【正文】 與目標(biāo)客戶群的心理距離，加強(qiáng)了對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)同感。 ★ 熟悉本片區(qū)，了解本片區(qū)物業(yè)的投資回報(bào)率。 二、目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)人群的界定原則 作為一個(gè)富于文化含量的項(xiàng)目，我們并不完全是以傳統(tǒng)的收入和職業(yè)為分類依據(jù)劃分目標(biāo)市場(chǎng)，同時(shí)還以氣質(zhì)、品味和他們自身對(duì)于生活的理解和需求作為劃分人群的標(biāo)準(zhǔn)。這些年，隨著常德經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步提升，人們?cè)趯?duì)住房的需求上仍以大、中戶型為主，這是歷史與潮流的發(fā)展趨勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但根據(jù)整體市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目必須在品牌塑造、整體規(guī)劃、內(nèi)部設(shè)計(jì)、環(huán)境景觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理、整合營(yíng)銷等各方面下足功夫。 2020年常德的房交會(huì)是歷年來(lái)最火爆的，市民通過(guò)房交會(huì)充分體驗(yàn)到了作為消費(fèi)者所應(yīng)受到的禮遇，也通過(guò)房交會(huì)了解了更多的房地產(chǎn)知識(shí)和信息。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。新建的高層九重天花園因地理優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)，受市場(chǎng)的追捧，有不俗業(yè)績(jī)。 3）、商品房開(kāi)發(fā)面積 ，實(shí)現(xiàn)銷售收入 。 望江名苑 景觀，升值，配套，物業(yè)管理 濱江豪庭 財(cái)富、地位 、身份，五星級(jí)物管，沅江，內(nèi) 外結(jié)合的景觀，戶型， 康橋 ?尚都 “ 新城市中心區(qū) ” ，城市坐標(biāo)原點(diǎn) 地理位置 項(xiàng)目名稱 地 理 位 置 泓鑫 ?城市花園 地處武陵大道與育才路交匯處西南角，屬于城市中心，生活方便 九重天花園 常德北站中心地段，老城區(qū)，生活方便，沅安路邊，靠沅江 金色曉島 地處朗州路與柳葉路交匯處東南角，穿紫河以北， 陽(yáng)光花城 青年南路與體育路交匯處，市體育場(chǎng)邊 東方 ?嘉園 迎賓大道，八中旁邊，老城區(qū)，生活方便 望江名苑 沅安路與芷完路口，靠沅江 濱江豪庭 沅安路邊，靠沅江， 康橋 ?尚都 皂果路邊，芙蓉公園 旁，與本項(xiàng)目相距不遠(yuǎn) 周邊配套及景觀 項(xiàng)目名稱 周邊配套及景觀 泓鑫 ?城市花園 周邊學(xué)校、銀行、商業(yè)及生活配套齊全，景觀為小區(qū)內(nèi)部景觀。部分為錯(cuò)層及躍層。僅有 1%的消費(fèi)者購(gòu)房目的是用來(lái)投資。 2）、根據(jù)對(duì)常德市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的調(diào)查，常德市商品住宅發(fā)展趨勢(shì)基本情況如下表 常德市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均價(jià)一覽 （中高檔項(xiàng)目） 年 份 2000 2002 2020 單 位 元 /平方米 元 /平方米 元 /平方米 平均價(jià)格 中 檔 800左右 900左右 1400左右 高 檔 1000左右 1250左右 1850左右 從上表可以看出，我們著重進(jìn)行調(diào)查的常德市的樓盤可以分為中檔和高檔，高檔的價(jià)格位于 1850左右，中檔價(jià)格位于 1400 左右。他們?cè)噲D用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段來(lái)運(yùn)作房地產(chǎn)，但在又是計(jì)劃又是市場(chǎng)的形勢(shì)下，真正市場(chǎng)的約束力受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈干擾，因此真正發(fā)展起來(lái)的業(yè)主多數(shù)帶有亦官亦商色彩。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。本章中，我們對(duì)常德的基本概況，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及常德房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹，以便把握項(xiàng)目所處的基本環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其中城區(qū)面積 298 平方公里，人口 萬(wàn)。人均消費(fèi)支出 6464元，增長(zhǎng) %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目前中檔樓盤項(xiàng)目多為多層結(jié)構(gòu)，有一定小區(qū)綠化規(guī)劃，其定價(jià)與銷售情況可以作為我們進(jìn)行市場(chǎng)定位和定價(jià)策略方面有一定的借鑒意義。 3）、對(duì)戶型面積的需求 從下表常德市消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房戶型面積調(diào)查顯示：消費(fèi)者購(gòu)房選擇戶型面積的大小主要是根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力和家庭結(jié)構(gòu)。后由于銷售滯緩，將部分戶型改小。 望江名苑 市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、派出所、大 型商場(chǎng)配套齊全，景觀較好，沅江與小區(qū)內(nèi)部景觀相結(jié)合，靠詩(shī)墻公園?？梢詳喽?，常德市商品房的開(kāi)發(fā)處于開(kāi)發(fā)周期的上升階段，后市的情況將會(huì)表現(xiàn)出穩(wěn)定的增長(zhǎng)。武陵區(qū)已成為置業(yè)者的首選區(qū)域，也是高檔樓盤開(kāi)發(fā)商的首選區(qū)域，因此未來(lái)幾年內(nèi)，武陵區(qū)仍將是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。 念已有了巨大的改變。因此房交會(huì)成為了市場(chǎng)雙贏的盛會(huì)，也是 2020年的市場(chǎng)熱點(diǎn)之一。 ◎項(xiàng)目基本內(nèi)容 項(xiàng)目名稱： 開(kāi)發(fā)單位：有限公司 單位地址： 聯(lián)系電話： ◎項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 水星樓購(gòu)物中心位于湖南省常德市商業(yè)中心區(qū)內(nèi)的人民路與青年路交匯處 西南角，項(xiàng)目緊臨常德商業(yè)步行街 —— 傳統(tǒng)的商業(yè)旺地。 如果說(shuō)成功的樓盤有一個(gè)共同的特征，那便是創(chuàng)新。 由于區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有中高檔物業(yè)在特色與特點(diǎn)方面不顯著，造成許多置業(yè)者的關(guān)注焦點(diǎn)已轉(zhuǎn)向其他地方，如選 擇九重天花園或金色曉島等項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ★ 購(gòu)買物業(yè)非常理性。無(wú)論是水星樓的風(fēng)貌還是水星樓的傳說(shuō)或者是水星樓的精神，都能夠讓常德人民銘刻于心。針對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，現(xiàn)場(chǎng)包裝要體現(xiàn)出現(xiàn)代、時(shí)尚、溫馨舒適的美好家園，能夠吸引目標(biāo)客戶群的注意力。這是本項(xiàng)目應(yīng)超越其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的重點(diǎn)。從而滿足人們的復(fù)古情節(jié)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 同時(shí)，在常德市媒體市場(chǎng)還有：《瀟湘晨報(bào)》、《三湘都市報(bào)》、湖南電視臺(tái)的新聞、體育、生活、影視頻道及長(zhǎng)沙廣播電臺(tái)等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 永不消退的記憶 —— 我說(shuō)水星樓二三事 （文章標(biāo)題） 文章的重點(diǎn)以記憶中的水星樓為主線，展現(xiàn)水星樓當(dāng)年的繁榮景象，以此激發(fā)常德人民積極參與水星樓項(xiàng)目的建設(shè)中。如：遠(yuǎn)程抄表、紅外線防盜、中央報(bào)警系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、寬頻網(wǎng)絡(luò)、小區(qū)局域網(wǎng)等先進(jìn)技術(shù)均應(yīng)采用，提倡一種領(lǐng)先的居住科技 環(huán)境。具體包括：項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷售資料、廣告宣傳、環(huán)境設(shè) 計(jì)、配套設(shè)施、物業(yè)管理等各方面細(xì)節(jié)。 ★ 水星樓 —— 代表著中華民族不屈奮爭(zhēng)之精神、是常德人民用血書寫的精神，這一點(diǎn)容易與目標(biāo)客戶產(chǎn)生共鳴。財(cái)富相伴 ！ 詮釋 口 財(cái)富是人類永恒的追求，最易為人所接受！ 口 為項(xiàng)目提供了很好的聯(lián)想空間，有歷史的追憶，更有令人向往的目標(biāo)！ 口 項(xiàng)目特點(diǎn)呼之欲出，家在水星樓、家在財(cái)富中！ 口 便于記憶，易于傳播。 ★ 已經(jīng)在城區(qū)有多套物業(yè)出租獲利，看好片區(qū)投資前景。而通過(guò)中高檔樓盤客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同，對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌形象創(chuàng)建更為有利，有助于體現(xiàn)企業(yè)實(shí)力和檔次。在這一區(qū)域中的左右領(lǐng)寓、金泰利商業(yè)廣場(chǎng)都以小戶型為先導(dǎo)，引爆了這類客戶群體的購(gòu)買欲望，打開(kāi)了中、高檔樓盤的市場(chǎng)上升空間，但大戶型的銷售并不盡人意。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 因此，我們認(rèn)為整體市場(chǎng)大環(huán)境和周邊市場(chǎng)小環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目而言是重大利好，本項(xiàng)目在今年下半年啟動(dòng)將會(huì)是最佳時(shí)機(jī)。而樓盤在自身規(guī)劃設(shè)計(jì)上是否充分考慮了置業(yè)者的實(shí)際需求是否能為置業(yè)者提供更全面、更人性化的服務(wù)將成為未來(lái)樓盤競(jìng)爭(zhēng)的主要焦點(diǎn)。在置業(yè)者方面，通過(guò)開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)推廣和媒體的大力宣傳，購(gòu)房理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020年來(lái)市場(chǎng)最熱點(diǎn)的區(qū)域當(dāng)屬武陵區(qū)，武陵大道和沅安路兩旁的樓盤就有泓鑫城市花園、望江名園、濱江豪園、濱湖名園、水榭花城、九重天花園等多個(gè)小區(qū)。 2）、開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售面積 ，預(yù)收購(gòu)房款 。 項(xiàng)目名稱 買點(diǎn)展示 泓鑫 ?城市花園 廣告語(yǔ)為 “ 領(lǐng)袖空間，人居經(jīng)典 ” ，繁華地段，人文小區(qū)，優(yōu)秀物管，配套齊全，主打尊貴小區(qū) 九重天花園 廣告語(yǔ)為 “ 九重天下，尊崇人家 ” ，良好景觀，優(yōu)秀物管，主打尊貴小區(qū) 金色曉島 穿紫河水景，超大小區(qū)及內(nèi)部景觀，金健米業(yè)品牌，萬(wàn)科物管，主打尊貴 陽(yáng)光花城 親水（小區(qū)內(nèi)部水景），向光，綠化（小區(qū)內(nèi)部綠化）， 東方 ?嘉園 廣告語(yǔ)為 “ 讓常德動(dòng)起來(lái) ” ，運(yùn)動(dòng)家園。停車位 211 個(gè)，其中地下 201 個(gè)，地上 20 個(gè)。 常德市房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研分析 1）、購(gòu)房目的 從目前常德市消費(fèi)者的調(diào)查顯示： 99%的消費(fèi)者購(gòu)房目的是居住，其中 50%的消費(fèi)者購(gòu)房目的是日常居住，49%的消費(fèi)者購(gòu)房目的是改善現(xiàn)有的居住品質(zhì)。小區(qū)建設(shè)不僅注重環(huán)境，而且努力塑造小區(qū)文化品位。 第二代房產(chǎn)商從賺錢出發(fā)，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中的產(chǎn)物。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第一章 常德概況 任何一個(gè)項(xiàng)目的投資，必須緊緊把握住宏觀經(jīng)濟(jì)的脈搏，掌握最佳的入市時(shí)機(jī)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 全市轄武陵、鼎城兩區(qū)，漢壽、安鄉(xiāng)、澧縣、臨澧、桃源、石門 6縣，西洞庭、西湖兩個(gè)管理區(qū)，德山開(kāi)發(fā)區(qū)、柳葉湖旅游度假區(qū)、萬(wàn)金障農(nóng)場(chǎng)，代管津市市、賀家山原種場(chǎng)、涔澹農(nóng)場(chǎng)。 常德市總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽 年 份 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (億元 ) 城鎮(zhèn)居 民人均可支配收入 (元 /人 ) 人均消費(fèi)支出 (元 /人 ) 2002 443 7459 5758 2020 7910 6464 增長(zhǎng) 451 702 增長(zhǎng)率 ％ ％ ％ 常德市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 常德市主要商品住宅樓盤 2020～ 2020 年銷售情況 我們主要考察一部分的中高檔樓盤的銷售情況，通過(guò) 對(duì)這一系列樓盤的調(diào)查和陌生客戶拜訪獲得的信息來(lái)分析，去年開(kāi)發(fā)的樓盤（銷售周期為一年的）銷售率基本上達(dá)到了 40％或以上，部分樓盤的銷售已經(jīng)達(dá)到 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。選擇最多的面積是 90120 平方米，主要以三房為主；其次是考慮面積在 7090 平方米的兩房；相對(duì)經(jīng)濟(jì)條件較好的消費(fèi)者選擇 120140平方米的四房、五房或復(fù)式樓。 總占地面積 畝，總建筑面積 萬(wàn)平方米、綠地率 33%，車庫(kù)及室內(nèi)停車位300多個(gè)，商業(yè)裙樓近 3萬(wàn)平方米。 濱江豪庭 超大面積的綠化及中心花園 ，六中 、第一人民醫(yī)院、東升小學(xué)、市委大院 ，大型購(gòu)物超市 康橋 ?尚都 萬(wàn)畝芙蓉公園，穿紫河 小結(jié) ■ 多為大型社區(qū)，體量大都在 6萬(wàn)平米以上； ■ 戶型設(shè)計(jì)以大戶型為主； ■ 絕大多數(shù)項(xiàng)目配套齊全，景觀較好，且大部分有水景； ■ 都重視物業(yè)管理，部分打出五星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)的口號(hào)； ■ 地理位置基本都在城市中心及老城區(qū)，交通都較為方便（金色曉島除外）； ■ 都強(qiáng)調(diào)居住者的感受及生活理念； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5）、因市場(chǎng)供給總量的加大，破壞了市場(chǎng)平衡的供求關(guān)系，造成部分高檔商品房項(xiàng)目的銷售受阻。 置業(yè)者群體分界日趨明顯 由于長(zhǎng)期以來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì) 體制的影響，市民置業(yè)主要表現(xiàn)為單位分房，群體差異不明顯。除了傳統(tǒng)的地段、朝向等因素外，置業(yè)者現(xiàn)在更加關(guān)注小區(qū)外在的景觀、交通和內(nèi)在的環(huán)境、戶內(nèi)布局、生活配套及物業(yè)管理等。 根據(jù)對(duì) 2020年常德房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)的分析，我們認(rèn)為市場(chǎng)在今年已被成功啟動(dòng)，未來(lái)的 2～ 3年內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)發(fā)展的高潮。 水星樓購(gòu)物中心地盤內(nèi)有千年古建筑水星樓的遺址、清真寺、古城墻，項(xiàng)目西南方為名聞全國(guó)的“中國(guó)常德詩(shī)墻”。 在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，可以從各個(gè)角度構(gòu)筑創(chuàng)新體系，它們包括理念創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、推廣手段創(chuàng)新、金融創(chuàng)新及服務(wù)創(chuàng)新等六個(gè)方面。因本項(xiàng)目處在自然天成的黃金地段 —— 城市中心、百年商圈 —— 無(wú)數(shù)精英無(wú)比向往的地方，如在這里開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)個(gè)性鮮明、背景深厚的中高檔物業(yè)，不僅能吸引并促使本區(qū)域置業(yè)者產(chǎn)生強(qiáng)烈占有欲望，而且還將吸引并促使其他區(qū)域置業(yè)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的占有欲望。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、項(xiàng)目主題概念定位 核心主題定位 ※歷史文化 始建于明朝、重修 于 清朝 ， 有近千年歷史的 “ 水星樓 ” 高約15 米，當(dāng)年的位置是在常德南城墻上。 市場(chǎng)形象定位 常德首個(gè)心靈歸宿主題的文化社區(qū) 歷史文化有針對(duì)性的舉辦一系列互動(dòng)性強(qiáng)的宣傳活動(dòng)，引起目標(biāo)客戶群的關(guān)注，真正做到情感營(yíng)銷，以煽起目標(biāo)客戶群的購(gòu)買欲望。 人性化的生活配套 從小區(qū)內(nèi)部設(shè)施，“水星樓”在休閑設(shè)施的配置上最大限度考慮了實(shí)用性，如適宜戶外活動(dòng)的“水星樓廣場(chǎng)”、沅江觀景臺(tái)等。 □ 修筑一堵歷史墻，反映抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期中國(guó)軍人不屈的畫卷，從而引導(dǎo)并吸引人們。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 廣告媒體的組合運(yùn)用策略 第一階段的工作任務(wù)：全力打造一份在常德人心中極有份量的“常德樓市”公開(kāi)發(fā)行刊物，以該刊物為陣地，為水星樓購(gòu)物中心的 宣傳造勢(shì)搖旗納喊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 水星樓之文化篇： 水星樓 —— 常德市的歷史文化名片 （文章標(biāo)題）（報(bào)廣主