【正文】 百貨公司買一雙拖鞋，經(jīng)過菜市場時(shí)買兩條蔥，還別忘了到文具店買三支圓珠筆，紅藍(lán)黑各一支，沒有紅的話，跑多兩家店嘛。一定要通過商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和聽證制度，加以調(diào)控，合理布局。 最新動(dòng)態(tài) 廣州將控制建設(shè)購物中心 在近日召開的廣州市商業(yè)工作會(huì)議上，有官員表示，今年廣州將控制購物中心的建設(shè)，適度發(fā)展大型綜合超市，力爭使其成為廣州消費(fèi)品市場的主力業(yè)態(tài)。 發(fā)展態(tài)勢 廣州購物中心排第五 根據(jù) 2022 年中國購物中心國際論壇第 二屆年會(huì)的研討結(jié)果，廣州購物中心業(yè)態(tài)多項(xiàng)指標(biāo)落后滬京深，港臺(tái)資不投廣州而投滬京被認(rèn)為是主要原因。位于天河路與體育東路交會(huì)處，連通 6 萬平方米市民廣場，城市中軸黃金核心，華南最大交會(huì)點(diǎn)， 13 米過道直駁地鐵一號(hào)線與三號(hào)線換乘站，與廣佛地鐵、珠三角城市輕軌網(wǎng)絡(luò)連為一體。 體味城市，天河城這樣的購物中心是絕佳的去處。 隨想錄 在天河城的璀璨里品味城市 夜色里的購物中心都是通透的，天河城的北門、中華廣場的觀光電梯在夜幕里璀璨奪目。到今天為止，天河城也還沒有自己的對(duì)手；因?yàn)閰⒄障档娜笔В旌映堑奈禐榇笥^似乎總是缺少了一些說服力。經(jīng)過多年的發(fā)展，天河城達(dá)到了零售業(yè)的最高境界，已經(jīng)成為廣州市購物旅游的熱點(diǎn)，對(duì)天河商業(yè)區(qū)的形成和繁榮起著決定性的作用。 比如說第三條，看起來簡單，操作起來可不容易。在做預(yù)算的過程里，我把一臺(tái)嶄新的筆記本電腦用壞了，可見數(shù)據(jù)的繁復(fù)；而天河城從報(bào)建到開業(yè)，政府所蓋的公章超過 1000 個(gè)，手續(xù)的冗雜由此可見一斑。報(bào)批的資金是 3 億，但是半年后概算出來時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)需要資金 9 個(gè)億，加上地價(jià)后的總投資達(dá)到 13 個(gè)億，倘若再算上爛尾的寫 字樓和酒店，投資就達(dá)到 17個(gè)億。 今天回想起來，我覺得天河城能在短短幾年內(nèi)開業(yè)，很重要的原因就在于這是一項(xiàng)“三邊” (邊報(bào)批，邊施工，邊設(shè)計(jì) )工程。 東方風(fēng)來滿眼春 1992 年，鄧小平南巡，省政府決定天河城跳出國營的窠臼，嘗試著搞成股份制、中外合 資的性質(zhì)。說到地點(diǎn)的東移，也有一段插曲。 1991 年，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在泰國考察時(shí)，當(dāng)?shù)刭徫镏行牡募t火和熱鬧讓領(lǐng)導(dǎo)們唏噓喟嘆了一番，回國后當(dāng)機(jī)立斷模仿泰國建一所大型的購物中心。 差一點(diǎn)就建了工業(yè)品批發(fā)中心 當(dāng)時(shí)皮包公司甚囂塵上，商業(yè)誠信體系相當(dāng)脆弱，所以有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出公司一定要辦成實(shí)體、要有辦公和經(jīng)營的地點(diǎn)，最終選定天河城現(xiàn)址以西 50 多米的地方 —— 也就是天河城西門外飲食一條街的位置，具體要搞的是工業(yè)品批發(fā)中心。 上世紀(jì) 90 年代初，廣東省提出要趕超亞洲“四小龍”，在商業(yè)方面，省政府提出在保持原商業(yè)系統(tǒng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上另起爐灶，成立一家新的商業(yè)集團(tuán)。蒯威 攝 當(dāng)局者說 最是難忘天河城 講述者：楊軍艇 原廣東天貿(mào) (集團(tuán) )股份有限公司副總裁。廣州目前仍應(yīng)以發(fā)展城市購物中心為主，不管住在市中心還是市郊，廣州人的生活都不能離開購物中心。大型購物中心往往能提供購物、娛樂、休閑、美食、游覽觀光等多樣化的服務(wù)，為人們提供了一種新的消費(fèi)和生活方式。廣州目前的常住人口數(shù)量 1015 萬人，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民購買力和私家車擁有量與發(fā)達(dá)國家都還有較大差距，所以廣州能容納的類似購物中心是很有限的。 但是，市場容量到底有多大則值得關(guān)注。城市化到了高級(jí)階段(城市化率達(dá)到 70％以上 )，零售業(yè)將呈現(xiàn)離心聚集的態(tài)勢，即離開幾何中心，向郊區(qū)聚集。在我國的香港和臺(tái)灣，一條街上有三五家購物中心都不是稀罕事。廣州所處的珠三角正在打造世界性的制造業(yè)基地，也為購物中心的發(fā)展提供了可能性。 從交通狀況看，廣州有著比較完善健全的城市公共交通網(wǎng)絡(luò)，私家車、高速公路和軌道交通也在迅速發(fā)展，到 2022 年乘坐地鐵到廣州市區(qū)各處均在 30 分鐘之內(nèi)，珠三角的主要城市也都被納入廣州的一小時(shí)時(shí)空圈內(nèi)。” 專家訪談 現(xiàn)代人的生活不能沒有購物中心 訪談對(duì)象：零售學(xué)專家高振生，廣東金融學(xué)院副教授，對(duì)零售業(yè)理論及實(shí)踐有深入研究，對(duì)購物中心在中國的發(fā)展保持著持續(xù)關(guān)注。在記者看來，今天 的投資者們要理智得多、深刻得多了。在廣州，天河城的恣肆火爆讓零售商、物業(yè)發(fā)展商按捺不住投資的激情，不少畫諾坐嘯的官員也癡迷于購物中心的浮華，對(duì)購物中心特別是大型購物中心的頂禮膜拜幾成迷信，然而亢奮過后，人們才發(fā)現(xiàn)：倘若不講天時(shí)、地利、人和，盲目興建購物中心無異于一場釜底抽薪的資本自殺。一時(shí)間，廣州的購物中心熱蔚為大觀，中華廣場、億安廣場、正佳廣場都已成弓 上之箭、亟待噴薄而出。 爭議從未停息，理性正在回歸 關(guān)于購物中心的爭議，從購物中心的勃興之時(shí)開始，似乎就不曾停息。在天河城擁躉的不懈追逐下，天河城的“攻城”方略也已經(jīng)大白于天下：一是投資、管理與經(jīng)營購物中心；二是收購購物中心或者收購可改造為購物中心的其他物業(yè)，并實(shí)施管理與經(jīng)營；三是租賃現(xiàn)有物業(yè)，管理與經(jīng)營購物中心；四是以購物中心綜合服務(wù)為核心業(yè)務(wù)的品牌 輸出管理。 天河城是廣州的天河城，天河城又將不只是廣州的天河城。 可是天河城并不滿足，君臨天下從某種意義上說正成為天河城的理想。 1997 年每天有 18 萬人流量，到 1998 年有 25 萬人次， 2022年圣誕節(jié)創(chuàng)下了每天 67 萬人次的紀(jì)錄，到 2022 年又創(chuàng)造了 83 萬人次的紀(jì)錄。 天河城創(chuàng)造一飛沖天的神話 在過往的幾年中，廣州天河城的迅速崛起，不但為市民提供了一攬子消費(fèi)的一種新的商業(yè)形態(tài)，而且也創(chuàng)造了中國購物中心成功的神話。消費(fèi)者在購 物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢促成了大型購物中心的產(chǎn)生?！敝芊f舟認(rèn)為，“只不過那個(gè)時(shí)候經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平有限，人們的消費(fèi)心態(tài)整齊劃一，采購行為也比較單一，百貨商店的規(guī)模不那么大罷了。 商品短缺時(shí)期很快過去，從上世紀(jì) 90 年代，隨著廣州經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，百貨商店如雨后春筍般出現(xiàn)，新大新、廣百就是在那個(gè)時(shí)候噴薄而出的；老牌的友誼商店、南方大廈也是活力四射?！?MALL 是一個(gè)概念， MALL 并不神秘。在周穎舟眼中，西湖路夜市、高第街夜市，其實(shí)也就是 MALL的雛形。 專家們說得好，誰要能在北京路建一個(gè)購物中心，那么這個(gè)人要么是天 才要么是笨伯 —— 你能把北京路各種業(yè)態(tài)的零售店、酒樓、茶肆、銀行、郵局、書店、影院統(tǒng)統(tǒng)趕走嗎？所以購物中心也罷，商業(yè)街也罷，只要商品充沛、市場火熱就是最實(shí)在也最完美的了。用專業(yè)術(shù)語來說，這二者的業(yè)態(tài)并無本質(zhì)區(qū)別，你在北京路由頭逛到尾，與你在天河城從底跑到頂，所獲得的、感知的的確難有本質(zhì)上的差別，至少在鈔票水似的流出去這點(diǎn)上別無二致。較之上述現(xiàn)代味十足的購物中心，北京路、上下九、農(nóng)林下路就是傳統(tǒng)的購物中心，這些被稱為“商業(yè)街 ”的購物中心一樣給廣州人帶來了購物的樂趣。 10 年方才修建 8 個(gè)大型購物中心，說明廣州在購物中心修建上的好大喜功甚至是歇斯底里將得到抑制，那種一哄而上、然后一哄而散的資源和資本的浪費(fèi)或可得到規(guī)避。 質(zhì)檢報(bào)告 不以 MALL 喜 不以 MALL 悲 天河城雄起后的很多年，零售界、地產(chǎn)界、政界的迅速升騰的購物中心情結(jié)一度濃得化不開。作為商業(yè)競爭進(jìn)入經(jīng)濟(jì)壟斷、資本高度集中的綜合產(chǎn)物 —— 超大型購物中心也最早在廣州出現(xiàn)。本報(bào)記者 黃皓 正佳廣場以亞洲單體面積最大的購物中心的身份強(qiáng)勢出擊。本報(bào)記者 黃皓 MALL 三巨頭 天河城的出現(xiàn)，最早為消費(fèi)者帶來了新的消費(fèi)和生活方式。 中國最早的購物中心 :零售與地產(chǎn)聯(lián)袂的盛大狂歡 20220121 09:30:35 來源 :南方都市報(bào) 購物的快感不僅在于結(jié)果，更在于過程 —— 購物中心無疑為消費(fèi)者提供了更多爽快花錢、痛快享受的機(jī)會(huì)。而開發(fā) MALL 不僅需要理論，更要做到與實(shí)戰(zhàn)結(jié)合，才能取得成功。 缺乏復(fù)合型 MALL 開發(fā)人才團(tuán)隊(duì)目前， MALL 已進(jìn)入了專業(yè)化開發(fā)時(shí)代，有道是“隔行如隔山”，開發(fā) MALL 迫切需要專業(yè)人才、經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的參與。目前，政府進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度，擬進(jìn)行商業(yè)立法，如此，將制約 MALL混亂無序開發(fā)。購物中心建好后，開發(fā)商只租不售，不存在與小業(yè)主產(chǎn)權(quán)糾紛影響經(jīng)營，其開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)全部由開發(fā) 商承擔(dān)，其經(jīng)營狀況由開發(fā)商依據(jù)市場需要進(jìn)行調(diào)節(jié)。 開發(fā)資金及土地因素?fù)?jù)了解，目前國外開發(fā) MALL 的資金，一般由開發(fā)商靠以往開發(fā)其它商業(yè)項(xiàng)目取得成功后，以滾雪球的方式解決，內(nèi)中也有開發(fā)商盡管自有資金充足，為了少納稅，也向銀行貸款進(jìn)行開發(fā)。如果 MALL 經(jīng)營類同，不能做到多元化、差異化，那么消費(fèi)者就不會(huì)舍近求遠(yuǎn)去購物。 購買力要素中國是發(fā)展中國家，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， 2022 年人均GDP 僅有 1000 多美元（美國人均 GDP 為 萬美元），城鎮(zhèn)居民可支配收入 9422 元，據(jù)有關(guān)資料 顯示，全國上規(guī)模的 ShoppingMall 有200 多個(gè)，面積超過 3000 萬 m2，按每平方米保本銷售額 8000 元計(jì)算，要達(dá)到 2400 億元左右的零售額，這些購物中心才能保本經(jīng)營，目前，國內(nèi)消費(fèi)者的購買能力還不足以支撐如此巨大的 MALL 群體。 由于國內(nèi)不但交通道路設(shè)施比不上發(fā)達(dá)國家，而且私家車遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能普及，而一個(gè)營業(yè)面積達(dá)數(shù)十萬平方米的 MALL，往往需要大客流量支持，每天需要 20 萬以上人流在這里聚集消費(fèi)。國內(nèi)的人均收入、私家車擁有量、購物消費(fèi)方式、飲食習(xí)慣、生活水平等等，決定了我們的國情。 由于國情不同，各國開發(fā)購物中心的路子肯定不同。 國情之下 制約 MALL 發(fā)展的關(guān)鍵要素 楊奕勇 202296 中國經(jīng)濟(jì)周刊 文 /中國商業(yè)地產(chǎn)研究院院長、中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)購物中心專業(yè)委員會(huì)副主任楊奕勇 近年來，國內(nèi)開發(fā) MALL 一浪高過一浪，動(dòng)輒投資數(shù)億、十多億，甚至幾十億元，面積也多達(dá)十多萬、幾十萬平方米。 當(dāng)然，為了盡量減少主題經(jīng)營的排斥性，遺跡增加其消費(fèi)的包容性而又不影響主題的整體形象定位，一般 MALL 會(huì)盡量利用其多業(yè)態(tài)多業(yè)種優(yōu)勢，在購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游等功能上適度延展，以吸引邊緣消費(fèi)者 和域外消費(fèi)者（邊緣消費(fèi)者主要是位于消費(fèi)的兩個(gè)極層即高消費(fèi)和低消費(fèi)者；域外消費(fèi)者主要是指非即定商圈輻射 范圍內(nèi)的消費(fèi)者，以外地觀光、旅游人士為主）。因而 MALL 的 STP 目標(biāo)市場選擇，其主力 的核心目標(biāo)顧客群，應(yīng)是聚焦于區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)、容量較大的消費(fèi)板塊上。nbsp兩種極端路徑間必然有一個(gè)適宜 的權(quán)衡。 事實(shí)上， MALL 的一些基本特征的確無法容忍對(duì)特定商圈內(nèi)消費(fèi)者做過多的排斥。正緣于這 些特點(diǎn)，其極易讓人產(chǎn)生“無主題經(jīng)營”的幻覺。 MALL 的面積一般在 10 萬平米以上，大于 20 萬平米的叫超級(jí)MALL，小于 10 萬平米則稱購物中心。在整體經(jīng)營風(fēng)格上缺乏體現(xiàn)都市文化品位且富有個(gè)性的主題設(shè)計(jì)，內(nèi)容設(shè)置和品牌引進(jìn) 上又都大同小異，成本高居不下，諸多原因促使其很難在與各種零售業(yè)態(tài)的角逐中勝出。 “ STP 市場”選擇 至今仍有不少人對(duì)第一代 MALL 潮記憶猶新。 從業(yè)界對(duì) MALL 的開拓進(jìn)程來看， MALL 的開發(fā)尚無成功案例，目前還處于探索階段。一項(xiàng)眾所周知的數(shù)據(jù)是，在日本， MALL 店 鋪僅占 1%， 但卻創(chuàng)造了全國 3500億美元零售總額的大部分；在美國， MALL 已占有全國 50%以上的零售額，僅 2022 年其營業(yè)額就已達(dá)到了 1 萬億美元。在歷經(jīng)了 90 年代中后期以杭州涌金廣場、廣 州的中旅商業(yè)城等為代表的第一代 MALL 浪潮的集體退潮后，今 天，以上海正大廣場、寧波天一廣場等為代表的新生代 MALL 又 開始卷土重來。 2022 年全城營業(yè)額超過 40 億元 。天河城集購物、美食、娛樂、休閑、商務(wù)等多功能于一體，名符其實(shí)地“把北京路搬進(jìn)了天河城”。地上 7 層，地下 3 層，北面露天廣場面積 3000 多平方米。 廣東天貿(mào)（集團(tuán)）股份有限公司投資開發(fā)的天河城廣場已成為廣州最繁華的商業(yè)中心，也是廣州市的 重要地標(biāo)，被譽(yù)為 “ 中國第一商城 ” 。作為僅次于金源時(shí)代購物中心的北京第二大 mall，愛家民族園購物中心總面積達(dá) 萬平米，開發(fā)商為北京愛家投資管理（集團(tuán)）公司。其中“華數(shù)碼城”作為廣州手機(jī)的核心市場 而變成各大手機(jī)廠家旗艦店的必爭之地。 與天河城并列成為廣州商業(yè)地產(chǎn)典范的中華廣場位于廣州市中心 —— 中山三路與較場西路交界處，由廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)，由其股東之一 —— 香港昌盛集團(tuán)有限公司全額投資建成。 華潤中心萬象城擁有 6 層商用樓面，近 300 個(gè)大小不一、功能不同的獨(dú)立店鋪，集零售、餐飲、娛樂、休閑、 文化、康體等諸多元素為一身。 位于深圳，總建筑面積達(dá) 萬平方米的華潤萬象城已于 2022年 12 月 9 日開始試營業(yè)。 上海正大廣場占地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方