【正文】 面積占這個(gè)商品房的 20%以上。 2）、根據(jù)對(duì)常德市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的調(diào)查，常德市商品住宅發(fā)展趨勢(shì)基本情況如下表 常德市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均價(jià)一覽 （中高檔項(xiàng)目） 年 份 2000 2002 2020 單 位 元 /平方米 元 /平方米 元 /平方米 平均價(jià)格 中 檔 800左右 900左右 1400左右 高 檔 1000左右 1250左右 1850左右 從上表可以看出，我們著重進(jìn)行調(diào)查的常德市的樓盤可以分為中檔和高檔，高檔的價(jià)格位于 1850左右，中檔價(jià)格位于 1400 左右。 常德市主要商品住宅樓盤 2020～ 2020 年銷售情況 我們主要考察一部分的中高檔樓盤的銷售情況，通過(guò) 對(duì)這一系列樓盤的調(diào)查和陌生客戶拜訪獲得的信息來(lái)分析，去年開(kāi)發(fā)的樓盤（銷售周期為一年的）銷售率基本上達(dá)到了 40％或以上，部分樓盤的銷售已經(jīng)達(dá)到 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 60％或以上。 3）、未來(lái)常德市商業(yè)物業(yè)的態(tài)勢(shì)不容樂(lè)觀。僅有 1%的消費(fèi)者購(gòu)房目的是用來(lái)投資。選擇最多的面積是 90120 平方米，主要以三房為主；其次是考慮面積在 7090 平方米的兩房；相對(duì)經(jīng)濟(jì)條件較好的消費(fèi)者選擇 120140平方米的四房、五房或復(fù)式樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 常德在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 對(duì)目前常德在售樓盤我們從戶型、賣點(diǎn)、地理位置、周邊配套及景觀進(jìn)行分析，總結(jié)各樓盤的特點(diǎn)和特征，進(jìn)一步對(duì)常德房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展進(jìn)程和趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。部分為錯(cuò)層及躍層。 總占地面積 畝，總建筑面積 萬(wàn)平方米、綠地率 33%，車庫(kù)及室內(nèi)停車位300多個(gè)，商業(yè)裙樓近 3萬(wàn)平方米。圓形小高層，共 88 戶，四種戶型， 112— 222 平方米； 情景洋房，共 324 戶，七種戶型，—— ；聯(lián)排別墅，共 60 戶，四種戶型， —— 223平方米；獨(dú)立別墅，共 46戶，八種戶型， —— 陽(yáng)光花城 25000 平方米， 13棟多層建筑，至少 18m的棟距，綠化覆蓋率達(dá)４０％，與５０米的市政綠化帶緊緊相連 東方 ?嘉園 2*2 為 85 平米左右， 3*2 為 115平米左右， 4*2為 135 左右，躍層 3*2 為 130平米左右，大戶型均為躍層設(shè)計(jì)， 望江名苑 占地 2 萬(wàn)平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 望江名苑 景觀，升值，配套，物業(yè)管理 濱江豪庭 財(cái)富、地位 、身份，五星級(jí)物管，沅江，內(nèi) 外結(jié)合的景觀，戶型， 康橋 ?尚都 “ 新城市中心區(qū) ” ，城市坐標(biāo)原點(diǎn) 地理位置 項(xiàng)目名稱 地 理 位 置 泓鑫 ?城市花園 地處武陵大道與育才路交匯處西南角，屬于城市中心，生活方便 九重天花園 常德北站中心地段，老城區(qū)，生活方便，沅安路邊，靠沅江 金色曉島 地處朗州路與柳葉路交匯處東南角，穿紫河以北， 陽(yáng)光花城 青年南路與體育路交匯處，市體育場(chǎng)邊 東方 ?嘉園 迎賓大道，八中旁邊，老城區(qū)，生活方便 望江名苑 沅安路與芷完路口，靠沅江 濱江豪庭 沅安路邊，靠沅江， 康橋 ?尚都 皂果路邊，芙蓉公園 旁，與本項(xiàng)目相距不遠(yuǎn) 周邊配套及景觀 項(xiàng)目名稱 周邊配套及景觀 泓鑫 ?城市花園 周邊學(xué)校、銀行、商業(yè)及生活配套齊全，景觀為小區(qū)內(nèi)部景觀。 濱江豪庭 超大面積的綠化及中心花園 ，六中 、第一人民醫(yī)院、東升小學(xué)、市委大院 ，大型購(gòu)物超市 康橋 ?尚都 萬(wàn)畝芙蓉公園，穿紫河 小結(jié) ■ 多為大型社區(qū)，體量大都在 6萬(wàn)平米以上； ■ 戶型設(shè)計(jì)以大戶型為主； ■ 絕大多數(shù)項(xiàng)目配套齊全，景觀較好，且大部分有水景； ■ 都重視物業(yè)管理，部分打出五星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)的口號(hào)； ■ 地理位置基本都在城市中心及老城區(qū)，交通都較為方便（金色曉島除外）； ■ 都強(qiáng)調(diào)居住者的感受及生活理念； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ■ 都注重品牌 的塑造。消費(fèi)者驚喜的是原來(lái)房子不僅僅是舊式的“火柴盒”，買個(gè)好房子竟可以得到如此多的生活享受。 3）、商品房開(kāi)發(fā)面積 ，實(shí)現(xiàn)銷售收入 。 5）、因市場(chǎng)供給總量的加大，破壞了市場(chǎng)平衡的供求關(guān)系，造成部分高檔商品房項(xiàng)目的銷售受阻。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 傳統(tǒng)的居住區(qū)域概念在市場(chǎng)規(guī)則下出現(xiàn)了明顯的轉(zhuǎn)變 常德市民原有的居住概念是以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利分房為基礎(chǔ)的，要求居住區(qū)域與工作區(qū)域接近，注重鬧市區(qū)的繁華與便利。新建的高層九重天花園因地理優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)，受市場(chǎng)的追捧，有不俗業(yè)績(jī)。 置業(yè)者群體分界日趨明顯 由于長(zhǎng)期以來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì) 體制的影響，市民置業(yè)主要表現(xiàn)為單位分房，群體差異不明顯。因此，常德中、高檔住宅的置業(yè)群體數(shù)量龐大，購(gòu)買潛力較大。 全新的開(kāi)發(fā)理念和營(yíng)銷模式為市場(chǎng)打開(kāi)了廣闊的發(fā)展空間 2001 年的常德市場(chǎng)隨著美吉華庭的進(jìn)入和外地營(yíng)銷公司的介入而呈現(xiàn)出空前繁榮的局面。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。除了傳統(tǒng)的地段、朝向等因素外，置業(yè)者現(xiàn)在更加關(guān)注小區(qū)外在的景觀、交通和內(nèi)在的環(huán)境、戶內(nèi)布局、生活配套及物業(yè)管理等。在今后的市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商只有進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和提升 樓盤的綜合素質(zhì)，并采用新穎有效的營(yíng)銷手段，才能在市場(chǎng)整體上升過(guò)程中實(shí)現(xiàn)自身的高速發(fā)展。而九重天花園的成功也使置業(yè)者的目光從傳統(tǒng)的多層住宅向高層住宅靠攏。 2020年常德的房交會(huì)是歷年來(lái)最火爆的，市民通過(guò)房交會(huì)充分體驗(yàn)到了作為消費(fèi)者所應(yīng)受到的禮遇，也通過(guò)房交會(huì)了解了更多的房地產(chǎn)知識(shí)和信息。 根據(jù)對(duì) 2020年常德房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)的分析，我們認(rèn)為市場(chǎng)在今年已被成功啟動(dòng)，未來(lái)的 2～ 3年內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)發(fā)展的高潮。只有領(lǐng)先一步開(kāi)發(fā)商，才有機(jī)會(huì)成功勝出。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但根據(jù)整體市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目必須在品牌塑造、整體規(guī)劃、內(nèi)部設(shè)計(jì)、環(huán)境景觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理、整合營(yíng)銷等各方面下足功夫。 水星樓購(gòu)物中心地盤內(nèi)有千年古建筑水星樓的遺址、清真寺、古城墻，項(xiàng)目西南方為名聞全國(guó)的“中國(guó)常德詩(shī)墻”。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 形象定位：大型的、綜合的、時(shí)尚的、無(wú)可爭(zhēng)議的商業(yè)中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，可以從各個(gè)角度構(gòu)筑創(chuàng)新體系，它們包括理念創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、推廣手段創(chuàng)新、金融創(chuàng)新及服務(wù)創(chuàng)新等六個(gè)方面。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目的基本定位 —— 夠品味、能實(shí)用、有檔次的物業(yè)典范 都市新貴的新領(lǐng)地 倡導(dǎo)舒適、健康的都市生活新理念 品味居家生活新文化 項(xiàng)目定位依據(jù) 中偏高收入置業(yè)者的購(gòu)買潛力大，二次置業(yè)的潛在客戶群數(shù)量多、購(gòu)買力強(qiáng)。這些年，隨著常德經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步提升，人們?cè)趯?duì)住房的需求上仍以大、中戶型為主，這是歷史與潮流的發(fā)展趨勢(shì)。因本項(xiàng)目處在自然天成的黃金地段 —— 城市中心、百年商圈 —— 無(wú)數(shù)精英無(wú)比向往的地方，如在這里開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)個(gè)性鮮明、背景深厚的中高檔物業(yè)，不僅能吸引并促使本區(qū)域置業(yè)者產(chǎn)生強(qiáng)烈占有欲望，而且還將吸引并促使其他區(qū)域置業(yè)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的占有欲望。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此對(duì)本項(xiàng)目而言，定位為中偏高檔物業(yè)易于區(qū)域形象發(fā)展， 迅速提升項(xiàng)目知名度。 二、目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)人群的界定原則 作為一個(gè)富于文化含量的項(xiàng)目，我們并不完全是以傳統(tǒng)的收入和職業(yè)為分類依據(jù)劃分目標(biāo)市場(chǎng)，同時(shí)還以氣質(zhì)、品味和他們自身對(duì)于生活的理解和需求作為劃分人群的標(biāo)準(zhǔn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ★ 以首次置業(yè)、換房居住為主。 ★ 家庭結(jié)構(gòu)多為三人世界為主，少量為三口之家?guī)Ц改敢黄鹁幼　? ★ 熟悉本片區(qū)，了解本片區(qū)物業(yè)的投資回報(bào)率。 三、項(xiàng)目主題概念定位 核心主題定位 ※歷史文化 始建于明朝、重修 于 清朝 ， 有近千年歷史的 “ 水星樓 ” 高約15 米，當(dāng)年的位置是在常德南城墻上。 ※ 水星樓的精神 一座能 讓 歷史 為之 落淚的 名樓，代表著抗日的精神 —— 全民參與、全民抗日！代表著中華民族的精神和 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 民族的氣節(jié) —— 團(tuán)結(jié)一心、奮發(fā)圖強(qiáng)！ 樓盤建設(shè)主題，是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂和推廣“主線”，它將指導(dǎo)著整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位、推廣名定位，直到影響到項(xiàng)目的主題推廣語(yǔ)和銷售推廣的各個(gè)環(huán)節(jié)。 口 符合目標(biāo)客戶群的代言，大大拉近了本項(xiàng)目與目標(biāo)客戶群的心理距離，加強(qiáng)了對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)同感。 市場(chǎng)形象定位 常德首個(gè)心靈歸宿主題的文化社區(qū) 歷史文化 ★ 現(xiàn)代人們?cè)絹?lái)越需要心靈寄托、精神重塑，人們對(duì)過(guò)去消失的歷史 有著濃厚的探索心理，審視過(guò)去、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 昭示未來(lái)。 ★ 在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中以鮮明的概念獨(dú)樹(shù)一幟，極利于本項(xiàng)目的炒作和宣傳。有針對(duì)性的舉辦一系列互動(dòng)性強(qiáng)的宣傳活動(dòng)，引起目標(biāo)客戶群的關(guān)注，真正做到情感營(yíng)銷，以煽起目標(biāo)客戶群的購(gòu)買欲望。家 ” 市場(chǎng)形象地位為推廣基礎(chǔ)，用以下的項(xiàng)目的主題推廣語(yǔ)為訴求中心，展開(kāi)推廣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、推廣主訴求點(diǎn) 根據(jù)市場(chǎng)的分析和本項(xiàng)目的基本情況及目標(biāo)客戶的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在推廣訴求點(diǎn)上應(yīng)強(qiáng)調(diào)“都市新貴的新領(lǐng)地”或“品味居家生活新文化”的生活方式，并通過(guò)以下幾個(gè)方面進(jìn)行系統(tǒng)的整合。 人性化的生活配套 從小區(qū)內(nèi)部設(shè)施，“水星樓”在休閑設(shè)施的配置上最大限度考慮了實(shí)用性，如適宜戶外活動(dòng)的“水星樓廣場(chǎng)”、沅江觀景臺(tái)等。對(duì)本項(xiàng)目要想營(yíng)造一種有品質(zhì)的生活而言，物業(yè)管理更是提升物業(yè)品質(zhì)、加強(qiáng)概念引導(dǎo)的重要方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 風(fēng)格獨(dú)特的園林環(huán)境 結(jié)合本項(xiàng)目旅游文化主題定位，塑造一種具有人文特色，風(fēng)格獨(dú)特的園林概念，展示“水星樓”的富有民族精神文化特色或現(xiàn)代懷舊的園林環(huán)境。 □ 修筑一堵歷史墻，反映抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期中國(guó)軍人不屈的畫卷，從而引導(dǎo)并吸引人們。常德三大名樓在常德人民心中在歷史地位，但目前缺少水星 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 樓，重修的意義是為了再現(xiàn)水星樓當(dāng)年的不屈歷史與風(fēng)貌。 水星樓之銷售篇： 水星樓 —— 全球武陵人的心靈歸宿 （文章標(biāo)題） 空間 —— 城市中物質(zhì)的奢侈與精神的自由 自由在某種意 義上，也是奢侈的 你需要一個(gè)有光芒的空間 動(dòng)或者靜，群或者獨(dú)，內(nèi)或者外 有了水星樓 也就有了天生的明星光彩 水星樓 —— 承載歷史、昭示未來(lái) （文章標(biāo)題）（報(bào)廣主題） 文章的重點(diǎn)以水星樓為背景，全面闡述常德精神，以此調(diào)動(dòng)消費(fèi)者對(duì)水星樓項(xiàng)目的關(guān)注。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 因而，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在起勢(shì)階段應(yīng)首先解決如何獲得媒體輿論支持。 據(jù)資料統(tǒng)計(jì) 《常德晚報(bào)》的發(fā)行量達(dá) ； 《常德日?qǐng)?bào)》的發(fā)行量達(dá) 6萬(wàn)份； 常德電視臺(tái)綜合頻道的收視率達(dá) 26%； 常德電視臺(tái)生活頻道的收視率達(dá) 22%； 鼎城有線頻道的收視率達(dá) 16%； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 常德交通臺(tái)的收聽(tīng)率達(dá) 23%； 中國(guó)常德歡 迎您門戶網(wǎng)日訪問(wèn)量為 53人。 廣告媒體的組合運(yùn)用策略 第一階段的工作任務(wù)：全力打造一份在常德人心中極有份量的“常德樓市”公開(kāi)發(fā)行刊物，以該刊物為陣地，為水星樓購(gòu)物中心的 宣傳造勢(shì)搖旗納喊。該項(xiàng)工作貫穿項(xiàng)。 這一階段主要運(yùn)用：《常德廣播電視報(bào)》的“常德樓市”和《常德晚報(bào)》兩大媒體，加上戶外廣告（路牌、燈箱、墻體）和車體（公交車）廣告進(jìn)行項(xiàng)目推廣。《常德廣播電視報(bào)》有一副刊名為“常德樓市”，該刊已辦三年，有穩(wěn)定的客戶群體，在常德房地產(chǎn)業(yè)中有一定的知名度，目前《常德廣播電視報(bào)》的發(fā)行量?jī)H有 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作和常德市場(chǎng)銷售特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目采用分階段推廣策略，即前期起勢(shì)階段、銷售造勢(shì)階段、強(qiáng)銷期的運(yùn)勢(shì)階段和項(xiàng)目銷售結(jié)束的收勢(shì)階段。 在有些人看來(lái)，城市的價(jià)值在于讓有錢的人變得更有錢，讓沒(méi)錢的人有機(jī)會(huì)賺錢； 城市的升值在資源的稀缺性，比如土地、房子； 在優(yōu)越位置上建造的房子，為投資者創(chuàng)造價(jià)值 判斷價(jià)值是一個(gè)判斷位置的過(guò)程 文化脊梁、財(cái)富砥柱 —— 論 500 強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐水星樓購(gòu)物中心 （文章標(biāo)題） 第五章 項(xiàng)目推廣步驟 考察目前湖南地產(chǎn)市場(chǎng)與常德地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售模式，我們認(rèn)為這二