【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 牌的友誼商店、南方大廈也是活力四射?！鞍儇浬痰暌彩?MALL，提供有質(zhì)量保證的產(chǎn)品、舒適的購(gòu)物環(huán)境?！敝芊f舟認(rèn)為，“只不過(guò)那個(gè)時(shí)候經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平有限，人們的消費(fèi)心態(tài)整齊劃一，采購(gòu)行為也比較單一，百貨商店的規(guī)模不那么大罷了。” 從上世紀(jì) 90 年代末開始，伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，消費(fèi)的個(gè)性化時(shí)代來(lái)臨了。消費(fèi)者在購(gòu) 物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重整體購(gòu)買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢(shì)促成了大型購(gòu)物中心的產(chǎn)生。 Shopping MALL 是 Shopping center 的一種類型，比如天河城、中華廣場(chǎng)等等，都屬于業(yè)態(tài)復(fù)合度較高、規(guī)模面積也較大且經(jīng)營(yíng)也較成功的真正的 Mall。 天河城創(chuàng)造一飛沖天的神話 在過(guò)往的幾年中，廣州天河城的迅速崛起，不但為市民提供了一攬子消費(fèi)的一種新的商業(yè)形態(tài)，而且也創(chuàng)造了中國(guó)購(gòu)物中心成功的神話。 從人流量和出租率這兩個(gè)重要指標(biāo)來(lái)看，天河城的一飛沖天是不爭(zhēng)的事實(shí)。 1997 年每天有 18 萬(wàn)人流量，到 1998 年有 25 萬(wàn)人次， 2022年圣誕節(jié)創(chuàng)下了每天 67 萬(wàn)人次的紀(jì)錄，到 2022 年又創(chuàng)造了 83 萬(wàn)人次的紀(jì)錄。出租率方面，天河城的出租率 1997 年就達(dá)到 83％，近幾年的出租率則穩(wěn)定在 100％。 可是天河城并不滿足，君臨天下從某種意義上說(shuō)正成為天河城的理想。在 2022 年 9 月 20 日于廣州舉辦的中國(guó)購(gòu)物中心國(guó)際論壇第二屆年會(huì)上，在談及天河城未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)時(shí)，廣東天貿(mào) (集團(tuán) )股份有限公司總裁禹來(lái)表示： 2022 年，人們將會(huì)在珠三角地區(qū)以及省外中心城市看到更多的“天河城”， 5 到 10 年中，在全國(guó) 范圍內(nèi)力爭(zhēng)將天河城模式拷貝到 10 家左右。 天河城是廣州的天河城，天河城又將不只是廣州的天河城。未來(lái)一段時(shí)間里，廣東天貿(mào) (集團(tuán) )股份有限公司將通過(guò)自建、與房地產(chǎn)開發(fā)商合作、并購(gòu)現(xiàn)有的購(gòu)物中心改造為天河城式等品牌輸出方式，進(jìn)行 MALL 戰(zhàn)略的擴(kuò)展，繼續(xù)鞏固、傳播天河城品牌。在天河城擁躉的不懈追逐下，天河城的“攻城”方略也已經(jīng)大白于天下：一是投資、管理與經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心；二是收購(gòu)購(gòu)物中心或者收購(gòu)可改造為購(gòu)物中心的其他物業(yè)，并實(shí)施管理與經(jīng)營(yíng)；三是租賃現(xiàn)有物業(yè)，管理與經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心；四是以購(gòu)物中心綜合服務(wù)為核心業(yè)務(wù)的品牌 輸出管理。與此同時(shí)，集團(tuán)還在購(gòu)物中心內(nèi)整體承租、部分分租和單店承租三種方式發(fā)展天河城百貨連鎖店，在大型百貨公司內(nèi)或者是在繁華商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理有獨(dú)立門面的專業(yè)百貨店。 爭(zhēng)議從未停息，理性正在回歸 關(guān)于購(gòu)物中心的爭(zhēng)議，從購(gòu)物中心的勃興之時(shí)開始，似乎就不曾停息。早在 1997 年，廣州市多數(shù)大型零售企業(yè)銷售額出現(xiàn)滑坡，而當(dāng)時(shí)天河城的天南百貨和吉之島天貿(mào)卻獨(dú)樹一幟，銷售額呈持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，于是形形色色的投資者對(duì)購(gòu)物中心這種業(yè)態(tài)產(chǎn)生了濃厚興趣。一時(shí)間，廣州的購(gòu)物中心熱蔚為大觀，中華廣場(chǎng)、億安廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)都已成弓 上之箭、亟待噴薄而出。 2022 年是爭(zhēng)議又起的時(shí)間，這一年，全國(guó)數(shù)百家購(gòu)物中心如雨后春筍般冒出。在廣州，天河城的恣肆火爆讓零售商、物業(yè)發(fā)展商按捺不住投資的激情，不少畫諾坐嘯的官員也癡迷于購(gòu)物中心的浮華，對(duì)購(gòu)物中心特別是大型購(gòu)物中心的頂禮膜拜幾成迷信，然而亢奮過(guò)后，人們才發(fā)現(xiàn)：倘若不講天時(shí)、地利、人和，盲目興建購(gòu)物中心無(wú)異于一場(chǎng)釜底抽薪的資本自殺。 事過(guò)境遷，消費(fèi)者、專家學(xué)者、投資者、官員在這個(gè)所謂的中國(guó)購(gòu)物中心元年里所進(jìn)行破與立的博弈、是與非的探討已經(jīng)深入到了購(gòu)物中心所能涉及到的各個(gè)層面。在記者看來(lái)，今天 的投資者們要理智得多、深刻得多了。廣東天貿(mào) (集團(tuán) )股份有限公司原副總裁楊軍艇說(shuō)得很有代表性：“購(gòu)物中心是最高業(yè)態(tài)，但不是零售業(yè)的唯一業(yè)態(tài)?！? 專家訪談 現(xiàn)代人的生活不能沒有購(gòu)物中心 訪談對(duì)象：零售學(xué)專家高振生，廣東金融學(xué)院副教授，對(duì)零售業(yè)理論及實(shí)踐有深入研究，對(duì)購(gòu)物中心在中國(guó)的發(fā)展保持著持續(xù)關(guān)注。 觀點(diǎn)一：購(gòu)物中心的發(fā)展正當(dāng)其時(shí) 記者：你怎樣看正佳廣場(chǎng)與天河城的近距離競(jìng)爭(zhēng)？ 高振生：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平看，廣州 2022 年按戶籍人口計(jì)算的人均 GDP 達(dá)到 萬(wàn)元，約合 5793 美元， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出用來(lái)作為支撐一個(gè)地區(qū)和城市發(fā)展購(gòu)物中心的 3000 美元的最低標(biāo)準(zhǔn)。 從交通狀況看，廣州有著比較完善健全的城市公共交通網(wǎng)絡(luò)，私家車、高速公路和軌道交通也在迅速發(fā)展，到 2022 年乘坐地鐵到廣州市區(qū)各處均在 30 分鐘之內(nèi)，珠三角的主要城市也都被納入廣州的一小時(shí)時(shí)空圈內(nèi)。 從生產(chǎn)能力來(lái)看，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)物中心的發(fā)展是建立在大規(guī)模和多樣化工業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)之上的。廣州所處的珠三角正在打造世界性的制造業(yè)基地，也為購(gòu)物中心的發(fā)展提供了可能性。 明確了以上幾點(diǎn)，我認(rèn)為廣州發(fā)展購(gòu)物中心的時(shí)機(jī)已經(jīng)完全成熟，類似正 佳廣場(chǎng)與天河城這樣的競(jìng)爭(zhēng)也是正常的。在我國(guó)的香港和臺(tái)灣，一條街上有三五家購(gòu)物中心都不是稀罕事。 觀點(diǎn)二：市場(chǎng)容量存疑 記者：這么說(shuō)，廣州購(gòu)物中心在數(shù)量上還有很大的增長(zhǎng)空間？ 高振生：商業(yè)變遷與城市化發(fā)展密切相關(guān)。城市化到了高級(jí)階段(城市化率達(dá)到 70％以上 )，零售業(yè)將呈現(xiàn)離心聚集的態(tài)勢(shì)，即離開幾何中心，向郊區(qū)聚集。 2022 年廣州的城市化水平將達(dá)到 80％以上，確實(shí)需要一大批向郊區(qū)聚集的購(gòu)物中心。 但是，市場(chǎng)容量到底有多大則值得關(guān)注。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，支撐天河城和正佳廣場(chǎng)這樣兩個(gè)超大型購(gòu)物中心的 固定人口大約要達(dá)到 200萬(wàn)。廣州目前的常住人口數(shù)量 1015 萬(wàn)人，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民購(gòu)買力和私家車擁有量與發(fā)達(dá)國(guó)家都還有較大差距，所以廣州能容納的類似購(gòu)物中心是很有限的。 觀點(diǎn)三：進(jìn)一步改變家庭生活 記者：天河城、中華廣場(chǎng)這樣的購(gòu)物中心，對(duì)消費(fèi)文化有何影響？ 高振生：購(gòu)物中心之所以受到歡迎，比較認(rèn)同的原因是商品和服務(wù)多樣化、環(huán)境好、而且價(jià)格也不貴。大型購(gòu)物中心往往能提供購(gòu)物、娛樂、休閑、美食、游覽觀光等多樣化的服務(wù)，為人們提供了一種新的消費(fèi)和生活方式。一種典型的消費(fèi)方式就是一家人中，丈夫 買書讀書，妻子逛商場(chǎng)購(gòu)物，孩子在娛樂城玩游戲，然后一家一起到美食城就餐。廣州目前仍應(yīng)以發(fā)展城市購(gòu)物中心為主，不管住在市中心還是市郊，廣州人的生活都不能離開購(gòu)物中心。 楊軍艇最難忘的是在天河城工作奮斗的日子，最希望天河城能不斷發(fā)展，蒸蒸日上。蒯威 攝 當(dāng)局者說(shuō) 最是難忘天河城 講述者：楊軍艇 原廣東天貿(mào) (集團(tuán) )股份有限公司副總裁。 1960 年 10 月生于廣州，1980 年起就任于廣東省人民政府財(cái)貿(mào)辦公室， 1992 年進(jìn)入廣東天貿(mào)集團(tuán)籌建天河城， 2022 年升任廣東天貿(mào) (集團(tuán) )股份有限公司副總 裁，2022 年 6 月離職。 上世紀(jì) 90 年代初，廣東省提出要趕超亞洲“四小龍”，在商業(yè)方面，省政府提出在保持原商業(yè)系統(tǒng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上另起爐灶，成立一家新的商業(yè)集團(tuán)。楊軍艇當(dāng)時(shí)是財(cái)貿(mào)辦的副科長(zhǎng)，參與了商業(yè)集團(tuán) ——也就是天貿(mào)前身的報(bào)批工作。 差一點(diǎn)就建了工業(yè)品批發(fā)中心 當(dāng)時(shí)皮包公司甚囂塵上，商業(yè)誠(chéng)信體系相當(dāng)脆弱，所以有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出公司一定要辦成實(shí)體、要有辦公和經(jīng)營(yíng)的地點(diǎn)，最終選定天河城現(xiàn)址以西 50 多米的地方 —— 也就是天河城西門外飲食一條街的位置，具體要搞的是工業(yè)品批發(fā)中心。 不過(guò)機(jī)緣開了個(gè)善意的玩 笑。 1991 年，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在泰國(guó)考察時(shí)，當(dāng)?shù)刭?gòu)物中心的紅火和熱鬧讓領(lǐng)導(dǎo)們唏噓喟嘆了一番，回國(guó)后當(dāng)機(jī)立斷模仿泰國(guó)建一所大型的購(gòu)物中心。我記得當(dāng)時(shí)寫的可行性報(bào)告中，講到“基本項(xiàng)目立項(xiàng)”時(shí)還說(shuō)是搞工業(yè)品批發(fā)中心，殊不知不到半年時(shí)間，天河城便注定要以購(gòu)物中心的姿態(tài)出現(xiàn)在廣州了。說(shuō)到地點(diǎn)的東移，也有一段插曲。當(dāng)時(shí)省里的主要領(lǐng)導(dǎo)視察之后，認(rèn)為天河城正對(duì)著體育中心會(huì)更好，大家看完球、過(guò)了馬路就可以殺到天河城來(lái)了。 東方風(fēng)來(lái)滿眼春 1992 年，鄧小平南巡，省政府決定天河城跳出國(guó)營(yíng)的窠臼，嘗試著搞成股份制、中外合 資的性質(zhì)。大計(jì)甫定，工程上馬： 1992 年 7月 18 日，股東創(chuàng)立大會(huì)召開；同年 8 月 18 日，天貿(mào)集團(tuán)正式宣布成立； 11 月 18 日，天河城正式動(dòng)工； 1996 年 2 月 9 日，天河城開業(yè)。 今天回想起來(lái)，我覺得天河城能在短短幾年內(nèi)開業(yè)，很重要的原因就在于這是一項(xiàng)“三邊” (邊報(bào)批，邊施工，邊設(shè)計(jì) )工程。因?yàn)榈群蚺鷱?fù)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，天河城是以挖掘地下室的名義開工的；而設(shè)計(jì)修改費(fèi)相當(dāng)驚人，我知道的就有 800 多萬(wàn)。報(bào)批的資金是 3 億，但是半年后概算出來(lái)時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)需要資金 9 個(gè)億，加上地價(jià)后的總投資達(dá)到 13 個(gè)億，倘若再算上爛尾的寫 字樓和酒店，投資就達(dá)到 17個(gè)億。 客觀地講，“三邊”工程確實(shí)造成了浪費(fèi)，但是因?yàn)楫?dāng)時(shí)“無(wú)法可依，有法不依”的大環(huán)境比較惡劣，如果不反常規(guī)辦事，工程浩大的天河城恐怕到現(xiàn)在都無(wú)法建成、營(yíng)業(yè)。在做預(yù)算的過(guò)程里，我把一臺(tái)嶄新的筆記本電腦用壞了，可見數(shù)據(jù)的繁復(fù)；而天河城從報(bào)建到開業(yè)，政府所蓋的公章超過(guò) 1000 個(gè)，手續(xù)的冗雜由此可見一斑。 中國(guó)購(gòu)物中心的形象代表 我認(rèn)為，嚴(yán)格按照股份制公司的規(guī)范進(jìn)行運(yùn)作、嚴(yán)格執(zhí)行董事會(huì)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的總裁負(fù)責(zé)制、嚴(yán)格實(shí)行人員管理制度和全員合同制度，是天河城成功的內(nèi)在原因。 比如說(shuō)第三條，看起來(lái)簡(jiǎn)單，操作起來(lái)可不容易。天河城 1992 年的第一批員工多數(shù)來(lái)自政府，大家都扔掉鐵飯碗，自覺自愿地參與到全員合同制度中來(lái)。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，天河城達(dá)到了零售業(yè)的最高境界，已經(jīng)成為廣州市購(gòu)物旅游的熱點(diǎn)，對(duì)天河商業(yè)區(qū)的形成和繁榮起著決定性的作用。 當(dāng)然，我與天河城有著很深的感情，但也不能說(shuō)天河城就是完美的。到今天為止，天河城也還沒有自己的對(duì)手；因?yàn)閰⒄障档娜笔В旌映堑奈禐榇笥^似乎總是缺少了一些說(shuō)服力。所以從只租不售的意義上說(shuō)，天河城不是購(gòu)物中心的典型和樣板，充其量只是一個(gè)個(gè)案。 隨想錄 在天河城的璀璨里品味城市 夜色里的購(gòu)物中心都是通透的，天河城的北門、中華廣場(chǎng)的觀光電梯在夜幕里璀璨奪目。尚未見過(guò)暮色深沉中的正佳廣場(chǎng)，想必也是一樣的輝煌，或許還有不同的幾分迷醉。 體味城市，天河城這樣的購(gòu)物中心是絕佳的去處。消費(fèi)時(shí)或有惶恐和困惑，但不再會(huì)覺得購(gòu)物是單調(diào)的體力勞動(dòng)；封閉的環(huán)境，熙來(lái)攘往的人群，加上俚俗的土語(yǔ)，一如周星馳憑空天才地設(shè)計(jì)出來(lái)的大院，讓過(guò)客覺得新鮮，讓歸人覺得親切；不用擔(dān)心迷失方向，玻璃通透，任你前行，醉在其中又何妨！ 核心聚焦 正佳廣場(chǎng)強(qiáng)力出擊 正佳廣場(chǎng) 具備零售、娛樂、餐飲、會(huì)展、康體、休閑、旅游、商務(wù)等八大功能，總投資額約 40 億元人民幣，占地 萬(wàn)平方米，總建筑面積 42 萬(wàn)平方米。位于天河路與體育東路交會(huì)處，連通 6 萬(wàn)平方米市民廣場(chǎng)，城市中軸黃金核心，華南最大交會(huì)點(diǎn)， 13 米過(guò)道直駁地鐵一號(hào)線與三號(hào)線換乘站，與廣佛地鐵、珠三角城市輕軌網(wǎng)絡(luò)連為一體。日均客流量超過(guò) 80 萬(wàn)，可供 40000 人同場(chǎng)同時(shí)消費(fèi)，每年吸引世界各地 200 萬(wàn)個(gè)家庭到場(chǎng)，其中珠三角及港澳、境外旅游團(tuán)體占 45％以上。 發(fā)展態(tài)勢(shì) 廣州購(gòu)物中心排第五 根據(jù) 2022 年中國(guó)購(gòu)物中心國(guó)際論壇第 二屆年會(huì)的研討結(jié)果，廣州購(gòu)物中心業(yè)態(tài)多項(xiàng)指標(biāo)落后滬京深，港臺(tái)資不投廣州而投滬京被認(rèn)為是主要原因。在入圍的全國(guó) 63 家購(gòu)物中心分布數(shù)量圖表上，廣州居然僅有 3 家，與武漢并列第 5，上海憑 16 家居首，北京以 11 家排第二；而在 MALL 總建筑面積上，廣州以 24 萬(wàn)平方米落后排在第 7位，第一、第二依然是上海、北京。 最新動(dòng)態(tài) 廣州將控制建設(shè)購(gòu)物中心 在近日召開的廣州市商業(yè)工作會(huì)議上，有官員表示，今年廣州將控制購(gòu)物中心的建設(shè)，適度發(fā)展大型綜合超市，力爭(zhēng)使其成為廣州消費(fèi)品市場(chǎng)的主力業(yè)態(tài)。大型購(gòu)物中心是一個(gè)城市商業(yè)的 標(biāo)志性建筑，不可或缺，但不能多建。一定要通過(guò)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和聽證制度，加以調(diào)控，合理布局。要反對(duì)在建造購(gòu)物中心上互相攀比。 全息廣州 超市自有超人之處 “老公，到百貨公司買一雙拖鞋，經(jīng)過(guò)菜市場(chǎng)時(shí)買兩條蔥，還別忘了到文具店買三支圓珠筆，紅藍(lán)黑各一支，沒有紅的話，跑多兩家店嘛?！边@是上世紀(jì) 80 年代前，老婆給老公下達(dá)的購(gòu)物指令。煩！但沒辦法，購(gòu)物環(huán)境就是這么惡劣，買一樣?xùn)|西有時(shí)真的要滿城亂竄，跑斷了腿完不成任務(wù)還得不到老婆的表?yè)P(yáng)。 我是 1990 年搬到現(xiàn)在天河城對(duì)面那旮旯的。那真是一片荒蕪的城鄉(xiāng)結(jié)合 部，哪有現(xiàn)在的繁華，天河城更是沒有影子。記得有一年廣客隆貨倉(cāng)式超市開張，就是在現(xiàn)在的美居中心那里，我們歡呼雀躍，感動(dòng)不已：瞧，這里的商品真多，通道真寬，價(jià)錢真便宜。其實(shí)也不便宜，每天幾個(gè)特價(jià)商品作誘餌，讓你不知不覺就把籃子裝滿了，于是買了很多乍看有用但實(shí)際無(wú)用，好像急用但過(guò)期也沒用的東西，大包小包聲勢(shì)浩大地回家。爽啊，購(gòu)物的快感就在于這么一個(gè)過(guò)程。超市給消費(fèi)者提供了一個(gè)花錢尋樂的機(jī)會(huì)。 所以，超市是零售業(yè)“高大全”的典型。在它面前，過(guò)去那些靠一間小士多可以發(fā)家致富的個(gè)體戶沒有了顏色。而廣客隆的式微，自然 是由于天河城的崛起，其中日資的吉之島超市便是主婦最愛去的地方，很大程度取決于它的服務(wù)表現(xiàn)。比如一般超