國(guó)際購(gòu)物中心成長(zhǎng)與我國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展戰(zhàn)略doc(編輯修改稿)
2024-08-14 01:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、上海、廣東、浙江等地區(qū)城鎮(zhèn)居民的年人均收入已經(jīng)超過(guò)了9000元，其購(gòu)買(mǎi)力也已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)高的程度，生活品質(zhì)得到改善，文化生活日益豐富。從恩格爾系數(shù)來(lái)考察，在我國(guó)，城鄉(xiāng)恩格爾系數(shù)總體上都處于下降趨勢(shì)?！ ≡诟母镩_(kāi)放20年中，，%，首次低于50%。恩格爾系數(shù)的下降所帶來(lái)的直接效果就是224。交通工具便利程度得到改善；225。文化素質(zhì)普遍提高，文化支出比例增加；人口由分散轉(zhuǎn)為相對(duì)集中；?居民除了維持基本生活之外，更加注重其它開(kāi)支；從馬斯洛層次需要理論分析，已經(jīng)開(kāi)始追求較高層次的需要；從注重產(chǎn)品轉(zhuǎn)向注重品牌；時(shí)間觀(guān)念增強(qiáng)；工作壓力增大，需要增加適當(dāng)?shù)男蓍e與消遣。所有這些變化都在導(dǎo)致需求多樣化程度的提高，簡(jiǎn)言之，也就是力求將時(shí)間作最大化運(yùn)用，滿(mǎn)足多重需要，一次購(gòu)足的消費(fèi)習(xí)慣因此應(yīng)運(yùn)而生。如大賣(mài)場(chǎng)的出現(xiàn)，居民日常生活的必需品基本上都可以一次購(gòu)足，當(dāng)然會(huì)很自然地吸引大量回頭客涌入。假日經(jīng)濟(jì)其實(shí)決不僅僅體現(xiàn)在購(gòu)物環(huán)節(jié)上上，也體現(xiàn)在娛樂(lè)、休閑需求的增長(zhǎng)上；購(gòu)物消費(fèi)也不只包括商品品質(zhì)的優(yōu)良，商品價(jià)格的合理，更涵蓋了整體購(gòu)物環(huán)境的舒適、便利和無(wú)障礙。 彼德杜拉克所創(chuàng)立的目標(biāo)管理、責(zé)任規(guī)劃、國(guó)際分工、內(nèi)部創(chuàng)業(yè)的管理思想對(duì)學(xué)術(shù)界與企業(yè)界所產(chǎn)生的影響極大。他主張企業(yè)的本質(zhì)在于行銷(xiāo)和創(chuàng)新，不創(chuàng)新便是死亡，策略規(guī)劃不是為未來(lái)預(yù)測(cè)決策 ，而是決定今天應(yīng)該做什么以保證未來(lái)的生存。顧客導(dǎo)向時(shí)代的來(lái)臨，要求經(jīng)營(yíng)管理者必須認(rèn)真研究消費(fèi)心理，在滿(mǎn)足消費(fèi)者欲望的各種預(yù)期事件中，落實(shí)執(zhí)行于消費(fèi)市場(chǎng)上，購(gòu)物中心往往能提供有效資源，促使消費(fèi)者提升消費(fèi)水準(zhǔn)。為什么這樣說(shuō)呢？通常說(shuō)來(lái)，大型購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)績(jī)效常常顯示出十分高的業(yè)績(jī)，而這些營(yíng)業(yè)額都是消費(fèi)者的一種投入，代表著他們的認(rèn)同與肯定，因此是經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)消費(fèi)者心理分析、考察經(jīng)營(yíng)績(jī)效的重要指標(biāo)。 第四，發(fā)展購(gòu)物中心還有一個(gè)重要的現(xiàn)實(shí)意義，就是將對(duì)消費(fèi)和生產(chǎn)之間的關(guān)系作最大改善和調(diào)整。 購(gòu)物中心為物流凝聚最佳效果，生產(chǎn)者首先面臨生產(chǎn)什么滿(mǎn)足消費(fèi)者，消費(fèi)者意見(jiàn)如何？又要考慮生產(chǎn)多少等一連串問(wèn)題?！ ≠?gòu)物中心每天面對(duì)大量的消費(fèi)者，所以形成了大量的消費(fèi)者意見(jiàn)，而購(gòu)物中心一旦形成社會(huì)化形態(tài)，再結(jié)合完整的消費(fèi)資訊，將有助于生產(chǎn)供應(yīng)商確定目標(biāo)市場(chǎng)、掌握消費(fèi)者意見(jiàn)、決定生產(chǎn)量?！ ≠?gòu)物中心推翻了以往由生產(chǎn)者安排的傳統(tǒng)行銷(xiāo)通路，由于他們不僅開(kāi)店賣(mài)貨，而且對(duì)其商圈的客層情況了如指掌，廣泛掌握了消費(fèi)者的意見(jiàn)，在一定程度上取得了優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)而可以引導(dǎo)生產(chǎn)者，而這一點(diǎn)對(duì)零售商、生產(chǎn)商來(lái)講可謂是一種雙贏(yíng)策略，是時(shí)代進(jìn)步的趨勢(shì)和象征。在這種情況下，生產(chǎn)者只需將精神專(zhuān)注于制造技術(shù)的改進(jìn)，去研究降低成本的技巧，千方百計(jì)提供更加物美價(jià)廉的商品，科學(xué)控制生產(chǎn)量，合理確定目標(biāo)市場(chǎng)，二者的協(xié)調(diào)運(yùn)作可以達(dá)成有效滿(mǎn)足顧客需求的目的。 長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的零售企業(yè)只是在扮演二傳手的角色，而作為處在生產(chǎn)和消費(fèi)中間環(huán)節(jié)的商業(yè)來(lái)說(shuō)，具有雙方向的優(yōu)勢(shì)，一方面可以捕捉最新的商品信息，而另一方面又可以了解需求信息，因此零售業(yè)只有走上產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的軌道才是真正的出路，而購(gòu)物中心恰恰推動(dòng)了這個(gè)進(jìn)程的形成。 第五，購(gòu)物中心完整地體現(xiàn)了人性化的要求?！ ≠?gòu)物中心是兼具購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)及文化等人性化空間的提供者，并與原有的商店具有互補(bǔ)、并存的特征，具體的表現(xiàn)是關(guān)注社區(qū)居民的生活，也具有特色活動(dòng)相對(duì)定向的功能。由于商圈內(nèi)居民生活空間與消費(fèi)需求的結(jié)合，購(gòu)物中心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與功能的提供，均能注重人性化的需求，例如人車(chē)分道、休息坐椅、綠化與藝術(shù)化定向等，足以使消費(fèi)者在被尊重的氣氛下活動(dòng)，呈現(xiàn)出提供便利的根本特征。 第六，應(yīng)對(duì)WTO競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)流通革命。 購(gòu)物中心的發(fā)展改革了流通過(guò)程，使消費(fèi)行為整合于購(gòu)物中心，生產(chǎn)、分配自然也會(huì)受到這種整合的影響。而從購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品安排能否被接受是成敗的關(guān)鍵，因而商品的定位與安排，并非由規(guī)劃者或商店自行決策他們要提供什么樣的商品，購(gòu)物中心要請(qǐng)專(zhuān)家依消費(fèi)者意見(jiàn)，努力反映商圈客層的需要，商品確定后仍要接受消費(fèi)者反饋并做必要的調(diào)整。 購(gòu)物中心在我國(guó)的發(fā)展具有諸多的必要性，那么在中國(guó)發(fā)展購(gòu)物中心的主要策略又是什么？發(fā)展中需要注意哪些問(wèn)題呢？下面我們就探討一下這方面的話(huà)題。 通常購(gòu)物中心都在遠(yuǎn)離市區(qū)的地方設(shè)立，因?yàn)樵谑袇^(qū)已經(jīng)無(wú)法找到大片土地，同時(shí)由于郊區(qū)的人口成長(zhǎng)非常迅速，在人口成長(zhǎng)的同時(shí)購(gòu)物中心進(jìn)駐市郊是相當(dāng)合理的。以?xún)蓚€(gè)或兩個(gè)以上百貨公司為骨干的購(gòu)物中心深受歡迎，是因?yàn)橘?gòu)物中心不僅提供顧客一次購(gòu)足商品的地點(diǎn)，還比街上的零售商店擁有更多的優(yōu)點(diǎn)，最主要的是可以依照整體商品規(guī)劃配置，對(duì)顧客發(fā)揮最大的吸收力；結(jié)合適當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的廠(chǎng)商以增加彼此的商業(yè)效益也是重要一點(diǎn)，因?yàn)檫@樣購(gòu)物中心的聚集效應(yīng)可以得到充分發(fā)揮。 集中化策略：集中在租賃市場(chǎng)，特別是提供市場(chǎng)主力租戶(hù)以最為合理的租金與最佳的空間品質(zhì)； 選擇性投資：由于購(gòu)物中心興建周期長(zhǎng)，所以可以有選擇性地購(gòu)買(mǎi)良好的辦公大樓或住宅以便掌握新的市場(chǎng)需求； 加強(qiáng)核心資產(chǎn)管理：要充分了解租賃廠(chǎng)商的需求，提高其使用價(jià)值。 在這些總體性策略架構(gòu)下，還應(yīng)明確幾項(xiàng)重點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)方向。 強(qiáng)調(diào)人力的有效運(yùn)用。人力優(yōu)勢(shì)即是公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，所以不僅要不斷提供訓(xùn)練與最合理的薪資，并且公司要盡力維護(hù)員工之間的關(guān)系； 思考如何為租戶(hù)提高營(yíng)業(yè)收入； 強(qiáng)化環(huán)境品質(zhì)； 增加消費(fèi)者選擇的幅度，提供豐富的素材，由消費(fèi)者自行搭配使用； 確保停車(chē)空間； 從消費(fèi)者的立場(chǎng)構(gòu)思整個(gè)開(kāi)發(fā)要領(lǐng)，重點(diǎn)為在購(gòu)物中心內(nèi)的各店業(yè)種及商品部分重疊，形成適度競(jìng)爭(zhēng)，以此產(chǎn)生活力，帶給消費(fèi)者廣泛的選擇空間； 采用倉(cāng)庫(kù)
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