【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 這是他 們的演唱會(huì)，簽場(chǎng)會(huì)，由明星簽字發(fā)唱片，對(duì)我們商場(chǎng)的人流就有幫助。這是歌星見面會(huì)、文藝表演 。這是有趣的活動(dòng)，比如臺(tái)球、撞撞球、健康體檢都放到購(gòu)物中心里面搞，吸引人流。 這是非常規(guī)促銷，電梯門 上貼滿廣告，墻上有燈箱，玻璃窗上貼上廣告，電梯下面貼上廣告，空的地方立一個(gè)牌子也是廣告。 這是場(chǎng)地促銷，凡是空地，就鋪一個(gè)地毯開始促銷；這是大廳促銷。 這是節(jié)假日、喜慶、春節(jié)促銷，中秋節(jié)下面都是月餅，做一些裝飾。 平常收入兩個(gè)星期 26000新元，節(jié)慶收入 24小時(shí) 67200新元，營(yíng)業(yè)額增加 50%多。 （休息十分鐘） （五）購(gòu)物中心物業(yè)管理要點(diǎn) 購(gòu)物中心的物業(yè)管理是成本控制的重要一環(huán)，也是購(gòu)物中心硬件設(shè)施能夠安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)的重要保證。 購(gòu)物中心物業(yè)管理的主要內(nèi)容 包括： 裝修、維護(hù)、保潔、保安、停車場(chǎng)管理、成本控制。 購(gòu)物中心物業(yè)管理的原則 ①專業(yè)化原則 ：保安、保潔、停車場(chǎng)管理盡量外包。商場(chǎng)的保安管理是不一樣的，在中國(guó)的管理，根據(jù)城市的不同、管理的目的也不同，中國(guó)的情況很復(fù)雜，因?yàn)槲覀冮_店到天南海北都跑過(guò)，大小城市也都開過(guò)店，差別非常大，自 然狀況、人的素質(zhì)帶來(lái)的問(wèn)題比國(guó)外復(fù)雜得多，新加坡一萬(wàn)平米的的購(gòu)物中心 5個(gè)保安就夠了，他跟警察一樣。我們這里的保安不一樣，一般一線城市的保安主要的責(zé)任還是看家護(hù)院，平時(shí)把大門管好，進(jìn)出的時(shí)候不要發(fā)生擁堵，看到有要飯的要擋在門外，內(nèi)部的巡場(chǎng)，把監(jiān)控器看好，防止小偷，你不能去抓他，你要在后面跟著他，盡可能不要干擾顧客，盡量不要在商場(chǎng)內(nèi)部發(fā)生糾紛、打斗，你跟小偷打起來(lái)，人家會(huì)認(rèn)為商場(chǎng)特別亂，所以一線城市，應(yīng)該是這樣的制度，保安不是一個(gè)打手，一定要把他當(dāng)成一個(gè)工作人員，我們有過(guò)血的教訓(xùn)，我們?cè)谥貞c做的時(shí)候，請(qǐng)過(guò)一個(gè)保 安是一個(gè)散打冠軍，把一個(gè)小偷打成殘廢了，商場(chǎng)最后弄得很不安寧。大城市相對(duì)素質(zhì)高，畢竟這一類型的事情相對(duì)少一點(diǎn)，保安相對(duì)就是隱藏在中間，也要西裝筆挺的，拿著步話機(jī)，跟在后面就可以了。 二線城市的保安就不一樣了，力量要相對(duì)強(qiáng)一點(diǎn)，一個(gè)是二線的商戶資源不爭(zhēng)氣，有的時(shí)候無(wú)理取鬧，辦公室的門口還要站一個(gè)保安。三線城市的保安既要看家護(hù)院，還要充當(dāng)打手。 所以中國(guó)的情況很復(fù)雜，要考慮到中國(guó)的特殊情況，我們的配置上應(yīng)該有所不同，不能一味照搬國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，保安在二線城市、西部城市、華北地區(qū)，保安盡可能還是自己人 ，為什么呢？你自己的人畢竟好，能夠指揮得動(dòng)，這個(gè)錢還要花，這是我經(jīng)營(yíng)的體會(huì)，不要包出去，因?yàn)槟愕沫h(huán)境比較復(fù)雜一點(diǎn)。現(xiàn)在保安還要防爆、反恐怖，現(xiàn)在商場(chǎng)已經(jīng)成為恐怖的主要目標(biāo)，動(dòng)不動(dòng)給你一個(gè)電話，說(shuō)有炸藥什么的，公安局就要來(lái)了，防恐怖的問(wèn)題，每個(gè)購(gòu)物中心都要當(dāng)做重要的東西。商業(yè)最怕火，火災(zāi)是最大的問(wèn)題，現(xiàn)在又增加一個(gè)反恐怖的問(wèn)題，所以保安的問(wèn)題要特別強(qiáng)調(diào)一下。 保潔的工作做得好不好，我們就檢查它的廁所，如果廁所做到位了，保潔工作就做到位了，所以保潔的根本就是把廁所做好，廁所是重中之重，廁所涉及到我們的設(shè) 計(jì)師的問(wèn)題，我們所有中國(guó)的廁所做得不好，我覺(jué)得設(shè)計(jì)師有很大的責(zé)任；第二就是材料供應(yīng)商，男廁所的小便斗，歐洲的男廁所都是單形的小便斗，我們中國(guó)的小便斗設(shè)計(jì)得就不好，保潔的一個(gè)重要工作就是廁所的保潔工作，第二就是電梯的扶手，我們的扶手在夏天是黏呼呼的，如果扶手是一樓到五樓，就要從下到上擦干凈。 北方地區(qū)還有進(jìn)口的問(wèn)題，北方地區(qū)一下雪，就帶到門口里面 ，一到百貨店，比如王府井的包頭店，從口上開始鋪地毯，一直鋪到二樓、三樓，所有能走的地方都是那個(gè)棉布鋪滿了，這個(gè)東西如果看了，我們建筑師要慚愧，北方地區(qū)這個(gè)問(wèn)題 如果解決好，起碼會(huì)在當(dāng)?shù)仄鸬胶艽蟮暮锰?，因?yàn)橐幌卵┻@個(gè)問(wèn)題就解決不了，因?yàn)橐幌卵┮院箢櫩瓦M(jìn)來(lái)，就是跺腳，把雪一路灑過(guò)去。這種情況下，我們?cè)O(shè)計(jì)師怎么動(dòng)腦筋，兩道門之間的距離怎么做？我到歐洲就去看他們的兩道門怎么做，你們?nèi)タ纯幢彼沫h(huán)的亞運(yùn)村的華堂店，它的門口有一個(gè)塑料墊，如果走過(guò)去大概可以搓出五公分的泥來(lái)，泥下來(lái)以后有一個(gè)沉淀，怎么清除？中國(guó)的人多、環(huán)境又差，類似這樣的保潔問(wèn)題都會(huì)涉及到。 還有停車場(chǎng)，停車場(chǎng)的最大問(wèn)題，我們沒(méi)有想過(guò)，我們現(xiàn)在的停車場(chǎng) 越來(lái) 越大，新光天地是一萬(wàn)五千個(gè)停車位，國(guó)美的停車場(chǎng)已經(jīng) 達(dá)到四千個(gè)車位。停車場(chǎng)出口進(jìn)口的設(shè)計(jì)都沒(méi)有考慮到緊急情況下怎么處理。在馬來(lái)西亞雙峰塔的停車場(chǎng)跟商場(chǎng)的進(jìn)口很遠(yuǎn)，離商場(chǎng)有兩公里路，兩公里以外是他停車場(chǎng)的入口，雙峰塔前面是一個(gè)廣場(chǎng)，廣場(chǎng)的盡頭是它的停車場(chǎng)，它前面有一個(gè)很開闊的入口，同時(shí)十幾輛車可以停，所有的客人可以在這里下來(lái)，我給你停車，還有一個(gè)人性的電子屏，你可以坐在那里看他給你停車，你出來(lái)了，商場(chǎng)的人員可以給你打電話告訴下面停車場(chǎng)的人，幾號(hào)停車位的客人走了，把車代你開出來(lái)。出口是肚子形的，很大，到里面就小了，雙峰停車場(chǎng)是 3500個(gè)車位，所以物業(yè)管理做得好， 跟我們建筑設(shè)計(jì)的思考是 息息相關(guān)的，你想一個(gè)商場(chǎng)下班的時(shí)候，我們現(xiàn)在的生活水平都在提高，在購(gòu)物中心開店的都是小老板，都有車，晚上他來(lái)干嗎，是收款來(lái)的，他雖然一天不在這里，晚上閉店他一定要來(lái)清點(diǎn)帳款，他不開車來(lái)開什么來(lái)？所以這個(gè)你都適應(yīng)不了，你像國(guó)美商都，規(guī)劃1200個(gè)商鋪，晚上 1200個(gè)老板過(guò)來(lái)收款，你可以想象是什么狀況？等到 10點(diǎn)鐘關(guān)門，那還不打仗。 所以這些問(wèn)題都是我們?cè)O(shè)計(jì)當(dāng)中的挑戰(zhàn) 問(wèn)題，現(xiàn)在都沒(méi)有考慮到，你們大概都去過(guò)北京的商場(chǎng)，比如東方新天地，你們都去過(guò)吧？進(jìn)去以后轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)暈啊？我說(shuō)是天下奇觀， 一圈一圈往下轉(zhuǎn)，所有的畫面是一樣的，你也給人家一點(diǎn)期望值，人家還有一點(diǎn)感覺(jué)，全是風(fēng)景一模一樣的，也不知道轉(zhuǎn)到哪兒了，轉(zhuǎn)到最后了，離出口 30米，你標(biāo)一下， 80米、 50米，讓人家有一個(gè)期望值，這種細(xì)節(jié)沒(méi)有人關(guān)注。出來(lái)的時(shí)候就更惡心了，平時(shí)排 10幾輛車，晚上閉場(chǎng)的時(shí)候，更是深受其害。所以這樣的問(wèn)題，都是我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候沒(méi)有考慮到的，你出口不一定很大，但是收費(fèi)的肚子可以大一點(diǎn)。 ②精簡(jiǎn)化原則 ：物業(yè)人員要盡可能精簡(jiǎn)，盡可能一專多能。 ③標(biāo)準(zhǔn)化 原則 ：物業(yè)管理和各類收費(fèi)要精細(xì)化。 ④ 合同制式化、嚴(yán)密 化。 ⑤ 服務(wù)規(guī)范化。 案例 1：美國(guó)西蒙集團(tuán) SIMON 西蒙集團(tuán)的 老板是 70多歲快 80歲了，帶著他年輕的泰國(guó)太太，是第四個(gè)太太，到中國(guó)來(lái)，下飛機(jī)第一件事情就問(wèn)我們，秀水市場(chǎng)在哪里？我說(shuō)你到秀水市場(chǎng)干嗎？去買假的 LV。我們帶他去買了。他就問(wèn)那個(gè)小包多少錢？這個(gè)老板一咬牙，一千塊錢一個(gè)。翻譯說(shuō)了兩句，他就問(wèn)多少？一百美金多一點(diǎn)，就還了一個(gè)價(jià)，一百美金。人家老板很高興，一口就答應(yīng)了，一買買了 20個(gè)回去，裝在他的飛機(jī)上，就走了。 所以，便宜、實(shí)惠永遠(yuǎn)是窮人和富人的通用法則。我說(shuō)你買那么多包干 嗎？他說(shuō)他女朋友多，當(dāng)然這是他開玩笑的話，但是起碼說(shuō)明他送禮品也是斤斤計(jì)較的。 西蒙公司在美國(guó)有兩千多家購(gòu)物中心，是專業(yè)做購(gòu)物中心的，租戶資源 很 豐富，有超過(guò)3900家零售租戶，超過(guò) 20200份租賃合同，這個(gè)租賃合同是非常重要的，尤其是做商業(yè)地產(chǎn)的公司，我跟大家講商業(yè)地產(chǎn)有它的運(yùn)作模式，新加坡的凱德實(shí)際不是商業(yè)的管理公司，它是商業(yè)運(yùn)作公司，運(yùn)作是一個(gè)什么概念呢？就是我暫時(shí)持有商業(yè)的物業(yè)，拿了錢，這個(gè)錢可能是銀行的、可能是地產(chǎn)商的，我進(jìn)行招商、養(yǎng)店，在這期間我去找基金，當(dāng)然現(xiàn)在金融衍生產(chǎn)品已經(jīng)很臭了，他 就給這些基金畫餅，我們現(xiàn)在新加坡哪一家零售商，是占有絕對(duì)銷售優(yōu)勢(shì)的，租金每年按照多少來(lái)增長(zhǎng)，餅一畫好，人家就愿意買，預(yù)期值確保 4%，你們回憶一下，基金不都是這樣描繪的嗎？他也是這樣，跟新加坡基金簽每年確保 4%，但是銷售部分、增長(zhǎng)部分你還可以提成多少，肯定是這樣簽的，基金就把錢給他了，他拿到基金又可以開新的商場(chǎng)，就把第一個(gè)商場(chǎng)的錢套出來(lái)了，去開第二個(gè)商場(chǎng)、第三個(gè)商場(chǎng)。商場(chǎng)運(yùn)行火了以后，按照投資回報(bào)率，兩個(gè)億的資產(chǎn)比如投資回報(bào)率是 10%，每一年兩千萬(wàn)的租金就夠了，但是現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到五千萬(wàn)的租金了，資產(chǎn)回報(bào)率是 25%，你的資產(chǎn)就可以上升到七個(gè)億了，就變成七個(gè)億的資產(chǎn)了，你投了兩個(gè)億，轉(zhuǎn)眼之間就變成七個(gè)億了，評(píng)估七個(gè)億以后，就當(dāng)做資產(chǎn)去上市，我有固定資產(chǎn)價(jià)值七個(gè)億去上市，廣大革命群眾紛紛買股票，你按照七個(gè)億去買，他賺了五個(gè)億，他還是房東，他繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，因?yàn)槟忝撾x不了他，但是他的資產(chǎn)已經(jīng)脫殼了。他把七個(gè)億拿來(lái)以后可以開更多的店，這就是金融風(fēng)暴的根源。就是餅、餅、餅、畫了大家都相信的餅，因?yàn)檫@個(gè)餅在理論上是成立的，一張餅是可以攤成的，但是你攤十張餅的時(shí)候，面粉成問(wèn)題、胃口也成問(wèn)題，就是餅攤得太多了，吃也吃不了，面粉也沒(méi)了，彈 盡糧絕，大家都不吃了，倒胃口了，就破產(chǎn)了。 所以商業(yè)地產(chǎn)就是這樣，作為一個(gè)金融產(chǎn)品跟石油一樣，石油從 150美元，為什么會(huì)漲？就是因?yàn)樗兂闪私鹑诋a(chǎn)品，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)要把它回歸到原來(lái)，也就是踏踏實(shí)實(shí)自己做，自己 當(dāng)作 物業(yè)來(lái)做、來(lái)養(yǎng)，這樣才能成功，所以石油回歸到原來(lái)，大家用得起才叫石油，用不起叫黃金，就是這樣的道理。 因此，從這個(gè)理論上講，西蒙公司現(xiàn)在也遇到了巨大的困難，因?yàn)樗彩沁@樣運(yùn)作的，他也是雷蒙兄弟的主要客戶，他現(xiàn)在問(wèn)題也很多。所以商業(yè)地產(chǎn)也是參與到了破滅當(dāng)中，為什么前一陣子大 家都愿意做，為什么現(xiàn)在到了雞肋一樣的地步？其實(shí)也沒(méi)有到雞肋的地步。 西蒙的發(fā)展戰(zhàn)略就是物業(yè)、擁有、資產(chǎn)增值、開辟新的市場(chǎng)、戰(zhàn)略性收購(gòu)，就是上市公司、資產(chǎn)重組，優(yōu)化資產(chǎn)、創(chuàng)造新的商業(yè)機(jī)會(huì)，就是通過(guò)資產(chǎn)公司發(fā)行各種各樣的債券等等。 西蒙商業(yè)租賃合同條款。 我們管商場(chǎng)的人就管兩件事，一是租賃條款管好，二是業(yè)種配置管好。你不應(yīng)該開超市的，你送給人家一個(gè)超市，你又不知道你開超市干嗎，你看沃爾瑪多少顧客，我們山西省開原市居然有十年免租的條款都簽出來(lái)了，你在干嗎呢？沃爾瑪跟你的購(gòu)物中心一點(diǎn)都沒(méi)有關(guān)系，所以這個(gè)商業(yè)條款我們可以看一下，它的商業(yè)條款非常嚴(yán)謹(jǐn)，因?yàn)槊绹?guó)是一個(gè)講法律的國(guó)家。作為開購(gòu)物中心的人，你要思考什么問(wèn)題？我們看一下。 第一章是基本的定義，什么叫租賃人？什么叫租賃時(shí)間？什么叫租金？什么叫面積？什么叫可用面積？都在前面定義好，作為第一段。而我們往往產(chǎn) 生 歧義，人家簽合同愿意用瑞士文，因?yàn)槿鹗课暮苌儆衅缌x，瑞士的文字非常固定，我們中文也是有歧義的，所以簽這個(gè)之前，最好把所有的 關(guān)鍵 詞在前面定義好，這就是基本租賃信息和定義。 第二章就是租用場(chǎng)地和期限，租用的場(chǎng)地、天花板和墻壁、場(chǎng)地 轉(zhuǎn)移、對(duì)中心的變更，有的簽了 20年的合同，自己做不了，要轉(zhuǎn)給其他人的，這個(gè)你也要規(guī)定好。我們可以不換公司名稱，不換法人，把這個(gè)公司的投資人換掉，這是中國(guó)人干得出來(lái)的事，外國(guó)人都不可想象的，怎么你家的東西變成他家的東西都不用商量的？那沒(méi)關(guān)系，我送給他了，實(shí)際都是私下的交易，這涉及到避稅，現(xiàn)在寧可買公司也不買資產(chǎn)，因?yàn)橘I資產(chǎn)有交易稅，買公司就沒(méi)有問(wèn)題，還可以重新組合。場(chǎng)地轉(zhuǎn)移就包括公司轉(zhuǎn)移，實(shí)際的控制人發(fā)生變化都要控制好，因?yàn)樵谥袊?guó)法定代表不一定是法人，有幾個(gè)老板在當(dāng)法人代表的？有幾個(gè)人像黑龍江做家具的那個(gè)公司 的？老板不是被逮起來(lái)了嗎？他是董事長(zhǎng)，沒(méi)有幾個(gè)人像他那樣去當(dāng)董事長(zhǎng)的，所以他們要把實(shí)際控制人管好。 第三章是承租人的工作 。 第四章是租金 。 第五章是停車區(qū)、共用區(qū)域和設(shè)施 。 第六章是共用區(qū)域費(fèi)用和維護(hù)，因?yàn)樗涣俗饨鹨院螅矃^(qū)域是大家的，如何維護(hù)和管理，在國(guó)外涉及到法律問(wèn)題，所以國(guó)外是沒(méi)有花車的，場(chǎng)地是空的，因?yàn)檫@個(gè)地方是大家的，你不能亂擺的。我們國(guó)家不一樣，我們物業(yè)管理費(fèi)都收了，外面這一塊的法律概念是不明確的，因?yàn)槟阒虚g還要搞一個(gè)花車賺錢，所以作為開發(fā)商你要維護(hù)自己的利益，你就要搞得模糊一點(diǎn)，不要搞得太 清晰了，你說(shuō)按照住宅物業(yè)的管理，公共區(qū)域是大家的，你隨便搞一個(gè)活動(dòng)，人家跟你叫真你沒(méi)有辦法，所以你要把公共區(qū)域搞成自己的，你使用電你交錢，你要變成這樣的形式，這是跟美國(guó)不同的。 第七章就是公用事業(yè)和服務(wù)，比如電信費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、水費(fèi)、煤氣費(fèi)、取暖費(fèi)等等，你要按照他的實(shí)際使用，替他支付，也可以收取一定的手續(xù)費(fèi)。你們當(dāng)老板的要把這個(gè)事情盯緊一點(diǎn)，你可以反過(guò)來(lái)說(shuō)，比如說(shuō)我們裝移動(dòng)通訊的基站，是不是可以免費(fèi)裝？你不要掏錢，由中介公司來(lái)做，第二你可以向中介公司收租金，他租了五平米，他要掏錢，反過(guò)來(lái)你不要掏錢給人家， 那你上當(dāng)了。所以這樣的事情都要琢磨清楚，比如我們?cè)瓉?lái)做超市，紙板很多，原來(lái)就是簡(jiǎn)單地賣掉就完了，后來(lái)我們?nèi)チ伺馁u，拍了八萬(wàn)塊，所以物業(yè)管理管得細(xì)一點(diǎn)，可以堵很多的漏洞。你同樣收電話費(fèi)，你可以要一些政策，打長(zhǎng)途電話多少，可以返給你多少，這些政策都可以拿到，你不一定向商戶收費(fèi)，你也可以向中介部門收費(fèi)。 第八章承租人營(yíng)業(yè)，場(chǎng)地變更、甚至危險(xiǎn)材料、發(fā)射材料的使用，現(xiàn)在很講究環(huán)保，你商場(chǎng)的漆如果不是環(huán)保漆這個(gè)問(wèn)題怎么辦？這些問(wèn)題都要詳細(xì)地規(guī)定下來(lái)，一旦發(fā)生這種情況應(yīng)該如何處理。 第九章租用場(chǎng)地維護(hù)，我 交給你什么樣子，你還給我還是什么樣子，我交給你是裸房子，你還給我還要裸房子，我拆還要錢呢，人家跟你說(shuō)，我裝修得挺好，這么多燈，你還要給我錢，但是對(duì)不起，我給你裸房子，這個(gè)燈拿走，這個(gè)墻拆走，最后沒(méi)辦法，他說(shuō)求你了，還是放在這兒吧，美國(guó)就是這樣，每個(gè)商家走，清理垃圾倒找錢，他自己拆不了。所以這種策略都可以運(yùn)用的，合同上要寫清楚，這是天經(jīng)地義的事情，給你什么房子，還我什么房子，但是后