【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 者的購(gòu)物不再是單純的購(gòu)物，而是一種享受。這樣的概念再配合 “ 一次性購(gòu)足 ” 的新消費(fèi)觀念，無(wú)疑會(huì)給消費(fèi)者一種全新的購(gòu)物體驗(yàn)。 而美國(guó)購(gòu)物中心專家米爾斯先生認(rèn)為，美國(guó)摩爾購(gòu)物中心始于本世紀(jì) 5 0 年代中期。實(shí)際上其雛形在二三十年代就顯現(xiàn)了，一般認(rèn)為 H 巴桑氏是購(gòu)物中心的創(chuàng)始者，他在 1 9 3 1 年就曾進(jìn)行商業(yè)區(qū)的統(tǒng)一開(kāi)發(fā)， 1 9 3 7 年建造了大棚式的巴屋枯斯購(gòu)物中心。 美國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展是在第二次世界大戰(zhàn)之后，從 1 9 5 0 1 9 7 0 年，持續(xù)發(fā)展了 2 0 年。伴隨著人們遷移至郊區(qū)，郊區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展很快。每家購(gòu)物中心都附有大面積的停車(chē)場(chǎng)，其功能越來(lái)越綜合化，一些購(gòu)物中心不僅附有娛樂(lè)室、健身房，而且還開(kāi)辟了保育室和旅館。 7 0 年代初，西方世界爆發(fā)了能源危機(jī)，石油價(jià)格暴漲，依靠小汽車(chē)到郊區(qū)購(gòu)物顯得費(fèi)用太高，城市中心商業(yè)區(qū)的摩爾開(kāi)始發(fā)展。 截至目前，美國(guó)有大大小小的購(gòu)物中 心 43000多個(gè)，各種規(guī)模一應(yīng)俱全，其中 27000個(gè)購(gòu)物中心不足 100000平方英尺，因而只能算作小型購(gòu)物中心。由此看來(lái)，平均每個(gè)美國(guó)人擁有 19平方英尺的零售市場(chǎng)，雖然店面過(guò)多，但是在過(guò)去的幾年中，除了每逢夏季生意會(huì)略有減少外，零售業(yè)一直紅紅火火。在美國(guó)，摩爾目前已經(jīng)占有 52％以上的零售銷(xiāo)售額， 2020年的營(yíng)業(yè)額已達(dá) 1 萬(wàn)億美元，一家摩爾的有效商圈是數(shù)百公里。美國(guó)摩爾購(gòu)物中心迅速發(fā)展，并衍生出按規(guī)模劃分的近鄰型 (小型 )、社區(qū)型、自然景觀型、城市再開(kāi)發(fā)型、休閑娛樂(lè)型、超地區(qū)廣域型的巨型摩爾等類(lèi)型。 摩爾產(chǎn) 業(yè)在美國(guó)成功后，摩爾這一業(yè)態(tài)便迅速地在加拿大、澳大利亞、日本、歐洲各國(guó)發(fā)展了起來(lái)。加拿大、澳大利亞等地的摩爾與美國(guó)的摩爾基本相同。 但以法國(guó)為代表的歐洲式購(gòu)物中心同美國(guó)式購(gòu)物中心比較。歐洲購(gòu)物中心與美國(guó)式購(gòu)物中心大體上較相象，但歐洲購(gòu)物中心的規(guī)模一般比美國(guó)購(gòu)物中心小許多。其他不同點(diǎn)：歐洲購(gòu)物中心大都建在城鄉(xiāng)交界處，（但英國(guó)是例外，英國(guó)購(gòu)物中心大多建在市區(qū)）；美國(guó)的購(gòu)物中心有的在城中有的在城郊。法國(guó)購(gòu)物中心里主題店以特級(jí)市場(chǎng)為多，不像美國(guó)購(gòu)物中心里主題店以百貨商店居多。歐洲購(gòu)物中心以經(jīng)營(yíng)日常生活用品為主，而不 像是以美國(guó)購(gòu)物中心以選購(gòu)品為主，歐洲購(gòu)物中心則以實(shí)用品為主。但總體而言，日本和歐洲的摩爾發(fā)展地不如東南亞的菲律賓、泰國(guó)、馬來(lái)西亞、新加坡等國(guó)迅猛，且日本和歐洲的摩爾的面積規(guī)模也比菲律賓等國(guó)的摩爾要小。菲律賓的 SM SUPERMALL 集團(tuán)、 ROBINSONS集團(tuán)， 泰國(guó)的 THE MALL集團(tuán)還發(fā)展出了獨(dú)特且很成功的 “ 連鎖摩爾 ” 經(jīng)營(yíng)模式。香港的摩爾從80年代初起步，發(fā)展一直很迅速，但香港摩爾的規(guī)模較小。而我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的摩爾則是從這兩年才剛剛開(kāi)始發(fā)展，但發(fā)展的速度很快。 全球最大的 MALL加拿大 西愛(ài)民頓 年?duì)I業(yè)額達(dá) 。 二、簡(jiǎn)介美國(guó)和加拿大的部分摩爾； Mall of America美國(guó)購(gòu)物中心位于明尼蘇達(dá)州 Bloomington 市，是目前美國(guó)規(guī)模最大的超級(jí)室內(nèi)摩爾購(gòu)物商場(chǎng)，建筑面積約 39萬(wàn)平方米，占地 78英畝，總投資高達(dá) 6億多美元。中心集購(gòu)物與娛樂(lè)于一體，建筑宏偉壯觀，包括： 400個(gè)零售商店、 4個(gè)大型百貨公司、 1個(gè)多功能娛樂(lè)中心 、 2個(gè)大型停車(chē)場(chǎng) (12， 750車(chē)位 )。 加拿大愛(ài) a頓市的 西愛(ài)民頓 westedmontonmall。是目前世界最大的 Mall，年?duì)I業(yè)額達(dá) 億美元。該摩爾建筑面積超過(guò) 50萬(wàn)平方米，商場(chǎng)的出入門(mén)達(dá) 50個(gè)之多、停車(chē)位達(dá) 2萬(wàn)輛，有 800多個(gè)國(guó)家進(jìn)入、商場(chǎng)內(nèi)有 100多家餐館。經(jīng)營(yíng)的主要項(xiàng)目是各類(lèi)生活日用品專賣(mài)店、各種餐館、娛樂(lè)設(shè)施。如人造海灘沖浪、蹦高、游戲機(jī)、游樂(lè)園 (項(xiàng)目比錦江樂(lè)園還多 )、 WHL幾級(jí)溜冰場(chǎng)、迷你高爾夫球場(chǎng)、 8個(gè)電影院、 1個(gè)賭場(chǎng)、 1個(gè)三星級(jí)賓館等，還有一些免費(fèi)娛樂(lè)性服務(wù)項(xiàng)目，如海脈表演、哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸使用的復(fù)制船、水生動(dòng)物展、樂(lè)隊(duì)表演等，消費(fèi)者在此可以購(gòu)物、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、就餐。由于這類(lèi)大型商場(chǎng)是全堵封閉室、不受外界天氣干擾，加之 功能齊全，能滿足消費(fèi)者各種不同需要、很受消費(fèi)者青睞、在地廣人稀的加拿大，商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)者熙熙攘攘、與室外見(jiàn)不到人的情景，形成了極大的反差。大型 Mall(集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、服務(wù)為一體的大型功能齊全的場(chǎng)所 )為主體、表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征。 1 9 9 7 年 1 月至 1 0 月，進(jìn)入美國(guó) “ 安大略米爾斯摩爾 ” 的顧客已高達(dá) 1 4 0 0 萬(wàn)人次，而大名鼎鼎的迪斯尼樂(lè)園 1 9 9 5 年創(chuàng)歷史紀(jì)錄的全年游客也不過(guò) 1 4 2 0 萬(wàn)人次。安大略米爾斯購(gòu)物商場(chǎng)為美國(guó) 1 9 9 6 年開(kāi)張的最大摩 爾購(gòu)物中心，坐落在洛杉磯以東 6 5 公里處，商場(chǎng)面積 1 8 萬(wàn)多平方米，內(nèi)有商店 2 3 7 家，工作人員約 7 3 0 0 人。安大略米爾斯公司總經(jīng)理曼斯指出，人們開(kāi)始厭倦大同小異的購(gòu)物商場(chǎng)是該公司開(kāi)設(shè)新型商場(chǎng)的主要原因。因?yàn)槊谞査股虉?chǎng)與眾不同之處在于，逛街的消費(fèi)者平均至少花三個(gè)小時(shí)在商場(chǎng)內(nèi)。 在安大略米爾斯購(gòu)物商場(chǎng)內(nèi)，既有美國(guó)知名的中低價(jià)位百貨公司進(jìn)駐，如潘尼百貨連鎖店等，也有像帆薩奇這樣高級(jí)時(shí)裝的國(guó)際品牌在內(nèi)設(shè)店。逛累的消費(fèi)者或陪逛者可在商場(chǎng)內(nèi)通過(guò)巨大的屏幕看電影，或前往游樂(lè)區(qū)消磨時(shí)光。置身在商場(chǎng)內(nèi)，周 圍的電視屏幕、嘈雜的音樂(lè)、會(huì)唱歌的動(dòng)物、會(huì)舞蹈的植物、變幻莫測(cè)的燈光，讓整個(gè)商場(chǎng)無(wú)時(shí)不充滿新奇感和動(dòng)感。 曼斯指出，新的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)方圓 1 6 公里以內(nèi)約有 1 0 0 萬(wàn)名消費(fèi)者，但從簽賬卡的地址看，如今方圓 1 6 0 公里內(nèi)的居民都是商場(chǎng)的消費(fèi)者，商場(chǎng) 5 6 ％的顧客是來(lái)自方圓 3 2 公里遠(yuǎn)的地方。 目前，安大略米爾斯商場(chǎng)每月固定發(fā)出 2 0 0 班觀光購(gòu)物巴士，除此之外還增設(shè)了一名觀光主管，因?yàn)槿毡居^光客為商場(chǎng)帶來(lái)的收入非?？捎^。 曼斯表示，逛商場(chǎng)的所有消費(fèi)者平均每次花費(fèi) 1 0 9 美元，而國(guó)際觀 光客每次平均消費(fèi) 4 3 5 美元。這家商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者為弗吉尼亞州的米爾斯公司。 “ 南海岸廣場(chǎng) ” （ SOUTH COAST PLAZA）。這是公認(rèn)的加州最大 MALL，在全美國(guó)也數(shù)一數(shù)二。占地比北京中山公園加勞動(dòng)人民文化宮還大，簡(jiǎn)直是個(gè)大公園或者一座名符其實(shí)的 “ 城市 ” 。這里有免費(fèi)的內(nèi)部公共汽車(chē)供游人觀光，有可存放上萬(wàn)輛汽車(chē)的免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)。 這個(gè) MALL由 6家美國(guó)著名的大型百貨公司如西爾斯（ SEARS）、羅濱遜梅（ ROBINSONSMAY）等作為支柱組成，分別占據(jù)四角，各店面積均在 1萬(wàn)平方米以上。它們的特點(diǎn)是：（ 1）設(shè)施先進(jìn)：中央空調(diào)、滾動(dòng)扶梯、地毯、人工采光；（ 2）商品陳列布局清新悅目、通透開(kāi)闊；（ 3）購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美，店外如花園，店內(nèi)寬松潔凈；（ 4）商品種類(lèi)齊全，花色新穎，檔次甚高；（ 5）除珠寶玉器外，各類(lèi)商品一律開(kāi)架售貨；（ 6）平時(shí)顧客不多，節(jié)假日頗熱鬧。 在 6家大型百貨公司之間，有多條各長(zhǎng)近百米的通道相連。這些通道也是密封的，由 200多家各具特色的專業(yè)商店分布通道兩旁，自然形成多條商業(yè)街。漫步其間有逛街的同樣感受，但絕無(wú)車(chē)輛之?dāng)_和日曬雨淋之慮，而且隨處有座椅可以休息。 這些專業(yè)店給人的印象是：（ 1）每個(gè)店不大， 一般是一二百平方米；（ 2）以男女時(shí)裝、鞋類(lèi)店為多，約占一半，照相器材、音響、計(jì)算機(jī)、瓷器、水晶制品、工藝品、樂(lè)器等均有多家專業(yè)店；（ 3）有電影院等娛樂(lè)中心 5家；（ 4）有咖啡店、各種餐飲店 33 家。 “ 主街 ” （ MAIN PLACE）。這個(gè) MALL位于加州圣安娜市第十七街，是在城區(qū)新建的一座龐大的商業(yè)大樓，面積不下五六萬(wàn)平方米，外面看似一個(gè)大倉(cāng)庫(kù)，密封，中央空調(diào)。樓外有可停幾千輛汽車(chē)的停車(chē)場(chǎng)。樓分三層，一、二層由西爾斯等大百貨公司占據(jù)四角形成支柱。四角之間是眾多的專業(yè)店組成的商業(yè)街。格局和前面介紹的 “ 南海岸 廣場(chǎng) ” 相仿，只不過(guò)前者是一群建筑物， 后者是宏偉壯觀的一整座建筑物。樓內(nèi)有多處噴泉，附近有各種小吃店、飲料店。第三層有一個(gè)大型電影院。這里的專業(yè)店一般不大，但各有特色。比如有一家廚房、餐具商店，專門(mén)出售木、竹、藤制的桌椅和玻璃、瓷器、陶器制成的餐具、茶具，款式花 色極為繁多而別致，商店陳列也獨(dú)巨匠心。 美國(guó)最大的購(gòu)物中心發(fā)展商曾是 R O U S E 公司，現(xiàn)在最大的購(gòu)物中心發(fā)展商據(jù)說(shuō)是 “ 雀兒喜 ” 公司。 其他購(gòu)物中心發(fā)展商有： Westfield Holdings，美國(guó) Rodamco North America公司等。 Westfield Holdings 是世界上最大的購(gòu)物中心發(fā)展商與經(jīng)營(yíng)商，旗下?lián)碛忻绹?guó) 39 家、澳大利亞 30家、新西蘭 11家、英國(guó) 7家共 87家 Westfield Shoppingtown 摩爾購(gòu)物中心，總面積超過(guò) 600萬(wàn)平方米，合作商戶超過(guò) 13,600家。 2020年 1月 Westfield 美國(guó)分公司又收購(gòu)了另外 28家購(gòu)物中心， Westfield Holdings 的購(gòu)物中心總數(shù)達(dá)到 108家，總面積超過(guò) 700萬(wàn)平方米。 美國(guó)弗吉尼亞州的米爾斯公司，在全美有 7 家大型摩爾和 1 1 家社區(qū)購(gòu)物中 心。 美國(guó) JBM不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)在美國(guó)和加拿大投資并經(jīng)營(yíng)管理著幾十家大型摩爾， 旗下摩爾的面積達(dá)到800萬(wàn)平方米。 三、購(gòu)物中心在世界各國(guó)的發(fā)展概況 購(gòu)物中心在世界各國(guó)都取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，從發(fā)展模式上看，歐美購(gòu)物中心起源早，已進(jìn)入成熟期，日本、東南亞以及我國(guó)的香港和臺(tái)灣大體上于 8090年代興起，目前已進(jìn)入了快速成長(zhǎng)期，但還是有相當(dāng)大的發(fā)展空間，而我國(guó)的內(nèi)陸地區(qū)從總體上剛剛進(jìn)入起步時(shí)期，但由于市場(chǎng)潛力巨大，正逐步為零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者、投資業(yè)者所關(guān)注和接受。 由于美國(guó)幾乎人人都有汽車(chē)，故 Mall最初都 建于地價(jià)較為便宜的市郊，并且在交通便利的公路旁邊。但 80年代后期摩爾開(kāi)始開(kāi)進(jìn)美國(guó)市中心，且市區(qū)購(gòu)物中心的業(yè)績(jī)也都不錯(cuò)。而東南亞一帶的摩爾更是集中在市中心，且生意火暴。根據(jù)我國(guó)人均汽車(chē)擁有量低、居民偏愛(ài)居住在市中心的國(guó)情，國(guó)內(nèi)的摩爾建設(shè)不必完全照搬歐美的模式。歐美的 “ 摩爾 ” 購(gòu)物中心一般都在城郊或城鄉(xiāng)結(jié)合部，并且有占總面積 1／ 3左右的停車(chē)場(chǎng)。由于中國(guó)人還沒(méi)有進(jìn)入汽車(chē)時(shí)代，公路網(wǎng)不發(fā)達(dá)，人多地少的中國(guó)也不可能有那么多土地來(lái)這樣揮灑，所以國(guó)內(nèi)城市的摩爾也可象香港一樣選擇鬧市中心或鄰近地鐵站的市區(qū)新商圈作為突破口，因 為在中國(guó)，逛街是城市人一個(gè)相當(dāng)重要的休閑內(nèi)容 . 但待將來(lái)國(guó)人向郊區(qū)遷居越來(lái)越多，可以保證郊區(qū)摩爾的客流后， 摩爾還是應(yīng)該向郊區(qū)發(fā)展，畢竟郊區(qū)的大型地塊遠(yuǎn)比市中心容易得到且地價(jià)成本也低許多。 摩爾是國(guó)際零售商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 按照中國(guó)目前的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r、零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃、人均購(gòu)買(mǎi)力水平、人們對(duì)生活質(zhì)數(shù)水平要求的提高，在中國(guó)發(fā)展具備優(yōu)良購(gòu)物環(huán)境、提供大型休閑場(chǎng)所及停車(chē)場(chǎng)、集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲文化及服務(wù)等各項(xiàng)功能于一體的現(xiàn)代購(gòu)物中心的條件已逐漸成熟，摩爾的出現(xiàn)也是中國(guó)商業(yè)發(fā)展到一定階段， 商業(yè)業(yè)態(tài)社會(huì)優(yōu)化組合的必然趨勢(shì)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先，以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢(shì)。摩爾有別于其它的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分體現(xiàn)了以人為本的理念，營(yíng)造和引導(dǎo)新的消費(fèi)方式，引進(jìn)一種新的文化理念和生活理念。建設(shè)現(xiàn)代化的大型購(gòu)物中心對(duì)促進(jìn)中國(guó)商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購(gòu)物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義 摩爾購(gòu)物中心在世界各國(guó)興起并快速發(fā)展 在商品品牌國(guó)際化、零售業(yè)產(chǎn)業(yè)化、消費(fèi)行為逐漸超越國(guó)界的趨勢(shì)下，從歐、美、日等發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng) 驗(yàn)可知，傳統(tǒng)零售業(yè)者正面臨著商品展售空間新需求的挑戰(zhàn)。而作為 21 世紀(jì)的新興產(chǎn)業(yè)，在全球、在亞洲、在中國(guó)，購(gòu)物中心正在逐漸成為占據(jù)商業(yè)主流地位的新興業(yè)種，為國(guó)內(nèi)零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者帶來(lái)了新的震撼。從探討購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略的高度上講，分析和掌握購(gòu)物中心在全球興起和發(fā)展的內(nèi)在機(jī)理以及它所包含完整的管理技術(shù)體系，有助于國(guó)內(nèi)相關(guān)業(yè)者比較深透地領(lǐng)悟我國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展形勢(shì)，不失時(shí)機(jī)地研究具體策略和發(fā)展步驟，促進(jìn)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的起步成長(zhǎng)和健康發(fā)展。 由于各國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展形態(tài)不同，所以購(gòu)物中心定義也不完全一致，但有些 基本要素是為各國(guó)所公認(rèn)的，即 購(gòu)物中心是由一組零售商及其相關(guān)的所有服務(wù)性、商業(yè)性設(shè)施共同組合而成。其土地、建筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過(guò)完整的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)及一致的經(jīng)營(yíng)管理，附設(shè)等量的停車(chē)場(chǎng)，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足其所將服務(wù)到的臨近地區(qū) 。從這個(gè)定義來(lái)分析，購(gòu)物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上表現(xiàn)為特定商圈。由此我們可以看出，購(gòu)物中心不是一個(gè)簡(jiǎn)單的分散式的經(jīng)營(yíng)模式，而是一個(gè)統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體。 依據(jù)國(guó)際購(gòu)物 中心的分類(lèi)，大型購(gòu)物中心共分為鄰里型購(gòu)物中心、社區(qū)型購(gòu)物中心、區(qū)域型購(gòu)物中心、超區(qū)域型購(gòu)物中心、時(shí)裝精品購(gòu)物中心、大型量販購(gòu)物中心、主題與節(jié)慶購(gòu)物中心以及工廠直銷(xiāo)購(gòu)物中心。這是 1994年 ICSC（國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)）分類(lèi)出的八種不同的購(gòu)物中心。這八種購(gòu)物中心共通的特點(diǎn)是：有一致而整體的建筑設(shè)施規(guī)劃、完整的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車(chē)空間、多元性商店業(yè)種與服務(wù)、統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)策略及店面管理、獨(dú)立個(gè)性的購(gòu)物環(huán)境。就整體而言，密閉式購(gòu)物區(qū)（ Mall）通常是購(gòu)物中心的主體，采用密封式設(shè)計(jì)，并且將店面兩兩相對(duì)的