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湖南水星樓購物中心全程推廣報(bào)告(留存版)

2025-07-19 16:22上一頁面

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【正文】 與目標(biāo)客戶群的心理距離,加強(qiáng)了對本項(xiàng)目的市場認(rèn)同感。 ★ 熟悉本片區(qū),了解本片區(qū)物業(yè)的投資回報(bào)率。 二、目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)人群的界定原則 作為一個(gè)富于文化含量的項(xiàng)目,我們并不完全是以傳統(tǒng)的收入和職業(yè)為分類依據(jù)劃分目標(biāo)市場,同時(shí)還以氣質(zhì)、品味和他們自身對于生活的理解和需求作為劃分人群的標(biāo)準(zhǔn)。這些年,隨著常德經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步提升,人們在對住房的需求上仍以大、中戶型為主,這是歷史與潮流的發(fā)展趨勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但根據(jù)整體市場發(fā)展態(tài)勢,我們認(rèn)為本項(xiàng)目必須在品牌塑造、整體規(guī)劃、內(nèi)部設(shè)計(jì)、環(huán)境景觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理、整合營銷等各方面下足功夫。 2020年常德的房交會是歷年來最火爆的,市民通過房交會充分體驗(yàn)到了作為消費(fèi)者所應(yīng)受到的禮遇,也通過房交會了解了更多的房地產(chǎn)知識和信息。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。新建的高層九重天花園因地理優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢,受市場的追捧,有不俗業(yè)績。 3)、商品房開發(fā)面積 ,實(shí)現(xiàn)銷售收入 。 望江名苑 景觀,升值,配套,物業(yè)管理 濱江豪庭 財(cái)富、地位 、身份,五星級物管,沅江,內(nèi) 外結(jié)合的景觀,戶型, 康橋 ?尚都 “ 新城市中心區(qū) ” ,城市坐標(biāo)原點(diǎn) 地理位置 項(xiàng)目名稱 地 理 位 置 泓鑫 ?城市花園 地處武陵大道與育才路交匯處西南角,屬于城市中心,生活方便 九重天花園 常德北站中心地段,老城區(qū),生活方便,沅安路邊,靠沅江 金色曉島 地處朗州路與柳葉路交匯處東南角,穿紫河以北, 陽光花城 青年南路與體育路交匯處,市體育場邊 東方 ?嘉園 迎賓大道,八中旁邊,老城區(qū),生活方便 望江名苑 沅安路與芷完路口,靠沅江 濱江豪庭 沅安路邊,靠沅江, 康橋 ?尚都 皂果路邊,芙蓉公園 旁,與本項(xiàng)目相距不遠(yuǎn) 周邊配套及景觀 項(xiàng)目名稱 周邊配套及景觀 泓鑫 ?城市花園 周邊學(xué)校、銀行、商業(yè)及生活配套齊全,景觀為小區(qū)內(nèi)部景觀。部分為錯(cuò)層及躍層。僅有 1%的消費(fèi)者購房目的是用來投資。 2)、根據(jù)對常德市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的調(diào)查,常德市商品住宅發(fā)展趨勢基本情況如下表 常德市房地產(chǎn)開發(fā)均價(jià)一覽 (中高檔項(xiàng)目) 年 份 2000 2002 2020 單 位 元 /平方米 元 /平方米 元 /平方米 平均價(jià)格 中 檔 800左右 900左右 1400左右 高 檔 1000左右 1250左右 1850左右 從上表可以看出,我們著重進(jìn)行調(diào)查的常德市的樓盤可以分為中檔和高檔,高檔的價(jià)格位于 1850左右,中檔價(jià)格位于 1400 左右。他們試圖用市場經(jīng)濟(jì)的手段來運(yùn)作房地產(chǎn),但在又是計(jì)劃又是市場的形勢下,真正市場的約束力受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈干擾,因此真正發(fā)展起來的業(yè)主多數(shù)帶有亦官亦商色彩。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。本章中,我們對常德的基本概況,社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及常德房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行簡單介紹,以便把握項(xiàng)目所處的基本環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其中城區(qū)面積 298 平方公里,人口 萬。人均消費(fèi)支出 6464元,增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目前中檔樓盤項(xiàng)目多為多層結(jié)構(gòu),有一定小區(qū)綠化規(guī)劃,其定價(jià)與銷售情況可以作為我們進(jìn)行市場定位和定價(jià)策略方面有一定的借鑒意義。 3)、對戶型面積的需求 從下表常德市消費(fèi)者對購房戶型面積調(diào)查顯示:消費(fèi)者購房選擇戶型面積的大小主要是根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力和家庭結(jié)構(gòu)。后由于銷售滯緩,將部分戶型改小。 望江名苑 市場、學(xué)校、醫(yī)院、派出所、大 型商場配套齊全,景觀較好,沅江與小區(qū)內(nèi)部景觀相結(jié)合,靠詩墻公園??梢詳喽?,常德市商品房的開發(fā)處于開發(fā)周期的上升階段,后市的情況將會表現(xiàn)出穩(wěn)定的增長。武陵區(qū)已成為置業(yè)者的首選區(qū)域,也是高檔樓盤開發(fā)商的首選區(qū)域,因此未來幾年內(nèi),武陵區(qū)仍將是市場關(guān)注的焦點(diǎn)。 念已有了巨大的改變。因此房交會成為了市場雙贏的盛會,也是 2020年的市場熱點(diǎn)之一。 ◎項(xiàng)目基本內(nèi)容 項(xiàng)目名稱: 開發(fā)單位:有限公司 單位地址: 聯(lián)系電話: ◎項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 水星樓購物中心位于湖南省常德市商業(yè)中心區(qū)內(nèi)的人民路與青年路交匯處 西南角,項(xiàng)目緊臨常德商業(yè)步行街 —— 傳統(tǒng)的商業(yè)旺地。 如果說成功的樓盤有一個(gè)共同的特征,那便是創(chuàng)新。 由于區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有中高檔物業(yè)在特色與特點(diǎn)方面不顯著,造成許多置業(yè)者的關(guān)注焦點(diǎn)已轉(zhuǎn)向其他地方,如選 擇九重天花園或金色曉島等項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ★ 購買物業(yè)非常理性。無論是水星樓的風(fēng)貌還是水星樓的傳說或者是水星樓的精神,都能夠讓常德人民銘刻于心。針對項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群,現(xiàn)場包裝要體現(xiàn)出現(xiàn)代、時(shí)尚、溫馨舒適的美好家園,能夠吸引目標(biāo)客戶群的注意力。這是本項(xiàng)目應(yīng)超越其他競爭對手的重點(diǎn)。從而滿足人們的復(fù)古情節(jié)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 同時(shí),在常德市媒體市場還有:《瀟湘晨報(bào)》、《三湘都市報(bào)》、湖南電視臺的新聞、體育、生活、影視頻道及長沙廣播電臺等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 永不消退的記憶 —— 我說水星樓二三事 (文章標(biāo)題) 文章的重點(diǎn)以記憶中的水星樓為主線,展現(xiàn)水星樓當(dāng)年的繁榮景象,以此激發(fā)常德人民積極參與水星樓項(xiàng)目的建設(shè)中。如:遠(yuǎn)程抄表、紅外線防盜、中央報(bào)警系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、寬頻網(wǎng)絡(luò)、小區(qū)局域網(wǎng)等先進(jìn)技術(shù)均應(yīng)采用,提倡一種領(lǐng)先的居住科技 環(huán)境。具體包括:項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)、現(xiàn)場包裝、銷售資料、廣告宣傳、環(huán)境設(shè) 計(jì)、配套設(shè)施、物業(yè)管理等各方面細(xì)節(jié)。 ★ 水星樓 —— 代表著中華民族不屈奮爭之精神、是常德人民用血書寫的精神,這一點(diǎn)容易與目標(biāo)客戶產(chǎn)生共鳴。財(cái)富相伴 ! 詮釋 口 財(cái)富是人類永恒的追求,最易為人所接受! 口 為項(xiàng)目提供了很好的聯(lián)想空間,有歷史的追憶,更有令人向往的目標(biāo)! 口 項(xiàng)目特點(diǎn)呼之欲出,家在水星樓、家在財(cái)富中! 口 便于記憶,易于傳播。 ★ 已經(jīng)在城區(qū)有多套物業(yè)出租獲利,看好片區(qū)投資前景。而通過中高檔樓盤客戶對項(xiàng)目的認(rèn)同,對開發(fā)商的品牌形象創(chuàng)建更為有利,有助于體現(xiàn)企業(yè)實(shí)力和檔次。在這一區(qū)域中的左右領(lǐng)寓、金泰利商業(yè)廣場都以小戶型為先導(dǎo),引爆了這類客戶群體的購買欲望,打開了中、高檔樓盤的市場上升空間,但大戶型的銷售并不盡人意。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 因此,我們認(rèn)為整體市場大環(huán)境和周邊市場小環(huán)境對本項(xiàng)目而言是重大利好,本項(xiàng)目在今年下半年啟動將會是最佳時(shí)機(jī)。而樓盤在自身規(guī)劃設(shè)計(jì)上是否充分考慮了置業(yè)者的實(shí)際需求是否能為置業(yè)者提供更全面、更人性化的服務(wù)將成為未來樓盤競爭的主要焦點(diǎn)。在置業(yè)者方面,通過開發(fā)商的強(qiáng)勢推廣和媒體的大力宣傳,購房理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020年來市場最熱點(diǎn)的區(qū)域當(dāng)屬武陵區(qū),武陵大道和沅安路兩旁的樓盤就有泓鑫城市花園、望江名園、濱江豪園、濱湖名園、水榭花城、九重天花園等多個(gè)小區(qū)。 2)、開發(fā)企業(yè)預(yù)售面積 ,預(yù)收購房款 。 項(xiàng)目名稱 買點(diǎn)展示 泓鑫 ?城市花園 廣告語為 “ 領(lǐng)袖空間,人居經(jīng)典 ” ,繁華地段,人文小區(qū),優(yōu)秀物管,配套齊全,主打尊貴小區(qū) 九重天花園 廣告語為 “ 九重天下,尊崇人家 ” ,良好景觀,優(yōu)秀物管,主打尊貴小區(qū) 金色曉島 穿紫河水景,超大小區(qū)及內(nèi)部景觀,金健米業(yè)品牌,萬科物管,主打尊貴 陽光花城 親水(小區(qū)內(nèi)部水景),向光,綠化(小區(qū)內(nèi)部綠化), 東方 ?嘉園 廣告語為 “ 讓常德動起來 ” ,運(yùn)動家園。停車位 211 個(gè),其中地下 201 個(gè),地上 20 個(gè)。 常德市房地產(chǎn)消費(fèi)者市場調(diào)研分析 1)、購房目的 從目前常德市消費(fèi)者的調(diào)查顯示: 99%的消費(fèi)者購房目的是居住,其中 50%的消費(fèi)者購房目的是日常居住,49%的消費(fèi)者購房目的是改善現(xiàn)有的居住品質(zhì)。小區(qū)建設(shè)不僅注重環(huán)境,而且努力塑造小區(qū)文化品位。 第二代房產(chǎn)商從賺錢出發(fā),是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中的產(chǎn)物。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第一章 常德概況 任何一個(gè)項(xiàng)目的投資,必須緊緊把握住宏觀經(jīng)濟(jì)的脈搏,掌握最佳的入市時(shí)機(jī)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 全市轄武陵、鼎城兩區(qū),漢壽、安鄉(xiāng)、澧縣、臨澧、桃源、石門 6縣,西洞庭、西湖兩個(gè)管理區(qū),德山開發(fā)區(qū)、柳葉湖旅游度假區(qū)、萬金障農(nóng)場,代管津市市、賀家山原種場、涔澹農(nóng)場。 常德市總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽 年 份 國內(nèi)生產(chǎn)總值 (億元 ) 城鎮(zhèn)居 民人均可支配收入 (元 /人 ) 人均消費(fèi)支出 (元 /人 ) 2002 443 7459 5758 2020 7910 6464 增長 451 702 增長率 % % % 常德市的國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 常德市主要商品住宅樓盤 2020~ 2020 年銷售情況 我們主要考察一部分的中高檔樓盤的銷售情況,通過 對這一系列樓盤的調(diào)查和陌生客戶拜訪獲得的信息來分析,去年開發(fā)的樓盤(銷售周期為一年的)銷售率基本上達(dá)到了 40%或以上,部分樓盤的銷售已經(jīng)達(dá)到 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。選擇最多的面積是 90120 平方米,主要以三房為主;其次是考慮面積在 7090 平方米的兩房;相對經(jīng)濟(jì)條件較好的消費(fèi)者選擇 120140平方米的四房、五房或復(fù)式樓。 總占地面積 畝,總建筑面積 萬平方米、綠地率 33%,車庫及室內(nèi)停車位300多個(gè),商業(yè)裙樓近 3萬平方米。 濱江豪庭 超大面積的綠化及中心花園 ,六中 、第一人民醫(yī)院、東升小學(xué)、市委大院 ,大型購物超市 康橋 ?尚都 萬畝芙蓉公園,穿紫河 小結(jié) ■ 多為大型社區(qū),體量大都在 6萬平米以上; ■ 戶型設(shè)計(jì)以大戶型為主; ■ 絕大多數(shù)項(xiàng)目配套齊全,景觀較好,且大部分有水景; ■ 都重視物業(yè)管理,部分打出五星級物業(yè)管理服務(wù)的口號; ■ 地理位置基本都在城市中心及老城區(qū),交通都較為方便(金色曉島除外); ■ 都強(qiáng)調(diào)居住者的感受及生活理念; 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5)、因市場供給總量的加大,破壞了市場平衡的供求關(guān)系,造成部分高檔商品房項(xiàng)目的銷售受阻。 置業(yè)者群體分界日趨明顯 由于長期以來計(jì)劃經(jīng)濟(jì) 體制的影響,市民置業(yè)主要表現(xiàn)為單位分房,群體差異不明顯。除了傳統(tǒng)的地段、朝向等因素外,置業(yè)者現(xiàn)在更加關(guān)注小區(qū)外在的景觀、交通和內(nèi)在的環(huán)境、戶內(nèi)布局、生活配套及物業(yè)管理等。 根據(jù)對 2020年常德房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)的分析,我們認(rèn)為市場在今年已被成功啟動,未來的 2~ 3年內(nèi)將會出現(xiàn)市場發(fā)展的高潮。 水星樓購物中心地盤內(nèi)有千年古建筑水星樓的遺址、清真寺、古城墻,項(xiàng)目西南方為名聞全國的“中國常德詩墻”。 在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中,可以從各個(gè)角度構(gòu)筑創(chuàng)新體系,它們包括理念創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、推廣手段創(chuàng)新、金融創(chuàng)新及服務(wù)創(chuàng)新等六個(gè)方面。因本項(xiàng)目處在自然天成的黃金地段 —— 城市中心、百年商圈 —— 無數(shù)精英無比向往的地方,如在這里開發(fā)建設(shè)一個(gè)個(gè)性鮮明、背景深厚的中高檔物業(yè),不僅能吸引并促使本區(qū)域置業(yè)者產(chǎn)生強(qiáng)烈占有欲望,而且還將吸引并促使其他區(qū)域置業(yè)者對項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的占有欲望。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、項(xiàng)目主題概念定位 核心主題定位 ※歷史文化 始建于明朝、重修 于 清朝 , 有近千年歷史的 “ 水星樓 ” 高約15 米,當(dāng)年的位置是在常德南城墻上。 市場形象定位 常德首個(gè)心靈歸宿主題的文化社區(qū) 歷史文化有針對性的舉辦一系列互動性強(qiáng)的宣傳活動,引起目標(biāo)客戶群的關(guān)注,真正做到情感營銷,以煽起目標(biāo)客戶群的購買欲望。 人性化的生活配套 從小區(qū)內(nèi)部設(shè)施,“水星樓”在休閑設(shè)施的配置上最大限度考慮了實(shí)用性,如適宜戶外活動的“水星樓廣場”、沅江觀景臺等。 □ 修筑一堵歷史墻,反映抗日戰(zhàn)爭時(shí)期中國軍人不屈的畫卷,從而引導(dǎo)并吸引人們。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 廣告媒體的組合運(yùn)用策略 第一階段的工作任務(wù):全力打造一份在常德人心中極有份量的“常德樓市”公開發(fā)行刊物,以該刊物為陣地,為水星樓購物中心的 宣傳造勢搖旗納喊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 水星樓之文化篇: 水星樓 —— 常德市的歷史文化名片 (文章標(biāo)題)(報(bào)廣主
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