【正文】 米，地下 3 層、地上10 層。 預計項目商業(yè)效應有效輻射海南省及北部灣廣大地區(qū)。 MALL 海南第一 MALL ?？诟奂瘓F公司與海南環(huán)瑞置業(yè)有限公司合作開發(fā)的一個商業(yè)旅游項目，是海南省首個以 MALL 理念建造的大型主題式購物公園，也是全國唯一的“親海” MALL。 位于廣州天河商圈與廣州新城市中軸線核心的正佳廣場是一座集零售、飲食、娛樂、會展、休閑等八大功能為一體的大型購物中心，總投資 40 億元，占地 萬平方米，總建筑面積是 42 萬平方米，其中裙樓商場面積 30 萬平方米，地上七層，地下兩層半；東塔樓為 48層五星級酒店式公寓 ，西塔樓是 30 層超甲級寫字樓。 總建筑面積約為 43 萬占地 10 萬平方米，建筑面積 45 萬平方米，總投資 23 億元，計劃 2022 年 10 月投入使用，號稱將成為未來上海普陀區(qū)商圈的核心建筑之一，預計每年將產(chǎn)生 15 億的現(xiàn)金流和 2 億元的租金。一期 55 萬平方米將成為世界最大的商業(yè)單體建筑， 5 至 6 家主力店， 20 余家半主力店， 600 余家專賣店， 100余家主題餐廳，十余家娛樂休閑娛樂場所。一期總建筑面積為 55 萬平方米的單體建筑，東西橫 跨 600 米，南北跨度為 120米，地上五層，地下兩層。 全球最大單體 MALL—— 北京金源時代購物中心位于北京海淀區(qū)四季青遠大路，由世紀金源投資集團有限公司開發(fā)完成。華南 MALL 作為中國首個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運動七大特色主題區(qū)的超大型主題式購物公園，以突出主題特色為原則面向珠江三角洲地區(qū)。青少年覺得 mall 很酷，流連忘返；成年人有事沒事也愛逛 mall，使之成為一種習慣和嗜好。 Mall 是中產(chǎn)階 級的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務?！? Mall 可以說是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物，屬于一種新型的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)。 Mall 原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購物林蔭道”，意指在Mall 里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。 MALL 選址可以多作選擇，資金亦可多方籌集，唯有不但了解市場規(guī)律，熟悉商業(yè)運作模式，而且又具 有 MALL 成功操盤經(jīng)驗的專業(yè)機構(gòu)和人才當前卻十分缺乏，如此，必然制約了國內(nèi) MALL 的健康有序發(fā)展。然而，國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)策劃的機構(gòu)或?qū)＜?，原來都是主要從事房地產(chǎn)策劃，他們都不是投資商，未有親自主持開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的實戰(zhàn)休會，應變能力差，對搞 MALL 可以說是霧里看花，未能做到以整體觀念全程策劃開發(fā) MALL。但調(diào)控力度一旦過度，往往容易出現(xiàn)“商業(yè)爛尾樓”現(xiàn)象，對此，不能不引起有關方面的重視。 而國內(nèi)開發(fā) MALL 的資金基本上靠銀行貸款解決。其興建程序，一般先由政府規(guī)劃好商業(yè)用地，或由開 發(fā)商根據(jù)需要向政府提出勾地申請，然后政府按照規(guī)劃或開發(fā)商選址需要，由眾多具有經(jīng)濟實力和專業(yè)技術的開發(fā)商對地塊進行競價，開發(fā)商獲得土地后即進行建設。因此，預計較長一段時間內(nèi)，國內(nèi)開發(fā) MALL 的模式，仍然會以市區(qū) MALL為主。 國內(nèi)購物方式要素 國內(nèi)城市人口密 度高，私家車擁有量低，開車購物不切實際，而且中國人日常飲食習慣注重新鮮，喜歡每天購物買菜，因此消費者普遍習慣就近消費。如此勢必將給國內(nèi)已經(jīng)不堪重負的交通 和能源造成更大壓力，因此，目前在郊區(qū)開辦大型 MALL 并不適合國情。 當前制約我國 MALL 的關鍵要素，人認為有以下幾方面： 交通要素 : ShoppingMall 源自美國，歐美國家道路四通八達，交通便利，私家車普及， MALL 一般設在郊區(qū)，消費者往往需要開車購物，一次購物量大，購物次數(shù)不多。在歐美國家郊區(qū)或遠離人群的地方開發(fā)大型購物中心和商業(yè)步行街能夠成功，并不證明我們離開國情實際，生搬硬套此種模式開發(fā)，也一樣能夠取得成功。目前世界上最大的 10 個 ShoppingMall 國內(nèi)就已占有五個。這樣 MALL 客觀具有的基礎設施和公共設施的城市功能才能真正發(fā)揮。 中 國人民大學黃國雄教授認為，從根本來看，要從城市發(fā)展規(guī)劃這個角度來規(guī)范城市購物中心、特別是大型購物中心的發(fā)展規(guī)劃，在什么地方建、建多大，都必須考慮到城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，考慮到周邊的環(huán)境，考慮中小企業(yè)的生存，考慮到購買力的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢。城市經(jīng)濟對我國 GDP 的貢獻超過了 70％。能夠建成多少個人口在百萬規(guī)模的大城市，將決定整個國家推動力的大小。在大城市以外的地區(qū)，產(chǎn)業(yè)是很難得到發(fā)展的。中國 MALL：著“摩”還是著“魔”（下） 馬世領 202295 來源 :中國經(jīng)濟周刊 城市化與 MALL 如果說“ MALL 與城市化”是發(fā)展商考慮的問題，那么“城市化與 MALL”則是市長要回答的問題。 被譽為“東方管理大師”的日本經(jīng)濟學家 Kenichi Ohmae（大前研一）認為：“一個國家要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，要看能建成多少個重要大城市。如果建 成一個百萬人口的城市，它自身就可以成為動力推動商業(yè)發(fā)展?！? 事實上，近年我國城市化水平保持年均一個多百分點的速度增長，內(nèi)地城市數(shù)量從改革開放初期的 193 個增加到 660 個，其中 100萬人口以上的特大城市 40 個， 50 萬人 —— 100 萬人口的大城市 54 個，20 萬人 —— 50 萬人的中等城市 217 個。據(jù)統(tǒng)計，城市化率每提高 1 個百分點，便相當于新增城市人口約 1500 萬，能拉動最終消費增長 個百分點。 陳維民告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者：“幾年 MALL 實踐的最深體會是‘汝果欲學詩，功夫在詩外’，如果說 MALL 的邏輯起點是要納入城市總體規(guī)劃，那么 MALL 的邏輯終點應是納入城市總體運營。” 輔文：制約國內(nèi) MALL 發(fā)展的關鍵要素 ★文 /中國商業(yè)地產(chǎn)研究院院長、中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會副主任 楊奕勇 近年來，國內(nèi)開發(fā) MALL 一浪高過一浪，動輒投資數(shù)億、十多億，甚至幾十億元，面積也多達十多萬、幾十萬平方米。 由于國情不同，各國開發(fā)購物中心的路子肯定不同。國內(nèi)的人 均收入、私家車擁有量、購物消費方式、飲食習慣、生活水平等等，決定了我們的國情。 由于國內(nèi)不但交通道路設施比不上發(fā)達國家，而且私家車遠遠未能普及，而一個營業(yè)面積達數(shù)十萬平方米的 MALL，往往需要大客流量支持，每天需要 20 萬以上人流在這里聚集消費。 購買力要素 中國是發(fā)展中國家，據(jù)有關資料統(tǒng)計， 2022年人均 GDP僅有 1000多美元（美國人均 GDP 為 萬美元），城鎮(zhèn)居民可支配收入 9422元，據(jù)有關資料顯示，全國上規(guī)模的 Shopping Mall 有 200 多個，面積超過 3000 萬 m2，按每平方米保本銷售額 8000 元計算，要達到 2400億元左右的零售額，這些購物中心才能保本經(jīng)營，目前，國內(nèi)消費者的購買能力還不足以支撐如此巨大的 MALL 群體。如果 MALL 經(jīng)營類同，不能做到多元化、差異化，那么消費者就不會舍近求遠去購物。 開發(fā)資金及土地因素 據(jù)了解，目前國外開發(fā) MALL 的資金，一般由開發(fā)商靠以往開發(fā)其它商業(yè)項目取得成功后，以滾雪球的方式解決，內(nèi)中也有開發(fā)商盡管自有資金充足，為了少納稅，也向銀行貸款進行開發(fā)。購物中心建好后，開發(fā)商只租不售，不存在與小業(yè)主產(chǎn)權(quán)糾紛影響經(jīng)營，其開發(fā)風險全部由開發(fā)商承擔，其經(jīng)營狀況由開發(fā)商依據(jù)市場需要進行調(diào)節(jié)。目前，政府進一步加大商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度，擬進行商業(yè)立法，如此，將制約 MALL混亂無序開發(fā)。 缺乏復合型 MALL 開發(fā)人才團隊 目前， MALL 已進入了專業(yè)化開發(fā)時代，有道是“隔行如隔山”，開發(fā) MALL 迫切需要專業(yè)人才、經(jīng)營管理團隊的參與。而開發(fā) MALL 不僅需要理論，更要做到與實戰(zhàn)結(jié)合，才能取得成功。 資料：什么是 MALL Mall（音譯 “摩爾”）起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。較新版本的美國詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組 成的大型零售綜合體。 Mall 常常被冠以各種不同的商業(yè)地產(chǎn)概念：“動力型 Mall”、“生活型 Mall”、“購物 Mall”、“泛商業(yè) Mall” “商業(yè)廣場”、“購物廣場”、“購物公園”、“主題購物公園”、“體驗商場”、“泛商業(yè) Mall”、“動力型 Mall”??粗略統(tǒng)計一下，以 Mall 為核心開發(fā)理念的商業(yè)地產(chǎn)概念多達 60 余種。 Mall 銷售的商品和服務未必是最貴或最新潮的，而往往象征著進入主流社會，但主流卻不失其多樣性。 資料：中國十大 MALL 排行榜（按建筑面積排序） MALL 號稱“全球最大 MALL”的華南 MALL 位于廣東東莞郊區(qū)萬江，占地面積 43 萬平方米，建筑面積 89 萬平方米，商業(yè)面積 40 萬平方米，停車位 8000 個，總投資 25 億元，由東莞市三元盈暉投資發(fā) 展有限公司開發(fā)。 2022 年 5 月 1 日正式營業(yè)。 作為北京 2022 年 60 項重點工程之一，北京金源時代購物中心占地 公頃，建筑面積為 68 萬平方米，總投資 38 億元。有大型室內(nèi)停車樓，車位達 6800 余個，開車可達各個商業(yè)樓層。 這座上海最大的 mall 落戶于上海普陀區(qū)真光路以東、滬寧高速以南，由四川興力達集團和新長征集團 2022 年共同投資建造。但是目前，四川興力達集團已撤出這一項目，其持有的興力達商業(yè)廣場有限公司的 70％股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給項目合作方上海新長征集團。 開發(fā)商廣州市正佳企業(yè)有限公司力圖將正佳廣場打造為“亞洲體驗之都”，“以體驗式購物模式讓廣州的市民、珠三角的市民甚至全國的游客體驗國際尖端的商業(yè)文明”。 2022 年被列為?？谑兄攸c項目， 總投資 億美元， 30 萬平方米的建筑面積， 12 萬平方米的商業(yè)面積，一家百貨 主力店、一家超市主力店、一家家居主力店、一家娛樂主力店， 240 米長擁有 200 余家精品名店的步行街，這幾乎是?？谀壳白畲蟮奈寮野儇浬虉龊唾徫镏行募釉谝黄鸬捏w量， 設計了3500 個停車位；環(huán)繞港口海灣設計了 萬平方米的美食長廊。 上海正大廣場由泰國正大集團與其旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司聯(lián)合發(fā)展，坐落于上海浦東陸家嘴， 2022 年開業(yè)。 上海正大廣場以世界頂級潮流的詮釋者自居，號稱要成為上海購物、飲食、娛樂中心和中國最卓越的生活娛樂城。 這座號稱是“深圳最大、華南最好、中國最具示范效應的超大型室內(nèi)購物中心”的萬象城，是華潤集團在當?shù)赝顿Y 40 億元開發(fā)、總建筑面積 55 萬平方米的綜合性商業(yè)建筑群華潤中心的一部分。有業(yè)界人士認為，深圳華潤中心萬象城可能會成為深圳商業(yè)的“新地標”。 中華廣場 2022 年正式開業(yè)，地擁 萬平方米，建筑面積達 17萬平方米，目前出租率達 100%，日均人流量已達 20 萬人次，逢節(jié)假日更是達到 40 萬人次，年營業(yè)收入達 20 億。 北京愛家民族園購物中心于 2022 年 8 月 20 日正式開業(yè)。坐落于中華民族園景區(qū)內(nèi)和毗鄰國家森林公園，愛家民族園購物中心以人文風情、特色建筑與生態(tài)城為主題，強調(diào)室內(nèi)人文與室外自然和諧統(tǒng)一。 天河城廣場總投資 12 億元，建筑面積 16 萬平方米，營業(yè)面積10 萬平方米。天河城于 1992 年 8 月 18 日奠基、 11 月 18 日動工興建，于 1996 年 2 月 9 日建成試業(yè)。 目前的日平均客流量已超過 30 萬人次，節(jié)假日客流量更多，最高一天達 83 萬人次。（《中國經(jīng)濟周刊》見習記者陳婧整理）淺談 Shopping Mall 的營銷 2022813 提升居民消費層次，促進城市商業(yè)升級”，這是中國商界賦 予MALL 的閃光點。這波繼起的風潮在很大程度上緣自于 MALL 本身 的誘惑。近幾年，隨著中國各大型零售集團、房產(chǎn)投資集團、 大型基金等組織資本的發(fā)展和集聚，以及各連鎖商業(yè)實體日益壯 大和成熟，新貴資本在利潤誘人的 MALL 空白市場的開拓上早已 按奈不住，蠢蠢欲動，再加上宏觀大環(huán)境的政策利好， MALL 熱一時甚囂塵上可謂毫不足奇。但相較第一輪 MALL 預熱 浪潮而言，新生代MALL 潮在營銷上的開拓顯然要積極的多，雖然我們現(xiàn)在仍無法預言這一輪 MALL 浪潮的未來， 但是我們卻足可以期待它的明天。第一代 MALL 潮掀起于 90 年代中后期，以一些香港房產(chǎn)巨頭在內(nèi) 地開發(fā)的純物業(yè)出租型購物中心為起點萌生，借助內(nèi)地連鎖商業(yè)的發(fā)展之力，這批港派購物中心迅速突破了招商瓶 頸，業(yè)績獨秀于林，這使得內(nèi)地各大資本相繼跟入，由于盲目求快，思想跟風，這一代 MALL 相繼走