【正文】 步發(fā)展，不斷帶給整個綦江縣新的經濟利潤增長點。 ⑤項目超大規(guī)模及自助完善的配套設施 長松世紀商城項目從建筑規(guī)模、內部結構體系及業(yè)態(tài)劃分等方面都榮登綦江商業(yè)之榜首。 二、項目 SWOT 項目優(yōu)勢（ Superiority） ①鉆石區(qū)位龐大人流量及巨大升值潛力 長松世紀商城位居中山路鉆石商圈內的龍頭位置，占據(jù)綦江縣中心最繁華的黃金區(qū)位。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 39 頁 D、投資者要求的付款方式：銀行按揭已成為投資者的首選付款方式。 ,占 %。 商鋪 投資 市場的熱點可能在 整個 盤 中突出， 盤 面 一方面要具有較高的素質，另一方面，發(fā)展商還應具備靈活的市場應變能力和高超的推廣策略。 現(xiàn)階段重慶 商業(yè)、零售業(yè)、服務業(yè)將會出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機構、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對于商鋪的 “ 圈地運動 ” 。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準確地衡量，那么成功商鋪的價值正所謂 是 無價 之物 。此外，租金的遞增 客觀 保證了商鋪長期的收益增長。 商鋪投資特點 A． 商鋪投資的穩(wěn)定性特點 投資商鋪具有穩(wěn)定性。 從商品結構 、購物環(huán)境、商場形象甚至樓層分布來看，綦江現(xiàn)有各大商場均缺乏準確的定位和固定的客戶群。 現(xiàn)有代表性商業(yè) — 萬代商場、重客隆超市、巨龍商場、海晨百貨，業(yè)種有并存狀態(tài)，傳統(tǒng)百貨商品重復雷同、無產品特色且無市場價格標準。住宅的租約期限一般為 半年至一年，相對較短 。租金預付的付款方式使租金收取也較有保障。 C． 商鋪投資回報率較高 與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。 商鋪投資者 商鋪的投資者主要有兩種：一是 專業(yè)的商鋪投資商，擁有較 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 39 頁 雄厚的經濟實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產權或經營權，然后出租給各個經營商，自己也捎帶經營，但不以經營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。 從街頭詢問及抽樣調查分析，綦江投資者普遍希望這座新建起的長松世紀商城在結構、樓層分布、銷售模式、經營方式及理念方面都不要重復現(xiàn)有的其他商場模式， 經過在意向投資者中的詳細調查，結論如下： A．投資者要求商鋪配套設施方面： 83%的人希望設超市； 76%的人希望商鋪內設有扶梯、貨梯； 63%的人希望有中央空調； 66%的人希望商鋪內具有專業(yè)商業(yè)公司管理。 C、投資者要求的商鋪 價格：綦江投資者心目中商鋪價位是每平方米 4000 元以下 ,占 50%，另有 %的投資者表示可以接受4000～ 8000 元 /m178。投資者心目中商鋪的理想總價是 10～ 29萬元，占 %,理想的付款方式是銀行按揭 (%)和分期付款 (%)。 ②專業(yè)策略提供商 林冠策劃機構以其多年豐富的從業(yè)經驗及獨特、新穎、實用的操盤手法對長松世紀商城整體項目的策劃及跟蹤服務。項目硬件、軟件配套齊全，為消費者提供一個良好優(yōu)質的購物空 間。 項目威脅點 (Threat) ① 老 牌商場短期內依占市場份額 萬代商場、重客隆超市、巨龍商場、海晨百貨等商場短期內在綦江居民心目中仍占據(jù)一定的地位，同時明興世紀城即將引入重百，這些使長松世紀商城進駐綦江消費者心理市場還需短暫的時間和過程。 三、項目綜合分析結論 根據(jù)綦江縣城的總體規(guī)劃，人們的物質需求和文化娛樂業(yè)并未形成明顯區(qū)域性的劃分。各商場貨品重復、雷同 且無特色，中、高檔消費品在業(yè)內目前還是空白，消費者買不到高品質、高檔次的東西，同類商品無參照價格。 ◇ 自用型客戶占 40％，投資型客戶占 60％。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 39 頁 B. 生意人 具相當?shù)慕洕鷮嵙?，本身就是非常內行和做生意者，擁有或租有商鋪，頭腦精明，商鋪知識經驗皆豐富，對商鋪最有需求，或急需擴張生意，或擴展規(guī)模，或由租轉為自買自用，他們是最有興趣和實力的買家，也即我們的誠意客戶。重發(fā)展商、經營商、代理商的實力與信譽。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 39 頁 二、 項目營銷定位 首個托管式商鋪操作結論性定位 托管式商鋪推向市場并要獲得成功。不過托管式商鋪的成功，萬變不離其宗，都離不了這四個基本點。釋放投資熱情； 4）為顧客設計適合的有吸引力的投資計劃。 ②將鋪位分割成小面積的單位出售，投資者可以根據(jù)自身的實力靈活機動的投入資金，獲得相應的產權和收益權。 商鋪買賣 發(fā)展商 租賃方 商鋪租賃 商業(yè)管理公司 商鋪租賃 小業(yè)主 可代交月供 委托管理 交月供 辦理按揭 租金代收 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 39 頁 五大關系方在托管式商鋪運作模式中都承擔著各自的同時又相互關聯(lián)的角色。 ☆ 以租養(yǎng)供，輕松買鋪：五年內，每年固定租金回報 8750 元（假設沒有 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 39 頁 升值情況），以租養(yǎng)供，輕輕松松。 注解： Shopping Mall{Startup Hope(開啟希望 ) Overlooking Pacesetting Plaza（俯瞰 購物中心之先導） Initiate New Ground（占據(jù)新平臺） Modern Atmosphere(現(xiàn)代氛圍 ) Luxurious Leader(領袖豪華 )}起源于歐美的先進零售商業(yè)模式，以大規(guī)模，所經營、服務的項目全而著稱。 項目零售品消費者定位 零售品消費主流定位為擁有綦江縣 80%財富的 20%居民，是綦 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 39 頁 江縣內的中高端消費群體。 項目經營理念 長松世紀商城的開發(fā)建設模式以“改變綦江人投資理念”為主導，形成整個綦江城區(qū)百姓的“一站式”購物天堂，海闊天 空，任游任逛。 項目經營模式定位 五統(tǒng)一經營模式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一推廣。 樓層 樓層面積 套內鋪位劃分面積（㎡） 具體業(yè)種 1 7565 商場整體出租，臨街門面控制在套內 2060 ㎡。 及特色餐飲街等 2 6108 鋪位劃分 以 810㎡為主 女裝、兒童、女性飾品、美容美發(fā)以及特色休閑街等 3 4621 鋪位劃分以 810㎡為主 運動品牌、休閑品牌、各類專賣店、床上用品 4 3295 鋪位劃分在 200400 ㎡為主 健身、茶樓、洗腳城等 產品配套功能劃分 樓層分布 長松世紀商城 Shopping Mall 配套功能劃分 門前商場 設停車場，休閑桌椅，廣告位及摩登秀臺； 中庭 立柱設有形象裝點和精典廣告、品牌商品特賣場等； 一樓 總服務臺、消防控制中心、收銀臺； 二樓 收銀臺，洗手間； 三樓 母嬰休息室，洗手間，收 銀臺； 四樓 洗手間、收銀臺。因此，實際購物人數(shù)會適度提升，約占 40%。顧客可 在 購物 的同時在商場內 就餐、游樂 、休閑， 這樣就消除了顧客的 購物 疲勞，延長了顧客的停留時間。以適合本城市中高端消費者為宜，商品價格中檔為主（一定 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 39 頁 程度上，本地現(xiàn)有低檔商品價位已突破中檔商品價位），名牌商品價格彈性較大 ，高檔商品價格擁有巨大的升值空間。 經營管理原則 ①堅持經營原則 長松世紀商城實行規(guī)范化管理和精神文明建設，秉承“信譽