【正文】 服務區(qū) （1）電力系統(tǒng)皆統(tǒng)一集中于地下室的服務區(qū)內(nèi)。 （3）木工部分需上三度油漆。其裝修包括： （1）隔間墻及天花板需上二度漆。裝修及欄桿則可依承租戶所需由承租戶自行負責。 2及3所要求的凈高及荷重為最小的要求，在一些跨距較大的案例其凈高及荷重皆需加大。 （2）樓板荷重應可達390千克/平方米。 （3）在商店儲藏區(qū)內(nèi)的墻面即天花應有防火的被覆。 （2）?？墒褂枚喾N材質(zhì)以塑造高品質(zhì)而多樣化的設計，但過于沖突、對立的組合應避免。當然有時相對的高分貝環(huán)境可用來創(chuàng)造“市場意象”的氣氛，但這并不適用所有的案例，如在以強調(diào)氣氛格調(diào)的精品服飾店等為主的購物中心便不適用此種設計。對于購物中心而言，應發(fā)展出自己的商標，并將該符號用于所有的招牌上。 超過50家商店單元的購物中心，其商店位置標示板及引導地圖便很重要，集中放在購物中心各入口處及服務臺的印有商店名稱的簡單平面圖、背景說明等便是最有效的指導與廣告。 在某些購物中心是以鐘作為重點裝飾，如SOGO百貨入口廣場即是。 （七）Mall的設施與配件 雕塑作品能在購物中心中創(chuàng)造出強烈的視覺焦點，但需注意其尺度應與Mall的尺度相配合，卵石通常用來作為雕刻周圍的地面材料，以避免顧客接觸或攀爬雕刻。 獨立的亭式攤位雖然不能有許多的收入，但它可以成為顯著的視覺焦點，所以也具有展示的效能。 在Mall內(nèi)空白的墻面或其它不常用的角落放置自動販賣機，也是一種收入來源。在入口處應有清晰的引導系統(tǒng)以引領顧客進入購物中心。 （五）入口 購物中心的入口以大片的雙向玻璃門最為普通。雖然有透明電梯可以選擇，但大部分電梯在移動時仍沒有可見的景觀。同時它也比自動手扶梯快，安裝費用也較為便宜。若與自動手扶梯比較，它的運轉(zhuǎn)費用也比較便宜。 電梯比上述二者更為普通，且它所使用的面積比上述二者都少很多。但它有兩個缺點：所占的空間過大，且需要運轉(zhuǎn)費用。 （三）挑空 在購物中心內(nèi)設挑空及屋頂采光，具有將購物者的視線引導向上的效果，對于吸引購物者上樓選逛有良好的推動力。它一方面提供場所供購物以外的活動使用，如集會、流行展示、動態(tài)表演等，另一方面也是公共活動及休息的場所。 （二）焦點中庭 在圍封型的購物中心內(nèi)，多會有中庭作為購物中心的焦點。 3．對外在環(huán)境而言，Mall的入口應大而顯著，但對內(nèi)則不需要。 2．巨大的聲響能夠創(chuàng)造生命力及活力。但如下數(shù)項論點則是無意義的： 1．室內(nèi)與室外的溫度應有很大的不同（冬天較暖、夏天較涼）。 購物中心的公共區(qū)域必須創(chuàng)造出吸引人的環(huán)境，使其能至該處購物。 在水平配置型式的大型購物中心內(nèi)，有時很難誘使購物者離開樓層，前往另一個樓層購物，因而很可能產(chǎn)生一層賣得很好另一層卻很差的情況。 雙層式的商店街有時可用來使商店更加靠近。人行步道94公尺寬似乎是合宜的。由人行步道的兩側上、特別是作為注意力焦點的開放性空間上便應能看見商店內(nèi)的展示細部。無論如何，購物中心因此在其環(huán)境中更加獨特。 二、室內(nèi)購物廊Mall （一）一般原則 有關室內(nèi)空間的部分主要是建立親切感、對比及活動。 影響大跨距屋頂結構最大的兩項因素為跨距及面積。 3．混凝土制的皺板或薄殼。 （四）大跨距屋頂 最常被用來施作大跨距屋頂?shù)慕Y構形式有如下數(shù)種： 1．鋼構架及空間衍架。 在水平配置的購物中心，汽車停車場可以放在購物層的上層。 柱間的空間應能適于停車所需，方為理想的購物空間柱距。 雖然如此，以地下室空間作為汽車停車場、服務入口及通路或儲藏空間都是不錯的配置。意外問題通常在開挖地下室時產(chǎn)生，而其發(fā)生的原因，通常與毛細水壓力或水路的阻斷有關。盡管在多層建筑內(nèi)需在鋼骨上施做防火被覆，但是在特殊的情況下仍可無須其它的外裝而輕易地使用，尤其是柱子需要大量荷重時更佳。但無論如何，預鑄一些建筑元素如梁、樓板等，在興建時為較快速及較經(jīng)濟的方式。 2．平板結構的最大優(yōu)點在于其所提供的樓層凈高最大，但在挑空時，尤其靠近柱子時容易削弱樓板結構。即使是在最經(jīng)濟的情況下，結構形式及跨距的選定乃是依據(jù)結構本身所能提供的條件，所以沒有一種結構形式可稱為是最好的，但其形式的優(yōu)劣仍可做比較。典型的矩形格狀的柱列其跨距為5到10公尺。 （二）商店單元（Shop Units） 有兩種形式的結構經(jīng)常被使用。承租戶、傳輸方式及販售層級皆可完全地變更。若掌握合適的跨距，則材料的選擇及施工技術通常為成功與否的關鍵。 一、 結構 （一）建筑的通用性 任一建筑的結構均應能在該棟建筑物的生命期中滿足安全的需求，同時亦應能有部分的彈性以適應未來可能改變用途時所需。 購物中心的建筑本體規(guī)劃 在建筑物興建之前，開發(fā)者應能針對未來承租戶設計一套發(fā)展計劃。磚及鋪面材料必須鋪設于水泥沙漿上。 （六）小型單元鋪面 小型單元鋪面可使用的材料包括磚、丁掛磚、瓷磚、馬賽克、圓卵石、碎石等，這些材料都有其獨特的性質(zhì)。一般而言，鋪面的表面是平滑的，部分則有表面的紋路。理想的設計是在特殊機能的地區(qū)以有別于其他鋪面的特殊材料予以顯示，如樓梯、坡道、焦點及展示場等。若利用不同形式的施工方式則可有許多裝修的樣式，包括清水式、條紋式、噴霧式、噴沙式、粉刷式等。 （三）硬鋪面 最普通的硬鋪面就像混凝土鋪面，便宜且易于使用，但在鋪設時需注意其紋理及工程品質(zhì)。它們因受水沖擊因而是圓形無尖角的，較碎石具有安全性。 （二）卵石鋪面 卵石鋪面可直接鋪設于土壤或碎石層上，適用于鋪設人行步道，尤其是樹木旁。同時它很便宜，適用于停車場。 工程特性：如安全性、吸音性、光線反射性等。其他影響鋪面選擇的因素包括： 花費及效益：牽涉到保養(yǎng)維護、耐久性、是否易碎、瑕疵等。水景、燈光、植栽、巨型畫幅等都是可以應用的素材。 （三）樓面裝飾 購物中心若具有多層樓面，則面對中庭、挑空的樓面部分，也應視所需予以樓面裝飾。 在實質(zhì)環(huán)境的設計上，由于中庭相對于購物中心內(nèi)其他空間具有高大空間的特性，故在地景設計上應可適應此特性而做強調(diào)立體的規(guī)劃，如采用較大尺度的植栽、高度較高的水景等。這種停留性的特質(zhì)有別于入口大廳及停車場的通過性特質(zhì)，它會使購物者在該處停留休息，并有時間及心情瀏覽周圍的環(huán)境。其中尤以中庭為最佳場所。因而惟有借著公共空間的空間塑造，才能有效而強烈經(jīng)營購物中心整體的企業(yè)形象，如入口大廳、中庭、停車場、洗手間等公共空間皆是可以經(jīng)營的場所。若購物中心內(nèi)有一個以上的中庭，則除了在建筑設計上盡量使各中庭的形狀、高度有所差異外，地景設施亦應配合設計，使各個中庭能各有不同的特色或主題，以便購物者辨識，借以做為空間指標，而可在空間中尋求定位。購物者在范圍廣闊、尤其是多核心或多端點的Mall內(nèi)選逛時，常會喪失方向感，因而有別于商店等營業(yè)空間如中庭、入口大廳、挑空等場所經(jīng)常具有空間指向性。同時也以空間設計及地景設施配置的方式，塑造出清楚的購物路線指示，使購物者進入購物中心后能清楚地了解自身所在及欲往的方向，去除可能迷路的恐懼感。 三、地景設置 （一）入口大廳 入口大廳為進入購物中心后第一處場所，為室內(nèi)與室外的轉(zhuǎn)換空間，對于購物者而言，這是建立購物中心意想的首站。其他游戲設施則可作成動物的形態(tài)，能讓兒童穿進穿出、爬上爬下。 顯眼的兒童游戲區(qū)也是很重要的，因為它不僅在父母親購物時提供兒童一個可被照顧的場所，同時也成為一個地標，這個地標也可塑造出購物中心的特色。因此，配置適當?shù)淖皇潜仨毜?，使戶外休息區(qū)不致顯得過大，尤其是在購物中心的中庭及兒童游戲場附近。 二、戶外休息區(qū)及兒童游樂場 對于購物中心而言，戶外休息區(qū)應為交流、約會的中心區(qū)。一般而言，可設計配置特殊的景觀及鋪面，例如在室外餐廳、涼亭、休息區(qū)、會議廳、會議室、展覽空間、圖書館、育兒室及兒童游樂場等處，可著重家具及其他細節(jié)的注意，如顏色的運用、雕刻、噴泉及特殊展廳等。服務區(qū)域及廢棄物集中場可利用植物、樹木所形成的圍欄與購物區(qū)域加以隔離，道路及地面的停車場同樣也可通過植栽等作為軟化景觀的工具。 購物中心景觀規(guī)劃與設計 就購物中心而言，無論是室外或室內(nèi)，景觀設施都能有令人驚喜的影響。在經(jīng)過衍生交通需求評估后發(fā)現(xiàn)，即使在未來計量的交通建設均已完成的情況下，交通設施的服務水準仍然不佳。 問題三：行人、車行動線混雜，互相干擾 改善對策：妥善規(guī)劃行人設施，對于行人與車流的沖突點以立體化設施處理，避免其動線互相干擾，同時對于停車場、公共汽車場、站也應妥善規(guī)劃其與大型購物中心間的聯(lián)絡動線。 改善對策：除了依相關法規(guī)規(guī)定計算所需的停車位數(shù)外，應同時依先前運輸規(guī)劃研究所得的小汽車及機車的來往數(shù)來計算所需的停車位數(shù)，因為依照相關法規(guī)規(guī)定的停車位數(shù)，通常較以來往吸引模式計算所得的停車位數(shù)少，因此，法定停車位數(shù)應為停車位數(shù)的下限值。 問題二：停車問題。 購物中心進出干道選擇不當：規(guī)劃時即慎選大型購物中心的連外干道，避免以背景交通量本身就很大的道路或流動交通量很大的道路作為連外道路。 改善對策：可能造成基地周邊道路擁堵的原因有很多，例如路口標志、信號的無法配合、路邊停車影響道路容量、購物中心推出干道選擇不當或行人太多干擾車流等均可能造成基地周邊道路的擁堵。 問題一：道路擁堵。TDM指的是對于一個已充分發(fā)展的地區(qū)，增加供給已不能改善交通問題時，必須籍由需求管理的手段來解決交通問題。 一般對于交通問題的改善策略，不外乎運輸系統(tǒng)管理（TSM）及運輸需求管理（TDM）。 購物中心的交通改善計劃 大型購物中心的開發(fā)，對周邊交通勢必造成影響，而且?guī)缀蹩深A期的是其影響負面多于正面。 ：花木補植、病蟲害防治及其他零星事宜。 ：植穴及花壇每天需除草一次。 ：平均每年修剪12次。 *草皮—修剪、雜草清除等。 *灌木—修剪、補植、疏植。 *灌溉系統(tǒng)—噴頭更換、控制線路維修、水量控制調(diào)整、水管的檢視。 （2）水電設施維修 *燈具—燈泡的更新、管線的維修。 *游憩設備—自然易清潔，零件易購買，零件維修更換。 *水溝—考慮清理的難易度，23個月清理。 ： （1）土木設施維修 考慮維護管理的難易度，定期修繕及養(yǎng)護。 生態(tài)綠地需全面綠化，硬件設施數(shù)量應減少，且作為休息游憩使用。 購物中心綠地維護及管理 (一）設施維護 ，應明確訂定如下： 生態(tài)綠地應為開放性，且僅供行人、游客進入。設計的兩難點在于，如何使三種模距在同一規(guī)格的墻面板之間，相互搭配出一致性，在使購物街呈現(xiàn)出一種整體協(xié)調(diào)造型的前提之下，同時又容許購物街后面的出租區(qū)域，可以自由分割其店面大小。 隨著這樣的設計發(fā)展，購物街的設計開始考量三個不同系統(tǒng)(或稱之為模距秩序)的整合，這三種購物街中最常見的系統(tǒng)，分別都有其獨特的特質(zhì)與偏好的向度。 不過，當設計師意識到這一類延續(xù)性的室內(nèi)空間，其所具有之戲劇性的潛力時，前述之『店面與購物街融為一體』的設計手法，自然被取而代之了，特別是針對多樓層的購物中心，全力發(fā)展購物街的剖面設計，以誘導購物者產(chǎn)生興趣，到各個樓層逛逛，同時，更進一步發(fā)展出將自然光引入室內(nèi)的設計手法。 北美地區(qū)在接下來的設計發(fā)展階段中，商場的規(guī)劃試圖使購物街更具一致性，自我風格更強烈，為了達到這個目標，基本上必須提高空間陳設的水準，因此，例如在伍德菲爾德商場的例子當中，其所模仿的室內(nèi)空間形態(tài)，就是在購物街的末端，都配置了百貨公司主力店。誠如前文所指出，第一代之室內(nèi)型購物街的特色，比較像簡單的有頂蓋的街道，其中最主要的元素，就是店面的垂直墻面，同時在這條有頂蓋的購物街里，以樓板、天花板、以及店面之間與店面周邊的某些共同的小構件(通常指的是相同式樣的招牌，或是指出租店面間共用之隔戶墻，其露在立面上的墻厚部分，以同樣的設計手法處理)，代表著街道上公共的建筑式樣。 通過商圈內(nèi)客層分析及投資估價，可以作出兩個以上具體經(jīng)營方向的比較，篩選出最適當?shù)慕?jīng)營計劃，而這些事實均非理論分析可以成就，必須通過購物中心的經(jīng)營計劃，及投資估價的實際評估結果歸納出來具體的結論。由于本項分析聚焦于集客力，購物中心不但要自我評估、了解競爭環(huán)境，并且要為直接有效客層提供適當?shù)姆铡?（2）商圈客層分析 在經(jīng)營計劃中研究商圈客層，主要的目的在于通過經(jīng)營計劃的貫徹，使實際來客數(shù)有多少、有多少提袋率、客單價多少這些量化的指標與經(jīng)營績效間產(chǎn)生指標性的關聯(lián)。 影響上述三個課題的因素尚有人口成長率，包含自然成長與社會成長、人口的都市化與流動人口。 B、有多少人可能成為購物中心的顧客。 7．立地條件 （1）立地條件分析 購物中心之所以講究顧客導向，是因為顧客是購物中心所賴以生存的元素，因此人口量、集居、遷移等均足以影響購物中心的成敗，故必須分析購物中心的立地條件。經(jīng)營者必需有效掌握任何變化，諸如購物中心的參與經(jīng)營模式、交通、各商店店東對于中心事物的參與程度、購物中心參與社會性及其他足以影響購物中心的任何因素。 購物中心的特色在于定位過程中，掌握主要、次要市場，并維持市場計劃與改變互動，這就是一項最重要的特色：“融合于角色功能并隱藏于日常的營運之中”。市場組合的特色并非由市場專家設計出來，加上計劃并不是完整而無缺點，對這一點，商圈應予接受，經(jīng)大多數(shù)商店經(jīng)營者同意才能執(zhí)行；反對者也必須全力合作，力量才有整合的可能。 6．經(jīng)營特色 經(jīng)營中最基本的特色通過主題商店表現(xiàn)出來，購物中心當然需要體現(xiàn)特色以吸引顧客的注意力。 購物中心商圈在遭受外來許多競爭壓力之下，如何擺脫傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，從現(xiàn)有的市場中吸引大量的消費者？雖然購物中心擁有大規(guī)模經(jīng)濟利益及專業(yè)人才，但作為一個龐大的企業(yè)，如果缺乏有效的經(jīng)營管理，前述優(yōu)點將立即轉(zhuǎn)為缺點，在短小精悍的眾多小商店的競爭狀態(tài)下，可能要承受更多的壓力。為達到經(jīng)濟規(guī)模，購物中心必需投入大量資金，尤其于開發(fā)期間，大量成本的