【正文】 金色曉島 地處朗州路與柳葉路交匯處東南角，穿紫河以北， 陽光花城 青年南路與體育路交匯處，市體育場(chǎng)邊 東方 ?嘉園 迎賓大道，八中旁邊，老城區(qū)，生活方便 望江名苑 沅安路與芷完路口，靠沅江 濱江豪庭 沅安路邊，靠沅江， 康橋 ?尚都 皂果路邊，芙蓉公園 旁，與本項(xiàng)目相距不遠(yuǎn) 周邊配套及景觀 項(xiàng)目名稱 周邊配套及景觀 泓鑫 ?城市花園 周邊學(xué)校、銀行、商業(yè)及生活配套齊全，景觀為小區(qū)內(nèi)部景觀。 ■ 都注重品牌 的塑造。 3）、商品房開發(fā)面積 ，實(shí)現(xiàn)銷售收入 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。新建的高層九重天花園因地理優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)，受市場(chǎng)的追捧，有不俗業(yè)績(jī)。因此，常德中、高檔住宅的置業(yè)群體數(shù)量龐大，購買潛力較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在今后的市場(chǎng)發(fā)展過程中，開發(fā)商只有進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和提升 樓盤的綜合素質(zhì)，并采用新穎有效的營銷手段，才能在市場(chǎng)整體上升過程中實(shí)現(xiàn)自身的高速發(fā)展。 2020年常德的房交會(huì)是歷年來最火爆的，市民通過房交會(huì)充分體驗(yàn)到了作為消費(fèi)者所應(yīng)受到的禮遇，也通過房交會(huì)了解了更多的房地產(chǎn)知識(shí)和信息。只有領(lǐng)先一步開發(fā)商，才有機(jī)會(huì)成功勝出。但根據(jù)整體市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目必須在品牌塑造、整體規(guī)劃、內(nèi)部設(shè)計(jì)、環(huán)境景觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理、整合營銷等各方面下足功夫。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這些年，隨著常德經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步提升，人們?cè)趯?duì)住房的需求上仍以大、中戶型為主，這是歷史與潮流的發(fā)展趨勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)人群的界定原則 作為一個(gè)富于文化含量的項(xiàng)目，我們并不完全是以傳統(tǒng)的收入和職業(yè)為分類依據(jù)劃分目標(biāo)市場(chǎng)，同時(shí)還以氣質(zhì)、品味和他們自身對(duì)于生活的理解和需求作為劃分人群的標(biāo)準(zhǔn)。 ★ 以首次置業(yè)、換房居住為主。 ★ 熟悉本片區(qū)，了解本片區(qū)物業(yè)的投資回報(bào)率。 ※ 水星樓的精神 一座能 讓 歷史 為之 落淚的 名樓，代表著抗日的精神 —— 全民參與、全民抗日！代表著中華民族的精神和 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 口 符合目標(biāo)客戶群的代言，大大拉近了本項(xiàng)目與目標(biāo)客戶群的心理距離，加強(qiáng)了對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)同感。 ★ 現(xiàn)代人們?cè)絹碓叫枰撵`寄托、精神重塑，人們對(duì)過去消失的歷史 有著濃厚的探索心理，審視過去、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ★ 在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中以鮮明的概念獨(dú)樹一幟，極利于本項(xiàng)目的炒作和宣傳。家 ” 市場(chǎng)形象地位為推廣基礎(chǔ)，用以下的項(xiàng)目的主題推廣語為訴求中心，展開推廣。 二、推廣主訴求點(diǎn) 根據(jù)市場(chǎng)的分析和本項(xiàng)目的基本情況及目標(biāo)客戶的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在推廣訴求點(diǎn)上應(yīng)強(qiáng)調(diào)“都市新貴的新領(lǐng)地”或“品味居家生活新文化”的生活方式，并通過以下幾個(gè)方面進(jìn)行系統(tǒng)的整合。對(duì)本項(xiàng)目要想營造一種有品質(zhì)的生活而言，物業(yè)管理更是提升物業(yè)品質(zhì)、加強(qiáng)概念引導(dǎo)的重要方式。 風(fēng)格獨(dú)特的園林環(huán)境 結(jié)合本項(xiàng)目旅游文化主題定位，塑造一種具有人文特色，風(fēng)格獨(dú)特的園林概念，展示“水星樓”的富有民族精神文化特色或現(xiàn)代懷舊的園林環(huán)境。常德三大名樓在常德人民心中在歷史地位，但目前缺少水星 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 水星樓之銷售篇： 水星樓 —— 全球武陵人的心靈歸宿 （文章標(biāo)題） 空間 —— 城市中物質(zhì)的奢侈與精神的自由 自由在某種意 義上，也是奢侈的 你需要一個(gè)有光芒的空間 動(dòng)或者靜，群或者獨(dú)，內(nèi)或者外 有了水星樓 也就有了天生的明星光彩 水星樓 —— 承載歷史、昭示未來 （文章標(biāo)題）（報(bào)廣主題） 文章的重點(diǎn)以水星樓為背景，全面闡述常德精神，以此調(diào)動(dòng)消費(fèi)者對(duì)水星樓項(xiàng)目的關(guān)注。 因而，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在起勢(shì)階段應(yīng)首先解決如何獲得媒體輿論支持。 常德交通臺(tái)的收聽率達(dá) 23%； 中國常德歡 迎您門戶網(wǎng)日訪問量為 53人。該項(xiàng)工作貫穿項(xiàng)。《常德廣播電視報(bào)》有一副刊名為“常德樓市”，該刊已辦三年，有穩(wěn)定的客戶群體，在常德房地產(chǎn)業(yè)中有一定的知名度，目前《常德廣播電視報(bào)》的發(fā)行量?jī)H有 。 根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作和常德市場(chǎng)銷售特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目采用分階段推廣策略，即前期起勢(shì)階段、銷售造勢(shì)階段、強(qiáng)銷期的運(yùn)勢(shì)階段和項(xiàng)目銷售結(jié)束的收勢(shì)階段。 水星樓之價(jià)值篇： 水星樓 —— 我們共有的財(cái)富 （文章標(biāo)題）（報(bào)廣主題） 投資水星樓之 36 計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 □ 重新修建一座水星樓，使人們可以登高憑古韻、放眼緬先賢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目必須向購房客戶展示一種現(xiàn)代的、時(shí)尚的、溫馨的、浪漫的、有品質(zhì)的生活就是“水星樓”可以真正給予他們 的，從而讓客戶從心里認(rèn)可本項(xiàng)目，而不是被表面的裝飾和宣傳擾亂了內(nèi)心的選擇。財(cái)富相伴 ！ 副主題語選擇： 文化脊梁、財(cái)富砥柱 水星樓 —— 承載歷史、昭示未來 水星樓 —— 全球武陵人的心靈歸宿 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第四章 營銷推廣策略 在本項(xiàng)目的整個(gè)營銷推廣過程中，我們建議在保證媒體宣傳的基礎(chǔ)上，以公關(guān)活動(dòng)營銷為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 口水星樓是一座有近千年歷史并足以讓常德市民為之感動(dòng)的文化遺產(chǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ★ 有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，一次性可購買多套。 ★ 追求時(shí)尚、新穎，易被新的概念引導(dǎo) ★ 看重工作和居住地理位置的距離，同時(shí)注重居住周邊的生活配套。 按區(qū)域劃分 以常德本地市區(qū)客戶為 主，常德下轄縣市和返鄉(xiāng)置業(yè)為輔 □ 常德本地市區(qū)（含鼎城區(qū)） 80％ □ 常德下轄縣市 10％ □ 返鄉(xiāng)置業(yè)（含為家人購房） 10％ 按從事職業(yè)劃分 □ 私營業(yè)主 30% □ 政府工作人員 30% □ 企業(yè)事業(yè)高級(jí)員工 20% □ 自由職業(yè)者 20% 無論按什么方式劃分客戶，最明顯的劃分即是自住客戶和投資客戶，我們就 這兩大類客戶進(jìn)行客戶特征分析 自住客 ★ 年齡范圍以 2545歲為主。 當(dāng)然，中高收入置業(yè)者在選擇物業(yè)時(shí)更注重小區(qū)自然環(huán)境和樓盤內(nèi)在素質(zhì)。 本區(qū)域中高檔物業(yè)的特點(diǎn)不顯著，區(qū)域形象的發(fā)展需要本項(xiàng)目這樣的中高檔定位。 根據(jù)對(duì)整體市場(chǎng)狀況、區(qū)域市場(chǎng)熱點(diǎn)分析和項(xiàng)目自身?xiàng)l件的綜合分析，我們建議本項(xiàng)目采用中偏檔定位，以實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)、回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，本項(xiàng)目必須要注入差異化、創(chuàng)新性元素和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手缺乏的優(yōu)勢(shì)，全面提升項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量，通過軟硬件的配套完善，拔高項(xiàng)目的品質(zhì)感，走差異化競(jìng)爭(zhēng)路線，為目標(biāo)客戶提供他們所向往的生活設(shè)施和服務(wù)，從而引起市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注；在軟件上提升樓盤文化內(nèi)涵，把項(xiàng)目“包裝”得精細(xì)而有特色，并符合目標(biāo)客戶群的口味；在推廣手法上采用 “體驗(yàn)營 銷” 、“一對(duì)一”等針對(duì)性強(qiáng)、實(shí)效性強(qiáng)的復(fù)合式營銷體系，從而使項(xiàng)目在片區(qū)內(nèi)同質(zhì)化嚴(yán)重的情況中脫穎而出，最終順利實(shí)現(xiàn)熱銷售目標(biāo)！ 第三章 項(xiàng)目定位策略 定位前言 “成功的樓盤各具特色，而失敗的樓盤則往往相同”。 總用地面積： 35000㎡ 總建筑面積： ㎡（地上建面） +10000㎡（地下建面） 商業(yè)面積： 27934㎡（商鋪面積） +12586㎡（大型百貨） 住宅面積： 18108㎡（單身公寓） + ㎡（普通住宅） 配套面積： 1673平方米 綠地率： ％ 容積率 ： 建筑密度： % ◎ 項(xiàng)目的基本定位 產(chǎn)品定位：綜合性購物中心 —— 主題百貨商場(chǎng)、大型超市、商業(yè)組團(tuán)、品牌主力店、獨(dú)立街鋪相結(jié)合。 第二章 項(xiàng)目綜合分析 一、項(xiàng)目概況 水星樓購物中心項(xiàng)目位于常德市武陵區(qū)人民東路與青年路南交匯處，項(xiàng)目東鄰青年路，南側(cè)為沅安路，西側(cè)為金泰利界墻，北側(cè)為人民東路。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。置業(yè)者已日益成熟起來，在選購物業(yè)時(shí)更關(guān)注樓盤內(nèi)在的素質(zhì)和相關(guān)的服務(wù)，而開發(fā)商之間更是互相競(jìng)爭(zhēng)、互相學(xué)習(xí)，努力提升專業(yè)素質(zhì)，促使行業(yè)整體走向更高的專業(yè)水準(zhǔn)。 從 2020 年的熱點(diǎn)樓盤看，最為突出的是金泰利商業(yè)廣場(chǎng)和左右領(lǐng)寓及九重天花園。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)潛力也相當(dāng)巨大。較偏遠(yuǎn)的柳葉湖旅游開發(fā)區(qū)域高檔的別墅有唯一柳岸、龍吟水榭等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。說明市場(chǎng)對(duì)商品房的需求大大增加。無論是開發(fā)商還是消費(fèi)者都發(fā)現(xiàn)了市場(chǎng)啟動(dòng)所帶來的不同驚喜。 東方 ?嘉園 小區(qū)內(nèi)部景觀為主，各種配套相對(duì)較齊全，尤其擁有老城區(qū)的生活配套優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目由三棟分別為 32層、 23層、 16 層的高層住宅與五棟多層住宅圍合而成 濱江豪庭 占地約 32畝，總建筑面積達(dá) 69000平方米，由 lO棟樓宇組成，其中有兩棟 28層住宅樓，產(chǎn)品定位為高品質(zhì)，高檔次住宅小區(qū)，總居住戶數(shù)達(dá) 450 多戶。 九重天花園 3*2為 145平米左右， 4*2為 165左右，復(fù)式為 220~280不等，戶型較大。 5）、服務(wù)設(shè)施的需求 從下表常德市消費(fèi)者對(duì)服務(wù)設(shè)施需求調(diào)查顯示： 41%的消費(fèi)者看重 24 小時(shí)保安； 34%的消費(fèi)者注重社區(qū)文化建設(shè)； 14%的消費(fèi)者要求小區(qū)智能化。其中考慮的是房屋結(jié)構(gòu)功能，同時(shí)消費(fèi)者對(duì)房 屋的朝向、通風(fēng)采光也十分注重，對(duì)小區(qū)居住的環(huán)境要求也越來越高。 常德市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 1）、商業(yè)門面始終是常德市民最為熱衷的投資方式。高檔項(xiàng)目一般多位于城市中心或次中心地段，常德沿武陵大道地段是一級(jí)板塊。同時(shí)常德在 2002 年四月份期間就做出了降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中規(guī)費(fèi)的大膽改革舉措，將原來的房地產(chǎn)交易稅費(fèi)降低 —— 城區(qū)住房交易所有稅費(fèi)項(xiàng)目總額統(tǒng)一為 每平方米 10 元。他們有現(xiàn)代意 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。考核他們成績(jī)的指標(biāo)是建安量、開復(fù)工面積。 二、常德市總體經(jīng)濟(jì)狀況 常德市國內(nèi)生產(chǎn)總值 2020年達(dá)到 ，位居全省第 3位，僅次于長(zhǎng)沙（ ）、岳陽 () ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7910元。中部丘陵區(qū)、太浮山與太陽山對(duì)峙形成向北敞開的簸箕形盆地，致使臨澧、桃源一帶冬季易受冷空氣襲擊。全 市面積 18190 平方公里，人口 598 萬。 銷售資料的制作 ............................................................. 30 銷售隊(duì)伍的組建 ............................................................. 32 價(jià)格策略的制定 ............................................................. 35 三、第三階段 —— 公開銷售的運(yùn)勢(shì)策略 ................................................. 37 廣告媒體的組合運(yùn)用策略 ..................................................... 37 運(yùn)勢(shì)策略 ................................................................... 38 階段組合策略 ............................................................... 38 電視廣告 ................................................................... 39 戶外廣告 ................................................................... 39 直郵廣告 ................................................................... 40 四、第四階段 —— 銷售結(jié)束期的收勢(shì)策略 ..........................