【正文】 工程之一?！?各樓層定位：樓層定位示意圖量販?zhǔn)劫?gòu)物中心是本案的最佳選擇和定位！● 本案的命名建議： ○ 標(biāo)志的建議本案標(biāo)志示意圖 ○ 命名的原由侯馬目前最大的綜合性商業(yè)設(shè)施，面積當(dāng)屬第一；侯馬第一家綜合性購(gòu)物中心，業(yè)態(tài)當(dāng)屬第一；它將擁有侯馬最好且最標(biāo)準(zhǔn)的百貨公司，百貨當(dāng)屬第一；它將擁有侯馬最大的標(biāo)準(zhǔn)的賣(mài)場(chǎng)，超市當(dāng)屬第一；它將擁有侯馬第一個(gè)室內(nèi)商業(yè)街概念，商鋪當(dāng)屬第一；它聘請(qǐng)了上海專(zhuān)業(yè)的公司進(jìn)駐全程銷(xiāo)售招商和管理，專(zhuān)業(yè)當(dāng)屬第一；第一亦將代表最好，字面本身意義上具有積極向上的含義；本案的銷(xiāo)售闡述SALE EXPLAIN以小面積分割全客層銷(xiāo)售對(duì)象的銷(xiāo)售模式本案的銷(xiāo)售闡述銷(xiāo)售是本案開(kāi)發(fā)商獲得基本收益并能夠?yàn)樯虡I(yè)招商和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)資金保障的唯一途徑，是最先啟動(dòng)的、最關(guān)鍵的步驟。購(gòu)物中心是指能夠滿足未來(lái)消費(fèi)群購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑的一個(gè)場(chǎng)所，是將多數(shù)零售業(yè)態(tài)有效集中的場(chǎng)所，是充分發(fā)揮商品與商品之間在銷(xiāo)售時(shí)達(dá)到1+12的效果的場(chǎng)所，是能夠滿足不同消費(fèi)群體消費(fèi)的場(chǎng)所。 ○ 消費(fèi)市場(chǎng)潛力 根據(jù)侯馬市2002年統(tǒng)計(jì)年鑒顯示其批發(fā)、零售和餐飲的年消費(fèi)額在13億元其中批發(fā)和零售消費(fèi)為9300萬(wàn)元，餐飲消費(fèi)為5700萬(wàn)元城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水準(zhǔn)食品類(lèi)年人均消費(fèi)1416元服裝類(lèi)年人均消費(fèi)716元居住類(lèi)年人均消費(fèi)361元，年人均可支配收入5857元年人均可支配支出為4064元在崗職工平均年人均收入8251元 存貸款規(guī)模擴(kuò)大 城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款25億元 金融機(jī)構(gòu)存款額達(dá)32億元 金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額21億元上述數(shù)據(jù)基本可以滿足本案在未來(lái)的消費(fèi)能力本案的商業(yè)定位COMMERCE MOTIF量販?zhǔn)綇?fù)合形態(tài)的購(gòu)物中心百貨公司商鋪化本案的基本定位以商品價(jià)格來(lái)區(qū)分市場(chǎng)，多業(yè)態(tài)組合的量販?zhǔn)綇?fù)合形態(tài)的購(gòu)物中心量販的概念是平價(jià)的、為中低價(jià)格帶的商品為主的，符合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體的，其不僅表現(xiàn)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式上面，表現(xiàn)在商品能夠符合侯馬絕大多數(shù)的消費(fèi)群體上面，在銷(xiāo)售上也表現(xiàn)在以小分割面積為銷(xiāo)售主力的銷(xiāo)售模式上面。本案周邊仍存在即將開(kāi)業(yè)的或在建的商業(yè)項(xiàng)目，會(huì)在一定程度上瓜分廠商資源和分化消費(fèi)力。 ○ 市場(chǎng)商品結(jié)構(gòu) 屬地市場(chǎng)商品品牌強(qiáng)弱不一，有相對(duì)中高檔的品牌，如：蘋(píng)果、鱷魚(yú)、皮爾卡丹等，也有許多不知名的中低檔品牌，基本商品單價(jià)在200元以內(nèi)，少量中高檔商品單價(jià)超過(guò)1000元，主力業(yè)種均為服飾類(lèi)商品，音像、電器等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)匱乏，超市等商品價(jià)格偏高，休閑娛樂(lè)等市場(chǎng)表現(xiàn)不明顯。 消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)餅狀示意圖餐飲娛樂(lè)民生日用品中高消費(fèi)品平價(jià)消費(fèi)品煤礦主個(gè)體經(jīng)營(yíng)者高端本地的消費(fèi)本地采購(gòu)異地采購(gòu)為主少量消費(fèi)政府機(jī)關(guān)人員高端本地的消費(fèi)本地采購(gòu)送禮獲得異地采購(gòu)為主少量消費(fèi)普通百姓一般情況下不消費(fèi)本地采購(gòu)少量消費(fèi)大量在本地消費(fèi)本地消費(fèi)習(xí)性匯總示意表● 侯馬的商業(yè)特征： ○ 本案立地位置基本以火車(chē)站為核心向四周擴(kuò)散，本案立地位置是二大商業(yè)街區(qū)的核心，起到紐帶作用，也是二大商業(yè)街區(qū)的中心。平價(jià)是針對(duì)這類(lèi)消費(fèi)群體最有效的手段。普通百姓的人群的消費(fèi)基本集中在民生日用品為主，一般消費(fèi)類(lèi)商品也均以在本地消費(fèi)為主。對(duì)于商品類(lèi)消費(fèi)主要由送禮、在大型城市消費(fèi)形態(tài)為主。在消費(fèi)品方面除民生必須品在本地商場(chǎng)采購(gòu)?fù)猓蠹母邇r(jià)格的商品主要會(huì)在太原甚至山西以外地區(qū)采購(gòu)；這類(lèi)消費(fèi)群體僅占總消費(fèi)人群的5%左右。城市功能輻射圈示意圖● 侯馬的消費(fèi)習(xí)性：做為山西西南地區(qū)屈指可數(shù)的縣級(jí)城市，其周邊又有多個(gè)縣鄉(xiāng)構(gòu)成，由于有煤礦等重工業(yè)產(chǎn)業(yè)支柱，貧富差距懸殊，在零售、服務(wù)等行業(yè)中的消費(fèi)方式各不相同?，F(xiàn)在連接侯馬到省城——太原的交通非常方便，除常規(guī)火車(chē)外，每日均有多班大巴往返于二市之間。早期有“北侯馬南義烏”之稱(chēng)號(hào)，是北方地區(qū)小商品銷(xiāo)售的中心。因此，未來(lái)的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)確定將依據(jù)引領(lǐng)屬地市場(chǎng)原則和資本盤(pán)的原則來(lái)進(jìn)行，其目標(biāo)是完成開(kāi)發(fā)退出機(jī)制。 經(jīng)營(yíng)期的資本金確定以后，第一要樹(shù)立此為犧牲打的概念，第二在這個(gè)資本盤(pán)面來(lái)選擇底限為確保三年經(jīng)營(yíng)。換言之就是假設(shè)有2億元的銷(xiāo)售額，剩下的3000萬(wàn)元來(lái)經(jīng)營(yíng)三年，經(jīng)營(yíng)成功則3000萬(wàn)元繼續(xù)產(chǎn)生利潤(rùn)，經(jīng)營(yíng)失敗則以3000萬(wàn)元的資本體宣告破產(chǎn)，確保了前期的利潤(rùn)。不對(duì)屬地市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行全面的突破，從主導(dǎo)市場(chǎng)和引領(lǐng)消費(fèi)的角度去架構(gòu)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)，那么存活的可能性幾乎沒(méi)有。同時(shí)，唯其地標(biāo)區(qū)位和地標(biāo)建筑，該項(xiàng)目已成為該市的形象工程，政府從時(shí)間和目標(biāo)上尤為關(guān)注，簡(jiǎn)單的換手交易已不可能，且從成本上亦無(wú)空間，除了選擇一個(gè)合適的業(yè)態(tài)進(jìn)入一定周期的經(jīng)營(yíng)外無(wú)其他 退出途徑。總之，起碼意義上侯馬是一個(gè)非常初級(jí)的市場(chǎng)。 ○ 核心五說(shuō)明侯馬系晉南地區(qū)一個(gè)中等規(guī)模的縣級(jí)市，區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征不是十分明顯。在商鋪銷(xiāo)售中相互依托相互存在，為有效控制本案的銷(xiāo)售和招商工作，理應(yīng)在一根指揮棒下運(yùn)做。用以對(duì)應(yīng)的有效方式即在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，在將商品和業(yè)種嚴(yán)格區(qū)分的前提下，以高銷(xiāo)售單價(jià)對(duì)應(yīng)高租賃單價(jià)，以單一樓層來(lái)對(duì)應(yīng)相應(yīng)的銷(xiāo)售返租成本和經(jīng)營(yíng)成本，而不進(jìn)行全館平均分配的原則，從而使后期經(jīng)營(yíng)的調(diào)整是局部的而不是全面的，以達(dá)到船小好調(diào)頭的原則。 針對(duì)本案位于侯馬地區(qū)，就當(dāng)?shù)囟愿緵](méi)有所謂的白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)的定位和概念，所以說(shuō)量販?zhǔn)潜景干虡I(yè)和銷(xiāo)售推廣的最佳定義。相對(duì)百貨店而言，一般百貨公司所面對(duì)的是所謂白領(lǐng)階層，在販賣(mài)優(yōu)質(zhì)品牌商品的同時(shí)在販賣(mài)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和環(huán)境，商品的價(jià)格帶是百貨店基本定位和鎖定目標(biāo)消費(fèi)者的基礎(chǔ)，而商品的價(jià)格帶又是通過(guò)品牌商品來(lái)表現(xiàn)的。以量販的經(jīng)營(yíng)形態(tài)而言，是從百貨公司的經(jīng)營(yíng)形態(tài)中逐漸衍生出來(lái)的，是以商品的價(jià)格為核心，而非以商品的銷(xiāo)售數(shù)量為絕對(duì)的界線，以量販獨(dú)有的經(jīng)營(yíng)形態(tài)來(lái)更符合消費(fèi)者的需求。核心五在發(fā)展商獲取銷(xiāo)售溢價(jià)的同時(shí)預(yù)留部分溢價(jià)資金做為本案商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基本費(fèi)用，從而降低純商業(yè)模式的風(fēng)險(xiǎn)。核心三以高銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)應(yīng)高租金商鋪為規(guī)劃的基礎(chǔ)。本案的規(guī)劃核心THE KERNEL OF LAYOUT打造晉南地區(qū)獨(dú)一無(wú)二的商業(yè)旗艦本案的規(guī)劃核心● 五大基本規(guī)劃核心：核心一量販不是大賣(mài)場(chǎng)，而是在百貨公司的基礎(chǔ)上衍生出來(lái)的更適宜于三級(jí)城市經(jīng)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)