【正文】 頂后必將出現(xiàn)逐步走低趨勢，直到市場供需從新達到平衡。從商業(yè)發(fā)展趨勢判斷，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)區(qū)域進一步向古牧地路集聚，依托原有的商業(yè)環(huán)境，古牧地路將建成一批中高檔定位的商場，促進當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)升級。隨著城市經(jīng)濟發(fā)展和大面積商業(yè)開發(fā)，以商城和大型綜合市場為代表的商業(yè)物業(yè)開始供應(yīng)市場。稻鄉(xiāng)路近幾年商業(yè)發(fā)展迅速，逐步形成以品牌專賣和家電超市為主的業(yè)態(tài)，主要經(jīng)營電器、皮鞋、休閑服飾等。以古牧地中路為核心，新華路集中了大量日用百貨批發(fā)零售商業(yè)，主要經(jīng)營日用百貨、食品、副食品、煙酒、建材、五金等商品。典型的二級城市商業(yè)分布體系——二維商業(yè)分布體系，由一個核心商業(yè)區(qū)和社區(qū)商業(yè)組成的商業(yè)體系。從商業(yè)形態(tài)而言，米泉一批新的商業(yè)賣場投入市場運營，以品牌專賣和大型超市為主力的業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)，并成為市場消費的主體，這種情形標(biāo)志著米泉商業(yè)發(fā)展進入快速成長期。品牌招商策劃團隊]目錄市場調(diào)研分析………………………………………………………………………………1項目分析……………………………………………………………………………………9商場經(jīng)營業(yè)態(tài)定位…………………………………………………………………………14商場經(jīng)營模式………………………………………………………………………………26商場管理系統(tǒng)建立…………………………………………………………………………30商場包裝……………………………………………………………………………………49人員培訓(xùn)……………………………………………………………………………………50商場招商計劃…………………………………………………………………………………51百富購物中心營運及招商方案一、市場調(diào)研分析米泉商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了初級階段，現(xiàn)正進入快速成長期，商業(yè)形態(tài)也在同步升級，從歷史情況來看，2002年以前，米泉商業(yè)形態(tài)以集貿(mào)市場為代表（部分商場物業(yè)也采用市場型的經(jīng)營形式，從經(jīng)營模式上我們稱為市場型物業(yè)），商品構(gòu)成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低檔服裝、日用百貨等，中高檔商品和非生活耐用品銷售規(guī)模有限。 直銷價為客戶定書的優(yōu)惠價格，包含快遞郵寄費。三、匯款方式：段宏斌 交通銀行 40551235715438701 四、訂購程序：請認(rèn)真填寫好客戶圖書訂購回執(zhí)詳細資料，連同銀行匯款憑證一起傳真至：02038394535我方確認(rèn)屬實，然后以郵寄或快遞方式將訂購圖書寄給客戶。詳細說明 拾 仟郵編傳 真訂購套數(shù)定購圖書名稱《商業(yè)地產(chǎn)改變中國》（320元/套）圖書精要：歷時三年多的時間，赴加拿大多倫多、溫哥華、日本東京、大坂、新加坡、中國香港、臺灣、北京、上海、廣州、長沙、貴陽、武漢等地取得原創(chuàng)性的一手珍貴資料，從全面的視角將中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與世界商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的成功經(jīng)驗、失敗案例圖文并茂地表現(xiàn)出來，并將具體的案例分析升華到一種規(guī)律性的高度，使本書成為21世紀(jì)中國商業(yè)地產(chǎn)最具震懾力的戰(zhàn)略全案。全書共分為八部分，分別從香港購物中心發(fā)展歷史和趨勢、選址及開發(fā)時機、建筑規(guī)劃和建筑設(shè)計、商業(yè)規(guī)劃和運營思想以及整合營銷思維等方面進行全面披露，深入解析香港海港城、又一城、太古廣場、太古城中心、時代廣場、置地廣場、新城市廣場、德福廣場、荷里活廣場、青衣城、朗豪坊、APM、Ifc mall等近五十個購物中心成功背后的深層次原173。驗進行全景式解碼，深入分析國際金融中心、貿(mào)易自由港和亞洲商業(yè)之心——香港的購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)173。本書特別適用于房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑規(guī)劃設(shè)計單位和商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)研究機構(gòu)，是當(dāng)代中國最具深度的商業(yè)地產(chǎn)實戰(zhàn)手冊。驗的實戰(zhàn)力著，通過對我國三大經(jīng)173。營管理元素組合一起有效實現(xiàn)項目品牌與行銷增長目標(biāo)的系統(tǒng)操作手法?！渡虡I(yè)地產(chǎn)招商經(jīng)營管理指南》（480元/套）圖書精要《商業(yè)地產(chǎn)招商經(jīng)營管理指南》是中國第一部總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)招商、經(jīng)營管理、自營主力店、品牌與行銷成功經(jīng)173?！冻晒ι虡I(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險決策系統(tǒng)》（320元/本）圖書精要《成功商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險決策系統(tǒng)》是國內(nèi)第一套對商業(yè)地產(chǎn)項目進行定量分析，將商業(yè)地產(chǎn)投資決策的過程細分為政策的風(fēng)險、選址的風(fēng)險、招商組合的風(fēng)險、施工的風(fēng)險、規(guī)劃設(shè)計的風(fēng)險、資本運作的風(fēng)險等六大風(fēng)險體系的全新著作，集國內(nèi)、國際著名商業(yè)地產(chǎn)項目（大賣場）的成功經(jīng)173。驗總結(jié)，堪稱“做成功商業(yè)地產(chǎn)項目的最佳教科書”！《世界級商業(yè)規(guī)劃中國總鑒》（660元/套）圖書精要：《世界級商業(yè)規(guī)劃中國總鑒》是中國首部全景式解析當(dāng)代最新、最先進的商業(yè)規(guī)劃案例的經(jīng)173?！蹲罴奄徫镏行牟俦P標(biāo)本》（660元/套）圖書精要：《最佳購物中心操盤標(biāo)本》是中國首部系統(tǒng)總結(jié)、提煉購物中心開發(fā)、運營經(jīng)驗的實戰(zhàn)專著，全書通過對天河城廣場、中華廣場、正佳廣場的三個案例在面對不同的困難與發(fā)展機遇、在三個不同的開發(fā)時段、面對不同的市場環(huán)境、存在不同的問題、具備不同的核心優(yōu)勢的情況下，他們是如何克服重重困難，走向成功的艱辛過程。n 當(dāng)前文檔修改密碼：8362839商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)：圖書館儲備方案對于一個商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，儲備一定數(shù)量的專業(yè)精品圖書是公司發(fā)展、進步的必要條件。方便于員工學(xué)習(xí)成長；有利于公司整體水平的提高和實操能力的加強：為此我們?yōu)槟暨x中國目前最全面系列的7套“商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)圖書”來作為您的圖書館儲備：以期能讓您公司更系統(tǒng)專業(yè)?！蹲罴奄徫镏行牟俦P標(biāo)本》的三個案例都極具代表性，濃縮了眾多購物中心需要花幾年、甚至上十年時間和數(shù)億元學(xué)費得來的經(jīng)173。典著作，將當(dāng)代中國最新、最先進的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃案例進行系統(tǒng)的梳理和總結(jié)，從華南、華中、華北、華東四個視野，用鳥瞰全局的整體思維，從商業(yè)規(guī)劃透視開發(fā)策略和后期的經(jīng)營管理，通過個體案例剖析一個個商業(yè)地產(chǎn)項目的戰(zhàn)略意圖，了解它在獨有的城市、土地、商業(yè)和人文環(huán)境下創(chuàng)造的發(fā)展道路，成為中國第一部世界級商業(yè)規(guī)劃超級工具書，成就一部改變世界、改變中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展格局的核心檔案。驗、美聯(lián)銀行及德意志銀行等跨國投資銀行的資本評估體系于一體，貫穿了商業(yè)地產(chǎn)項目的取得土地、開發(fā)建設(shè)、運營管理等全過程，能夠指導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)避各種潛在的風(fēng)險，走向成功。驗的實戰(zhàn)力著，前瞻性地提出了當(dāng)代中國商業(yè)地產(chǎn)招商的多元模式和最科學(xué)的經(jīng)173。本書特別適用于房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)顧問公司和商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)研究機構(gòu)，是當(dāng)代中國最具深度的商業(yè)地產(chǎn)招商運營戰(zhàn)略全案《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實戰(zhàn)指南》（560元/套）圖書精要：《商業(yè)地產(chǎn)的珠穆朗瑪峰——商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實戰(zhàn)指南》是中國首部指導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃的全能實用工具書，是中國第一部總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)選址、規(guī)劃、建設(shè)成功經(jīng)173。濟圈、56座城市、227個國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)案例的分析、總結(jié)，創(chuàng)造性地提出了當(dāng)代中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最佳模式和建筑元素最科學(xué)的功能組合設(shè)計方案?！断愀圪徫镏行某晒γ艽a》（220元/本）圖書精要：《香港購物中心成功密碼》首度對香港購物中心開發(fā)運營經(jīng)173。驗。因，以及這些購物中心是如何將先進的商業(yè)思想與香港的商業(yè)實踐相結(jié)合，使香港成為世界上購物中心產(chǎn)業(yè)最繁榮、最集中、最先進、最發(fā)達的地區(qū)。道本文化商業(yè)地產(chǎn)系列圖書征訂事項道本圖書品種：書名書 號定價直銷價《最佳購物中心操盤標(biāo)本》9787531821588660元/套600元/套（3本）《世界級商業(yè)規(guī)劃中國總鑒》9787531819936660元/套600元/套（2本）《商業(yè)地產(chǎn)前期決策指南》9787531824025320元/本300元/本《商業(yè)地產(chǎn)招商經(jīng)營管理指南》9787531818182480元/套450元/套（2本）《商業(yè)地產(chǎn)改變中國》7531813270320元/套300元/套（2本）《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實戰(zhàn)指南》753181501X560元/套500元/套（2本）《香港購物中心成功密碼》753181570X227元/本200元/本合計3227元2950元二、定購回執(zhí)訂購單位訂購單位地址電 話收件人合計金額（大寫） 佰 元手機郵箱若需發(fā)票，請在詳細說明里注明。服務(wù)熱線：020—87515275 聯(lián)系人：小嚴(yán) ：574094050 查詢網(wǎng)址： 廣州道本文化傳播有限公司 百富購物中心營運及招商方案 合勝營銷有限責(zé)任公司[專業(yè)商業(yè)營運2002年后，米泉商業(yè)發(fā)展進入快速成長階段，快速成長階段的典型特征是商業(yè)規(guī)模的擴張和商業(yè)形態(tài)的升級，2002年以來，米泉市民收入水平不斷提高，消費理念超前，消費規(guī)模同步提升。米泉商業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了以市場型商業(yè)為主體的初級發(fā)展階段，現(xiàn)正進入以超市、專賣店、商場、集貿(mào)市場多業(yè)態(tài)并舉的發(fā)展階段，商業(yè)形態(tài)升級和商業(yè)競爭加劇成為這一時期的主要特征。商業(yè)分布十分集中，商業(yè)主要集中在以古牧地中路為核心的區(qū)域，該區(qū)域集中了市場型商場、集貿(mào)市場、大型超市、家電超市、專賣店、地下街等多種商業(yè)形態(tài)。文化路商業(yè)相對匱乏，主要依托愛家超市和億家百貨，主要經(jīng)營日用百貨、食品、副食品、服裝等商品。隨著城市經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平提升，日用百貨等生活必需品雖然仍是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營和消費的主力商品，但品牌服飾、高檔飾品、家用電器、家居裝飾等中高檔耐用消費品消費規(guī)模不斷增長，在市場中已經(jīng)占有相當(dāng)份額。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型，但由于商業(yè)消費市場增長和消費水平提升有限，商業(yè)過剩導(dǎo)致市場競爭加劇，經(jīng)營戶的盈利能力逐步下降。尤其以百富購物中心為代表的大型購物中心，必將徹底改變當(dāng)?shù)厣虡I(yè)格局和競爭形式。從市場發(fā)育程度而言，商業(yè)競爭層次較低，主要集中在低水平的重復(fù)定位和價格競爭上，時常缺乏有效的管理和規(guī)范，使廣大經(jīng)營戶經(jīng)營受到損失，市場迫切需要專業(yè)化、規(guī)范化管理的現(xiàn)代商業(yè)賣場。商業(yè)發(fā)展周期圖解 ◆初級階段 ◆成長階段 ◆成熟階段 ◆衰退階段 主力業(yè)態(tài) 集貿(mào)市場超市、專賣店、商場專業(yè)賣場、大型購物中心商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，賣場空洞化商品結(jié)構(gòu) 低檔日用品中低檔商品、服裝百貨高中低檔商品、耐用消費品中低檔商品、日用品競爭形式有限競爭完全競爭壟斷競爭有限競爭盈利模式利潤高，波動大利潤低，波動大利潤適中、波動小利潤下降、波動大從上述發(fā)展趨勢圖可以看出，米泉商業(yè)發(fā)展已經(jīng)進入成長期，成長期的典型特征是消費規(guī)模的急劇擴張和競爭的殘酷性。我們目前所處的環(huán)境與上述情況完全相似，因此必須作好充分競爭的準(zhǔn)備。消費開始趨于理性，消費目標(biāo)性明顯，消費者傾向于到自己認(rèn)可的商場購物，消費適合自己的品牌。日用品等生活必需品是消費的主流商品，主要從當(dāng)?shù)刭徺I。伴隨著當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)的升級，尤其是米東新區(qū)的大烏魯木齊戰(zhàn)略的實施，以中高檔服裝百貨為主營商品定位的現(xiàn)代商業(yè)進駐，當(dāng)?shù)鼐用褓徫飳⒏淖冎饕蕾嚍豸斈君R的現(xiàn)狀，向著本地化消費調(diào)整。名稱地址業(yè)態(tài)定位業(yè)種規(guī)劃經(jīng)營方式租賃價格（元/㎡/天）配套設(shè)施備注豐源商場古牧地路市場型商業(yè)1F：家電、化裝品、百貨、珠寶、小商品、文化用品、五金2F：服裝、皮鞋、床上用品3F：服裝、床上用品4F：童裝租賃1F：360元/月/節(jié)（柜臺） 2F：— 3F：—4F：上行扶梯商品齊全，整體經(jīng)營情況較好，租金水平最高鴻翔商場古牧地路市場型商業(yè)1F：家電、珠寶、通訊2F：服裝、皮鞋3F：服裝租賃1F：2F： 3F：上行扶梯經(jīng)營情況一般，二、三樓慘淡經(jīng)營地下街古牧地路商業(yè)街服裝、皮鞋、佩飾租賃—上行扶梯經(jīng)營情況較好，匯聚米泉主要服裝品牌金泉商場古牧地路市場型商業(yè)1F：小家電、超市、化裝品、百貨2F：服裝、床上用品、針織、百貨 租賃1F：—2F：1—上行扶梯經(jīng)營情況一般專賣店古牧地路品牌專賣服裝、皮鞋 租賃—經(jīng)營情況較好，以品牌專賣為主該區(qū)域是米泉傳統(tǒng)的行政辦公區(qū)域，商務(wù)氛圍濃郁，周邊環(huán)境優(yōu)勢明顯。該區(qū)域是米泉的中心區(qū)，周邊聚集了大量的居民區(qū)，其中主要的高收入群體均居住在該區(qū)域，對商圈形成良好的消費支撐。該區(qū)域?qū)儆诟偁幱邢薅土姷膮^(qū)域，門口人流量600（平峰）—3000人/小時（高峰），日人流量高達15000人，與人流量最大的豐原商場等區(qū)域相比，仍有較大差距（一半左右）。而傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，如豐源市場等區(qū)域，受改造限制，未來商業(yè)發(fā)展空間受限與商業(yè)形態(tài)的升級。該片區(qū)商業(yè)機能不斷完善，正形成涵蓋多種業(yè)態(tài)、商品經(jīng)營品類齊全、滿足多層次消費需求的，相對獨立又自成體系獨立商圈。二、項目分析優(yōu)勢和機會點 1商業(yè)背景優(yōu)勢，地處成熟的商業(yè)區(qū)； 1地段優(yōu)勢，古牧地中路交通主動脈，輻射能力強； 1競爭優(yōu)勢，強調(diào)定位的創(chuàng)新和專業(yè)管理運營； 1規(guī)模優(yōu)勢，便于形成集聚效應(yīng)；1商業(yè)形態(tài)升級和消費規(guī)模擴張，為項目發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)； 1宏觀和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展機會，使米東新區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?，為商業(yè)經(jīng)營創(chuàng)