【正文】 的摩爾也可象香港一樣選擇鬧市中心或鄰近地鐵站的市區(qū)新商圈作為突破口，因為在中國，逛街是城市人一個相當重要的休閑內(nèi)容 . 但待將來國人向郊區(qū)遷居越來越多，可以保證郊區(qū)摩爾的客流后， 摩爾還是應該向 郊區(qū)發(fā)展，畢竟郊區(qū)的大型地塊遠比市中心容易得到且地價成本也低許多。根據(jù)我國人均汽車擁有量低、居民偏愛居住在市中心的國情，國內(nèi)的摩爾建設(shè)不必完全照搬歐美的模式。但 80年代后期摩爾開始開進美國市中心，且市區(qū)購物中心的業(yè)績也都不錯。 三、購 物中心在世界各國的發(fā)展概況 購物中心在世界各國都取得了長足的發(fā)展，從發(fā)展模式上看，歐美購物中心起源早，已進入成熟期，日本、東南亞以及我國的香港和臺灣大體上于 8090年代興起，目前已進入了快速成長期，但還是有相當大的發(fā)展空間，而我國的內(nèi)陸地區(qū)從總體上剛剛進入起步時期，但由于市場潛力巨大，正逐步為零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者、投資業(yè)者所關(guān)注和接受。 美國弗吉尼亞州的米爾斯公司，在全美有 7 家大型摩爾和 1 1 家社區(qū)購物中心。 Westfield Holdings是世界上最大的購物中心發(fā)展商與經(jīng)營商，旗下?lián)碛忻绹?39家、澳大利亞 30家、新西蘭 11家、英國 7家共 87家 Westfield Shoppingtown 摩爾購物中心，總面積超過 600萬平方米，合作商戶超過 13,600家。 美國最大的購物中心發(fā)展商曾是 R O U S E 公司，現(xiàn)在最大的購物中心發(fā)展商據(jù)說是“ 雀兒喜 ” 公司。這里的專業(yè)店一般不大，但各有特色。樓內(nèi)有多處噴泉，附近有各種小吃店、飲料店。四角之間是眾多的專業(yè)店組成的商業(yè)街。樓外有可停幾千輛汽車的停車場。 “ 主街 ” （ MAIN PLACE）。漫步其間有逛街的同樣感受，但絕無車輛之擾和日曬雨淋之慮，而且隨處有座椅可以休息。 在6家大型百貨公司之間，有多條各長近百米的通道相連。 這個 MALL由 6家美國著名的大型百貨公司如西爾斯（ SEARS）、羅濱遜梅（ ROBINSONSMAY）等作為支柱組成，分別占據(jù)四角，各店面積均在 1萬平方米以上。占地比北京中山公園加勞動人民文化宮還大，簡直是個大公園或者一座名符其實的“ 城市 ” 。 “ 南海岸廣場 ” （ SOUTH COAST PLAZA）。 曼斯表示，逛商場的所有消費者平均每次花費 1 0 9 美元，而國際觀光客每次平均消費 4 3 5 美元。 曼斯指出，新的 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商場方圓 1 6 公里以內(nèi)約有 1 0 0 萬名消費者，但從簽賬卡的地址看，如今方圓 1 6 0 公里內(nèi)的居民都是商場的消費者，商場 5 6 ％的顧客是來自方圓 3 2 公里遠的地方。逛累的消費者或陪逛者可在商場內(nèi)通過巨大的屏幕看電影，或前往游樂區(qū)消磨時光。因為米爾斯商場與眾不同之處在于，逛街的消費者平均至少花三個小時在商場內(nèi)。安大略米爾斯購物商場為美國 1 9 9 6 年開張的最大摩爾購物中心，坐落在洛杉磯以東 6 5 公里處，商場面積 1 8 萬多平方米，內(nèi)有商店 2 3 7 家，工作人員約 7 3 0 0 人。大型Mall(集購物、娛樂、餐飲、服務(wù)為一體的大型功能齊全的場所 )為主體、表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征。如人造海灘沖浪、蹦高、游戲機、游樂園 (項目比錦江樂園還多 )、 WHL幾級溜冰場、迷你高爾夫球場、 8個電影院、 1個賭場、 1個三星級賓館等，還有一些免費娛樂性服務(wù)項目，如海脈表演、哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸使用的復制船、水生動物展、樂隊表演等，消費者在此可以購物、娛樂、運動、就餐。該摩爾建筑面積超過 50 萬平方米，商場的出入門達 50 個之多、停車位達 2萬輛，有 800多個國家進入、商場內(nèi)有 100多家餐館。 加拿大愛 a頓市的 西愛民頓 westedmontonmall。 二、簡介美國和加拿大的部分摩爾； Mall of America美國購物中心位于 明尼蘇達州 Bloomington 市，是目前美國規(guī)模最大的超級室內(nèi)摩爾購物商場，建筑面積約 39萬平方米，占地 78英畝，總投資高達 6億多美元。而我國臺灣地區(qū)的摩爾則是從這兩年才剛剛開始發(fā)展，但發(fā)展的速度很快。菲律賓的 SM SUPERMALL 集團、 ROBINSONS 集團， 泰國的 THE MALL 集團還發(fā)展出了獨特且很成功的 “ 連鎖摩爾 ” 經(jīng)營模式。歐洲購物中心以經(jīng)營日常生活用品為主，而不像是以美國購物中心以選購品為主，歐洲購物中心則以實用品為主。其他不同點：歐洲購物中心大都建在城鄉(xiāng)交界處，（但英國是例外，英國購物中心大多建在市區(qū)）；美國的購物中心有的在城中有的在城郊。 但以法國為代表的歐洲式購物中心同美國式購物中心比較。 摩爾產(chǎn)業(yè)在美國成功后，摩爾這一業(yè)態(tài)便迅速地在加拿大、澳大利亞、日本、歐洲各國發(fā)展了起來。在美國，摩爾目前已經(jīng)占有 52％以上的零售銷售額，2020年的營業(yè)額已達 1萬億美元，一家摩爾的有效商圈是數(shù)百公里。 截至目前，美國有大大小小的購物中心 43000多個，各種規(guī)模一應俱全，其中 27000個購物中心不足 100000平方英尺，因而只能算作小型購物中心。每家購物中心都附有大面積的停車場，其功能越來越綜合化，一些購物中心不僅附有娛樂室、健身房，而且還開辟了保育室和旅館。 美國購物中心的發(fā)展是在第二次世界大戰(zhàn)之后，從 1 9 5 0 1 9 7 0 年，持續(xù)發(fā)展了 2 0 年。實際上其雛形在二三十年代就顯現(xiàn)了，一般認為 H 這樣的概念再配合 “ 一次性購足 ” 的新消費觀念，無疑會給消費者一種全新的購物體驗。從 70年代起部分摩爾購物中心又開始開進美國市中心， 且市區(qū)摩爾的業(yè)績也都相當不錯， 市區(qū)內(nèi)的摩爾在一 定程度上也緩解了城市中心空心化的難題。六、七十年代，大型購物中心在美國的興起，具有經(jīng)濟發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的兩層意義。 50年代，西雅圖市 Northgate 購物中心、佛萊明罕市 Shoppers World 購物中心相繼設(shè)立，這是最早以百貨公司為主要承租戶的兩個購物中心，其中 Northgate 是最原始的 Mall型購物中心，主要由兩條面對面的帶狀中心組成，中間由一條人行通道連結(jié)。而被視為大型購物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于 20年代中期在美國密蘇里州堪薩斯市所規(guī)劃興建的 Country Club Plaza, 其目的在于提供住宅區(qū)內(nèi) 居民一個可以享受消費服務(wù)的場所，具有統(tǒng)一管理的商店承租戶、特定而遠離道路的停車空間，以及全面統(tǒng)一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購物中心所遵循的基本規(guī)范。 一、摩爾的起源和美國摩爾的發(fā)展 嚴格說來，美國是現(xiàn)代大型購物中心的誕生地，其發(fā)展可以追溯到 20世紀 20年代初期由西爾斯羅巴克（ Sears, Robuck amp。沃爾瑪在美國稱為 WALMART SUPERCENTRE， 但沃爾瑪不是摩爾。 ” 摩爾（ MALL），特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街，它集購物、休閑、娛樂、飲食于一體，成為都市的精華區(qū)。（ Mall原意是 “ 林蔭道 ” ，現(xiàn)在也可譯為 “ 購物林陰道 ” ，意指在 Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費或漫步，猶如在林陰道上閑逛一樣舒適和愜意。深圳銅羅灣廣場、好又多、樂購也在采用這種模式。 （目前上海華聯(lián)和上海友誼也正在探索著走連鎖購物中心之路。國內(nèi)購物中心也應該學 SM 集團的模式，走連鎖購物中心之路。 目前菲律賓 SM（ SHOEMART）集團已在廈門投資開設(shè)了 1 家 17 萬平方米的 SM 城市廣場 超級購物中心；但可惜由于廈門 SM 是以其總裁（施至成先生） 的私人名義投資的（不是 SM PRIME 投資的）， 故該超級購物中心內(nèi)未引入其連鎖的 SM 百貨公司、 SM SUPERMARKET 大賣場，而只引入其連鎖的 SM CINEAX 多廳影城。連鎖只是 1 種經(jīng)營模式， 連鎖不是 1 種業(yè)態(tài)；所有的業(yè)態(tài)包括 MALL購物中心均可以連鎖經(jīng)營。 注：所有的業(yè)態(tài)均可以連鎖經(jīng)營，包括超級購物中心和高級百貨商店。 并曾多次獲得歐美財經(jīng)雜志的 亞洲最佳管理獎 ，其業(yè)績年年大幅度增長，其總資產(chǎn)在菲律賓各大公司中排名前十位。）、 SM SUPERMARKET 大賣場、 SM CINEAX 多廳影城、 SM TOYKINGDOM 玩具大賣場等專業(yè)子公司；而出租的面積僅 40%左右， 如快餐店、小吃城、專賣店、電子游戲城、五金大賣場等。而且促銷力度更強大、商品成本更低。 大型購物中心比百貨公司更需要良好的管理， 位居連鎖大型購物中心 SHOPPING MALL（銷品貿(mào)）業(yè)世界第三、亞洲第一的菲律賓 SM PRIME（ SHOEMART）集團經(jīng)營的SM SUPERMALL 連鎖超級購物中心通過增加自營面積很好地解決了經(jīng)營管理難題。 )，定位于家庭（全家 /全客層）， 能滿足全家的一站式購物消費和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受。連鎖摩爾購物中心的特點為：由專業(yè)的連鎖購物中心集團開發(fā)并經(jīng)營管理，面積龐大，自營比例較高（ 50%至 70%左右），自營百貨公司、超市、影城、美食城等，業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深 (寬度最寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場實現(xiàn)。在英國和美國兩個具有代表性的購物中心建設(shè)舞臺上出現(xiàn)了不同的趨勢，其郊區(qū)發(fā)展模式和市區(qū)發(fā)展模式出現(xiàn)了相互融合的趨勢。就在此時，美國的開發(fā)商卻已經(jīng)把開發(fā)目光轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。 克羅 斯 (The Brent Cross)建成開業(yè)之后， 1986年，第一個真正的郊區(qū)區(qū)域購物中心在蓋茨黑德 (Gateshead)開業(yè)。 ３ .兩種發(fā)展模式的融合 80年代以前，英國的郊區(qū)區(qū)域中心非常少， 80 年代以后，這種狀況有所改變，區(qū)域中心已經(jīng)逐漸從城市市區(qū)解脫出來。 1981年美國有 1350家區(qū)域中心開業(yè)，而在歐洲僅有 75家。 50年代，瑞典等許 多歐洲國家實施新城計劃，并結(jié)合郊區(qū)社區(qū)開發(fā)建設(shè)購物中心。第三個階段是運用封閉式購物中心大面積更新城市市區(qū)。為了改善這種狀況，保障購物者安全，考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市結(jié)合城市更新建成了第一批購物中心。戰(zhàn)后，英國城市無論是否受到戰(zhàn)爭破壞，舊的城市結(jié)構(gòu)已經(jīng)破舊，也不能適應汽車的需要。 ２ .城市市區(qū)發(fā)展模式 以英國為代表的歐洲國家出于防止城市無限膨脹的需要，通過立法保護郊區(qū)的城市綠帶，因此購物中心發(fā)展之初就立 足于城市市區(qū)。購物中心主要集中在車站附近或者新城中心，像美國那樣距城市市區(qū)很遠的購物中心非常少。在日本、加拿大、澳大利亞和南美城市，區(qū)域中心的發(fā)展模式也大致相同，只因各自地方特色的差異而有所變化。 區(qū)域中心主要集中在大城市，在中小城市也有一定程度的開發(fā)。澳州的郊區(qū)發(fā)展與美國有相似之處，因此社區(qū)中心普遍存在，它們大多與高速公路網(wǎng)有關(guān)，或者為郊區(qū)居住區(qū)服務(wù)。 鄰里 中心作為基本的購物設(shè)施，在許多國家的郊區(qū)居住區(qū)中大量存在。而澳州國家，由于地廣人稀，結(jié)合草原新城建設(shè)，其購物中心主要出現(xiàn)在新城市區(qū)或郊區(qū)空曠地上。在北美國家，城市郊區(qū)擁有大量廉價土地，高速公路交通發(fā)達，汽車普及率高，城市郊區(qū)化明顯。 １ .城市郊區(qū)發(fā)展模式 在郊區(qū)發(fā)展模式中，購物中心最初立足于城市郊區(qū)，石油危機之后被迫轉(zhuǎn)向城市市區(qū)，經(jīng)歷了從郊 區(qū)到市區(qū)的過程。購物中心設(shè)計面臨著新的挑戰(zhàn) .除了考慮自身的內(nèi)在功能之外，還需要考慮處理與城市的關(guān)系 .城市市區(qū)用地和各種條件的限制更加促使購物中心類型的多樣化。 由于種種原因， 80年代，購物中心的改造和更新成為主要的工作。 這一階段，購物中心類型趨于多樣化，雖然面積變化不大，但是類型演變異?；钴S，并針對人口分布狀況、區(qū)位和市場、競爭消費方式的變化作出反應。在 1984年到 1987年，每年約有 2020個購物中心開工建設(shè)。 五 .20世紀 80年代多樣化階段 80年代以來，購物中心建設(shè)進入了一個新高潮，這也是 20世紀最富成效的建設(shè)階段。購物中心的發(fā)展重點從郊區(qū)轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。但是好景不長， 70年代中期的石油危機給購物中心，特別是郊區(qū)購物中心的發(fā)展帶來了巨大沖擊。 四 .20世紀 70年代成熟階段