【正文】 鍵： （ 4） 如何在最短時間內(nèi)讓重慶消費者接受《產(chǎn)權(quán)式商鋪投資》這一全新投資概念。 （ 2） 業(yè)主和投資者可以根據(jù)自身的實力投入資金，獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)與收益權(quán)， （ 3） 業(yè)主所購買的商鋪，經(jīng)營則委托經(jīng)營公司統(tǒng)一經(jīng)營，經(jīng)營公司與《好又多》等品牌商家合作，利用其先進管理保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報。 （ 2）定位總結(jié)： A、 由于有投資回報的限定（ %的投資回報相當于 57元 /平方米的租金水平）為了避免投資者以租金做比較，一樓和五樓不宜采取分割出租的經(jīng)營方式。 二、三、四層（已定）：深圳好又多商場； 五層主題：兒童世界；（和“好又多”同一模式整體出租經(jīng)營。 B、 產(chǎn)品：主要經(jīng)營品牌服裝、珠寶、名表、高檔化裝品。 價格定位 物業(yè)價格的制定是一個綜合而嚴謹?shù)牟呗赃^程，在未對市場進行全面調(diào)研之前，制訂本業(yè)態(tài)的商鋪租賃價格顯然是不科學的。 D、購買時，一次性返回 5年租金回報。 各個產(chǎn)權(quán)單位產(chǎn)品構(gòu)成方案如下： A、各產(chǎn)權(quán)單位面積在 5~20 平方米之間。 2000年中國首家 shopping mall銅鑼灣廣場在深圳面市， 2 年來經(jīng)營火爆。 （ 6）重慶市場暫無同類可比、競爭性產(chǎn)品。 （ 2） 一次性返租五年使投資門檻大幅降低，市場接受面廣，中等收入者都可以投資。 （ 3）合作商家“好又多”的品牌效應(yīng)將大大增強客戶的信心。 （ 7）發(fā)展商的實力以及天方對操作同類項目豐富的經(jīng)驗 劣勢、威脅點 （ 1）多年空置對買家信心有不利的影響 （ 2）買 家可能對商場整體經(jīng)營管理的信心不足 （ 3）買家對這種投資方式不夠了解，從認知到接受有必然過程。中國消費者亦逐漸接受了這一新理念， shopping mall的普及是必然趨勢。有柜臺、半開放式鋪位，獨立鋪等多種形式。 目標投資客戶群定位 （ 1） 主力客戶群：重慶市中等與中等偏上收入的中年人群。 現(xiàn)只針對商鋪的銷售價格進行初步定位： 整個商城均價計劃 10000 元。同時設(shè)置 coffee shop，快餐廳與高檔酒樓。） A、 對象：以各類型家庭的孩子為主，集玩、食、購、學習和智力開發(fā)為一體的兒童世界。應(yīng)采用提點和整體出租為宜。 10 產(chǎn)權(quán)式投資方式核心優(yōu)點： （ 1） 投資有保障，因為有品牌商家和實力開發(fā)商的存在使得中小投資者的投資風險大幅度降低。 （ 5） 如何在保證開發(fā)商利益的前提下降低置業(yè)門檻，使新模式得到普及。 11 我們分別來比較投資回報率在 %， %， %， 8%不同水平下發(fā)展商與投資者在前十年內(nèi)的收益 發(fā)展商收益（未考慮打折銷售，利息，管理費等情況） 回報率 總價（萬） 十年收益（萬） 十年付出（萬） 實際收入（萬） 相當于售價（元 /平方米） 實際總收入 （萬） % 10 7100 9514 %. 10 7 7000 9380 % 10 . 6800 9112 8% 10 8 5600 7504 投資者收益分析 （ 1） 不同回報比率對投資者的影響 根據(jù)上面分析，建議采用 %的方案，既保證了發(fā)展商的合理的收益，又保證了投資者在十年的供樓期內(nèi)，回報率正好可以抵供樓款。 投資者的回報分為 2個階段，前十年的供樓階段和十年后收取租金階段。 ? 10 年到 70 年內(nèi)的回報 預計十年后租金水平 每月租金收入 60 年租金收入 商鋪增值收益 總回報 150 元 /平方米 1500 元 約 140 萬 30 萬 170 萬 13 B、一次性付款方式投資分析： 回報率 總價 折扣 一次性付款 5 年一次性回報 實付 5~10年月回報 5~10年總回報 10 年內(nèi)月總付樓款 10~70年總收益 商鋪升值 % 10 萬 8折 9 、 8萬 31850 元 66150元 元 31850元 34300元 140萬 30 萬 如果投資者選擇一次性投資的方式，在前十年內(nèi)他只要付出相當1/3的樓款（ 34300）即可獲得一個總價 10 萬元的商鋪。雙方簽：委托協(xié)議。 （ 4）、小業(yè)主在與發(fā)展商簽訂買賣合同時，同時與經(jīng)營單位簽訂租賃合同（十年）和一次性返回五年租金的補充協(xié)議。 （ 8）、十年期滿，視情況決定是否由經(jīng)營方繼續(xù)經(jīng)營。 完成總量的50% 11 19 C、 第三次銷售高潮 完成全部銷售， 同時良好營造發(fā)展商品牌 完成 余量 1 2020 10日 核心推廣策略 19 （ 1） 采用 IMC（整合營銷傳播）的手法，將實際銷售與廣告、SP、公關(guān)等緊密結(jié)合。 核心媒體組合策略 （ 1） 以報紙軟硬廣告和戶外形象廣告作為主要媒體迅速炒熱本案概念和商鋪知名度 （ 2） 外賣場和銷售現(xiàn)場包裝作為促成交易的最直接媒體 （ 3） CATELOGO 和 DM作為賣場包裝和銷售講解最有力的補充。 （ 3）項 目執(zhí)行計劃： 編號 項目類別 項目明晰 時段 /版式 成本控制 A、 戶外大型形象 廣告 在解放碑樹立一塊商城大戶外形象牌 B、 報紙軟文炒做 《商業(yè)恐龍入渝 消息篇》 詳見媒體 計劃 《好又多真的來了 消息被證實篇》 《好又多引起商業(yè)中心轉(zhuǎn)移？ 現(xiàn)象分析篇》、 《商家如何應(yīng)對？篇》 《幕后巨頭浮出水面 光彩醞釀大動作 消息篇》 《光彩首創(chuàng)產(chǎn)權(quán)式商城營銷模式 消息核實篇》 《產(chǎn)權(quán)模式學術(shù)講解篇》 〈好又多簽約光彩〉 《產(chǎn)權(quán)模式學術(shù)講解之跟蹤報道 采訪發(fā)展商篇》 《產(chǎn)權(quán)模式學術(shù)講解之跟蹤報道 采訪策劃機構(gòu)篇》 21 《創(chuàng)富時代完全攻略篇》軟文式廣告 《“民工排隊買鋪”？之怪現(xiàn)象篇》 C、 賣場形象 包裝 對外賣場形象進行全面包裝。 〈光彩財商大講堂〉專題性社會大討論：欄目由光彩獨家冠名，并特約名家點評，為老百姓提供獲得理財咨詢，交流理財心得的平臺。 增加〈金 山是怎樣被鍬動的？〉篇 〈香車美人大展〉活動介紹 9 月 2 9 月2 30各一次。 D、 銷售現(xiàn)場 人力推廣 在此環(huán)節(jié)將由天方資深銷售經(jīng)理對銷售人員進行集中強化管理。同時〈光彩財商大講堂〉繼續(xù)進行。 通過廣告擴大前期工作獲得的知名度，通過良好的銷售服務(wù)鞏固發(fā)展商和本專案初步形成的品牌美譽度。這既保證 了商城經(jīng)營的長期性和專業(yè)性，使投資者至少能看到未來 10 年、 20 年的回報；更形成了多方共贏的局面：對商家而言，省卻了占領(lǐng)市場的大筆資金，利于在經(jīng)營上集精力；對投資者而言，產(chǎn)權(quán)式商城極低的置業(yè)門檻使得商鋪投資不再是職業(yè)投資者和商鋪經(jīng)營者的專利，而成為全民投資的最佳出路。這是任何一種投資模式所無法比擬的，而這也是其引發(fā)全民投資風暴的基礎(chǔ)。 其三、收益穩(wěn)定性。商鋪本身就具備了極高升值空間，而光彩商城雄距重慶市中心，聯(lián)手實力雄厚的品牌商家，堪 稱“鋪王”。 我們盼望能成為一個“富爸爸”，盼望開啟財富之門，找到一條讓財富保值增值的捷徑，為孩子描繪一幅成長的美好藍圖！ 光彩中心“兒童成長基金計劃”的全面啟動，為我們提供了一個子女成長資金儲備的最好范本！它是金融與地產(chǎn)的完美組合，投資和教育的最佳載體，它不僅是一種全新的理財觀念，更是一種全新的 子女教育儲備方式！ 我們期待著有足夠的能力負擔孩子的成長，讓他們獲得良好的教育、美滿的生活，因此，每一個希望成為“富爸爸”的家長都有必要全面深入地了解光彩商城的“兒童成長基金計劃”，不僅為自己，更為子女，不僅為現(xiàn)在，更為將來，不僅為獲得財富，更為擁有全新的智慧、全新的創(chuàng)富觀念！ 富爸爸守則之一 —— 清楚了解你的支出 對于每一個富爸爸而言，首先必須清晰全面地了解家庭和子女成長的開支，并未雨籌繆，做好相應(yīng)的準備。 為家庭而投資、為子女成長而投資，首先要求的是資金的安全性，其次要保 32 證財富具有穩(wěn)定的回報和可觀的升值空間。在中國，房地產(chǎn)證券化一直處于探索階段，而此次光彩商城產(chǎn)權(quán)式基金的問世，無疑在中國房地產(chǎn)證券化的進程中具有開創(chuàng)性的意義。 富爸爸守則之三 —— 選擇光彩中心的“兒童成長基金計劃” 擁有保障，才能贏得未來。 光彩中心產(chǎn)權(quán)式商城的出現(xiàn)，為我們保障孩子的未來成長資金的投資增值，點燃了一盞財富的指路明燈！刷新了此前所有的資金穩(wěn)定增值的投資模式，為 子女教育成長資金的投資增值指明了方向，投資一個光彩商城產(chǎn)權(quán)式商城鋪位，就是獲得一份保障子女未來成長教育的產(chǎn)權(quán)式基金。因此，每一個已經(jīng)享受財富帶來幸?；蛟谧非筘敻慌c幸福的人都有必要了解光彩商城的“家庭幸福投資計劃”。 光彩中心 —— 全國首個產(chǎn)權(quán)商城的橫空出世，為每個家庭開啟了一扇通向財富的大門，點燃了一盞幸福 的指路明燈，它所開創(chuàng)的全新投資理念、創(chuàng)富理念以及為每個家庭度身打造的“家庭幸福投資計劃”，使致富和幸福驟然間變得如此美好和簡單！低投入、零風險 | 34 穩(wěn)定回報和超高成長不再是天方夜譚，一列財富快車、幸?？燔嚲屯２丛阱氤咧g！ 幸福必備守則之一： —— 積極計劃未來生活藍圖 幸福是什么？ 100個不同的人就會有 100種理解，但對于大多數(shù)人來說，幸福就是擁有我們所需的財富，開心愉快地生活，讓工作成為一種樂趣；對于為人父母者來說，幸福就是子女健康成長，學業(yè)有成，成為社會的棟梁。讓財富為你工作，正如歐洲最著名財智投資專家博多光彩中心在深圳率先引進美國、日本等發(fā)達國家的房地產(chǎn)證券化模式創(chuàng)導的“產(chǎn)權(quán)式商城”投資方式，它除了具有投資傳統(tǒng)商鋪的明晰產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)有保障的特點外，更具備了升 值潛力大、回報率高、經(jīng)營前景廣闊的特點，加上由商業(yè)恐龍“好又多”西南旗艦店帶來的年 %的回報，再配合國家 70 年的產(chǎn)權(quán)權(quán)益保障，將成為中國改革開放以來繼引進股票、人壽保險后又一種全新的投資理財方式。這既保證了商城經(jīng)營的長期性和專業(yè)性，使投資者至少能看到未來 10年、 20 年的回報；更形成了多方共贏的局面：對商家而言，省卻了占領(lǐng)市場的大筆資金，利于在經(jīng)營上集中精力；對投資者而言，產(chǎn)權(quán)式中心極低的置業(yè)門檻使得商鋪投資不再是職業(yè)投資者和商鋪經(jīng)營者的專利，而成為全民投資的最佳出路，是我們最佳的賺錢機器，是讓財富為你工作的最佳體現(xiàn)，搭上光彩中心產(chǎn)權(quán)式商城的快車，幸福 36 便不再是難以祈及的夢想，幸福就在我們的身邊！ 幸福必備守則之三： —— 選擇光彩中心的“家庭幸福投資 計劃” 青年人既是社會的棟梁，又是家庭的經(jīng)濟的支柱，在這個充滿變化的時代， WTO 的大門徐徐開啟，全球經(jīng)濟一體化帶來更多的機遇，也帶來了更多的風險和競爭。 光彩中心產(chǎn)權(quán)式商城的出現(xiàn)，為我們的資金保值、增值，點燃了一盞財富的指路明燈！刷新了此前所有的資金穩(wěn)定增值的投資模式，為家庭幸福的保障資金的投資增值指明了方向，投資一個光彩商城產(chǎn)權(quán)式商城鋪位，就擁有了保障未來幸福生活的財富基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)證券化是通過發(fā)行基金權(quán)益單位，將小投資者的資金匯集后購買房地產(chǎn)，或?qū)⒎康禺a(chǎn)按價值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實行房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離，把投資者對房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證。①首先，光彩商城引入“好又多”經(jīng)營，所有權(quán)和使用權(quán)完全分離；②其次，光彩商城將鋪位分割成小的、標準產(chǎn)權(quán)單位，投資者可以根據(jù)自身的 39 經(jīng)濟實力，選擇購買數(shù)量，從而大大降低了傳統(tǒng)商鋪動輒 10 多萬、數(shù)十萬的過高投資門檻，真正給小投資者創(chuàng)造了公平參與 房地產(chǎn)投資的機會。因為，投資股市，不僅需要專業(yè)的分析水準， 而且需要時時刻刻把握好股市政策的脈搏。 那么，面對這樣一個銀行利率低企、股市風險難測的大眾投資環(huán)境，普通老百姓如何讓手中的財富真正保值、增值呢？ 事實上，光彩商城產(chǎn)權(quán)式基金已經(jīng)開啟了夢想通往現(xiàn)實的財富之門 。 而由于光彩商城產(chǎn)權(quán)式基金一次性認購，每年回報較高且穩(wěn)定的特點，從某種意義來說，它可擔當起投資者家庭保障險的重要角色。投資者在坐享“產(chǎn)權(quán)式基金”穩(wěn)步增值的同時，“高息提款機”將為您的優(yōu)質(zhì)生活保駕護航。促進前期火爆銷售。 44 〈中國首屆產(chǎn)權(quán)式商鋪模式大型學術(shù)研討會〉 （ 1） 活動時間： 9月 8 日 （ 2） 活動內(nèi)容：組織中國首次以商鋪投資為主題的學術(shù)研討會。由商家組織MODEL 走秀，進行演藝表演；在黃金周期間展示各服飾的品牌形象和成品。 二、 重慶市房地產(chǎn)商鋪市場分析報告。 （ 4）、本項目營銷重點解析：