【正文】 須從入口和中空休閑廣場(chǎng)進(jìn)行改善，讓人流進(jìn)出更加自然便利，使中空休閑廣場(chǎng)成為室內(nèi)結(jié)構(gòu)，讓入口直接與沿街面連接，保證人流直接進(jìn)入。從項(xiàng)目水平和垂直人流設(shè)計(jì)看水平人流動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，大開(kāi)間9米柱距設(shè)計(jì)，保證水平人流通暢，無(wú)視覺(jué)障礙。全面滿(mǎn)足區(qū)域居民綜合消費(fèi)需求，從日用品到精品百貨，從運(yùn)動(dòng)休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數(shù)碼影院到商場(chǎng)演藝休閑吧。從消費(fèi)理念和消費(fèi)趨勢(shì)看米東新區(qū)成立，米泉已經(jīng)進(jìn)入城市化時(shí)代，工業(yè)化和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然帶動(dòng)消費(fèi)理念升級(jí)，居民消費(fèi)能力增強(qiáng)，消費(fèi)趨于品牌化和多樣性，在這種消費(fèi)趨勢(shì)的促進(jìn)下，傳統(tǒng)的市場(chǎng)顯然無(wú)法滿(mǎn)足居民消費(fèi)的需求，大型超市、專(zhuān)賣(mài)店、百貨商場(chǎng)和購(gòu)物中心等多業(yè)態(tài)組合成為未來(lái)的發(fā)展方向，尤其是大型購(gòu)物中心，必將成為大城市區(qū)域商圈的核心主力。區(qū)域商業(yè)形態(tài)落后和居民消費(fèi)需求之間的矛盾。%的中高檔消費(fèi)需求量計(jì)算，我們的市場(chǎng)份額占到整個(gè)市場(chǎng)份額的31%左右，從這個(gè)市場(chǎng)份額而言，我們面臨一定的市場(chǎng)壓力，如果實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，我們將處于相對(duì)壟斷市場(chǎng)的地位，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不言而喻。從當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)規(guī)?？唇刂?002年底（缺乏最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)），米泉全市實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額7億元，%，進(jìn)入快速發(fā)展階段，按可比增長(zhǎng)計(jì)算，2005年。 米東新區(qū)作為烏魯木齊新經(jīng)濟(jì)中心的地位已經(jīng)奠定，伴隨工業(yè)園區(qū)和大量企業(yè)的入住，區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力和不斷增強(qiáng)，人口不斷增長(zhǎng)。 正在發(fā)展中的烏魯木齊北部幾個(gè)區(qū)為都市北區(qū)，省級(jí)行政中心牽到北區(qū)，結(jié)合烏魯木齊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等形成新的城市構(gòu)架；通過(guò)快速交通網(wǎng)絡(luò)，溝通都市區(qū)的多個(gè)發(fā)展單元。二、項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn) 1商業(yè)背景優(yōu)勢(shì)，地處成熟的商業(yè)區(qū)； 1地段優(yōu)勢(shì)，古牧地中路交通主動(dòng)脈，輻射能力強(qiáng)； 1競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)定位的創(chuàng)新和專(zhuān)業(yè)管理運(yùn)營(yíng)； 1規(guī)模優(yōu)勢(shì)，便于形成集聚效應(yīng)；1商業(yè)形態(tài)升級(jí)和消費(fèi)規(guī)模擴(kuò)張，為項(xiàng)目發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)； 1宏觀和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)，使米東新區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?，為商業(yè)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了巨大的市場(chǎng)機(jī)遇； 問(wèn)題與威脅點(diǎn) 2項(xiàng)目規(guī)模大，市場(chǎng)商業(yè)容量有限，市場(chǎng)容量瓶頸無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效突破； 2項(xiàng)目地理位置略偏，與成熟商業(yè)圈先天環(huán)境無(wú)法類(lèi)比； 2賣(mài)場(chǎng)過(guò)大，無(wú)論從招商和經(jīng)營(yíng)管理方面，都存在諸多壓力； 2商業(yè)開(kāi)發(fā)量過(guò)大，已經(jīng)超過(guò)市場(chǎng)可承受的容量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻； 2商業(yè)從初級(jí)階段進(jìn)度成長(zhǎng)階段，必然面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和利潤(rùn)下滑的現(xiàn)實(shí)；2消費(fèi)得不到滿(mǎn)足和消費(fèi)的不理性，使商業(yè)定位面臨諸多變數(shù)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)波動(dòng)和多變，導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)巨大；從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況看大烏魯木齊建成后，烏昌都市區(qū)基本形成，烏昌都市區(qū)被規(guī)劃為南北區(qū)和昌吉、米泉兩個(gè)新城區(qū)。該片區(qū)商業(yè)機(jī)能不斷完善，正形成涵蓋多種業(yè)態(tài)、商品經(jīng)營(yíng)品類(lèi)齊全、滿(mǎn)足多層次消費(fèi)需求的，相對(duì)獨(dú)立又自成體系獨(dú)立商圈。而傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，如豐源市場(chǎng)等區(qū)域，受改造限制，未來(lái)商業(yè)發(fā)展空間受限與商業(yè)形態(tài)的升級(jí)。該區(qū)域?qū)儆诟?jìng)爭(zhēng)有限而集客力強(qiáng)的區(qū)域，門(mén)口人流量600（平峰）—3000人/小時(shí)（高峰），日人流量高達(dá)15000人，與人流量最大的豐原商場(chǎng)等區(qū)域相比，仍有較大差距（一半左右）。該區(qū)域是米泉的中心區(qū)，周邊聚集了大量的居民區(qū)，其中主要的高收入群體均居住在該區(qū)域，對(duì)商圈形成良好的消費(fèi)支撐。名稱(chēng)地址業(yè)態(tài)定位業(yè)種規(guī)劃經(jīng)營(yíng)方式租賃價(jià)格（元/㎡/天）配套設(shè)施備注豐源商場(chǎng)古牧地路市場(chǎng)型商業(yè)1F：家電、化裝品、百貨、珠寶、小商品、文化用品、五金2F：服裝、皮鞋、床上用品3F：服裝、床上用品4F：童裝租賃1F：360元/月/節(jié)（柜臺(tái)） 2F：— 3F：—4F：上行扶梯商品齊全，整體經(jīng)營(yíng)情況較好，租金水平最高鴻翔商場(chǎng)古牧地路市場(chǎng)型商業(yè)1F：家電、珠寶、通訊2F：服裝、皮鞋3F：服裝租賃1F：2F： 3F：上行扶梯經(jīng)營(yíng)情況一般，二、三樓慘淡經(jīng)營(yíng)地下街古牧地路商業(yè)街服裝、皮鞋、佩飾租賃—上行扶梯經(jīng)營(yíng)情況較好，匯聚米泉主要服裝品牌金泉商場(chǎng)古牧地路市場(chǎng)型商業(yè)1F：小家電、超市、化裝品、百貨2F：服裝、床上用品、針織、百貨 租賃1F：—2F：1—上行扶梯經(jīng)營(yíng)情況一般專(zhuān)賣(mài)店古牧地路品牌專(zhuān)賣(mài)服裝、皮鞋 租賃—經(jīng)營(yíng)情況較好，以品牌專(zhuān)賣(mài)為主該區(qū)域是米泉傳統(tǒng)的行政辦公區(qū)域，商務(wù)氛圍濃郁，周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯。伴隨著當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)的升級(jí)，尤其是米東新區(qū)的大烏魯木齊戰(zhàn)略的實(shí)施，以中高檔服裝百貨為主營(yíng)商品定位的現(xiàn)代商業(yè)進(jìn)駐，當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)物將改變主要依賴(lài)烏魯木齊的現(xiàn)狀，向著本地化消費(fèi)調(diào)整。日用品等生活必需品是消費(fèi)的主流商品，主要從當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)。消費(fèi)開(kāi)始趨于理性，消費(fèi)目標(biāo)性明顯，消費(fèi)者傾向于到自己認(rèn)可的商場(chǎng)購(gòu)物，消費(fèi)適合自己的品牌。我們目前所處的環(huán)境與上述情況完全相似，因此必須作好充分競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備。商業(yè)發(fā)展周期圖解 ◆初級(jí)階段 ◆成長(zhǎng)階段 ◆成熟階段 ◆衰退階段 主力業(yè)態(tài) 集貿(mào)市場(chǎng)超市、專(zhuān)賣(mài)店、商場(chǎng)專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)、大型購(gòu)物中心商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，賣(mài)場(chǎng)空洞化商品結(jié)構(gòu) 低檔日用品中低檔商品、服裝百貨高中低檔商品、耐用消費(fèi)品中低檔商品、日用品競(jìng)爭(zhēng)形式有限競(jìng)爭(zhēng)完全競(jìng)爭(zhēng)壟斷競(jìng)爭(zhēng)有限競(jìng)爭(zhēng)盈利模式利潤(rùn)高，波動(dòng)大利潤(rùn)低，波動(dòng)大利潤(rùn)適中、波動(dòng)小利潤(rùn)下降、波動(dòng)大從上述發(fā)展趨勢(shì)圖可以看出，米泉商業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入成長(zhǎng)期，成長(zhǎng)期的典型特征是消費(fèi)規(guī)模的急劇擴(kuò)張和競(jìng)爭(zhēng)的殘酷性。從市場(chǎng)發(fā)育程度而言，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)層次較低，主要集中在低水平的重復(fù)定位和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上，時(shí)常缺乏有效的管理和規(guī)范，使廣大經(jīng)營(yíng)戶(hù)經(jīng)營(yíng)受到損失，市場(chǎng)迫切需要專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化管理的現(xiàn)代商業(yè)賣(mài)場(chǎng)。尤其以百富購(gòu)物中心為代表的大型購(gòu)物中心，必將徹底改變當(dāng)?shù)厣虡I(yè)格局和競(jìng)爭(zhēng)形式。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型，但由于商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)和消費(fèi)水平提升有限，商業(yè)過(guò)剩導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，經(jīng)營(yíng)戶(hù)的盈利能力逐步下降。隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平提升，日用百貨等生活必需品雖然仍是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)的主力商品，但品牌服飾、高檔飾品、家用電器、家居裝飾等中高檔耐用消費(fèi)品消費(fèi)規(guī)模不斷增長(zhǎng)，在市場(chǎng)中已經(jīng)占有相當(dāng)份額。文化路商業(yè)相對(duì)匱乏，主要依托愛(ài)家超市和億家百貨，主要經(jīng)營(yíng)日用百貨、食品、副食品、服裝等商品。商業(yè)分布十分集中，商業(yè)主要集中在以古牧地中路為核心的區(qū)域，該區(qū)域集中了市場(chǎng)型商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)、大型超市、家電超市、專(zhuān)賣(mài)店、地下街等多種商業(yè)形態(tài)。米泉商業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了以市場(chǎng)型商業(yè)為主體的初級(jí)發(fā)展階段，現(xiàn)正進(jìn)入以超市、專(zhuān)賣(mài)店、商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)多業(yè)態(tài)并舉的發(fā)展階段，商業(yè)形態(tài)升級(jí)和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇成為這一時(shí)期的主要特征。2002年后，米泉商業(yè)發(fā)展進(jìn)入快速成長(zhǎng)階段，快速成長(zhǎng)階段的典型特征是商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張和商業(yè)形態(tài)的升級(jí)，2002年以來(lái)，米泉市民收入水平不斷提高，消費(fèi)理念超前，消費(fèi)規(guī)模同步提升。百富購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)及招商方案 合勝營(yíng)銷(xiāo)有限責(zé)任公司[專(zhuān)業(yè)商業(yè)營(yíng)運(yùn)品牌招商策劃團(tuán)隊(duì)]目錄市場(chǎng)調(diào)研分析………………………………………………………………………………3項(xiàng)目分析……………………………………………………………………………………9商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位…………………………………………………………………………13商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式………………………………………………………………………………23商場(chǎng)管理系統(tǒng)建立…………………………………………………………………………26商場(chǎng)包裝……………………………………………………………………………………42人員培訓(xùn)……………………………………………………………………………………43商場(chǎng)招商計(jì)劃…………………………………………………………………………………44百富購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)及招商方案一、市場(chǎng)調(diào)研分析米泉商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了初級(jí)階段，現(xiàn)正進(jìn)入快速成長(zhǎng)期，商業(yè)形態(tài)也在同步升級(jí)，從歷史情況來(lái)看，2002年以前，米泉商業(yè)形態(tài)以集貿(mào)市場(chǎng)為代表（部分商場(chǎng)物業(yè)也采用市場(chǎng)型的經(jīng)營(yíng)形式，從經(jīng)營(yíng)模式上我們稱(chēng)為市場(chǎng)型物業(yè)），商品構(gòu)成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低檔服裝、日用百貨等，中高檔商品和非生活耐用品銷(xiāo)售規(guī)模有限。從商業(yè)形態(tài)而言，米泉一批新的商業(yè)賣(mài)場(chǎng)投入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，以品牌專(zhuān)賣(mài)和大型超市為主力的業(yè)態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)，并成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體，這種情形標(biāo)志著米泉商業(yè)發(fā)展進(jìn)入快速成長(zhǎng)期。典型的二級(jí)城市商業(yè)分布體系——二維商業(yè)分布體系，由一個(gè)核心商業(yè)區(qū)和社區(qū)商業(yè)組成的商業(yè)體系。以古牧地中路為核心，新華路集中了大量日用百貨批發(fā)零售商業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)日用百貨、食品、副食品、煙酒、建材、五金等商品。稻鄉(xiāng)路近幾年商業(yè)發(fā)展迅速，逐步形成以品牌專(zhuān)賣(mài)和家電超市為主的業(yè)態(tài)，主要經(jīng)營(yíng)電器、皮鞋、休閑服飾等。隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大面積商業(yè)開(kāi)發(fā)，以商城和大型綜合市場(chǎng)為代表的商業(yè)物業(yè)開(kāi)始供應(yīng)市場(chǎng)。從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)區(qū)域進(jìn)一步向古牧地路集聚，依托原有的商業(yè)環(huán)境，古牧地路將建成一批中高檔定位的商場(chǎng)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)升級(jí)。伴隨當(dāng)?shù)厣啼佔(zhàn)饨鸬囊宦飞蠞q，商鋪銷(xiāo)售價(jià)格也水漲船高，但從商業(yè)經(jīng)營(yíng)水平來(lái)看，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和單品利潤(rùn)并未同步提升，尤其是單品利潤(rùn)反而呈下降趨勢(shì)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)效益普遍下滑，從而抑制商鋪?zhàn)赓U和銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)一步走高，伴隨大量商鋪的開(kāi)發(fā)和交付使用，商業(yè)租賃和銷(xiāo)售價(jià)格在登頂后必將出現(xiàn)逐步走低趨勢(shì)，直到市場(chǎng)供需從新達(dá)到平衡。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)逐步從硬件競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向軟硬件并舉的競(jìng)爭(zhēng)格局。受市場(chǎng)發(fā)展利好的刺激，大量商業(yè)賣(mài)場(chǎng)開(kāi)始營(yíng)業(yè)，商業(yè)規(guī)模急劇擴(kuò)張，必然導(dǎo)致商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商業(yè)利潤(rùn)水平下降，市場(chǎng)波動(dòng)加劇。伴隨著市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，定位失誤和經(jīng)營(yíng)管理水平低下的商業(yè)將會(huì)被淘汰出市場(chǎng)，而消費(fèi)者在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，消費(fèi)理念也日趨成熟，從現(xiàn)階段以?xún)r(jià)格導(dǎo)向消費(fèi)（消費(fèi)不理性的典型，高收入階層認(rèn)為價(jià)格是評(píng)判品牌和品質(zhì)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，低收入以?xún)r(jià)格低為購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)）向價(jià)格、品質(zhì)和品牌多維度評(píng)價(jià)商品價(jià)值的方向轉(zhuǎn)變。中低檔商品仍是市場(chǎng)消費(fèi)的主體，伴隨居民收入水平提高和購(gòu)物理念更新，中高擋商品消費(fèi)規(guī)模逐步提升，品牌消費(fèi)意識(shí)成為消費(fèi)的主流意識(shí)。服裝等耐用消費(fèi)品，主要在烏魯木齊購(gòu)買(mǎi)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程和消費(fèi)理念升級(jí)，必然帶來(lái)消費(fèi)規(guī)模的擴(kuò)張和消費(fèi)層次的升級(jí)，區(qū)域消費(fèi)出現(xiàn)融合，大型購(gòu)物中心等現(xiàn)代主力業(yè)態(tài)成為市民購(gòu)物和休閑的主要去處。但受傳統(tǒng)辦公區(qū)域影響，該區(qū)域商業(yè)氛圍欠缺，缺乏相應(yīng)的商業(yè)配套。該區(qū)域交通便利，與文化路相臨，主要公交線路經(jīng)過(guò)該區(qū)域，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)出十分便利，人流動(dòng)線規(guī)劃合理，物流配送方便快捷，配備有足夠數(shù)量的停車(chē)場(chǎng)。該區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，伴隨著城市開(kāi)發(fā)和區(qū)域環(huán)境改造，片區(qū)商業(yè)形象逐步改善，發(fā)展?jié)摿薮?。商圈特征屬于典型的商?wù)區(qū)商圈特征，適合主力百貨和大型賣(mài)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，必須依賴(lài)自身?xiàng)l件改變區(qū)域商業(yè)氛圍較弱的不利點(diǎn)。周邊休閑和娛樂(lè)設(shè)施的建設(shè)，將強(qiáng)化該區(qū)域的休閑氛圍，環(huán)境改善對(duì)人流集聚的效應(yīng)更趨顯著?，F(xiàn)在的烏魯木齊老城區(qū)為南區(qū)，其目標(biāo)是全面提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展具有強(qiáng)大區(qū)域組織功能的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，提高區(qū)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 米泉新城區(qū)將建成大型的現(xiàn)代物流中心和制造業(yè)基地，同時(shí)發(fā)展成城市旅游度假基地。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)和人口的增長(zhǎng)必然促進(jìn)區(qū)域商業(yè)增長(zhǎng)和業(yè)態(tài)升級(jí)，從商業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展概況、米東新區(qū)未來(lái)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和商圈輻射能力看，本項(xiàng)目無(wú)疑順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展大的趨勢(shì)和商業(yè)形態(tài)升級(jí)的需求，因此具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α０幢旧虉?chǎng)預(yù)估的零售額5500萬(wàn)計(jì)算，%，%的市場(chǎng)占有率評(píng)估，從規(guī)模而言完全可以達(dá)到這個(gè)市場(chǎng)容量。從當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)現(xiàn)狀和升級(jí)情況看米泉當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)嚴(yán)重落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)需求，導(dǎo)致消費(fèi)外流嚴(yán)重，雖然近兩年商業(yè)形態(tài)有所升級(jí)，一些大型超市和專(zhuān)賣(mài)店等商業(yè)形態(tài)發(fā)展情勢(shì)良好，但從整體環(huán)境評(píng)價(jià)，仍顯落后。迫切需要新興主力業(yè)態(tài)進(jìn)駐來(lái)改變這種現(xiàn)狀，從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和項(xiàng)目定位而言，我們認(rèn)為找到了很好的對(duì)接點(diǎn)，符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)需求。從業(yè)態(tài)定位看六大主力業(yè)態(tài)——大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數(shù)碼影院、餐飲娛樂(lè)，集聚區(qū)域主要商業(yè)形態(tài)，強(qiáng)調(diào)以規(guī)模制勝，大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數(shù)碼影院、餐飲娛樂(lè)等多業(yè)態(tài)互為補(bǔ)