàn)商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長(zhǎng)是必然的。承租戶(hù)對(duì)商鋪 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 39 頁(yè) 的裝修投資、贏利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。 在對(duì)整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析后，結(jié)論如下：誰(shuí)填補(bǔ)了大型綜合購(gòu)物中心 流行百貨、超市、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店的空缺，誰(shuí)就可以在綦江商業(yè)市場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 39 頁(yè) 第二部分項(xiàng)目商業(yè)部分分析建議 第一篇 項(xiàng)目分析 一、投資分析 ………………………………………………………………………………………………… 6 商業(yè)環(huán)境 商鋪投資特點(diǎn) 商鋪投資者 二、項(xiàng)目SWOT………………………………………………………………………………………………… 9 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ Superiority） 項(xiàng)目劣勢(shì) (Weakness) 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) (Opportunity) 項(xiàng)目威脅點(diǎn) (Threat) 三 、 項(xiàng) 目 綜 合 分 析 結(jié)論 ……………………………………………………………………………………… 13 第二篇 項(xiàng)目定 位 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 39 頁(yè) 一 、 綜 合 目 標(biāo) 群 體 定位 ……………………………………………………………………………………… 14 投資者定位 消費(fèi)者定位 二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位 …………………………………………………………………………………………… 16 第三篇 商業(yè)規(guī)劃及產(chǎn)品提升 一、 商 業(yè) 規(guī) 劃 定位 ………………………………………………………………………………………… 21 項(xiàng)目概念定位 項(xiàng)目零售品消費(fèi)者定位 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)理念 項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式定位 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃 經(jīng)營(yíng)商品及價(jià)格定位 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 39 頁(yè) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略定位 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理原則 二、項(xiàng)目提升 ……………… ………………………………………………………………………………… 29 （一）軟件提升 項(xiàng)目概念提升 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)提升 專(zhuān)業(yè)管理公司的介入 （二） 硬件 提升 主力商家的引進(jìn)及分層主題商場(chǎng)的設(shè)置 完善的硬件配套設(shè)施 第四篇 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略 一、 項(xiàng) 目 整 體 運(yùn) 營(yíng) 模式 …………………………………………………………………………………… 32 二、 銷(xiāo) 售 實(shí) 施 策略 ………………………………………………………………………………………… 34 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 39 頁(yè) 五點(diǎn)一線(xiàn)整合攻擊手法營(yíng)銷(xiāo)策略 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)渠道策略 營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格策略 三 、 品 營(yíng) 銷(xiāo) 時(shí) 間 段 劃 分 及 策略 ……… …………………………………………………………………37 項(xiàng)目形象的樹(shù)立 —— 蓄水期 項(xiàng)目形象的拓展 —— 開(kāi)盤(pán)期 項(xiàng)目形象的確立 —— 強(qiáng)銷(xiāo)期 項(xiàng)目形象的完善 —— 持銷(xiāo)期 四、廣告策略 ……………………………………………………………………………………………… 42 廣告?zhèn)鞑シ绞? 廣告時(shí)間段劃分和訴求重點(diǎn) 項(xiàng)目市場(chǎng)形象推廣 廣告營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用建議 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 39 頁(yè) 第一篇 項(xiàng)目分析 一、投資分