【正文】 代才徹底暴露出來。英國試圖借鑒美國郊區(qū)購物中心的經(jīng)驗進(jìn)行城市市區(qū)的改造。伴隨城市重建和新城建設(shè)，一些大型區(qū)域購物中心也取得了成功。購物中心不僅滿足了這種要求，而且還在精神上滿足人們更多的需求。這一切使之成為后來購物中心建設(shè)的范例。大百貨商店除了在郊區(qū)購物中心開設(shè)分店外，還迫切要求建設(shè)以自己為核心的購物中心。政府和私人投資者都為購物中心建設(shè)提供了金融支持。 20年代在澳大利亞，購物中心的建設(shè)已經(jīng)納入 首都堪培拉的規(guī)劃。后來，城市土地機(jī)構(gòu)將海蘭帕克中心列為購物中心的原型，并歸納出購物中心的特征：使用不被公共街道分割的整塊土地；擁有眾多個體商店；統(tǒng)一商店形象；由唯一的所有者控制經(jīng)營；根據(jù)需要提供一定數(shù)量的即時停車場。 探索階段的購物中心雖然還比較原始，但是已經(jīng)具備了一些基本特征，它們在布局上一般沿著一條中央大街布置。開發(fā)商嘗試將沿街帶櫥窗的商店組合起來，并在商店群背后設(shè)置停車場。 博爾頓 (Edward H． Boulton)在巴爾的摩建造的羅蘭帕克 (Roland Park)中心。 早在 19世紀(jì)，美國購物中心建設(shè)已經(jīng)拉開序幕，但是它在 20世紀(jì)以前的發(fā)展相當(dāng)緩慢。其發(fā)展演變，一方面是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步；另一方面是由于購物中心在傳播過程中與各地具體情況相結(jié)合的結(jié)果。北京新東安市場、上海的港匯廣場、廣州的天河城、武漢的武商都已有“MALL”的雛 形。 在國外， “MALL”顯示出一派繁盛景象。概括起來說， “MALL”有三個主要特點，一是大。而亞洲第一大連鎖摩爾開發(fā)商： 菲律賓 SM PRIME 集團(tuán)已在廈門開設(shè)其內(nèi)地第 2 家 SM 摩爾 16 萬平方米的廈門 SM 城市廣場； SM 集團(tuán)有意在內(nèi)地開設(shè)更多的摩爾。 在正大廣場之前，上海還沒有一個真正的 摩爾 銷品茂。也就是以百貨公司、品類專賣店、主題商店、大型超市為主力店，輔之以精品店、專賣店、中華美食廣場、中外主題餐廳、咖啡廳、書店、網(wǎng)吧、音像店、科技展覽、多功能國際影視城等，兼有娛樂園、大型表演、商務(wù)酒店和超大型停車場，甚至還有教堂、音樂廳、體育場、圖書館等文體設(shè)施。二是多：行業(yè)多、店鋪多、功能多（集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體） 購物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上表現(xiàn)為商圈內(nèi)的所有居民。 美國國際購物中心協(xié)會曾規(guī)定了購物中心的五大特征：（ 1）購物中心規(guī)劃、開發(fā)設(shè)立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運作；（ 2）適應(yīng)統(tǒng)一管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割不可出售。商品組合的深度極深由無數(shù)各類品牌專賣店、專業(yè)的不同行業(yè)主題大賣場實現(xiàn)。與 Center、Mall 相似，其他常見的英文名詞還有： Plaza、 Galleria，指出了 摩爾的特點，具有長廊、廣場、庭院的特點，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進(jìn)行休閑、購物或聚會。 商業(yè)購物中心 開發(fā)與 管理 什么是摩爾購物中心？ Mall 全稱 Shopping Mall，音譯 “摩爾 ”或 “銷品貿(mào) ”，意為大型購物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。 Shopping + Center、或 Mall、或 Plaza、或 Galleria 兩詞的結(jié)合，表示出購物空間帶給消費者愉悅的感受，也區(qū)分出百貨公司（ Department Store）只是針對貨品進(jìn)行分門別類的商店，是無法提供如漫步在長廊、廣場、庭院般悠閑的購物享受。）定位于家庭（全家/全客層）：家庭式消費為主導(dǎo)方向 ———通過設(shè)置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電類、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場、餐飲以覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客；再輔以各類專業(yè)店針對各類消費者之需求， 此外還設(shè)置各類特色店以吸引國內(nèi)、國際游客，能滿足全客層的一站式購物消費和一站式享受（文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀光）的特大型綜合購物娛樂中心。（ 3）尊重顧客的選擇權(quán)，使其實現(xiàn)一次購足（ onestop shopping)的目的； (4)擁有足夠數(shù)量的停車場；(5)有更新地區(qū)或創(chuàng)造新商圈的貢獻(xiàn)。由此我們可以看出，購物中心不是一個簡單的分散式的經(jīng)營模式，而是一個統(tǒng)一高效運作的有機(jī)整體。 摩爾 與普通的購物中心有根本區(qū)別， 摩爾 不僅規(guī)模更大，而且休閑娛樂功能更為齊全，此外 摩爾 內(nèi)的各類節(jié)慶活動每天不斷。但上海正大廣場的規(guī)模遠(yuǎn)稱不上亞洲第一，其在東南亞也僅能排在第 8 名以后。 另有一種觀點認(rèn)為： ShoppingMall（簡稱 MALL）是源自美國、風(fēng)行世界的成功商業(yè)模式，在我國常稱這種商業(yè)模式為 “購物中心 ”。占地面積大，建筑面積大，停車面積大，二是多。以美國為例， “MALL”已占據(jù)了商業(yè)領(lǐng)域 50％以上的份額。目前，北京一家規(guī)劃面積達(dá) 30 萬平方米的 “MALL”已開始投資建造，另外 3 家“MALL”正在審批之中。在不同的國家、社會和經(jīng)濟(jì)水平下，購物中心的發(fā)展模式既有自身的特點，又彼此影響。在早期探索過程中，具有代表性的原型有 1827年西魯斯 20世紀(jì) 20一 30年代，購物中心在設(shè)計、開發(fā)和運營方面取得了顯著的進(jìn)步。 1921年，西爾斯 1923年建成的康薩斯城鄉(xiāng)村俱樂部廣場 (The Country C1ub Plaza)包括 280家承租戶，由互相獨立的一系列商店協(xié)調(diào)開發(fā)，其建筑、景觀和招牌等都有統(tǒng)一風(fēng)格。 英國對早期購物中心同樣作了重要探索。由于地廣人稀的環(huán)境，主要吸收了美國經(jīng)驗發(fā)展小型郊區(qū)帶形中心。零售商樂于在新的商業(yè)環(huán)境中開展業(yè)務(wù)，購物者也樂于光顧能夠滿 足多種購物需求的郊區(qū)購物中心，這一切為戰(zhàn)后購物中心的興起奠定了基礎(chǔ)。 50年代中期，郊區(qū)區(qū)域購物中心的布局和組成已經(jīng)趨于固定，最常見的啞鈴形模式出現(xiàn)了。它的設(shè)計師維克托 它通過增加更多有吸引力的因素，在步行的環(huán)境中創(chuàng)造社會生活和文化活動的氣氛，讓郊區(qū)居民參與社區(qū)的生活，創(chuàng)造一種古老的理想社會生活氣氛，吸引人們前來購物體閑，從而豐富人們的生活。 三 .20世紀(jì) 60年代勃興階段 50年代末期到 60年代是購物中心蓬勃發(fā)展的時期，美國大型郊區(qū)購物中心迅速崛起，郊區(qū)大面積的廉價土地為購物中心提供了寬松、理想的設(shè)計和建設(shè)條件，環(huán)境工程的進(jìn)步創(chuàng)造出不受自然環(huán)境限制的大型封閉式建筑，舒適的購物條件和環(huán)境使購物者紛至沓來，大量以南谷購物中心為藍(lán)本的大型室內(nèi)購物中心相繼建成，遍布美國各大城市。 60年代，科隆、斯德哥爾摩和哥本哈根等歐洲城市也陸續(xù)建成了購物中心。 四 .20世紀(jì) 70年代 成熟階段 60年代的建設(shè)勢頭一直持續(xù)到 70年代早期。購物中心的發(fā)展重點從郊區(qū)轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。在 1984年到 1987年，每年約有 2020個購物中心開工建設(shè)。 由于種種原因， 80年代，購物中心的改造和更新成為主要的工作。 １ .城市郊區(qū)發(fā)展模式 在郊區(qū)發(fā)展模式中，購物中心最初立足于城市郊區(qū)，石油危機(jī)之后被迫轉(zhuǎn)向城市市區(qū)，經(jīng)歷了從郊區(qū)到市區(qū)的過程。而澳州國家，由于地廣人稀，結(jié)合草原新城建設(shè)，其購物中心主要出現(xiàn)在新城市區(qū)或郊區(qū)空 曠地上。澳州的郊區(qū)發(fā)展與美國有相似之處，因此社區(qū)中心普遍存在，它們大多與高速公路網(wǎng)有關(guān)，或者為郊區(qū)居住區(qū)服務(wù)。在日本、加拿大、澳大利亞和南美城市，區(qū)域中心的發(fā)展模式也大致相同，只因各自地方特色的差異而有所變化。 ２ .城 市市區(qū)發(fā)展模式 以英國為代表的歐洲國家出于防止城市無限膨脹的需要，通過立法保護(hù)郊區(qū)的城市綠帶，因此購物中心發(fā)展之初就立足于城市市區(qū)。為了改善這種狀況，保障購物者安全，考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市結(jié)合城市更新建成了第一批購物中心。 50年代，瑞典等許多歐洲國家實施新城計劃，并結(jié)合郊區(qū)社區(qū)開發(fā)建設(shè)購物中心。 ３ .兩種發(fā)展模式的融合 80年代以 前，英國的郊區(qū)區(qū)域中心非常少， 80年代以后，這種狀況有所改變，區(qū)域中心已經(jīng)逐漸從城市市區(qū)解脫出來。就在此時，美國的開發(fā)商卻已經(jīng)把開發(fā)目光轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。連鎖摩爾購物中心的特點為：由專業(yè)的連鎖購物中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營管理，面積龐大，自營比例較高（ 50%至 70%左右），自營百貨公司、超市、影城、美食城等，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深 (寬度最寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場實現(xiàn)。 大型購物中心比百貨公司更需要良好的管理， 位居連鎖大型購物中心 SHOPPING MALL（銷品貿(mào)）業(yè)世界第三、亞洲第一的菲律賓 SM PRIME（ SHOEMART）集團(tuán)經(jīng)營的 SM SUPERMALL 連鎖超級購物中心通過增加自營面積很好地解決了經(jīng)營管理難題。）、 SM SUPERMARKET 大賣場、 SM CINEAX 多廳影城、 SM TOYKINGDOM 玩具大賣場等專業(yè)子公司；而出租的面積僅 40%左右 ， 如快餐店、小吃城、專賣店、電子游戲城、五金大賣場等。 注：所有的業(yè)態(tài)均可以連鎖經(jīng)營，包括超級購物中心和高級百貨商店。 目前菲律賓 SM（ SHOEMART）集團(tuán)已在廈門投資開設(shè)了 1 家 17 萬平方米的 SM 城市廣場 超級購物中心；但可惜由于廈門 SM 是以其總裁（施至成先生）的私人名義投資的（不是 SM PRIME 投資的）， 故該超級購物中心內(nèi)未引入其連鎖的 SM 百貨公司、 SM SUPERMARKET大賣場，而只引入其連鎖的 SM CINEAX 多廳影城。 （目前上海華聯(lián)和上海友誼也正在探索著走連鎖購 物中心之路。（ Mall原意是 “ 林蔭道 ” ，現(xiàn)在也可譯為 “ 購物林陰道 ” ，意指在 Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費或漫步，猶如在林陰道上閑逛一樣舒適和愜意。沃爾瑪在美國稱 為 WALMART SUPERCENTRE， 但沃爾瑪不是摩爾。而被視為大型購物中心鼻祖的，是土地建 筑商人尼克斯于 20年代中期在美國密蘇里州堪薩斯市所規(guī)劃興建的 Country Club Plaza, 其目的在于提供住宅區(qū)內(nèi)居民一個可以享受消費服務(wù)的場所，具有統(tǒng)一管理的商店承租戶、特定而遠(yuǎn)離道路的停車空間，以及全面統(tǒng)一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購物中心所遵循的基本規(guī)范。六、七十年代，大型購物中心在美國的興起，具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的兩層意義。這樣的概念再配合 “ 一次性購足 ” 的新消費觀念，無疑會給消費者一種全新的購物體驗。 美國購物中心的發(fā)展是在第二次世界大戰(zhàn)之后，從 1 9 5 0 1 9 7 0 年，持續(xù)發(fā)展了 2 0 年。 截至目前，美國有大大小小的購物中 心 43000多個，各種規(guī)模一應(yīng)俱全，其中 27000個購物中心不足 100000平方英尺，因而只能算作小型購物中心。 摩爾產(chǎn) 業(yè)在美國成功后，摩爾這一業(yè)態(tài)便迅速地在加拿大、澳大利亞、日本、歐洲各國發(fā)展了起來。其他不同點：歐洲購物中心大都建在城鄉(xiāng)交界處，（但英國是例外，英國購物中心大多建在市區(qū)）；美國的購物中心有的在城中有的在城郊。菲律賓的 SM SUPERMALL 集團(tuán)、 ROBINSONS集團(tuán)， 泰國的 THE MALL集團(tuán)還發(fā)展出了獨特且很成功的 “ 連鎖摩爾 ” 經(jīng)營模式。 二、簡介美國和加拿大的部分摩爾； Mall of America美國購物中心位于明尼蘇達(dá)州 Bloomington 市，是目前美國規(guī)模最大的超級室內(nèi)摩爾購物商場，建筑面積約 39萬平方米，占地 78英畝，總投資高達(dá) 6億多美元。該摩爾建筑面積超過 50萬平方米，商場的出入門達(dá) 50個之多、停車位達(dá) 2萬輛，有 800多個國家進(jìn)入、商場內(nèi)有 100多家餐館。大型 Mall(集購物、娛樂、餐飲、服務(wù)為一體的大型功能齊全的場所 )為主體、表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征。因為米爾斯商場與眾不同之處在于，逛街的消費者平均至少花三個小時在商場內(nèi)。 曼斯指出，新的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商場方圓 1 6 公里以內(nèi)約有 1 0 0 萬名消費者，但從簽賬卡的地址看，如今方圓 1 6 0 公里內(nèi)的居民都是商場的消費者，商場 5 6 ％的顧客是來自方圓 3 2 公里遠(yuǎn)的地方。 “ 南海岸廣場 ” （ SOUTH COAST PLAZA）。 這個 MALL由 6家美國著名的大型百貨公司如西爾斯（ SEARS）、羅濱遜梅（ ROBINSONSMAY）等作為支柱組成，分別占據(jù)四角，各店面積均在 1萬平方米以上。漫步其間有逛街的同樣感受，但絕無車輛之?dāng)_和日曬雨淋之慮，而且隨處有座椅可以休息。樓外有可停幾千輛汽車的停車場。樓內(nèi)有多處噴泉，附近有各種小吃店、飲料店。 美國最大的購物中心發(fā)展商曾是 R O U S E 公司，現(xiàn)在最大的購物中心發(fā)展商據(jù)說是 “ 雀兒喜 ” 公司。 美國弗吉尼亞州的米爾斯公司，在全美有 7 家大型摩爾和 1 1 家社區(qū)購物中 心。但 80年代后期摩爾開始開進(jìn)美國市中心，且市區(qū)購物中心的業(yè)績也都不錯。由于中國人還沒有進(jìn)入汽車時代，公路網(wǎng)不發(fā)達(dá)，人多地少的中國也不可能有那么多土地來這樣揮灑，所以國內(nèi)城市的摩爾也可象香港一樣選擇鬧市中心或鄰近地鐵站的市區(qū)新商圈作為突破口，因 為在中國，逛街是城市人一個相當(dāng)重要的休閑內(nèi)容 . 但待將來國人向郊區(qū)遷居越來越多，可以保證郊區(qū)摩爾的客流后， 摩爾還是應(yīng)該向郊區(qū)發(fā)展，畢竟郊區(qū)的大型地塊遠(yuǎn)比市中心容易得到且地價成本也低許多。建設(shè)現(xiàn)代化的大型購物中心對促進(jìn)中國商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)