【正文】 平方米的大型摩爾購物中心,除購物外,電影院,游樂中心,餐飲店外加能容納4500輛的停車場使之成為了大型商業(yè)中心。例如1978年于東京原宿區(qū)開業(yè)的拉佛雷原宿，便是一個(gè)具有整合功能的購物中心；同時(shí)在這個(gè)時(shí)期也產(chǎn)生了以下關(guān)Seawall以及青森的三路德購物中心為代表的許多遠(yuǎn)離都市、構(gòu)筑于都市外圍的購物中心，并且提供了日本大型購物中心在郊區(qū)發(fā)展構(gòu)建的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)。例如千里新城的謝爾西購物中心、巴恩環(huán)購物中心等，它們特殊的建筑景觀，例如挑空廣場、庭園、噴泉等，都成為都市外圍引人注目的消費(fèi)人潮集中地。如果進(jìn)一步展開分析，可以從經(jīng)濟(jì)和社會(huì)、科技、生活形態(tài)等方面加以說明日本購物中心的發(fā)展情況　　日本的購物中心以1969年建設(shè)的玉川高島屋為代表，不過那時(shí)的購物中心理念，仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務(wù)也較為有限并且集中。在這里需要說明的一點(diǎn)是，美國的購物中心產(chǎn)業(yè)1993年就已進(jìn)入了成熟發(fā)展時(shí)期，因而大型購物中心數(shù)量逐年遞減，即便如此，購物中心所產(chǎn)生的銷售額，仍然呈現(xiàn)出直線上升的趨勢。透過購物中心的發(fā)展對(duì)各國經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的促進(jìn)作用的角度來分析，對(duì)我們研究購物中心、發(fā)展購物中心更是具有相當(dāng)大的啟示意義。 　　進(jìn)入到20世紀(jì)90年代，我國的香港、臺(tái)灣和東南亞各國購物中心步入蓬勃發(fā)展的階段，購物中心的數(shù)量增加、規(guī)模擴(kuò)大，形式日趨多樣、服務(wù)更趨完善。 　　由于世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，購物中心在全球的發(fā)展呈現(xiàn)出了不均衡的態(tài)勢，絕大多數(shù)的購物中心集中在美國、歐洲、日本等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，其中僅美國所擁有的購物中心總數(shù)就多達(dá)43000個(gè)。這一點(diǎn)從其興起、發(fā)展到具體的經(jīng)營管理也可以得到充分的驗(yàn)證。 　　通過對(duì)購物中心進(jìn)行定義和劃分類型，我們可以得出這樣一個(gè)基本結(jié)論：大型購物中心規(guī)模龐大，各類設(shè)施及其所提供的服務(wù)多樣繁瑣。這八種購物中心共通的特點(diǎn)是：有一致而整體的建筑設(shè)施規(guī)劃、完整的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車空間、多元性商店業(yè)種與服務(wù)、統(tǒng)一的經(jīng)營策略及店面管理、獨(dú)立個(gè)性的購物環(huán)境。 　　依據(jù)國際購物中心的分類，大型購物中心共分為鄰里型購物中心、社區(qū)型購物中心、區(qū)域型購物中心、超區(qū)域型購物中心、時(shí)裝精品購物中心、大型量販購物中心、主題與節(jié)慶購物中心以及工廠直銷購物中心。從這個(gè)定義來分析，購物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上表現(xiàn)為特定商圈。 　　由于各國購物中心的發(fā)展形態(tài)不同，所以購物中心定義也不完全一致，但有些基本要素是為各國所公認(rèn)的，即購物中心是由一組零售商及其相關(guān)的所有服務(wù)性、商業(yè)性設(shè)施共同組合而成。而作為21世紀(jì)的新興產(chǎn)業(yè)，在全球、在亞洲、在中國，購物中心正在逐漸成為占據(jù)商業(yè)主流地位的新興業(yè)種，為國內(nèi)零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者帶來了新的震撼。摩爾有別于其它的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分體現(xiàn)了以人為本的理念，營造和引導(dǎo)新的消費(fèi)方式，引進(jìn)一種新的文化理念和生活理念?！　∧柺菄H零售商業(yè)發(fā)展趨勢　　　　按照中國目前的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r、零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢、未來發(fā)展規(guī)劃、人均購買力水平、人們對(duì)生活質(zhì)數(shù)水平要求的提高，在中國發(fā)展具備優(yōu)良購物環(huán)境、提供大型休閑場所及停車場、集購物、休閑、娛樂、餐飲文化及服務(wù)等各項(xiàng)功能于一體的現(xiàn)代購物中心的條件已逐漸成熟，摩爾的出現(xiàn)也是中國商業(yè)發(fā)展到一定階段，商業(yè)業(yè)態(tài)社會(huì)優(yōu)化組合的必然趨勢。歐美的“摩爾”購物中心一般都在城郊或城鄉(xiāng)結(jié)合部，并且有占總面積1／3左右的停車場。而東南亞一帶的摩爾更是集中在市中心，且生意火暴。 由于美國幾乎人人都有汽車，故Mall最初都建于地價(jià)較為便宜的市郊，并且在交通便利的公路旁邊。美國JBM不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)在美國和加拿大投資并經(jīng)營管理著幾十家大型摩爾， 旗下摩爾的面積達(dá)到800萬平方米。2002年1月 Westfield 美國分公司又收購了另外28家購物中心，Westfield Holdings的購物中心總數(shù)達(dá)到108家，總面積超過700萬平方米。 其他購物中心發(fā)展商有：Westfield Holdings，美國Rodamco North America公司等。比如有一家廚房、餐具商店，專門出售木、竹、藤制的桌椅和玻璃、瓷器、陶器制成的餐具、茶具，款式花 色極為繁多而別致，商店陳列也獨(dú)巨匠心。第三層有一個(gè)大型電影院。格局和前面介紹的“南海岸廣場”相仿，只不過前者是一群建筑物，后者是宏偉壯觀的一整座建筑物。樓分三層，一、二層由西爾斯等大百貨公司占據(jù)四角形成支柱。這個(gè)MALL位于加州圣安娜市第十七街，是在城區(qū)新建的一座龐大的商業(yè)大樓，面積不下五六萬平方米，外面看似一個(gè)大倉庫，密封，中央空調(diào)。 這些專業(yè)店給人的印象是：（1）每個(gè)店不大，一般是一二百平方米；（2）以男女時(shí)裝、鞋類店為多，約占一半，照相器材、音響、計(jì)算機(jī)、瓷器、水晶制品、工藝品、樂器等均有多家專業(yè)店；（3）有電影院等娛樂中心5家；（4）有咖啡店、各種餐飲店33家。這些通道也是密封的，由200多家各具特色的專業(yè)商店分布通道兩旁，自然形成多條商業(yè)街。它們的特點(diǎn)是：（1）設(shè)施先進(jìn)：中央空調(diào)、滾動(dòng)扶梯、地毯、人工采光；（2）商品陳列布局清新悅目、通透開闊；（3）購物環(huán)境優(yōu)美，店外如花園，店內(nèi)寬松潔凈；（4）商品種類齊全，花色新穎，檔次甚高；（5）除珠寶玉器外，各類商品一律開架售貨；（6）平時(shí)顧客不多，節(jié)假日頗熱鬧。這里有免費(fèi)的內(nèi)部公共汽車供游人觀光，有可存放上萬輛汽車的免費(fèi)停車場。這是公認(rèn)的加州最大MALL，在全美國也數(shù)一數(shù)二。這家商場的經(jīng)營者為弗吉尼亞州的米爾斯公司?！　∧壳埃泊舐悦谞査股虉雒吭鹿潭òl(fā)出2 0 0 班觀光購物巴士，除此之外還增設(shè)了一名觀光主管，因?yàn)槿毡居^光客為商場帶來的收入非常可觀。置身在商場內(nèi)，周圍的電視屏幕、嘈雜的音樂、會(huì)唱歌的動(dòng)物、會(huì)舞蹈的植物、變幻莫測的燈光，讓整個(gè)商場無時(shí)不充滿新奇感和動(dòng)感。　　在安大略米爾斯購物商場內(nèi)，既有美國知名的中低價(jià)位百貨公司進(jìn)駐，如潘尼百貨連鎖店等，也有像帆薩奇這樣高級(jí)時(shí)裝的國際品牌在內(nèi)設(shè)店。安大略米爾斯公司總經(jīng)理曼斯指出，人們開始厭倦大同小異的購物商場是該公司開設(shè)新型商場的主要原因?！　? 9 9 7 年1 月至1 0 月，進(jìn)入美國“安大略米爾斯摩爾”的顧客已高達(dá)1 4 0 0 萬人次，而大名鼎鼎的迪斯尼樂園1 9 9 5 年創(chuàng)歷史紀(jì)錄的全年游客也不過1 4 2 0 萬人次。由于這類大型商場是全堵封閉室、不受外界天氣干擾，加之功能齊全，能滿足消費(fèi)者各種不同需要、很受消費(fèi)者青睞、在地廣人稀的加拿大，商場內(nèi)消費(fèi)者熙熙攘攘、與室外見不到人的情景，形成了極大的反差。經(jīng)營的主要項(xiàng)目是各類生活日用品專賣店、各種餐館、娛樂設(shè)施。是目前世界最大的Mall。中心集購物與娛樂于一體，建筑宏偉壯觀，包括：400個(gè)零售商店、 4個(gè)大型百貨公司、 1個(gè)多功能娛樂中心 、2個(gè)大型停車場(12，750車位)。 全球最大的MALL加拿大西愛民頓。香港的摩爾從80年代初起步，發(fā)展一直很迅速，但香港摩爾的規(guī)模較小。但總體而言，日本和歐洲的摩爾發(fā)展地不如東南亞的菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡等國迅猛，且日本和歐洲的摩爾的面積規(guī)模也比菲律賓等國的摩爾要小。法國購物中心里主題店以特級(jí)市場為多，不像美國購物中心里主題店以百貨商店居多。歐洲購物中心與美國式購物中心大體上較相象，但歐洲購物中心的規(guī)模一般比美國購物中心小許多。加拿大、澳大利亞等地的摩爾與美國的摩爾基本相同。美國摩爾購物中心迅速發(fā)展，并衍生出按規(guī)模劃分的近鄰型(小型)、社區(qū)型、自然景觀型、城市再開發(fā)型、休閑娛樂型、超地區(qū)廣域型的巨型摩爾等類型。由此看來，平均每個(gè)美國人擁有19平方英尺的零售市場，雖然店面過多，但是在過去的幾年中，除了每逢夏季生意會(huì)略有減少外，零售業(yè)一直紅紅火火。　　7 0 年代初，西方世界爆發(fā)了能源危機(jī)，石油價(jià)格暴漲，依靠小汽車到郊區(qū)購物顯得費(fèi)用太高，城市中心商業(yè)區(qū)的摩爾開始發(fā)展。伴隨著人們遷移至郊區(qū)，郊區(qū)購物中心發(fā)展很快。巴桑氏是購物中心的創(chuàng)始者，他在1 9 3 1 年就曾進(jìn)行商業(yè)區(qū)的統(tǒng)一開發(fā)，1 9 3 7 年建造了大棚式的巴屋枯斯購物中心?！　《绹徫镏行膶＜颐谞査瓜壬J(rèn)為，美國摩爾購物中心始于本世紀(jì)5 0 年代中期。購物中心的這種重視整體環(huán)境和功能提升的結(jié)果，使消費(fèi)者的購物不再是單純的購物，而是一種享受。在此之后，隨著摩爾購物中心產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，其主要經(jīng)營思想也就被很自然地被移植到城市中心地區(qū)的摩爾購物中心上。50、60年代，美國郊區(qū)城市與原有大中城市商業(yè)中心之間存在的土地差價(jià)，使許多大公司紛紛把自己的總部遷往郊區(qū)城市，新興產(chǎn)業(yè)也在郊區(qū)興起，大規(guī)模的摩爾購物中心也落戶于郊區(qū)，形成了大量位于高速公路交叉口、由于發(fā)展大型購物中心而繁榮起來的邊緣城市。 現(xiàn)代意義上的摩爾起源于1940年以后的美國，并從50年代后期起迅速發(fā)展起來的。 Co）公司所規(guī)劃建造的許多獨(dú)立的商店街，它們遠(yuǎn)離市中心，處于城市邊緣地帶，具有初步的整體規(guī)劃，同時(shí)附設(shè)了免費(fèi)的停車場，這也是現(xiàn)代購物中心的雛型。摩爾是所有連鎖業(yè)態(tài)商家的大集合， 沃爾瑪可以入駐摩爾內(nèi)，但沃爾瑪在摩爾內(nèi)最多只占五分之一的面積。 ) 注意： 摩爾SHOPPING MALL不是一般意義上的購物中心SHOPPING CENTRE， 摩爾的面積至少要10萬平方米以上。較新版本的美國詞典，還有另外一個(gè)新解釋：“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體。）北美摩爾的發(fā)展與簡介　　Mall全稱Shopping Mall，音譯“摩爾”全稱“銷品貿(mào)”，意為大型購物中心，起源于歐美，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，不同的消費(fèi)群體和男女老幼都會(huì)從中得到選擇和滿足。上海華聯(lián)目前兼?zhèn)淞诉B鎖快餐店、便利店、超市、大賣場、家電專業(yè)店、百貨6種業(yè)態(tài)；而其首家大型購物中心將在楊浦區(qū)五角場開始建造。菲律賓的ROBINSONS連鎖購物中心集團(tuán)也是采用這種模式。百貨公司租給了臺(tái)灣來雅百貨、大賣場租給了美國沃爾瑪。在摩爾內(nèi)可包含所有的連鎖業(yè)態(tài)和業(yè)種。CHAIN　MALL、CHAIN　STORE。 　　簡介部分連鎖摩爾購物中心： 　　菲律賓的SM　SUPER　MALL集團(tuán)（自營SM百貨公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大賣場、SM美食城）和ROBINSONS集團(tuán)（自營ROBINSONS百貨公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大賣場）、泰國正大集團(tuán)的THE　MALL集團(tuán)（自營易初蓮花超市）、馬來西亞金獅集團(tuán)屬下之百盛購物中心（自營百盛百貨公司和EXTRA超市）。 　　SM　PRIME連鎖購物中心集團(tuán)旗下?lián)碛?0家SM　SUPERMALL連鎖摩爾，總摩爾面積超到300萬平方米（包括在建中的多家摩爾）。發(fā)展到一定階段，各部門公司還可以上市籌資。SM　　SUPERMALL的單體商場在15至20萬平方米，其中自營的面積超過60%，　包括自營的連鎖SM百貨公司（分SM　HOMEMART家品、SM　APPLIANCE家電、SM服裝、SM　STATIONERY文具等多個(gè)連鎖的專業(yè)分公司；　不是分部門?。。∵@種構(gòu)架的好處是：　各SM部門公司更專業(yè)、招商更方便、形象更統(tǒng)一，　縮短了租賃招商的時(shí)間，　便于摩爾的迅速開業(yè)。連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題，　可迅速實(shí)現(xiàn)購物中心的全面開業(yè)，　且管理促銷的力度和號(hào)召力比普通購物中心高許多。深度最深由無數(shù)各類品牌專賣店、　專業(yè)的不同行業(yè)主題大賣場實(shí)現(xiàn)。什么是連鎖摩爾購物中心？　　連鎖摩爾購物中心以菲律賓SM　SUPERMALL集團(tuán)為代表。在80年代以前，在美國城市市區(qū)開發(fā)購物中心是難以想像的，而今天，許多購物中心都扎根在城市市區(qū)?！　∮_發(fā)商追求這種典型完美的北美式購物中心。繼1976年布倫特由于在高速公路交叉點(diǎn)上發(fā)展區(qū)域中心遭到規(guī)劃部門的反對(duì)，因此歐洲城市的購物中心主要出現(xiàn)在原有城市結(jié)構(gòu)中，這種城市市區(qū)發(fā)展模式相當(dāng)?shù)湫汀ｋm然新城開發(fā)為購物中心在城市邊緣地區(qū)的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)，但是歐洲郊區(qū)區(qū)域中心的建設(shè)仍然極為有限。　　歐洲國家普遍實(shí)施了疏散人口計(jì)劃。第二階段主要在新城新建商業(yè)中心區(qū)中建設(shè)購物中心。城市街道汽車交通堵塞，商業(yè)街購物和服務(wù)交通混雜，人車混流，環(huán)境非常惡劣。 　　英國購物中心的發(fā)展速度明顯超過歐洲其他地區(qū)，第一階段主要結(jié)合城市重建和更新進(jìn)行。超級(jí)區(qū)域中心特別依賴于大面積的郊區(qū)用地，因此主要出現(xiàn)在美國和加拿大。與美國相比，日本土地資源昂貴，實(shí)際投資費(fèi)用也高得多，因此土地利用率比美國高得多，以多層區(qū)域中心為主，停車場配置率較低，這是由于郊區(qū)的公共交通比較便利，所以乘私人汽車購物者比例較低。美國城市周圍的環(huán)路建設(shè)為區(qū)域中心提供了選址機(jī)會(huì)。日本的社區(qū)中心與郊區(qū)鐵路網(wǎng)關(guān)系密切，它們大多建于70年代的東京和大阪郊區(qū)或衛(wèi)星城?！　?0一70年代，郊區(qū)社區(qū)中心在美國非常盛行，在加拿大、澳大利亞、新西蘭和日本等國也相當(dāng)具有代表性?！　〗紖^(qū)購物中心依據(jù)規(guī)?？梢悦黠@地分為鄰里中心、社區(qū)中心、區(qū)域中心等，除鄰里中心之外，它們的共同特點(diǎn)是需要大片的郊區(qū)用地才能運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，購物中心以郊區(qū)中高收入居住區(qū)和高速公路交叉點(diǎn)為立足點(diǎn)，因?yàn)檫@里服務(wù)人口密集，購買力強(qiáng)，汽車交通方便。　　美國、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國最初優(yōu)先發(fā)展郊區(qū)購物中心?！　。獞?zhàn)后兩種不同發(fā)展模式　　由于具體條件的差異，北美洲、歐洲、澳州和亞洲國家的購物中心有各自不同的發(fā)展模式，其中大致可以分為兩類，即以美國為代表的郊區(qū)發(fā)展模式和以英國為代表的城市市區(qū)發(fā)展模式?！　∮捎诜N種原因，80年代，購物中心的改造和更新成為主要的工作?！　∵@一階段，購物中心類型趨于多樣化，雖然面積變化不大，但是類型演變異?；钴S，并針對(duì)人口分布狀況、區(qū)位和市場、競爭消費(fèi)方式的變化作出反應(yīng)。在1984年到1987年，每年約有2000個(gè)購物中心開工建設(shè)?！　　　?0年代以來，購物中心建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新高潮，這也是20世紀(jì)最富成效的建設(shè)階段。購物中心的發(fā)展重點(diǎn)從郊區(qū)轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。但是好景不長，70年代中期的石油危機(jī)給購物中心，特別是郊區(qū)購物中心的發(fā)展帶來了巨大沖擊。　　　　60年代的建設(shè)勢頭一直持續(xù)到70年代早期。 　　這一階段，購物中心在各地的發(fā)展雖然各具特色，但是由于彼此互相影響，仍然呈現(xiàn)出共同的特征，主要表現(xiàn)在熱哀于