【正文】 與目標客戶群的心理距離，加強了對本項目的市場認同感。 ★ 熟悉本片區(qū)，了解本片區(qū)物業(yè)的投資回報率。 二、目標客戶定位 目標人群的界定原則 作為一個富于文化含量的項目，我們并不完全是以傳統(tǒng)的收入和職業(yè)為分類依據(jù)劃分目標市場，同時還以氣質、品味和他們自身對于生活的理解和需求作為劃分人群的標準。這些年，隨著常德經(jīng)濟的穩(wěn)步提升，人們在對住房的需求上仍以大、中戶型為主，這是歷史與潮流的發(fā)展趨勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但根據(jù)整體市場發(fā)展態(tài)勢，我們認為本項目必須在品牌塑造、整體規(guī)劃、內部設計、環(huán)境景觀、配套設施、物業(yè)管理、整合營銷等各方面下足功夫。 2020年常德的房交會是歷年來最火爆的，市民通過房交會充分體驗到了作為消費者所應受到的禮遇，也通過房交會了解了更多的房地產知識和信息。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。新建的高層九重天花園因地理優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，受市場的追捧，有不俗業(yè)績。 3）、商品房開發(fā)面積 ，實現(xiàn)銷售收入 。 望江名苑 景觀，升值，配套，物業(yè)管理 濱江豪庭 財富、地位 、身份，五星級物管，沅江，內 外結合的景觀，戶型， 康橋 ?尚都 “ 新城市中心區(qū) ” ，城市坐標原點 地理位置 項目名稱 地 理 位 置 泓鑫 ?城市花園 地處武陵大道與育才路交匯處西南角，屬于城市中心，生活方便 九重天花園 常德北站中心地段，老城區(qū)，生活方便，沅安路邊，靠沅江 金色曉島 地處朗州路與柳葉路交匯處東南角，穿紫河以北， 陽光花城 青年南路與體育路交匯處，市體育場邊 東方 ?嘉園 迎賓大道，八中旁邊，老城區(qū)，生活方便 望江名苑 沅安路與芷完路口，靠沅江 濱江豪庭 沅安路邊，靠沅江， 康橋 ?尚都 皂果路邊，芙蓉公園 旁，與本項目相距不遠 周邊配套及景觀 項目名稱 周邊配套及景觀 泓鑫 ?城市花園 周邊學校、銀行、商業(yè)及生活配套齊全，景觀為小區(qū)內部景觀。部分為錯層及躍層。僅有 1%的消費者購房目的是用來投資。 2）、根據(jù)對常德市房地產發(fā)展狀況的調查，常德市商品住宅發(fā)展趨勢基本情況如下表 常德市房地產開發(fā)均價一覽 （中高檔項目） 年 份 2000 2002 2020 單 位 元 /平方米 元 /平方米 元 /平方米 平均價格 中 檔 800左右 900左右 1400左右 高 檔 1000左右 1250左右 1850左右 從上表可以看出，我們著重進行調查的常德市的樓盤可以分為中檔和高檔，高檔的價格位于 1850左右，中檔價格位于 1400 左右。他們試圖用市場經(jīng)濟的手段來運作房地產，但在又是計劃又是市場的形勢下，真正市場的約束力受到計劃經(jīng)濟的強烈干擾，因此真正發(fā)展起來的業(yè)主多數(shù)帶有亦官亦商色彩。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。本章中，我們對常德的基本概況，社會經(jīng)濟發(fā)展水平及常德房地產現(xiàn)狀進行簡單介紹，以便把握項目所處的基本環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其中城區(qū)面積 298 平方公里，人口 萬。人均消費支出 6464元，增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前中檔樓盤項目多為多層結構，有一定小區(qū)綠化規(guī)劃，其定價與銷售情況可以作為我們進行市場定位和定價策略方面有一定的借鑒意義。 3）、對戶型面積的需求 從下表常德市消費者對購房戶型面積調查顯示：消費者購房選擇戶型面積的大小主要是根據(jù)自己的經(jīng)濟承受能力和家庭結構。后由于銷售滯緩，將部分戶型改小。 望江名苑 市場、學校、醫(yī)院、派出所、大 型商場配套齊全，景觀較好，沅江與小區(qū)內部景觀相結合，靠詩墻公園?？梢詳喽ǎ５率猩唐贩康拈_發(fā)處于開發(fā)周期的上升階段，后市的情況將會表現(xiàn)出穩(wěn)定的增長。武陵區(qū)已成為置業(yè)者的首選區(qū)域，也是高檔樓盤開發(fā)商的首選區(qū)域，因此未來幾年內，武陵區(qū)仍將是市場關注的焦點。 念已有了巨大的改變。因此房交會成為了市場雙贏的盛會，也是 2020年的市場熱點之一。 ◎項目基本內容 項目名稱： 開發(fā)單位：有限公司 單位地址： 聯(lián)系電話： ◎項目主要經(jīng)濟技術指標 水星樓購物中心位于湖南省常德市商業(yè)中心區(qū)內的人民路與青年路交匯處 西南角，項目緊臨常德商業(yè)步行街 —— 傳統(tǒng)的商業(yè)旺地。 如果說成功的樓盤有一個共同的特征，那便是創(chuàng)新。 由于區(qū)域內現(xiàn)有中高檔物業(yè)在特色與特點方面不顯著，造成許多置業(yè)者的關注焦點已轉向其他地方，如選 擇九重天花園或金色曉島等項目。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ★ 購買物業(yè)非常理性。無論是水星樓的風貌還是水星樓的傳說或者是水星樓的精神，都能夠讓常德人民銘刻于心。針對項目的目標客戶群，現(xiàn)場包裝要體現(xiàn)出現(xiàn)代、時尚、溫馨舒適的美好家園，能夠吸引目標客戶群的注意力。這是本項目應超越其他競爭對手的重點。從而滿足人們的復古情節(jié)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 同時，在常德市媒體市場還有：《瀟湘晨報》、《三湘都市報》、湖南電視臺的新聞、體育、生活、影視頻道及長沙廣播電臺等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 永不消退的記憶 —— 我說水星樓二三事 （文章標題） 文章的重點以記憶中的水星樓為主線，展現(xiàn)水星樓當年的繁榮景象，以此激發(fā)常德人民積極參與水星樓項目的建設中。如：遠程抄表、紅外線防盜、中央報警系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、寬頻網(wǎng)絡、小區(qū)局域網(wǎng)等先進技術均應采用，提倡一種領先的居住科技 環(huán)境。具體包括：項目形象設計、現(xiàn)場包裝、銷售資料、廣告宣傳、環(huán)境設 計、配套設施、物業(yè)管理等各方面細節(jié)。 ★ 水星樓 —— 代表著中華民族不屈奮爭之精神、是常德人民用血書寫的精神，這一點容易與目標客戶產生共鳴。財富相伴 ！ 詮釋 口 財富是人類永恒的追求，最易為人所接受！ 口 為項目提供了很好的聯(lián)想空間，有歷史的追憶，更有令人向往的目標！ 口 項目特點呼之欲出，家在水星樓、家在財富中！ 口 便于記憶，易于傳播。 ★ 已經(jīng)在城區(qū)有多套物業(yè)出租獲利，看好片區(qū)投資前景。而通過中高檔樓盤客戶對項目的認同，對開發(fā)商的品牌形象創(chuàng)建更為有利，有助于體現(xiàn)企業(yè)實力和檔次。在這一區(qū)域中的左右領寓、金泰利商業(yè)廣場都以小戶型為先導，引爆了這類客戶群體的購買欲望，打開了中、高檔樓盤的市場上升空間，但大戶型的銷售并不盡人意。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 因此，我們認為整體市場大環(huán)境和周邊市場小環(huán)境對本項目而言是重大利好，本項目在今年下半年啟動將會是最佳時機。而樓盤在自身規(guī)劃設計上是否充分考慮了置業(yè)者的實際需求是否能為置業(yè)者提供更全面、更人性化的服務將成為未來樓盤競爭的主要焦點。在置業(yè)者方面，通過開發(fā)商的強勢推廣和媒體的大力宣傳，購房理 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 2020年來市場最熱點的區(qū)域當屬武陵區(qū)，武陵大道和沅安路兩旁的樓盤就有泓鑫城市花園、望江名園、濱江豪園、濱湖名園、水榭花城、九重天花園等多個小區(qū)。 2）、開發(fā)企業(yè)預售面積 ，預收購房款 。 項目名稱 買點展示 泓鑫 ?城市花園 廣告語為 “ 領袖空間，人居經(jīng)典 ” ，繁華地段，人文小區(qū)，優(yōu)秀物管，配套齊全，主打尊貴小區(qū) 九重天花園 廣告語為 “ 九重天下，尊崇人家 ” ，良好景觀，優(yōu)秀物管，主打尊貴小區(qū) 金色曉島 穿紫河水景，超大小區(qū)及內部景觀，金健米業(yè)品牌，萬科物管，主打尊貴 陽光花城 親水（小區(qū)內部水景），向光，綠化（小區(qū)內部綠化）， 東方 ?嘉園 廣告語為 “ 讓常德動起來 ” ，運動家園。停車位 211 個，其中地下 201 個，地上 20 個。 常德市房地產消費者市場調研分析 1）、購房目的 從目前常德市消費者的調查顯示： 99%的消費者購房目的是居住，其中 50%的消費者購房目的是日常居住，49%的消費者購房目的是改善現(xiàn)有的居住品質。小區(qū)建設不僅注重環(huán)境，而且努力塑造小區(qū)文化品位。 第二代房產商從賺錢出發(fā)，是計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉型過程中的產物。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一章 常德概況 任何一個項目的投資，必須緊緊把握住宏觀經(jīng)濟的脈搏，掌握最佳的入市時機。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 全市轄武陵、鼎城兩區(qū)，漢壽、安鄉(xiāng)、澧縣、臨澧、桃源、石門 6縣，西洞庭、西湖兩個管理區(qū)，德山開發(fā)區(qū)、柳葉湖旅游度假區(qū)、萬金障農場，代管津市市、賀家山原種場、涔澹農場。 常德市總體經(jīng)濟指標一覽 年 份 國內生產總值 (億元 ) 城鎮(zhèn)居 民人均可支配收入 (元 /人 ) 人均消費支出 (元 /人 ) 2002 443 7459 5758 2020 7910 6464 增長 451 702 增長率 ％ ％ ％ 常德市的國內生產總值增長率較高。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 常德市主要商品住宅樓盤 2020～ 2020 年銷售情況 我們主要考察一部分的中高檔樓盤的銷售情況，通過 對這一系列樓盤的調查和陌生客戶拜訪獲得的信息來分析，去年開發(fā)的樓盤（銷售周期為一年的）銷售率基本上達到了 40％或以上，部分樓盤的銷售已經(jīng)達到 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。選擇最多的面積是 90120 平方米，主要以三房為主；其次是考慮面積在 7090 平方米的兩房；相對經(jīng)濟條件較好的消費者選擇 120140平方米的四房、五房或復式樓。 總占地面積 畝，總建筑面積 萬平方米、綠地率 33%，車庫及室內停車位300多個，商業(yè)裙樓近 3萬平方米。 濱江豪庭 超大面積的綠化及中心花園 ，六中 、第一人民醫(yī)院、東升小學、市委大院 ，大型購物超市 康橋 ?尚都 萬畝芙蓉公園，穿紫河 小結 ■ 多為大型社區(qū)，體量大都在 6萬平米以上； ■ 戶型設計以大戶型為主； ■ 絕大多數(shù)項目配套齊全，景觀較好，且大部分有水景； ■ 都重視物業(yè)管理，部分打出五星級物業(yè)管理服務的口號； ■ 地理位置基本都在城市中心及老城區(qū)，交通都較為方便（金色曉島除外）； ■ 都強調居住者的感受及生活理念； 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 5）、因市場供給總量的加大，破壞了市場平衡的供求關系，造成部分高檔商品房項目的銷售受阻。 置業(yè)者群體分界日趨明顯 由于長期以來計劃經(jīng)濟 體制的影響，市民置業(yè)主要表現(xiàn)為單位分房，群體差異不明顯。除了傳統(tǒng)的地段、朝向等因素外，置業(yè)者現(xiàn)在更加關注小區(qū)外在的景觀、交通和內在的環(huán)境、戶內布局、生活配套及物業(yè)管理等。 根據(jù)對 2020年常德房地產市場熱點的分析，我們認為市場在今年已被成功啟動，未來的 2～ 3年內將會出現(xiàn)市場發(fā)展的高潮。 水星樓購物中心地盤內有千年古建筑水星樓的遺址、清真寺、古城墻，項目西南方為名聞全國的“中國常德詩墻”。 在房地產項目的開發(fā)經(jīng)營中，可以從各個角度構筑創(chuàng)新體系，它們包括理念創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、產品創(chuàng)新、推廣手段創(chuàng)新、金融創(chuàng)新及服務創(chuàng)新等六個方面。因本項目處在自然天成的黃金地段 —— 城市中心、百年商圈 —— 無數(shù)精英無比向往的地方，如在這里開發(fā)建設一個個性鮮明、背景深厚的中高檔物業(yè)，不僅能吸引并促使本區(qū)域置業(yè)者產生強烈占有欲望，而且還將吸引并促使其他區(qū)域置業(yè)者對項目產生強烈的占有欲望。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、項目主題概念定位 核心主題定位 ※歷史文化 始建于明朝、重修 于 清朝 ， 有近千年歷史的 “ 水星樓 ” 高約15 米，當年的位置是在常德南城墻上。 市場形象定位 常德首個心靈歸宿主題的文化社區(qū) 歷史文化有針對性的舉辦一系列互動性強的宣傳活動，引起目標客戶群的關注，真正做到情感營銷，以煽起目標客戶群的購買欲望。 人性化的生活配套 從小區(qū)內部設施，“水星樓”在休閑設施的配置上最大限度考慮了實用性，如適宜戶外活動的“水星樓廣場”、沅江觀景臺等。 □ 修筑一堵歷史墻，反映抗日戰(zhàn)爭時期中國軍人不屈的畫卷，從而引導并吸引人們。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 廣告媒體的組合運用策略 第一階段的工作任務：全力打造一份在常德人心中極有份量的“常德樓市”公開發(fā)行刊物，以該刊物為陣地，為水星樓購物中心的 宣傳造勢搖旗納喊。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 水星樓之文化篇： 水星樓 —— 常德市的歷史文化名片 （文章標題）（報廣主