【正文】 這兒有一家高檔的購物中心， 我想提醒一下關(guān)于這個高檔購物中心。同樣在正大廣場也看到這樣的情況，它的走廊中庭很大，客流離開地面相對比較遠。你也看到手扶梯直接上高層，越來越接近街道上的行人。那時候它不是很大，想用藍色奪取人家的眼球。到目前為止很多還是經(jīng)營非常成功，關(guān)鍵就在于定位 。 新加坡的購物主要四個地段，第一個烏杰路還有濱海城郊，以及專業(yè)市場。它有接近一百家大小不同的購物中心。還有合適的商圈里頭要有合適的定位。我們可以從上海正大廣場看到，它有一個重定位的過程。跟蹤這三個購物中心的發(fā)展，都經(jīng)過了重新定位的過程。東南亞 shoppingmall 雖然成功了，但是人均 GDP 不是很高70 年代的時候，但是你不能生搬硬套把國外的模式直接搬進來，在這個當(dāng)中是一個很小的商圈，三個大型的購物中心都擠在那一塊，三個購物中心都受到很嚴(yán)重的影響。你在中國是否看到有這種情況出現(xiàn)。這里一站式的有零售有電影院什么都有，店面設(shè)計也是挺高的，還有一個室內(nèi)中心，還有四千個停車位，它的目的就是讓消費者看電影。 在曼谷有一個地方叫做般那，有 180 萬人口在三到五公里之內(nèi)。電影院的經(jīng)營是一個非常長遠的企劃，要考慮近期能不能接受這樣的回報。我在 1995 年引進一家香港電影院，那時候一年只有國外的大片，每年都有 20 部大片，到時候就完全開放了。這里看到不同的連鎖超市的一些規(guī)模跟發(fā)展，你可以看到連家樂福在曼谷也只排第四。 在曼谷來說，本地的百貨店以及大型超市，比外來的還要強勢。如果你在城市中心要建 MALL，就要考慮十年后的發(fā)展如何，是一要萬兩千平米的超 市嗎？這是需要考慮的。這是在社區(qū)當(dāng)中消費越來越方便。你看一下這張表，曼谷是一個比較小的地方，看到小型的購物中心占的比重比較高，慢慢中國可能向這方面演變，小型的購物中心比重會比大型的高。尤其旅游購物方 面是值得我們借鑒的。 shoppingmall 自從 90 年代金融危機到現(xiàn)在，還是空置率比較高。對于零售業(yè)的發(fā)展它的交通是非常重要的，我相信在過去五到七年馬來西亞投入了很多基礎(chǔ)設(shè)施方面的建造。而且不同的開發(fā)，分不同階段開發(fā)。它有所謂的城市中的海濱，還有一個星級的酒店。還有這幾個溫泉度假村、購物中心，還有這幾個面向主題公園還有主店。因為它吸引了成千上萬的人住他們的酒店，其中中庭變成了一個溜冰場，這是地下商城，從一層向下看，一直看到負三層。另外一個地方是（英文），接著又開發(fā)了第二期，另外一個在城郊的，綜合項目包括酒店、醫(yī)藥中心等等，它是一個城中城概念，里頭甚至有一個輕軌。而且你可以看到甚至把國際快餐店放在四層，這在中國來說可能是辦不到的，找一個好的設(shè)計師，比較好的零售策劃師，一個能夠經(jīng)營和規(guī)劃 shoppingmall 的人，一個好的招 商團隊，甚至把租會帶上四層沒有問題。在中國你有可能在城郊建立一個 MALL，我認為這是可以辦到的，開發(fā)城郊開發(fā)商這方面的成功。當(dāng)你觀察澳大利亞、曼谷、馬來西亞、甚至美 國的購物中心發(fā)展，城郊 shoppingmall 比較多。 另外一個特色就是你要有比較實惠一些的酒店價格，在中國有許多大型的購物中心，他們一般都在市區(qū)中心。馬來西亞已經(jīng)在東歐游客方面已經(jīng)有了獨特的市場，這些是一些很有錢的購物者。另一個 shoppingmall 的特性你可以以游客為目標(biāo)客群，馬來西亞每年有超過兩百多萬的中東游客，但是中國有超過一千萬，它可能會到 1500 萬到 2022 萬。他們對入住中國很感興趣，但是目前零售市場要開放，對于音像和書籍產(chǎn)品還是有限制的。新加坡 7％到 8％，馬來西亞也一樣。我們以不同投資者甚至和物業(yè)基金合作，購物中心的回報甚至比酒店服務(wù)辦公樓還要高。所以購物中心的經(jīng)營是一個非常有利潤回報而且是 非常高回報的行業(yè)。雖然它能在這里生存下去是因為它的位置非常好，而且它們周邊發(fā)展了很多路邊餐飲的概念。吉隆坡有 83 個購物中心他們有一些獨 特的零售概念，比如中國集約戶的租戶形式。今年年底 12 月在中國零售業(yè)市場完全對外開放。以及將會出現(xiàn)一些新的 shoppingmall 形式，以及目前所有的一些 shoppingmall 的類型，和這個行業(yè)所要面對的挑戰(zhàn)，尤其是從二十五年發(fā)展史當(dāng)中有什么值得我們借鑒的地方。我會分享一下這方面的shoppingmall 發(fā)展史。一年來在東南亞有不同模式的 shoppingmall，我主要是講東南亞三個主要的城市。就例如宜家等等還有許多快餐店入住了。返工還是修改成本都是很高的，所以超群把開發(fā)商的資金給縮短了。你這個必須做得很正確，要不然你的回報會非常低。資料方面建筑設(shè)計師會幫你看空間和視覺上的資料。還有一些是根據(jù)季節(jié)性的裝飾，這個是圣誕節(jié)的裝飾，這帶動消費的一 些做法，但是你必須要做很好的設(shè)計。一個購物中心一個核心環(huán)節(jié)就是營銷推廣，一般城市的購物中心會從租金回報中拿出3％到 5％的預(yù)算做推廣。這個國際書店做到六千到八千平米的概念，在香港和新加坡非常受歡迎。在國外有一些咖啡店還沒有進來，但是在外國受歡迎程度其實比星巴克做得還要好。所以必須打造成一個整體的概念才能開始去招商。他們要的不只是一個好的租金價位，他們要的有良好的管理，還有一個好的定位，要讓商業(yè)組合，這些適不適合零售商經(jīng)營。 另外還關(guān)鍵要避免重復(fù)，購物中心一個經(jīng)營的核心環(huán)節(jié)就是它的管理。還有購物中心的開發(fā)商甚至行業(yè)協(xié)會應(yīng)該跟政府一起配合，尤其是當(dāng)新的法規(guī)出臺的只有，這個行業(yè)協(xié)會跟開發(fā)商必須能夠有積極的影響。從這里可以學(xué)習(xí)到什么呢？新加坡購物中心的開發(fā)商不斷找一些新鮮的去迎合消費者許久，但是這個購物中心的設(shè)計是必須能夠永久有序經(jīng)營的。 新加坡有一個會展中心，它會重新定位改造成一個超大型的項目。所以在北京要建購物中心交通便利是一個非常核心的環(huán)節(jié)。新加坡有一個獨特地方，每年吸引超過 700 萬的游客。我覺得這里的環(huán)境氛圍比新天地還要好。這之前都是一些貨艙轉(zhuǎn)換成一個主題的購物中心，這里有酒吧、餐飲店，也有一些娛樂的項目。中關(guān)村購物中心的形式也要開始轉(zhuǎn)變。 IT 商城經(jīng)營時間每天 10 小時，而不是像中國一樣八小時。而且目標(biāo)年齡人群是 25 歲到 30 歲。 這是一 個 IT 的 MALL，它以 IT 作為主力的概念。這是富南 MALL，我們把這個收買電腦的電腦城轉(zhuǎn)變?yōu)槌晒Φ?MALL，大環(huán)境是追求知識產(chǎn)權(quán)保護的時候，我們覺得應(yīng)該做一個產(chǎn)品出來。沒有做過任何裝修翻新，因為從一開始所選擇的建材就是要非常的耐用，所以它的回報是很好的。這是東南亞第一家零售房地產(chǎn)基金的一個項目。這是新加坡的一些城郊 MALL，城郊的 MALL 也不一定需要高檔的建材，至1993 年開業(yè)以來 每年租金都上揚 5％。 接下來就是城郊回報。房地產(chǎn)基金是你所投入的一些基金，因為你有好的成功記錄跟設(shè)計，那些要專注于做零售房地產(chǎn)基金的開發(fā)商是一次要拿回它的回報。 關(guān)于購物中心如果你翻新過于頻繁的話，你所得到的回報完全花在翻新投資上了，所以好的購物中心必須要維保要做得好。所有的購物中心定位都做得非常好，他甚至從每個購物中心有一個走道的連接，這是來福世廣場的一個綜合性項目，這是室內(nèi)設(shè)計。還有是遠離傳統(tǒng)的購物帶，這就是濱海購物區(qū)，最早一個項目就是濱海廣場，這個濱海中心跟濱海廣場有三家酒店，有一個 shoppingmall。這家購物中心 1983 年已經(jīng)竣工開業(yè)了，而且從一開始就非常成功的運營。它是專注于年輕人的市場，它有一個最大的項目是一家主力店，整個設(shè)計色彩是關(guān)注于面向人群人的。在這種情況下，如果每個開發(fā)商都想搞一個高檔的購物中心如果存活下去，即便上海的那個也會變成一些問題，對外地的品牌稅會比較高。這兒有一 家高檔的購物中心，我想提醒一下關(guān)于這個高檔購物中心。同樣在正大廣場也看到這樣的情況，它的走廊中庭很大，客流離開地面相對比較遠。你也看到手扶梯直接上高層，越來越接近街道上的行人。那時候它不是很大，想用藍色奪取人家的眼球。到目前為止很多還是經(jīng)營非常成 功，關(guān)鍵就在于定位。 新加坡的購物主要四個地段，第一個烏杰路還有濱海城郊，以及專業(yè)市場。它有接近一百家大小不同的購物中心。還有合適的商圈里頭要有合適的定位。我們可以從上海正大廣場看到，它有一個重定位的過程。跟蹤這三個購物中心的發(fā)展，都經(jīng)過了重新定位 的過程。東南亞 shoppingmall 雖然成功了，但是人均 GDP 不是很高70 年代的時候，但是你不能生搬硬套把國外的模式直接搬進來，在這個當(dāng)中是一個很小的商圈，三個大型的購物中心都擠在那一塊，三個購物中心都受到很嚴(yán)重的影響。你在中國是否看到有這種情況出現(xiàn)。這里一站式的有零售有電影院什么都有，店面設(shè)計也是挺高的，還有一個室內(nèi)中心，還有四千個停車位，它的目的就是讓消費者看 電影。 在曼谷有一個地方叫做般那，有 180 萬人口在三到五公里之內(nèi)。電影院的經(jīng)營是一個非常長遠的企劃，要考慮近期能不能接受這樣的回報。我在 1995 年引進一家香港電影院，那時候一年只有國外的大片，每年都有 20 部大片，到時候就完全開放了。這里看到不同的連鎖超市的一些規(guī)模跟發(fā)展，你可以看到連家樂福在曼谷也只排第四。 在曼谷來說，本地的百貨店以及大型超市，比外來的還要強勢。如果你在城市中心要建 MALL，就要考慮十年后的發(fā)展如何，是 一要萬兩千平米的超市嗎？這是需要考慮的。這是在社區(qū)當(dāng)中消費越來越方便。你看一下這張表，曼谷是一個比較小的地方，看到小型的購物中心占的比重比較高，慢慢中國可能向這方面演變，小型的購物中心比重會比大型的高。尤其旅游購物方面是值得我們借鑒的。 shoppingmall 自從 90 年代金融危機到現(xiàn)在，還是空置率比較高。對于零售業(yè)的發(fā)展它的交通是非常重要的，我相信在過去五到七年馬來西亞投入了很多基礎(chǔ)設(shè)施方面的建造。而且不同的開發(fā)，分不同階段開發(fā)。它有所謂的城市中的海濱，還有一個星級的酒店。還有這幾個溫泉度假村、購物中心，還有這幾個面向主 題公園還有主店。因為它吸引了成千上萬的人住他們的酒店，其中中庭變成了一個溜冰場，這是地下商城，從一層向下看，一直看到負三層。另外一個地方是（英文），接著又開發(fā)了第二期，另外一個在城郊的，綜合項目包括酒店、醫(yī)藥中心等等，它是一個城中城概念，里頭甚至有一個輕軌。而且你可以看到甚至把國際快餐店放在四層，這在中國來說可能是辦不到的，找一個好的設(shè)計師，比較好的零售策劃師，一個能夠經(jīng)營和規(guī)劃 shoppingmall 的人，一個好的招商團隊，甚至把租會帶上四層沒有問題。在中國你有可能在城郊建立一個 MALL，我認為這是可以辦到的，開發(fā)城郊開發(fā)商這方面的成功。當(dāng)你觀察澳大利亞、曼谷 、馬來西亞、甚至美國的購物中心發(fā)展，城郊 shoppingmall 比較多。 另外一個特色就是你要有比較實惠一些的酒店價格，在中國有許多大型的購物中心，他們一般都在市區(qū)中心。馬來西亞已經(jīng)在東歐游客方面已經(jīng)有了獨特的市場，這些是一些很有錢的購物者。另一個 shoppingmall 的特性你可以以游客為目標(biāo)客群，馬來西亞每年有超過兩百多萬的中東游客，但是中國有超過一千萬，它可能會到 1500 萬到 2022 萬。他們對入住中國很感興趣，但是目前零售市場要開放，對于音像和書籍產(chǎn)品還是有限制的。新加坡 7％到 8％，馬來西亞也一樣。我們以不同投資者甚至和物業(yè)基金合作，購物中心的回報甚至比酒店服務(wù)辦公樓還要高。所以購物中心的經(jīng)營是一個非 常有利潤回報而且是非常高回報的行業(yè)。雖然它能在這里生存下去是因為它的位置非常好，而且它們周邊發(fā)展了很多路邊餐飲的概念。吉隆坡有 83 個購 物中心他們有一些獨特的零售概念，比如中國集約戶的租戶形式。今年年底 12 月在中國零售業(yè)市場完全對外開放。以及將會出現(xiàn)一些新的 shoppingmall 形式，以及目前所有的一些 shoppingmall 的類型，和這個行業(yè)所要面對的挑戰(zhàn)，尤其是從二十五年發(fā)展史當(dāng)中有什么值得我們借鑒的地方。我會分享一下這方面的shoppingmall 發(fā)展史。一年來在東南亞有不同模式的 shoppingmall，我主要是講東南亞三個主要的城市。就例如宜家等等還有許多快餐店入住了。 1995 年 10 月 1 日，廣東省郵電 (INTERNET)網(wǎng) (GDNET)在廣州、深圳、珠海同時開通，標(biāo)志著因特網(wǎng)在廣東的建立。 □鄧毅富 下期預(yù)告 廣州是中國信息化和信息產(chǎn)業(yè)起步最早的地區(qū)之一，具有國際一流水平的信息基礎(chǔ)設(shè)施。 所以，專賣與總匯，對于卓越的超市來說，可以融會貫通。人有你有，當(dāng)然必要；人無你有，才是能耐。就環(huán)境與服務(wù)來說各有千 秋，不相上下，制勝之竅看來就在商品了?？粗麄兌罚覀儺?dāng)然高興。 近日，正佳廣場開業(yè)，它比天河城更大，更是集生態(tài)、休閑、購物等于一體。而吉之島卻出入自由，也沒有保安模樣的人為你站崗放哨。比如一般超市設(shè)計是一個入口，另一個就是出口，而吉之島則不同，設(shè)有顧客自由進出的多條通道。在它面前，過去那些靠一間小士多可以發(fā)家致富的個體戶沒有了顏色。超市給消費者提供了一個花錢尋樂的機會。其實也不便宜，每天幾個特價商品作誘餌，讓你不知不覺就把籃子裝滿了，于是買了很多乍看有用但實際無用，好像急用但過期也沒用的東西，大包小包聲勢浩大地回家。那真是一片荒蕪的城鄉(xiāng)結(jié)合 部，哪有現(xiàn)在的繁華，天河城更是沒有影子。煩！但沒辦法，購物環(huán)境就是這么惡劣，買一樣?xùn)|西有時真的要滿城亂竄，跑斷了腿完不成任務(wù)還得不到老婆的表揚。 全息廣州 超市自有超人之處 “老公，到