【文章內容簡介】 德市消費者對住房類型調查顯示：消費者購房選擇小高層的住宅類型最多，占到 55%，說明消費者對居住的品質要求越來越高；其次是多 層住宅類型，說明消費者仍然喜歡傳統(tǒng)的多層；而相對高層和別墅的選擇較少。 5）、服務設施的需求 從下表常德市消費者對服務設施需求調查顯示： 41%的消費者看重 24 小時保安； 34%的消費者注重社區(qū)文化建設； 14%的消費者要求小區(qū)智能化。說明消費者購房越來越注重小區(qū)未來的服務設施和小區(qū)文化品質建設，對居住質量、人文環(huán)境的要求也越來越高。 常德在售競爭樓盤分析 對目前常德在售樓盤我們從戶型、賣點、地理位置、周邊配套及景觀進行分析，總結各樓盤的特點和特征，進一步對常德房地產未來發(fā)展進程和趨勢進行分析和預測。 規(guī)劃及 戶型 項目名稱 經濟狀況分析 泓鑫 ?城市花園 3*2為 145平米左右， 4*2為 170左右，復式為 220~250不等，戶型較大。戶型種類較多。停車位 211 個，其中地下 201 個，地上 20 個。部分為錯層及躍層。 1300 平方米至尊會所。 九重天花園 3*2為 145平米左右， 4*2為 165左右，復式為 220~280不等，戶型較大。后由于銷售滯緩，將部分戶型改小。 總占地面積 畝，總建筑面積 萬平方米、綠地率 33%，車庫及室內停車位300多個，商業(yè)裙樓近 3萬平方米。內設高檔會所。 金色曉島 占地 平方米，總建筑 ，容積率 1:，綠地率 42%，居住戶數 962戶。高層，共 378戶，五種戶型， —— 。圓形小高層，共 88 戶，四種戶型， 112— 222 平方米； 情景洋房，共 324 戶，七種戶型，—— ；聯(lián)排別墅，共 60 戶，四種戶型， —— 223平方米；獨立別墅，共 46戶，八種戶型， —— 陽光花城 25000 平方米， 13棟多層建筑，至少 18m的棟距，綠化覆蓋率達４０％，與５０米的市政綠化帶緊緊相連 東方 ?嘉園 2*2 為 85 平米左右， 3*2 為 115平米左右， 4*2為 135 左右，躍層 3*2 為 130平米左右，大戶型均為躍層設計， 望江名苑 占地 2 萬平方米?？偨ㄖ娣e 6萬平方米。項目由三棟分別為 32層、 23層、 16 層的高層住宅與五棟多層住宅圍合而成 濱江豪庭 占地約 32畝，總建筑面積達 69000平方米，由 lO棟樓宇組成，其中有兩棟 28層住宅樓，產品定位為高品質，高檔次住宅小區(qū)，總居住戶數達 450 多戶。面積在 199平方米左右 康橋 ?尚都 四棟高層，小高層 ，戶型兩大類， 3*2為 140平米左右， 4*2為 180左右 賣點 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目名稱 買點展示 泓鑫 ?城市花園 廣告語為 “ 領袖空間，人居經典 ” ，繁華地段，人文小區(qū)，優(yōu)秀物管，配套齊全，主打尊貴小區(qū) 九重天花園 廣告語為 “ 九重天下，尊崇人家 ” ，良好景觀，優(yōu)秀物管，主打尊貴小區(qū) 金色曉島 穿紫河水景，超大小區(qū)及內部景觀，金健米業(yè)品牌，萬科物管，主打尊貴 陽光花城 親水（小區(qū)內部水景），向光，綠化（小區(qū)內部綠化）， 東方 ?嘉園 廣告語為 “ 讓常德動起來 ” ，運動家園。 望江名苑 景觀，升值，配套，物業(yè)管理 濱江豪庭 財富、地位 、身份，五星級物管，沅江，內 外結合的景觀，戶型， 康橋 ?尚都 “ 新城市中心區(qū) ” ，城市坐標原點 地理位置 項目名稱 地 理 位 置 泓鑫 ?城市花園 地處武陵大道與育才路交匯處西南角，屬于城市中心，生活方便 九重天花園 常德北站中心地段，老城區(qū)，生活方便，沅安路邊，靠沅江 金色曉島 地處朗州路與柳葉路交匯處東南角，穿紫河以北， 陽光花城 青年南路與體育路交匯處，市體育場邊 東方 ?嘉園 迎賓大道，八中旁邊，老城區(qū)，生活方便 望江名苑 沅安路與芷完路口，靠沅江 濱江豪庭 沅安路邊，靠沅江， 康橋 ?尚都 皂果路邊，芙蓉公園 旁，與本項目相距不遠 周邊配套及景觀 項目名稱 周邊配套及景觀 泓鑫 ?城市花園 周邊學校、銀行、商業(yè)及生活配套齊全，景觀為小區(qū)內部景觀。 九重天花園 周邊配套相對較為齊全，景觀為沅江（僅靠江的五棟高層可以看到） 20000 平米超大中庭花園 金色曉島 周邊配套不太齊全，但小區(qū)景觀較好，穿紫河風光與小區(qū)內部景觀相應成趣，具較 強景觀優(yōu)勢 陽光花城 配套一般，景觀主要為小區(qū)內部景觀。 東方 ?嘉園 小區(qū)內部景觀為主，各種配套相對較齊全，尤其擁有老城區(qū)的生活配套優(yōu)勢。 望江名苑 市場、學校、醫(yī)院、派出所、大 型商場配套齊全，景觀較好，沅江與小區(qū)內部景觀相結合，靠詩墻公園。 濱江豪庭 超大面積的綠化及中心花園 ，六中 、第一人民醫(yī)院、東升小學、市委大院 ，大型購物超市 康橋 ?尚都 萬畝芙蓉公園，穿紫河 小結 ■ 多為大型社區(qū)，體量大都在 6萬平米以上； ■ 戶型設計以大戶型為主； ■ 絕大多數項目配套齊全，景觀較好，且大部分有水景； ■ 都重視物業(yè)管理，部分打出五星級物業(yè)管理服務的口號； ■ 地理位置基本都在城市中心及老城區(qū)，交通都較為方便（金色曉島除外）； ■ 都強調居住者的感受及生活理念； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ■ 都注重品牌 的塑造。 四、 2000 年來常德房地產市場發(fā)展特點 常德房地產市場在進入 2000 年后出現(xiàn)了非常明顯的變化，最為突出的特點就是整個市場仿佛被突然激活了。無論是開發(fā)商還是消費者都發(fā)現(xiàn)了市場啟動所帶來的不同驚喜。開發(fā)商驚喜的是原來房地產市場的空間如此廣闊，好房子竟可以受到市民如此熱烈的追捧。消費者驚喜的是原來房子不僅僅是舊式的“火柴盒”，買個好房子竟可以得到如此多的生活享受。 2000年常德房地產市場出現(xiàn)了具有標志性意義的新特點： ■ 開發(fā)量與銷售量均大幅飚升 ■ 房改政策的落實令市民購房市場化 ■ 銀行按揭的成功 推廣大大降低了市民置業(yè)門檻 ■ 新的營銷模式令市場更加開放、成熟，置業(yè)者群體迅速膨脹 ■ 武陵區(qū)成為高檔樓盤的聚集地，也成為市民置業(yè)的首選區(qū)域 ■ 金色曉島、九重天花園的開發(fā)為市場帶了全新的開發(fā)理念 市場供求總量發(fā)生了顯著變化 1）、 3年常德市全市城區(qū)商品房新開工面積 萬平方米，竣工面積達 萬平方米，實際完成投資 。其中用于商品房建設投資 ，用于土地購置投資 。 2）、開發(fā)企業(yè)預售面積 ，預收購房款 。 3）、商品房開發(fā)面積 ，實現(xiàn)銷售收入 。 4）、比 2020年增加商品房開發(fā)面積更有增長，尤其是銷售面積的增長。說明市場對商品房的需求大大增加?？梢詳喽?，常德市商品房的開發(fā)處于開發(fā)周期的上升階段，后市的情況將會表現(xiàn)出穩(wěn)定的增長。 5）、因市場供給總量的加大，破壞了市場平衡的供求關系，造成部分高檔商品房項目的銷售受阻。這就意味著在市場大勢走好的情況下，地產項目仍然需要強力而準確的市場推廣。 因此，我們認為常德房地產市場在 2000 年開始了全新的快速增長階段。而此次增長是基于市場整體素質的提升和市民實際需求的釋放， 絕非盲目跟風的經濟泡沫，因此這一增長階段將會是常德房地產市場全面成熟的起步階段。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 傳統(tǒng)的居住區(qū)域概念在市場規(guī)則下出現(xiàn)了明顯的轉變 常德市民原有的居住概念是以計劃經濟體制下的福利分房為基礎的，要求居住區(qū)域與工作區(qū)域接近，注重鬧市區(qū)的繁華與便利。市民在置業(yè)時主要局限于部分鬧市區(qū)和單位所在的附近區(qū)域，因此市內兩大城區(qū)的居民置業(yè)意向在區(qū)域上分界較為明顯。但在 2000年各大樓盤的大力宣傳推廣下，市民的居住區(qū)域概念和居住習慣已逐漸被市場所改變，尤其是高檔樓盤的客戶對居住區(qū)域的選擇由已往的地段和交通轉向環(huán)境、景觀和未 來發(fā)展。 2020年來市場最熱點的區(qū)域當屬武陵區(qū)，武陵大道和沅安路兩旁的樓盤就有泓鑫城市花園、望江名園、濱江豪園、濱湖名園、水榭花城、九重天花園等多個小區(qū)。新建的高層九重天花園因地理優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，受市場的追捧，有不俗業(yè)績。朗洲路的金色曉島、老城區(qū)的東方嘉園和剛剛開盤的康橋尚都各具特色，精彩紛呈。較偏遠的柳葉湖旅游開發(fā)區(qū)域高檔的別墅有唯一柳岸、龍吟水榭等。武陵區(qū)已成為置業(yè)者的首選區(qū)域，也是高檔樓盤開發(fā)商的首選區(qū)域，因此未來幾年內，武陵區(qū)仍將是市場關注的焦點。 置業(yè)者群體分界日趨明顯 由于長期以來計劃經濟 體制的影響，市民置業(yè)主要表現(xiàn)為單位分房，群體差異不明顯。同時受政策影響，房地產市場供應量少，置業(yè)者缺乏選擇余地。截至 2000 年底，擁有三居室以上住宅的市民家庭所占比例不足 30%，高檔住宅消費處于明顯偏低水平。但擁有兩居室的家庭所占比例高達 50%，這部分客戶將會成為中、高檔住宅的主力消費群體。因此，常德中、高檔住宅的置業(yè)群體數量龐大，購買潛力較大。同時受房改政策影響，購買力較低的本地新增置業(yè)者必須在市場上購房，這一消費群體的數量也相當龐大，而且具備良好增長性。因此經濟適用房的市場潛力也相當巨大。 綜合分析常德 市置業(yè)群體的特點，我們認為本地的主力購房群體為中、高檔住宅客戶和低檔經濟適用房客戶。 全新的開發(fā)理念和營銷模式為市場打開了廣闊的發(fā)展空間 2001 年的常德市場隨著美吉華庭的進入和外地營銷公司的介入而呈現(xiàn)出空前繁榮的局面。在開發(fā)商方面，更加注重樓盤的整體規(guī)劃和內部環(huán)境、配套設施、物業(yè)管理等綜合素質，房地產開發(fā)已從簡單的造房子轉變?yōu)樽⒅厣唐贩康亩喾N附加值。而營銷模式的全面創(chuàng)新令市場空前活躍，強勁的推廣力度和新穎的營銷手段令市民應接不暇，媒體的鼎力支持更使房地產概念家喻戶曉，從而為市場培育了日漸壯大的消費群體 ，為未來的市場發(fā)展奠定了堅實的客戶基礎。在置業(yè)者方面，通過開發(fā)商的強勢推廣和媒體的大力宣傳，購房理 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 念已有了巨大的改變。除了傳統(tǒng)的地段、朝向等因素外，置業(yè)者現(xiàn)在更加關注小區(qū)外在的景觀、交通和內在的環(huán)境、戶內布局、生活配套及物業(yè)管理等。同時，置業(yè)者對房地產的價格已較為理性，好房子應賣好價錢逐漸被置業(yè)者所接受。因此，未來的市場發(fā)展將會更加健康、成熟。 我們認為 2020 年是常德市場的開發(fā)商和置業(yè)者均開始走向成熟、理性的一年，也是常德房地產市場快速發(fā)展的一年。在今后的市場發(fā)展過程中，開發(fā)商只有進行準確的市場定位和提升 樓盤的綜合素質，并采用新穎有效的營銷手段，才能在市場整體上升過程中實現(xiàn)自身的高速發(fā)展。 五、市場熱點及走勢分析 目前常德房地產市場的關注熱點主要集中于開發(fā)商的品牌、樓盤的規(guī)模和內在素質，而熱點區(qū)域集中于武陵區(qū)的武陵大道和朗州路周邊區(qū)域以及火車站附近。 從 2020 年的熱點樓盤看，最為突出的是金泰利商業(yè)廣場和左右領寓及九重天花園。他們充分利用了自身企業(yè)的品牌優(yōu)勢和項目的規(guī)模優(yōu)勢在樓盤素質和營銷推廣上大做文章，使他們成為常德本年度最耀眼的新星。而九重天花園的成功也使置業(yè)者的目光從傳統(tǒng)的多層住宅向高層住宅靠攏。金色 曉島的開發(fā)也使置業(yè)者的目光從繁華的鬧市中心轉向空氣清新、環(huán)境優(yōu)美的城郊地帶，交通距離已不再是置業(yè)者購房的重大障礙。 作為公園景觀住宅概念的水榭花城項目，以中低的市場入價和良好的銷售業(yè)績使市民在置業(yè)觀念上已由注重鬧市地段轉向注重更佳的生活素質。而樓盤在自身規(guī)劃設計上是否充分考慮了置業(yè)者的實際需求是否能為置業(yè)者提供更全面、更人性化的服務將成為未來樓盤競爭的主要焦點。 2020年常德的房交會是歷年來最火爆的，市民通過房交會充分體驗到了作為消費者所應受到的禮遇，也通過房交會了解了更多的房地產知識和信息。而開發(fā)商通過 房交會展示了自身的企業(yè)形象與樓盤形象，取得了良好的經濟效益和社會效益。置業(yè)者已日益成熟起來，在選購物業(yè)時更關注樓盤內在的素質和相關的服務，而開發(fā)商之間更是互相競爭、互相學習，努力提升專業(yè)素質，促使行業(yè)整體走向更高的專業(yè)水準。因此房交會成為了市場雙贏的盛會，也是 2020年的市場熱點之一。 根據對 2020年常德房地產市場熱點的分析，我們認為市場在今年已被成功啟動，未來的 2～ 3年內將會出現(xiàn)市場發(fā)展的高潮。而在今后的發(fā)展過程中，中高檔樓盤必然