【正文】 回報(bào) 5~10年總回報(bào) 10 年內(nèi)月總付樓款 10~70年總收益 商鋪升值 % 10 萬(wàn) 8折 9 、 8萬(wàn) 31850 元 66150元 元 31850元 34300元 140萬(wàn) 30 萬(wàn) 如果投資者選擇一次性投資的方式，在前十年內(nèi)他只要付出相當(dāng)1/3的樓款（ 34300）即可獲得一個(gè)總價(jià) 10 萬(wàn)元的商鋪。再付 5年月供， 5年后回報(bào)抵供樓款。 投資者的回報(bào)分為 2個(gè)階段，前十年的供樓階段和十年后收取租金階段。 回報(bào)率 總價(jià) 首期 5成 5 年一次性回報(bào) 實(shí)付首期 5 成 10年月供 月回報(bào) 回報(bào)與月供差額 % 10 5 549 542 7 % 10 5 549 550 +1 % 10 5 549 566 +17 8% 10 5 4 1 549 667 +117 12 （ 2） 8%的年 回報(bào)率下，投資者投資分析 仍假設(shè)三樓 A鋪位，面積 10平方米，總價(jià) 10 萬(wàn)元，選擇 5成十年的供樓方式。 11 我們分別來(lái)比較投資回報(bào)率在 %， %， %， 8%不同水平下發(fā)展商與投資者在前十年內(nèi)的收益 發(fā)展商收益（未考慮打折銷售，利息，管理費(fèi)等情況） 回報(bào)率 總價(jià)（萬(wàn)） 十年收益（萬(wàn)） 十年付出（萬(wàn)） 實(shí)際收入（萬(wàn)） 相當(dāng)于售價(jià)（元 /平方米） 實(shí)際總收入 （萬(wàn)） % 10 7100 9514 %. 10 7 7000 9380 % 10 . 6800 9112 8% 10 8 5600 7504 投資者收益分析 （ 1） 不同回報(bào)比率對(duì)投資者的影響 根據(jù)上面分析，建議采用 %的方案，既保證了發(fā)展商的合理的收益，又保證了投資者在十年的供樓期內(nèi)，回報(bào)率正好可以抵供樓款。 四、投資回報(bào)分析 對(duì)投資者的不同回報(bào)利率對(duì)發(fā)展商的影響 假設(shè)一個(gè) A單位鋪位，面積 10 平方米，總價(jià) 10萬(wàn)元，實(shí)際租金水平是 30 元 /平方米。 （ 5） 如何在保證開(kāi)發(fā)商利益的前提下降低置業(yè)門(mén)檻，使新模式得到普及。 （ 3） 高回 報(bào)率，產(chǎn)權(quán)式商鋪投資在大大規(guī)避了投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，依然具有了商鋪投資的傳統(tǒng)優(yōu)點(diǎn) 高投資回報(bào)率。 10 產(chǎn)權(quán)式投資方式核心優(yōu)點(diǎn)： （ 1） 投資有保障，因?yàn)橛衅放粕碳液蛯?shí)力開(kāi)發(fā)商的存在使得中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)大幅度降低。 三、 產(chǎn)權(quán)式投資方式 光彩世紀(jì)購(gòu)物中心產(chǎn)權(quán)式投資模式具有以下主要特點(diǎn)： （ 1） 實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，將鋪位分割成小面積的單位出售。應(yīng)采用提點(diǎn)和整體出租為宜。 D、 理由： ? 家長(zhǎng)對(duì)獨(dú)生子女的寵愛(ài)，消費(fèi)較高； 9 ? 大人小孩同玩同樂(lè)，能帶動(dòng)全家消費(fèi)； ? 兒童消費(fèi)容易聚集人氣； ? 為周邊社區(qū)提供了良好的配套服務(wù)。） A、 對(duì)象：以各類型家庭的孩子為主，集玩、食、購(gòu)、學(xué)習(xí)和智力開(kāi)發(fā)為一體的兒童世界?？刹扇∨c商家提點(diǎn)分成的方式經(jīng)營(yíng)，獲取更大的收益。同時(shí)設(shè)置 coffee shop，快餐廳與高檔酒樓。 *各面積的產(chǎn)權(quán)單位數(shù)量及所占的比例 面積 數(shù)量 占百分比 5 平方米左右 450 30% 10 平方米左右 550 % 15 平方米左右 300 20% 20 平方米左右 200 % 合計(jì) 150 100% 8 商場(chǎng)主題經(jīng)營(yíng)定位： （ 1） 商場(chǎng)主題定位： 一層主題：光彩世紀(jì)精品名店： A、 對(duì)象：滿足白領(lǐng)、金領(lǐng)消費(fèi)族群對(duì)品質(zhì)生活的要求，同時(shí)也提供家庭主婦在日常 家居消費(fèi)之外的較高物質(zhì)需求。 現(xiàn)只針對(duì)商鋪的銷售價(jià)格進(jìn)行初步定位： 整個(gè)商城均價(jià)計(jì)劃 10000 元。 商鋪投資作為一種較穩(wěn)健型的投資模式，較適合以投資置業(yè)獲得固定期限，可保證回報(bào)的理智穩(wěn)健型投資者，同時(shí)同類案例操作實(shí)踐也證明中老年人群較青年族群成交更為踴躍。 目標(biāo)投資客戶群定位 （ 1） 主力客戶群：重慶市中等與中等偏上收入的中年人群。 C、每個(gè)產(chǎn)權(quán)單位由光大銀行提供六成十年按揭。有柜臺(tái)、半開(kāi)放式鋪位，獨(dú)立鋪等多種形式。 將所有 13400平方米劃分成 1500個(gè)具獨(dú)立房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)單位出售。中國(guó)消費(fèi)者亦逐漸接受了這一新理念， shopping mall的普及是必然趨勢(shì)。 5 二、 項(xiàng)目定位 案名建議： 光彩商城購(gòu)物中心（ Brilliance mall） 市場(chǎng)定位 （ 1） 商業(yè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位： 根據(jù)本商鋪的特點(diǎn)，及周邊商業(yè)人流、環(huán)境等因素再加上“好又多”品牌商家進(jìn)駐，建議本商業(yè)定位為： 集購(gòu)物、休閑、餐飲一體的綜合性大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心（ shopping mall） 注解： shopping mall起源于歐美的先進(jìn)零 售商業(yè)模式，以大規(guī)模，所經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的項(xiàng)目全而著稱。 （ 7）發(fā)展商的實(shí)力以及天方對(duì)操作同類項(xiàng)目豐富的經(jīng)驗(yàn) 劣勢(shì)、威脅點(diǎn) （ 1）多年空置對(duì)買(mǎi)家信心有不利的影響 （ 2）買(mǎi) 家可能對(duì)商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)管理的信心不足 （ 3）買(mǎi)家對(duì)這種投資方式不夠了解，從認(rèn)知到接受有必然過(guò)程。 （ 5）產(chǎn)品的多樣使得不同層次的投資者都可以找到自己的選擇。 （ 3）合作商家“好又多”的品牌效應(yīng)將大大增強(qiáng)客戶的信心。 1 光 彩 世 紀(jì) 購(gòu) 物 中 心 總體推廣策劃方案 2 目 錄 第一部分 項(xiàng)目總體策劃方案 一、項(xiàng)目 SWOT 分析 4 二、項(xiàng)目定位 5 三、產(chǎn)權(quán)式商鋪投資模式 9 四、投資回報(bào)分析 10 五、產(chǎn)權(quán)式商城操作步驟 15 第二部分 營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案 六、總體營(yíng)銷策略 18 七、分階段營(yíng)銷策略 20 八、新聞炒作、軟性宣傳 26 九、報(bào)紙硬廣 27 十、促銷公關(guān) 43 十一、現(xiàn)場(chǎng)包裝 45 第三部分 宣傳要點(diǎn)及材料部分 十二、推廣時(shí)間表及籌備工作計(jì)劃 十三、光彩商城宣傳要點(diǎn) 十四、光彩商城海報(bào)文案 3 第一部分 項(xiàng)目總體策劃方案 4 第一部分 項(xiàng)目總體策劃方案 一、 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn) （ 1）地產(chǎn)必然的增值性加上光彩大廈所處地理位置的優(yōu)越性，使商鋪具有巨大的升值前景。 （ 2） 一次性返租五年使投資門(mén)檻大幅降低，市場(chǎng)接受面廣，中等收入者都可以投資。 （ 4）十年租約降低風(fēng)險(xiǎn)，并有穩(wěn)定的回報(bào)。 （ 6）重慶市場(chǎng)暫無(wú)同類可比、競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品。 （ 4）重慶整體積壓商鋪已經(jīng)達(dá)到 160 萬(wàn) M2，市場(chǎng)氣氛低迷。 2000年中國(guó)首家 shopping mall銅鑼灣廣場(chǎng)在深圳面市， 2 年來(lái)經(jīng)營(yíng)火爆。 （ 2）、光彩大廈產(chǎn)權(quán)式投資方案定位 《光彩世紀(jì)購(gòu)物中心》采用將商場(chǎng)面積分割成各個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)單位，帶十年租約銷售給各小業(yè)主，并引進(jìn)品牌商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的“產(chǎn)權(quán)式商城”投資模式。 各個(gè)產(chǎn)權(quán)單位產(chǎn)品構(gòu)成方案如下： A、各產(chǎn)權(quán)單位面積在 5~20 平方米之間。（虛擬鋪位） 6 B、各產(chǎn)權(quán)單位均帶 10年租約，年租金回報(bào)率固定 %。 D、購(gòu)買(mǎi)時(shí)，一次性返回 5年租金回報(bào)。 （ 2）次主力客戶：重慶市高收入人群、重慶市周邊市縣投資者。 價(jià)格定位 物業(yè)價(jià)格的制定是一個(gè)綜合而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟呗赃^(guò)程，在未對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)研之前，制訂本業(yè)態(tài)的商鋪?zhàn)赓U價(jià)格顯然是不科學(xué)的。 7 *均價(jià)一萬(wàn)元各層均價(jià)水平 層數(shù) 面積（平方米） 均價(jià)（元） 總價(jià)（萬(wàn)元） 1 2300 13500 3105 首層 2000 13500 2700 2 3200 10000 3840 3 3200 8000 2560 4 3200 6000 1920 合計(jì) 13900 10194 14170 98%銷售折扣 各產(chǎn)權(quán)單位面積在 5~20 平方米左右，總價(jià)在 5~25萬(wàn)元之間。 B、 產(chǎn)品：主要經(jīng)營(yíng)品牌服裝、珠寶、名表、高檔化裝品。 C、 理由：避免與大百貨業(yè)態(tài)相沖突，同時(shí)對(duì)消費(fèi)者來(lái)講也是一種有益的互補(bǔ)；真正體現(xiàn)了購(gòu)物中心的功能。 二、三、四層（已定）：深圳好又多商場(chǎng)； 五層主題：兒童世界；（和“好又多”同一模式整體出租經(jīng)營(yíng)。 B、 產(chǎn)品：按產(chǎn)品類型分區(qū)設(shè)置，如：按年 齡分區(qū)的兒童服裝、玩具反斗城、兒童攝影、理發(fā)、兒童圖書(shū)。 （ 2）定位總結(jié)： A、 由于有投資回報(bào)的限定（ %的投資回報(bào)相當(dāng)于 57元 /平方米的租金水平）為了避免投資者以租金做比較，一樓和五樓不宜采取分割出租的經(jīng)營(yíng)方式。 B、 將商場(chǎng)總體包裝，再配合“好又多”的入駐成為一個(gè)在重慶首家產(chǎn)權(quán)式主題商場(chǎng)；為日后長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)管理打好基礎(chǔ)。 （ 2） 業(yè)主和投資者可以根據(jù)自身的實(shí)力投入資金，獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)與收益權(quán)， （ 3） 業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的商鋪，經(jīng)營(yíng)則委托經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)公司與《好又多》等品牌商家合作，利用其先進(jìn)管理保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報(bào)。 （ 2） 最大程度降低置業(yè)門(mén)檻，能使投資者能夠以最輕松的方式投資商鋪，從而最大程度的擴(kuò)大了顧客層面。 操作關(guān)鍵： （ 4） 如何在最短時(shí)間內(nèi)讓重慶消費(fèi)者接受《產(chǎn)權(quán)式商鋪投資》這一全新投資概念。同時(shí)又給投資者以信心，相信能獲得穩(wěn)定的回報(bào)。 成交條件： 5成十年按揭。而多出來(lái)的 17 元可以考慮稅的問(wèn)題。以下分析投資者的收益。 A、按揭方式投資分析 ? 供樓階段 回報(bào)率 總價(jià) 首期 5成 5年一次性回報(bào) 實(shí)付首期 5 成10 年月供 月回報(bào) 5 年總月供 投資者實(shí)付 回報(bào)與月供差額 % 10 5 549 566 32940 48940 +17 在這一階段，投資者的利益體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一次性回報(bào) 5 年，使投資者只要付出少量的資金就可以參 與投資。投資者實(shí)際付出不到總價(jià)的 5 成（ 48940）就可以完全擁有產(chǎn)權(quán)?？偨Y(jié)：在產(chǎn)權(quán)式投資的模式下，投資者前期付出 3~5萬(wàn)的投資，可獲得超過(guò) 170萬(wàn)元的投資回報(bào)。 14 投資者稅率及按揭費(fèi)用 （ 1） 業(yè)主出租商鋪所交稅費(fèi)明細(xì)表 稅種 稅率 稅金（按照月計(jì)算，基數(shù)為房總價(jià) 公 共 部 分 營(yíng)業(yè)稅 租金 *3% 8/12*3% 即 城建稅 營(yíng)業(yè)稅 *1% 8/12*3%*%1 即 教育附加 營(yíng)業(yè)稅 *3% 8/12*3%*3% 即 房產(chǎn)稅 租 金 *4% /年 8/12*4% 即 租賃稅 （管理費(fèi)） 租金 *2% /季度 8/12*2% 即 合計(jì)： 即每月投資者交稅費(fèi)為：總房?jī)r(jià) * 個(gè) 人 所 得 稅 4000 元以下 （月租金 800元 營(yíng)業(yè)稅 城建稅 教育附加費(fèi) 房產(chǎn)稅） * 10% 即：總房?jī)r(jià) * 4000 元以上 （月租金 營(yíng)業(yè)稅 城建稅 教育附加費(fèi) 房產(chǎn)稅） * （ 120%） *10% 即：總房?jī)r(jià) * （ 2）辦理銀行按揭借款人須提交的資料 （重慶情況當(dāng)略有不同） A、身份證原件（用 A