【正文】 面積） +12586㎡（大型百貨） 住宅面積： 18108㎡（單身公寓） + ㎡（普通住宅） 配套面積： 1673平方米 綠地率： ％ 容積率 ： 建筑密度： % ◎ 項(xiàng)目的基本定位 產(chǎn)品定位：綜合性購(gòu)物中心 —— 主題百貨商場(chǎng)、大型超市、商業(yè)組團(tuán)、品牌主力店、獨(dú)立街鋪相結(jié)合。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 水星樓購(gòu)物中心地盤內(nèi)有千年古建筑水星樓的遺址、清真寺、古城墻，項(xiàng)目西南方為名聞全國(guó)的“中國(guó)常德詩(shī)墻”。 第二章 項(xiàng)目綜合分析 一、項(xiàng)目概況 水星樓購(gòu)物中心項(xiàng)目位于常德市武陵區(qū)人民東路與青年路南交匯處，項(xiàng)目東鄰青年路，南側(cè)為沅安路，西側(cè)為金泰利界墻，北側(cè)為人民東路。但根據(jù)整體市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目必須在品牌塑造、整體規(guī)劃、內(nèi)部設(shè)計(jì)、環(huán)境景觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理、整合營(yíng)銷等各方面下足功夫。 ■ 城市整體經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行保證了房 地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的大環(huán)境； ■ 城市的市民收入與消費(fèi)模式足以支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展； ■ 市民的居住狀況和置業(yè)意愿對(duì)中高檔商品房市場(chǎng)發(fā)展極為有利； ■ 政府相關(guān)政策的落實(shí)和相關(guān)部門的大力配合提供了最佳的軟環(huán)境； ■ 2020年市場(chǎng)的快速發(fā)展為本項(xiàng)目的入市創(chuàng)造了成熟的市場(chǎng)環(huán)境； ■ 周邊市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)頭是本項(xiàng)目入市的良好契機(jī)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。只有領(lǐng)先一步開發(fā)商，才有機(jī)會(huì)成功勝出。各開發(fā)商在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中必須通過(guò)品牌塑造、提升樓盤內(nèi)在 素質(zhì)和配套服務(wù)水準(zhǔn)、采用整合營(yíng)銷等先進(jìn)手段，不斷創(chuàng)造新的市場(chǎng)亮點(diǎn)，爭(zhēng)取良好的銷售業(yè)績(jī)，從而帶動(dòng)行業(yè)整體水準(zhǔn)的大幅提升。 根據(jù)對(duì) 2020年常德房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)的分析，我們認(rèn)為市場(chǎng)在今年已被成功啟動(dòng)，未來(lái)的 2～ 3年內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)發(fā)展的高潮。置業(yè)者已日益成熟起來(lái)，在選購(gòu)物業(yè)時(shí)更關(guān)注樓盤內(nèi)在的素質(zhì)和相關(guān)的服務(wù)，而開發(fā)商之間更是互相競(jìng)爭(zhēng)、互相學(xué)習(xí)，努力提升專業(yè)素質(zhì)，促使行業(yè)整體走向更高的專業(yè)水準(zhǔn)。 2020年常德的房交會(huì)是歷年來(lái)最火爆的，市民通過(guò)房交會(huì)充分體驗(yàn)到了作為消費(fèi)者所應(yīng)受到的禮遇，也通過(guò)房交會(huì)了解了更多的房地產(chǎn)知識(shí)和信息。 作為公園景觀住宅概念的水榭花城項(xiàng)目，以中低的市場(chǎng)入價(jià)和良好的銷售業(yè)績(jī)使市民在置業(yè)觀念上已由注重鬧市地段轉(zhuǎn)向注重更佳的生活素質(zhì)。而九重天花園的成功也使置業(yè)者的目光從傳統(tǒng)的多層住宅向高層住宅靠攏。 從 2020 年的熱點(diǎn)樓盤看，最為突出的是金泰利商業(yè)廣場(chǎng)和左右領(lǐng)寓及九重天花園。在今后的市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，開發(fā)商只有進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和提升 樓盤的綜合素質(zhì)，并采用新穎有效的營(yíng)銷手段，才能在市場(chǎng)整體上升過(guò)程中實(shí)現(xiàn)自身的高速發(fā)展。因此，未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展將會(huì)更加健康、成熟。除了傳統(tǒng)的地段、朝向等因素外，置業(yè)者現(xiàn)在更加關(guān)注小區(qū)外在的景觀、交通和內(nèi)在的環(huán)境、戶內(nèi)布局、生活配套及物業(yè)管理等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而營(yíng)銷模式的全面創(chuàng)新令市場(chǎng)空前活躍，強(qiáng)勁的推廣力度和新穎的營(yíng)銷手段令市民應(yīng)接不暇，媒體的鼎力支持更使房地產(chǎn)概念家喻戶曉，從而為市場(chǎng)培育了日漸壯大的消費(fèi)群體 ，為未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)。 全新的開發(fā)理念和營(yíng)銷模式為市場(chǎng)打開了廣闊的發(fā)展空間 2001 年的常德市場(chǎng)隨著美吉華庭的進(jìn)入和外地營(yíng)銷公司的介入而呈現(xiàn)出空前繁榮的局面。因此經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)潛力也相當(dāng)巨大。因此，常德中、高檔住宅的置業(yè)群體數(shù)量龐大，購(gòu)買潛力較大。截至 2000 年底，擁有三居室以上住宅的市民家庭所占比例不足 30%，高檔住宅消費(fèi)處于明顯偏低水平。 置業(yè)者群體分界日趨明顯 由于長(zhǎng)期以來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì) 體制的影響，市民置業(yè)主要表現(xiàn)為單位分房，群體差異不明顯。較偏遠(yuǎn)的柳葉湖旅游開發(fā)區(qū)域高檔的別墅有唯一柳岸、龍吟水榭等。新建的高層九重天花園因地理優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)，受市場(chǎng)的追捧，有不俗業(yè)績(jī)。但在 2000年各大樓盤的大力宣傳推廣下，市民的居住區(qū)域概念和居住習(xí)慣已逐漸被市場(chǎng)所改變，尤其是高檔樓盤的客戶對(duì)居住區(qū)域的選擇由已往的地段和交通轉(zhuǎn)向環(huán)境、景觀和未 來(lái)發(fā)展。 傳統(tǒng)的居住區(qū)域概念在市場(chǎng)規(guī)則下出現(xiàn)了明顯的轉(zhuǎn)變 常德市民原有的居住概念是以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利分房為基礎(chǔ)的，要求居住區(qū)域與工作區(qū)域接近，注重鬧市區(qū)的繁華與便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 因此，我們認(rèn)為常德房地產(chǎn)市場(chǎng)在 2000 年開始了全新的快速增長(zhǎng)階段。 5）、因市場(chǎng)供給總量的加大，破壞了市場(chǎng)平衡的供求關(guān)系，造成部分高檔商品房項(xiàng)目的銷售受阻。說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)商品房的需求大大增加。 3）、商品房開發(fā)面積 ，實(shí)現(xiàn)銷售收入 。其中用于商品房建設(shè)投資 ，用于土地購(gòu)置投資 。消費(fèi)者驚喜的是原來(lái)房子不僅僅是舊式的“火柴盒”，買個(gè)好房子竟可以得到如此多的生活享受。無(wú)論是開發(fā)商還是消費(fèi)者都發(fā)現(xiàn)了市場(chǎng)啟動(dòng)所帶來(lái)的不同驚喜。 ■ 都注重品牌 的塑造。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 濱江豪庭 超大面積的綠化及中心花園 ，六中 、第一人民醫(yī)院、東升小學(xué)、市委大院 ，大型購(gòu)物超市 康橋 ?尚都 萬(wàn)畝芙蓉公園，穿紫河 小結(jié) ■ 多為大型社區(qū)，體量大都在 6萬(wàn)平米以上； ■ 戶型設(shè)計(jì)以大戶型為主； ■ 絕大多數(shù)項(xiàng)目配套齊全，景觀較好，且大部分有水景； ■ 都重視物業(yè)管理，部分打出五星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)的口號(hào)； ■ 地理位置基本都在城市中心及老城區(qū)，交通都較為方便（金色曉島除外）； ■ 都強(qiáng)調(diào)居住者的感受及生活理念； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 東方 ?嘉園 小區(qū)內(nèi)部景觀為主，各種配套相對(duì)較齊全，尤其擁有老城區(qū)的生活配套優(yōu)勢(shì)。 望江名苑 景觀，升值，配套，物業(yè)管理 濱江豪庭 財(cái)富、地位 、身份，五星級(jí)物管，沅江，內(nèi) 外結(jié)合的景觀，戶型， 康橋 ?尚都 “ 新城市中心區(qū) ” ，城市坐標(biāo)原點(diǎn) 地理位置 項(xiàng)目名稱 地 理 位 置 泓鑫 ?城市花園 地處武陵大道與育才路交匯處西南角，屬于城市中心，生活方便 九重天花園 常德北站中心地段，老城區(qū)，生活方便，沅安路邊，靠沅江 金色曉島 地處朗州路與柳葉路交匯處東南角，穿紫河以北， 陽(yáng)光花城 青年南路與體育路交匯處，市體育場(chǎng)邊 東方 ?嘉園 迎賓大道，八中旁邊，老城區(qū)，生活方便 望江名苑 沅安路與芷完路口，靠沅江 濱江豪庭 沅安路邊，靠沅江， 康橋 ?尚都 皂果路邊，芙蓉公園 旁，與本項(xiàng)目相距不遠(yuǎn) 周邊配套及景觀 項(xiàng)目名稱 周邊配套及景觀 泓鑫 ?城市花園 周邊學(xué)校、銀行、商業(yè)及生活配套齊全，景觀為小區(qū)內(nèi)部景觀。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。項(xiàng)目由三棟分別為 32層、 23層、 16 層的高層住宅與五棟多層住宅圍合而成 濱江豪庭 占地約 32畝，總建筑面積達(dá) 69000平方米，由 lO棟樓宇組成，其中有兩棟 28層住宅樓，產(chǎn)品定位為高品質(zhì)，高檔次住宅小區(qū)，總居住戶數(shù)達(dá) 450 多戶。圓形小高層，共 88 戶，四種戶型， 112— 222 平方米； 情景洋房，共 324 戶，七種戶型，—— ；聯(lián)排別墅，共 60 戶，四種戶型， —— 223平方米；獨(dú)立別墅，共 46戶，八種戶型， —— 陽(yáng)光花城 25000 平方米， 13棟多層建筑，至少 18m的棟距，綠化覆蓋率達(dá)４０％，與５０米的市政綠化帶緊緊相連 東方 ?嘉園 2*2 為 85 平米左右， 3*2 為 115平米左右， 4*2為 135 左右，躍層 3*2 為 130平米左右，大戶型均為躍層設(shè)計(jì)， 望江名苑 占地 2 萬(wàn)平方米。 金色曉島 占地 平方米，總建筑 ，容積率 1:，綠地率 42%，居住戶數(shù) 962戶。 總占地面積 畝，總建筑面積 萬(wàn)平方米、綠地率 33%，車庫(kù)及室內(nèi)停車位300多個(gè)，商業(yè)裙樓近 3萬(wàn)平方米。 九重天花園 3*2為 145平米左右， 4*2為 165左右，復(fù)式為 220~280不等，戶型較大。部分為錯(cuò)層及躍層。戶型種類較多。 常德在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 對(duì)目前常德在售樓盤我們從戶型、賣點(diǎn)、地理位置、周邊配套及景觀進(jìn)行分析，總結(jié)各樓盤的特點(diǎn)和特征，進(jìn)一步對(duì)常德房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展進(jìn)程和趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。 5）、服務(wù)設(shè)施的需求 從下表常德市消費(fèi)者對(duì)服務(wù)設(shè)施需求調(diào)查顯示： 41%的消費(fèi)者看重 24 小時(shí)保安； 34%的消費(fèi)者注重社區(qū)文化建設(shè)； 14%的消費(fèi)者要求小區(qū)智能化。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。選擇最多的面積是 90120 平方米，主要以三房為主；其次是考慮面積在 7090 平方米的兩房；相對(duì)經(jīng)濟(jì)條件較好的消費(fèi)者選擇 120140平方米的四房、五房或復(fù)式樓。其中考慮的是房屋結(jié)構(gòu)功能，同時(shí)消費(fèi)者對(duì)房 屋的朝向、通風(fēng)采光也十分注重，對(duì)小區(qū)居住的環(huán)境要求也越來(lái)越高。僅有 1%的消費(fèi)者購(gòu)房目的是用來(lái)投資。 常德市 商業(yè)門面調(diào)研 區(qū)域 代表項(xiàng)目 產(chǎn)品類型 銷售均價(jià)（萬(wàn)元 /㎡） 銷售狀況 核心地帶 步行街、金鉆廣場(chǎng) 純商業(yè)鋪面 1～ 3 中心區(qū)域 建設(shè)路臨街門面 住宅群樓 ～ 1 銷售率均高于 70％ 次中心區(qū) 育才路臨街門面 住宅群樓 ～ 邊緣城區(qū) 東門美吉華庭周邊 住宅群樓 ～ 新開發(fā)區(qū) 火車站農(nóng)機(jī)大市場(chǎng) 專業(yè)大市場(chǎng) ～ 依上表顯示：核心地帶的純商鋪售價(jià)最高，在 13萬(wàn)元之間，中心區(qū)和次中心區(qū)地帶的主干道兩側(cè)的商鋪價(jià)格在 萬(wàn)元和 萬(wàn)元之間，而 邊緣城區(qū)和新開發(fā)區(qū)域的商鋪相對(duì)較低，整體售價(jià)在 和 。 3）、未來(lái)常德市商業(yè)物業(yè)的態(tài)勢(shì)不容樂(lè)觀。 常德市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 1）、商業(yè)門面始終是常德市民最為熱衷的投資方式。 60％或以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 常德市主要商品住宅樓盤 2020～ 2020 年銷售情況 我們主要考察一部分的中高檔樓盤的銷售情況，通過(guò) 對(duì)這一系列樓盤的調(diào)查和陌生客戶拜訪獲得的信息來(lái)分析，去年開發(fā)的樓盤（銷售周期為一年的）銷售率基本上達(dá)到了 40％或以上，部分樓盤的銷售已經(jīng)達(dá)到 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。高檔項(xiàng)目一般多位于城市中心或次中心地段，常德沿武陵大道地段是一級(jí)板塊。 2）、根據(jù)對(duì)常德市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的調(diào)查，常德市商品住宅發(fā)展趨勢(shì)基本情況如下表 常德市房地產(chǎn)開發(fā)均價(jià)一覽 （中高檔項(xiàng)目） 年 份 2000 2002 2020 單 位 元 /平方米 元 /平方米 元 /平方米 平均價(jià)格 中 檔 800左右 900左右 1400左右 高 檔 1000左右 1250左右 1850左右 從上表可以看出，我們著重進(jìn)行調(diào)查的常德市的樓盤可以分為中檔和高檔，高檔的價(jià)格位于 1850左右，中檔價(jià)格位于 1400 左右。 常德商品住宅價(jià)格走勢(shì)分析 1）、常德市各房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，緊緊抓住住宅全面實(shí)行商品化這個(gè)機(jī)遇，精心規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，狠抓工程質(zhì)量。在《常德市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃發(fā)展綱要》（以下簡(jiǎn)稱《 “ 十五 “ 綱要》）中就明確指出， “ 要在 ‘ 十五 ’ 末期全市商品房竣工面積達(dá)到 300 萬(wàn)平方米，建成 50萬(wàn)平方米以上的住宅區(qū) 1 個(gè)， 20萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū) 10個(gè)；高檔小康型住房面積占這個(gè)商品房的 20%以上。同時(shí)常德在 2002 年四月份期間就做出了降低房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中規(guī)費(fèi)的大膽改革舉措，將原來(lái)的房地產(chǎn)交易稅費(fèi)降低 —— 城區(qū)住房交易所有稅費(fèi)項(xiàng)目總額統(tǒng)一為 每平方米 10 元。他們是關(guān)心環(huán)境、關(guān)心生態(tài)、關(guān)心社會(huì)可持續(xù)發(fā)展、為現(xiàn)代人建房的一代。 識(shí)，有個(gè)性，有見識(shí)，有文化，關(guān)心人的需求，關(guān)注建筑的本質(zhì)，力圖與時(shí)代精神同步。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。他們有現(xiàn)代意 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。他們?cè)噲D用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段來(lái)運(yùn)作房地產(chǎn)，但在又是計(jì)劃又是市場(chǎng)的形勢(shì)下，真正市場(chǎng)的約束力受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈干擾，因此真正發(fā)展起來(lái)的業(yè)主多數(shù)帶有亦官亦商色彩。有地方住就行了，至于檔次或環(huán)境不是居民主要關(guān)注的話題。錢也不太關(guān)心，反正是拿國(guó)家的錢搞建設(shè)，虧賺無(wú)所謂，多建房、快建房才是他們的追求?？己怂麄兂煽?jī)的指標(biāo)是建安量、開復(fù)工面積。和常德以前的房地產(chǎn)開發(fā)浪潮相比，現(xiàn)在開發(fā)商的開發(fā)理念已經(jīng)發(fā)生了變化。 三、常德房地產(chǎn)概況 常德房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 由于常德市近幾年整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境很好，政府對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的力度增強(qiáng)，常德的房地產(chǎn)正處于蓬勃發(fā)展的階段，