【正文】 形勢嚴峻； 2商業(yè)從初級階段進度成長階段，必然面臨激烈的市場競爭和利潤下滑的現(xiàn)實； 2消費得不到滿足和消費的不理性，使商業(yè)定位面臨諸多變數(shù)，商業(yè)經(jīng)營波動和多變，導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險巨大； 區(qū)域市場對本案定位的可行性分析 從區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情況看 大烏魯木齊 建成后 ， 烏昌都市區(qū)基本形成，烏昌都市區(qū)被規(guī)劃為南北區(qū)和昌吉、米泉兩個新城區(qū)。 該片區(qū)商業(yè)機能不斷完善，正形成涵蓋多種業(yè)態(tài)、商品經(jīng)營品類齊全、滿足多層次消費需求的，相對獨立又自成體系獨立商圈。而傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，如豐源市場等 區(qū)域，受改造限制，未來商業(yè)發(fā)展空間受限與商業(yè)形態(tài)的升級。 該區(qū)域?qū)儆诟偁幱邢薅土姷膮^(qū)域，門口人流量 600（平峰） — 3000 人 /小時（高峰），日人流量高達15000 人，與人流量最大的豐原商場等區(qū)域相比，仍有較大差距（一半左右）。 該區(qū)域是米泉的中心區(qū)，周邊聚集了大量的 居民區(qū)，其中主要的高收入群體均居住在該區(qū)域，對商圈形成Page 10 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ Page 10 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 良好的消費支撐。 競爭對手狀況 名稱 地址 業(yè)態(tài)定位 業(yè)種規(guī)劃 經(jīng)營方式 租賃價格（元 /㎡ /天） 配套設(shè)施 備注 豐源商場 古牧地路 市場型商業(yè) 1F：家電、化裝品、百貨、 珠寶、小商品、文化用品、五金 2F：服裝、皮鞋、床上用品 3F：服裝、床上用品 4F：童裝 租賃 1F： 360 元 /月 /節(jié)（柜臺） 2F： — 3F： — 4F： 上行扶梯 商品齊全，整體經(jīng)營情況較好，租金水平最高 Page 9 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ Page 9 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 鴻翔商場 古牧地路 市場型商業(yè) 1F：家電、珠寶、通訊 2F：服裝、皮鞋 3F：服裝 租賃 1F： 2F： 3F： 上行扶梯 經(jīng)營情況一般，二、三樓慘淡經(jīng)營 地下街 古牧地路 商業(yè)街 服裝、皮鞋、佩飾 租賃 — 上行扶梯 經(jīng)營 情況較好，匯聚米泉主要服裝品牌 金泉商場 古牧地路 市場型商業(yè) 1F：小家電、超市、化裝品、百貨 2F：服裝、床上用品、針織、百貨 租賃 1F： — 2F： 1— 上行扶梯 經(jīng)營情況一般 專賣店 古牧地路 品牌專賣 服裝、皮鞋 租賃 — 經(jīng)營情況較好，以品牌專賣為主 商圈分析及商圈特征 該區(qū)域是米泉傳統(tǒng)的行政辦公區(qū)域，商務(wù)氛圍濃郁，周邊環(huán)境優(yōu)勢明顯。伴隨著當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)的升級，尤其是米東新區(qū)的大烏魯木齊戰(zhàn)略的實施，以中高檔服裝百貨為主營商品定位的現(xiàn)代商業(yè)進駐，當(dāng)?shù)鼐用褓徫飳⒏淖冎饕蕾嚍豸斈君R的現(xiàn)狀，向著本地化消費調(diào)整。 Page 8 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ Page 8 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 日用品等生活必需品是消費的主流商品，主要從當(dāng)?shù)刭徺I。消費開始趨于理性，消費目標(biāo)性明顯，消費者傾向于到自己認可的商場購物，消費適合自己的品牌。我們目前所處的環(huán)境與上述情況完全相似，因此必須作好充分競爭的準備。 商業(yè)發(fā)展周期圖解 ◆初級階段 ◆成長階段 ◆成熟階段 ◆衰退階段 主力業(yè)態(tài) 集貿(mào)市場 超市、專賣店、商場 專業(yè)賣場、大型購物中心 商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，賣場空洞化 商品結(jié)構(gòu) 低檔日用品 中低檔商品、服裝百貨 高中低檔商品、耐用消費品 中低檔商品、日用品 競爭形式 有限競 爭 完全競爭 壟斷競爭 有限競爭 Page 7 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ Page 7 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 盈利模式 利潤高，波動大 利潤低，波動大 利潤適中、波動小 利潤下降、波動大 從上述發(fā)展趨勢圖可以看出，米泉商業(yè)發(fā)展已經(jīng)進入成長期，成長期的典型特征是消費規(guī)模的急劇擴張和競爭的殘酷性。 從市場發(fā)育程度而言，商業(yè)競爭層次較低，主要集中在低水平的重復(fù)定位和價格競爭上，時常缺乏有效的管理和規(guī)范，使廣大經(jīng)營戶經(jīng)營受到損失，市場迫切需要專業(yè)化、規(guī)范化管理的現(xiàn)代商業(yè)賣 場。尤其以百富購物中心為代表的大型購物中心，必將徹底改變當(dāng) 地商業(yè)格局和競爭形式。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型，但由于商業(yè)消費市場增長和消費水平提升有限，商業(yè)過剩導(dǎo)致市場競爭加劇，經(jīng)營戶的盈利能力逐步下降。 隨著城市經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平提升，日用百貨等生活必需品雖然仍是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營和消費的主力商品，但品牌服飾、高檔飾品、家用電器、 家居裝飾等中高檔耐用消費品消費規(guī)模不斷增長，在市場中已經(jīng)占有相當(dāng)份額。文化路商業(yè)相對匱乏，主要依托愛家超市和億家百貨，主要經(jīng)營日用百貨、食品、副食品、服裝等商品。商業(yè)分布十分集中，商業(yè)主要集中在以古牧地中路為核心的區(qū)域，該區(qū)域集中了市 場型商場、集貿(mào)市場、大型超市、家電超市、專賣店、地下街等多種商業(yè)形態(tài)。 米泉商業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了以市場型商業(yè)為主體的初級發(fā)展階段，現(xiàn)正進入以超市、專賣店、商場、集貿(mào)市場Page 4 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ Page 4 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 多業(yè)態(tài)并舉的發(fā)展階段，商業(yè)形態(tài)升級和商業(yè)競爭加劇成為這一時期的主要特征。 2021 年后，米泉商業(yè)發(fā)展進入快速成長階段，快速成長階段的典型特征是商業(yè)規(guī)模的擴張和商業(yè)形態(tài)的升級， 2021 年以來，米泉市民收入水平不斷提高，消費理念超前，消費規(guī)模同步提升。Page 1 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ Page 1 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 百富購物中心營運及招商方案 合勝營銷有限責(zé)任公司 [專 業(yè) 商 業(yè) 營 運 品 牌 招 商 策 劃 團 隊 ] Page 2 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ Page 2 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 目錄 市場調(diào)研分析 ?????????????????????????????? 1 項目分析 ???????????????????????????????? 9 商場經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 ???????????????????????????? 14 商場經(jīng)營模式 ?????????????????????????????? 26 商場管理系統(tǒng)建立 ???????????????????????????? 30 商場包裝 ???????????????????????????????? 49 人員培訓(xùn) ???????????????????????????????? 50 商場招商計劃 ??????????????????????????????? 51 Page 3 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ Page 3 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 百富購物中心營運及招商方案 一、市場調(diào)研分析 商業(yè)市 場背景 米泉商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了初級階段，現(xiàn)正進入快速成長期，商業(yè)形態(tài)也在同步升級，從歷史情況來看， 2021 年以前，米泉商業(yè)形態(tài)以集貿(mào)市場為代表（部分商場物業(yè)也采用市場型的經(jīng)營形式，從經(jīng)營模式上我們稱為市場型物業(yè)），商品構(gòu)成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低檔服裝、日用百貨等，中高檔商品和非生活耐用品銷售規(guī)模有限。從商業(yè) 形態(tài)而言，米泉一批新的商業(yè)賣場投入市場運營，以品牌專賣和大型超市為主力的業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)，并成為市場消費的主體，這種情形標(biāo)志著米泉商業(yè)發(fā)展進入快速成長期。 商業(yè)市場現(xiàn)狀 典型的二級城市商業(yè)分布體系 —— 二維商業(yè)分布體系，由一個核心商業(yè)區(qū)和社區(qū)商業(yè)組成的商業(yè)體系。 以古牧地中路為核心，新華路集中了大量日用百貨批發(fā)零售商業(yè)，主要經(jīng)營日用百貨、食品、副食品、煙酒、建材、五金等商品。稻鄉(xiāng)路近幾年商業(yè)發(fā)展迅速，逐步形成以品牌專賣和家電超市為主的業(yè)態(tài)，主要經(jīng)營電器、皮鞋、休閑服飾等。 Page 5 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ Page 5 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 商業(yè)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 隨著城市經(jīng)濟發(fā)展和大面積商業(yè)開發(fā)，以商城和大型綜合市場為代表的商業(yè)物業(yè)開始供應(yīng)市場。 從商業(yè)發(fā)展趨勢判斷，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)區(qū)域進一步向古牧地路集聚，依托原有的商業(yè)環(huán)境，古牧地路將建成一批中高檔定位的商場，促進當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)升級。 伴隨當(dāng)?shù)厣啼佔饨鸬囊宦飞蠞q，商鋪銷售價格也水漲船高，但從商業(yè)經(jīng)營水平來看，商業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和單品利潤并未同步提升，尤其是單品利潤反而呈下降趨勢，商業(yè)經(jīng)營效益普遍下滑，從而抑制商鋪租賃和銷售價格進一步走高，伴隨大量商鋪的開發(fā)和交付使用，商業(yè)租賃和銷售價格在登頂后必將出現(xiàn)逐步走低趨勢，直到市場供需從新達到平衡。商業(yè)競爭逐步Page 6 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ Page 6 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 從硬件競爭轉(zhuǎn)向軟硬件并舉的競爭格局。受市場發(fā)展利好的刺激，大量商業(yè)賣場開始營業(yè)，商業(yè)規(guī)模急劇擴張，必然導(dǎo)致商業(yè)競爭的加劇，商業(yè)利潤水平下降，市場波動加劇。 伴隨著市場激烈的競爭，定位失誤和經(jīng)營管理水平低下的商業(yè)將會被淘汰出市場，而消費者在競爭過程中，消 費理念也日趨成熟，從現(xiàn)階段以價格導(dǎo)向消費（消費不理性的典型，高收入階層認為價格是評判品牌和品質(zhì)的唯一標(biāo)準，低收入以價格低為購買目標(biāo)）向價格、品質(zhì)和品牌多維度評價商品價值的方向轉(zhuǎn)變。 消費者狀況 中低檔商品仍是市場消費的主體，伴隨居民收入水平提高和購物理念更新，中高擋商品消費規(guī)模逐步提升，品牌消費意識成為消費的主流意識。服裝等耐用消費品，主要在烏魯木齊購 買。 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和人口增長，城市化進程和消費理念升級，必然帶來消費規(guī)模的擴張和消費層次的升級，區(qū)域消費出現(xiàn)融合，大型購物中心等現(xiàn)代主力業(yè)態(tài)成為市民購物和休閑的主要去處。但受傳統(tǒng)辦公區(qū)域影響，該區(qū)域商業(yè)氛圍欠缺，缺乏相應(yīng)的商業(yè)配套。 該區(qū)域交通便利，與文化路相臨，主要公交線路經(jīng)過該區(qū)域，現(xiàn)場進出十分便利，人流動線規(guī)劃合理，物流配送方便快捷，配備有足夠數(shù)量的停車場。 該區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，伴隨著城市開發(fā)和區(qū)域環(huán)境改造，片區(qū)商業(yè)形象逐步改善，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 商圈特征屬于典型的商務(wù)區(qū)商圈特征，適合主力百貨和大型賣場的經(jīng)營，必須依賴自身條件改變區(qū)域商業(yè)氛圍較弱的不利點。 周邊休閑和娛樂設(shè)施的建設(shè)，將強化該區(qū)域的休閑氛圍，環(huán)境改善對人流集聚的效應(yīng)更趨顯著?，F(xiàn)在的烏魯木齊老城區(qū)為南區(qū) ，其目標(biāo)是全面提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展具有強大區(qū)域組織功能的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，提高區(qū)域的核心競爭力。 米泉新城區(qū)將建成大型的現(xiàn)代物流中心和制造業(yè)基地 ， 同時發(fā)展成城市旅游度假基地。 區(qū)域經(jīng)濟和人口的增長必然促進區(qū)域商業(yè)增長和業(yè)態(tài)升級，從商業(yè)現(xiàn)階段 發(fā)展概況、米東新區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和商圈輻射能力看，本項目無疑順應(yīng)了經(jīng)濟發(fā)展大的趨勢和商業(yè)形態(tài)升級的需求，因此具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α? 按本商場預(yù)估的零售額 5500 萬計算，只占整個市場規(guī)模的 %，根據(jù) %的市場占有率評估，從規(guī)模而言完全可以達到這個市場容量 。 從當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)現(xiàn)狀和升級情況看 米泉當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)嚴重落后于經(jīng)濟發(fā)展水平和居民消費需求，導(dǎo)致消費外流嚴重，雖然近兩年商業(yè)形Page 14 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ Page 14 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 態(tài)有所升級，一些大型超市和專賣店等商業(yè)形態(tài)發(fā)展情勢良好，但從整體環(huán)境評價，仍顯落后。迫切需要新興主力業(yè)態(tài)進駐來改變這種現(xiàn)狀，從商 業(yè)發(fā)展趨勢和項目定位而言，我們認為找到了很好的對接點，符合市場發(fā)展趨勢和消費需求。 項目