【正文】 。 ○ 南京大洋百貨 由原上海太平洋百貨基本人員組成的團隊，由萬達集團投資的，面積60000平方米，是標準的百貨店模式，也是南京最大的時尚百貨店，開業(yè)第一日創(chuàng)造了中國單日業(yè)績最高值——2200萬元。 ○ 天津金匯廣場 建筑面積80000平方米，是天津最大的SHOPPING MALL，是全業(yè)態(tài)全客層的商業(yè)設(shè)施，由大賣場、商鋪、電影院、餐飲、娛樂以及專業(yè)主題店組成。 ○ 蕪湖新時代商業(yè)街 為1475米長的標準商業(yè)步行街，商業(yè)面積70000平方米，是皖南地區(qū)最大的商業(yè)街，是標準的城市輔商圈商業(yè)設(shè)施。項目中包括45000平方米的百貨公司和20000平方米的量販店?，F(xiàn)轄安陽丹尼斯、洛陽丹尼斯、許昌丹尼斯、新鄉(xiāng)丹尼斯等連鎖店，由我司主要人員與臺灣管理人員合作規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理，全案為扣率店、租賃店相結(jié)合的經(jīng)營模式?！?重點案例說明： ○ 上海來福士廣場由新加坡凱德置地集團投資，商業(yè)建筑面積50000平方米，由我司主要人員與上海第一太平戴維斯物業(yè)顧問公司（英資）合作進行規(guī)劃和招商工作，以量販型品牌店為核心樓層，一樓輔以品牌名店進行結(jié)合，集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型購物中心，是2003年上海唯一開業(yè)的大型商業(yè)項目，全案以租賃店為主的經(jīng)營模式。 量販式購物中心商業(yè)規(guī)劃方案Planning Scheme Of Super Shopping Center山西侯馬SHANXI HOUMA規(guī)劃公司基本介紹BACKGROUND上海主張置業(yè)營銷策劃有限公司規(guī)劃公司基本介紹● 公司背景介紹：上海主張置業(yè)營銷策劃有限公司，是專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計、招商、管理、銷售、咨詢等方面的專業(yè)公司，注冊資金人民幣100萬元。公司主要管理人員均是具備多年外資零售店經(jīng)驗的資深主管，涉足百貨、超市、市場、專賣店等一系列的零售業(yè)態(tài)，同時也有多家外資房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)從事多年商鋪銷售、招商、管理、咨詢等工作的人員。 ○ 鄭州丹尼斯百貨 由臺灣東裕集團投資的，建筑面積60000平方米，是當年中原地區(qū)最大的也是唯一的外資綜合性百貨公司，其中包括丹尼斯百貨和丹尼斯量販店，年銷售業(yè)績12億元人民幣，位居全國單店零售店排行第12位，河南省銷售第一。 ○ 蘭州世紀春天百貨量販（現(xiàn)更名為百安購物廣場） 由甘肅大成置業(yè)公司投資，建筑面積65000平方米，是西北地區(qū)最大的購物中心項目，由我司主要人員規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理，歷時4個月的籌備，開創(chuàng)短期內(nèi)成功運做如此大面積的商業(yè)設(shè)施的先河。 ○ 南京翠屏國際城 為147萬平方米的超大居住區(qū)，其中包含30000平方米的社區(qū)商業(yè)設(shè)施，由我司全程規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理，由我司注冊了中國唯一有的專門為超大社區(qū)商業(yè)設(shè)施提供商業(yè)配套服務(wù)的品牌——生活管家，是商業(yè)地產(chǎn)的另一表現(xiàn)模式，本案正在操作中。本案由我司全程負責(zé)該步行街的商業(yè)規(guī)劃，將全步行街分成5大主題商業(yè)區(qū)，并成功的將原定3000元/平方米的商鋪均價炒做到平均5000元/平方米的價格。本案由我司主要人員負責(zé)規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理。 ○ 中國商業(yè)不動產(chǎn)網(wǎng) 由我司注冊并實施的中國目前唯一一家商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，是由我司集合了商業(yè)和地產(chǎn)的優(yōu)秀人才，以資源和信息整合為基礎(chǔ)，專為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目提供信息資源、商業(yè)服務(wù)和地產(chǎn)服務(wù)的網(wǎng)站，目前網(wǎng)站正在醞釀升級，以打造成為中國最優(yōu)秀最專業(yè)的門戶網(wǎng)站。核心二量販店可視為藍領(lǐng)店的概念，是相對于白領(lǐng)店（質(zhì)販店）孕育而生的。核心四本案是一個標準的商業(yè)地產(chǎn)項目?！?核心概念闡述：○ 核心一說明 以字面的含義及粗淺的理解，量販店有與大賣場的含義類似，其實不然，量販店不代表大賣場。 ○ 核心二說明 量販即可視為藍領(lǐng)店的概念。量販店其實亦包含了上述的基礎(chǔ)，但作為商品價格帶是商場定位的根本，其所販賣的商品將更趨于低廉和平價，以“佐丹奴”“真維斯”等品牌為例，其就是標準的適合量販店經(jīng)營的品牌，因為其價格帶基本鎖定在200元以下的范圍，商品的陳列以品種多，數(shù)量大來表現(xiàn)，而如“ESPRIT”等品牌即為標準的質(zhì)販型品牌，是針對中高收入的消費群體銷售的，無論從陳列、銷售模式、商品價格等均與上述品牌有絕對的區(qū)分。 ○ 核心三說明 侯馬房地產(chǎn)市場泡沫嚴重，在沿街商鋪可以銷售至15000元單價，二級市場可以將沿街商鋪炒做到20000元單價的情況下，平均租金僅支持25元/平方米/天，租賃市場和投資市場比例嚴重失調(diào)，且商鋪售價幾乎高于普通住宅樓盤單價的10倍，可見本市場在此方面是非常不理性和不成熟的。 ○ 核心四說明本案是標準的商業(yè)地產(chǎn)項目，絕非單一商業(yè)項目和地產(chǎn)項目，有機的結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)是本案成功勝出的基礎(chǔ)。這樣既可避免純銷售公司為獲得傭金混亂銷售拿錢走人的情況，也可避免純商業(yè)公司胡亂招商拿錢走人的情況。其商業(yè)目前的形態(tài)為中小型超市、批零市場和二線品牌專賣店、餐飲及娛樂休閑極不發(fā)達，作為銷售終端成本主要構(gòu)成的租金水準很低且短期內(nèi)無上揚空間，市場消費力無法在這一單邊市場表現(xiàn)，消費理念及消費習(xí)性亦因此而受到制約。本案座落在侯馬火車站對面二條主要商業(yè)街的交口處，系該市的地標建筑，系典型的綜合百貨大樓的設(shè)計，業(yè)主的收購均價是該市目前住宅售價的約三倍，其售價和市場的租金均價比較后已顯見泡沫。目前侯馬的商品結(jié)構(gòu)、市場狀況、零售業(yè)態(tài)、消費習(xí)性和消費指向均不支持這樣一個30000平方米體量的商場是顯而易見的。這一歷程有一個必須的前提，即以開發(fā)商三年的經(jīng)營期作為退出機制來倒推通盤銷售額能否有溢價部分來支持經(jīng)營期的資金。經(jīng)營期以商業(yè)管理公司來運作同銷售期的開發(fā)商斷開。力爭求存求發(fā)展的業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式。侯馬的地域特征THE CHARACTER OF HOUMA消費能力嚴重的二級分化市場● 侯馬的基本概況：侯馬位于山西省西南部，人口23萬，屬于標準的內(nèi)陸型縣級城市。由于城市化發(fā)展，交通的便利，侯馬小商品的地位慢慢退出了歷史舞臺。另由于侯馬自身的地理位置決定，其受陜西西安的商品輻射能力較大。其中：以煤礦主為主的消費群體集中在餐飲、娛樂方面的消費，由于收入高，在此方面的消費將趨于高端，需要有包廂等的就餐環(huán)境。以政府機關(guān)單位消費的人群只要集中在餐飲、娛樂方面的消費，年均消費數(shù)額約9900萬元，由于屬于公關(guān)、應(yīng)酬性的消費，且又屬于公款消費，故其在消費單價上不是追求費用的高低，更需要的是消費的環(huán)境、消費的隱蔽性，并在開具發(fā)票等方面能夠提供便利的。這類消費群體僅占總消費人群的2%左右