【正文】 本商鋪的特點，及周邊商業(yè)人流、環(huán)境等因素再加上“好又多”品牌商家進駐，建議本商業(yè)定位為： 集購物、休閑、餐飲一體的綜合性大型現(xiàn)代化購物中心（ shopping mall） 注解： shopping mall起源于歐美的先進零售商業(yè)模式，以大規(guī)模，所經(jīng)營、服務(wù)的項目全而著稱。 （ 7）發(fā)展商的實力以及天方對操作同類項目豐富的經(jīng)驗 劣勢、威脅點 （ 1）多年空置對買家信心有不利的影響 （ 2）買家可能對商場整體經(jīng)營管理的信心不足 （ 3）買家對這種投資方式不夠了解，從認(rèn)知到接受有必然過程 。 （ 5）產(chǎn)品的多樣使得不同層次的投資者都可以找到自己的選擇。 （ 3）合作商家“好又多”的品牌效應(yīng)將大大增強客戶的信心。 1 光 彩 世 紀(jì) 購 物 中 心 總 體 推 廣 策 劃 方 案 2 目 錄 第一部分 項目總體策劃方案 一、項目 SWOT 分析 4 二、項目定位 5 三、產(chǎn)權(quán)式商鋪投資模式 9 四、投資回報分析 10 五、產(chǎn)權(quán)式商城操作步驟 15 第二部分 營銷推廣執(zhí)行方案 六、總體營銷策略 18 七、分階段營銷策略 20 八、新聞炒作、軟性宣傳 26 九、報紙硬廣 27 十、促銷公關(guān) 43 十一、現(xiàn)場包裝 45 3 第一部分 項目總體策劃方案 4 第一部分 項目總體策劃方案 一、 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢、機會點 （ 1）地產(chǎn)必然的增值性加上光彩大廈所處地理位置的優(yōu)越性，使商鋪具 有巨大的升值前景。 （ 2） 一次性返租五年使投資門檻大幅降低，市場接受面廣，中等收入者都可以投資。 （ 4）十年租約降低風(fēng)險，并有穩(wěn)定的回報。 （ 6）重慶市場暫無同類可比、競爭性產(chǎn)品。 （ 4）重慶整體積壓商鋪已經(jīng)達到 160 萬 M2，市場氣氛低迷。 2021年中國首家 shopping mall銅鑼灣廣場在深圳面市， 2年來經(jīng)營火爆。 （ 2）、光彩大廈產(chǎn)權(quán)式投資方案定位 《光彩世紀(jì)購物中心》采用將商場面積分割成各個獨立的產(chǎn)權(quán)單位，帶十年租約銷售給各小業(yè)主，并引進品牌商家統(tǒng)一經(jīng)營的“產(chǎn)權(quán)式商城”投資模式。 各個產(chǎn)權(quán)單位產(chǎn)品構(gòu)成方案如下： A、各產(chǎn)權(quán)單位面積在 5~20 平方米之間。（虛擬鋪位） 6 B、各產(chǎn)權(quán)單位均帶 10年 租約，年租金回報率固定 %。 D、購買時，一次性返回 5年租金回報。 （ 2）次主力客戶：重慶市高收入人群、重慶市周邊市縣投資者。 價格定位 物業(yè)價格的制定是一個綜合而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟呗赃^程，在未對市場進行全面調(diào)研之前，制 訂本業(yè)態(tài)的商鋪租賃價格顯然是不科學(xué)的。 7 *均價一萬元各層均價水平 層數(shù) 面積（平方米） 均價（元） 總價（萬元） 1 2300 13500 3105 首層 2021 13500 2700 2 3200 10000 3840 3 3200 8000 2560 4 3200 6000 1920 合計 13900 10194 14170 98%銷售折扣 各產(chǎn)權(quán)單位面積在 5~20 平方米左右，總價在 5~25萬元之間。 B、 產(chǎn)品：主要經(jīng)營品牌服裝、珠寶、名表、高檔化裝品。 C、 理由：避免與大百貨業(yè)態(tài)相沖突，同時對消費者來講也是一種有益的互補；真正體現(xiàn)了購物中心的功能。 二、三、四層（已定）：深圳好又多商場； 五層主題：兒童世界；（和“好又多”同一模式整體出租經(jīng)營。 B、 產(chǎn)品：按產(chǎn)品類型分區(qū)設(shè)置，如：按年齡分區(qū)的兒童服裝、玩具反斗城、兒童攝影、理發(fā)、兒童圖書。 （ 2）定位總結(jié)： A、 由于有投資回報的限定（ %的投資回報相當(dāng)于 57 元 /平方米的租金水平）為了避免投資者以租金做比較，一樓和五樓不宜采取分割出租的經(jīng)營方式。 9 B、 將商場總體包裝，再配合“好又多”的入駐成為一個在重慶首家產(chǎn)權(quán)式主題商場；為日后長期的經(jīng)營管理打好基礎(chǔ)。 （ 2） 業(yè)主和投資者可以根據(jù)自身的實力投入資金，獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)與收益權(quán)， （ 3） 業(yè)主所購買的商鋪，經(jīng)營則委托經(jīng)營公司統(tǒng)一經(jīng)營，經(jīng)營公司與《好又多》等品牌商家合作，利用其先進管理保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報。 （ 2） 最大程度降低置業(yè)門檻，能使投資者能夠以最輕松的方式投資商鋪，從而最大程度的擴大了顧客層面。 10 操作關(guān)鍵： （ 4） 如何在最短時間內(nèi)讓重慶消費者接受《產(chǎn)權(quán)式商鋪投資》這一全新投資概念。同時又給投資者以信心，相信能獲得穩(wěn)定的回報。 成交條件： 5成十年按揭。而多出來的 17 元可以考慮稅的問題。以下分析投資者的收益。 A、按揭方式投資分析 ? 供樓階段 回報率 總價 首期 5成 5年一次性回報 實付首期 5 成10 年月供 月回報 5 年總月供 投資者實付 回報與月供差額 % 10 5 549 566 32940 48940 +17 在這一階段，投資者的利益體現(xiàn)在兩個方面：一次性回報 5 年， 12 使投資者只要付出少量的資金就可以參與投資。投資者實際付出不到總價的 5 成（ 48940）就可以完 全擁有產(chǎn)權(quán)?？偨Y(jié)：在產(chǎn)權(quán)式投資的模式下，投資者前期付出 3~5萬的投資，可獲得超過 170萬元的投資回報。 投資者稅率及按揭費用 （ 1） 業(yè)主出租商鋪所交稅費明細(xì)表 稅種 稅率 稅金（按照月計算，基數(shù)為房總價 公 共 部 分 營業(yè)稅 租金 *3% 8/12*3% 即 城建稅 營業(yè)稅 *1% 8/12*3%*%1 即 教育附加 營業(yè)稅 *3% 8/12*3%*3% 即 房產(chǎn)稅 租金 *4% /年 8/12*4% 即 租賃稅 （管理費 ） 租金 *2% /季度 8/12*2% 即 合計： 即每月投資者交稅費為：總房價 * 個 人 所 得 稅 4000 元以下 （月租金 800 元 營業(yè)稅 城建稅 教育附加費 房產(chǎn)稅） * 10% 即：總房價 * 元 4000 元以上 （月租金 營業(yè)稅 城建稅 教育附加費 房產(chǎn)稅） * （ 120%）*10% 即：總房價 * （ 2）辦理銀行按揭借款人須提交的資料 （重慶情況當(dāng)略有 不同） A、身份證原件（用 A4 紙復(fù)印 5 份） B、收入證明原件（所在單位開具的蓋有公司公章的證明或稅單復(fù)印件，收入金額需大寫；如兩個以上借款人是非夫妻關(guān)系的，需提供各自的收入證明；兩人聯(lián)名只有一人有收入證明的，需提供結(jié)婚證） C、首期款收據(jù)原件 按揭收費標(biāo)準(zhǔn)： A、律師費： 300 元 B、抵押登記費： 100 元 C、保險費： 貸款年限在 5 年以下 = 房價總額 **年限 貸款年限在 5 年以下 = 房價總額 **年限 D、公證費：（港澳買家必須交納） 買賣合同 房價總額 * 貸款合同 貸款總額 * 辦房產(chǎn)證費用： 14 房價總額 *%