【正文】 目前市場上銷售的樓盤較多，開發(fā)規(guī)模逐步增大，市場競爭越來越激烈。 常德市總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽 年 份 國內(nèi)生產(chǎn)總值 (億元 ) 城鎮(zhèn)居 民人均可支配收入 (元 /人 ) 人均消費(fèi)支出 (元 /人 ) 2002 443 7459 5758 2020 7910 6464 增長 451 702 增長率 ％ ％ ％ 常德市的國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率較高。 二、常德市總體經(jīng)濟(jì)狀況 常德市國內(nèi)生產(chǎn)總值 2020年達(dá)到 ，位居全省第 3位，僅次于長沙（ ）、岳陽 () ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7910元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 常德市是湖南省省轄市，湘西北交通、能源、流通、文化中心，先后被國家有關(guān)部門授予 “ 國家衛(wèi)生城市 ” 、 “ 全國文明城市 ” 、 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ” 、 “ 國家園林城市 ” 、 “ 全國交通管理優(yōu)秀城市 ” 、 “ 全國社會治安綜合治理先進(jìn)城市 ” 、 “ 全國城市環(huán)境綜合整治先進(jìn)城市 ” 等榮譽(yù)稱號，現(xiàn)正 在深入開展全國交通管理模范城、國家環(huán)保模范城、中國最佳人居環(huán)境獎、國際花園城市等項(xiàng)創(chuàng)建活動。中部丘陵區(qū)、太浮山與太陽山對峙形成向北敞開的簸箕形盆地，致使臨澧、桃源一帶冬季易受冷空氣襲擊。由于受地形影 響，全市氣候呈現(xiàn)非地帶規(guī)律。氣候溫暖，四季分明，熱量豐富，雨量豐沛，春溫多變，夏季酷熱，秋雨寒秋，冬季嚴(yán)寒。 全市轄武陵、鼎城兩區(qū)，漢壽、安鄉(xiāng)、澧縣、臨澧、桃源、石門 6縣，西洞庭、西湖兩個(gè)管理區(qū)，德山開發(fā)區(qū)、柳葉湖旅游度假區(qū)、萬金障農(nóng)場，代管津市市、賀家山原種場、涔澹農(nóng)場。全 市面積 18190 平方公里，人口 598 萬。本章中，我們對常德的基本概況，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及常德房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行簡單介紹，以便把握項(xiàng)目所處的基本環(huán)境。 前 言 本策劃方案以科學(xué)、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用為原則，講究可操作性，同時(shí)力求創(chuàng)新，以使貴司順利實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售資料的制作 ............................................................. 30 銷售隊(duì)伍的組建 ............................................................. 32 價(jià)格策略的制定 ............................................................. 35 三、第三階段 —— 公開銷售的運(yùn)勢策略 ................................................. 37 廣告媒體的組合運(yùn)用策略 ..................................................... 37 運(yùn)勢策略 ................................................................... 38 階段組合策略 ............................................................... 38 電視廣告 ................................................................... 39 戶外廣告 ................................................................... 39 直郵廣告 ................................................................... 40 四、第四階段 —— 銷售結(jié)束期的收勢策略 ............................................... 40 廣告媒體的組合運(yùn) 用策略 ..................................................... 40 銷售調(diào)整策略 ............................................................... 40 品牌維護(hù)策略 ............................................................... 41 報(bào)紙廣告計(jì)劃 ............................................................... 41 五、促銷活動策略 .................................................................. 42 第六章 項(xiàng)目階段銷售控制 ................................................................. 43 一、入市時(shí)機(jī)選擇 .................................................................. 43 二、階段銷售控制 .................................................................. 43 第一樂章 歷史名樓再現(xiàn)武陵 ................................................. 43 第二樂章 名人名城名樓名品 ................................................. 44 第三樂章 沅水名樓民族英魂 ................................................. 46 第四樂章 名樓世家財(cái)富相伴 ................................................. 47 三、階段銷售進(jìn)度安排表 ............................................................. 48 四 、推廣費(fèi)用預(yù)計(jì) .................................................................. 48 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 按區(qū)域劃分 ................................................................. 18 按從事職業(yè)劃分 ............................................................. 18 三、項(xiàng)目主題概念定位 ............................................................... 19 核心主題定位 ............................................................... 19 市場形象定位 ............................................................... 20 四、推廣名建議 .................................................................... 21 第四章 營銷推廣策略 ..................................................................... 21 一、營銷推廣主線 .................................................................. 21 二、推廣主訴求點(diǎn) .................................................................. 22 溫馨、浪漫、有品質(zhì)的時(shí)尚生活 ................................................ 22 人性化的生活配套 ........................................................... 22 體貼的物管服務(wù) ............................................................. 22 智能化的硬件配置 ........................................................... 23 風(fēng)格獨(dú)特的園林環(huán)境 ......................................................... 23 地段優(yōu)越、交通便捷 ......................................................... 23 三、推廣策略的表現(xiàn) ................................................................. 23 第五章 項(xiàng)目推廣步驟 ..................................................................... 25 一、第一階段 —— 前期起勢策略（售樓處主體施工完成前） ............................... 25 常德各媒體的存活狀態(tài) ....................................................... 25 廣告媒體的組合運(yùn)用策略 ..................................................... 26 企業(yè)形象的推廣 ............................................................. 26 企業(yè)形象設(shè)計(jì) ............................................................... 26 事件的新聞炒作 ............................................................. 27 項(xiàng)目形象的推廣 ............................................................. 27 二、第二階段 —— 正常銷售的造勢策略 ................................................. 28 廣告媒體的組合運(yùn)用策略 ..................................................... 28 賣場營造（即售樓處建議） ................................................... 29 樣板房建議 ................................................................. 29 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目 錄 前 言 .................................................................................. 5 第一章 常德概況 ......................................................................... 5 一、常德基本情況 ................................................................... 5 二、常德市總體經(jīng)濟(jì)狀況 .............................................................. 6 三、常德房地產(chǎn)概況 .................................................................. 6 常德房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 .......................................................... 6 常德商品住宅價(jià)格走勢分析 .................................................... 7 常德市主要商品住宅樓盤 2020～ 2020年銷售情況 ..................................