商業(yè)地產(chǎn)購物中心規(guī)劃與招商策略-wenkub
2023-03-09 00:25:16 本頁面
【正文】 場 情況交付租金形式 純 租金租 賃 年限 15年免租期 6個月以上發(fā) 展商品牌影響力 比 較 重要建材家居類零售商家的拓展選址要求 ● 超市類● 百貨類● 建材家居類● 餐飲類行業(yè)● 社區(qū)配套類● 服飾精品類國際零售商的拓展選址餐飲類 —— 拓展選址分析國內(nèi)市場分類： 餐飲 中西快餐 特色餐飲 咖啡西餐 概念餐飲 商務(wù) /海鮮酒樓 亞洲美食、餐飲類 —— 中西快餐代表品牌列舉ＫＦＣ 麥當(dāng)勞大家樂 必勝客快餐類的拓展選址要求技 術(shù) 指 標(biāo) 具體情況選 址區(qū)域 城市核心商圈需求面 積 （㎡） 200—800 ㎡經(jīng)營 樓 層選擇 （ 層 ） 一、二 層單層 面 積 （㎡） ≥200 ㎡層 高要求（ m） ≥4m樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥500kg/ ㎡店內(nèi)垂直交通 步梯 2部物 業(yè) 交付裝修 標(biāo) 準(zhǔn) 簡單 裝修租金承受范 圍 市 場 租金交付租金形式 各種租金形式租 賃 年限 1520年免租期 1年消 費 群年 齡 1845歲、餐飲類 —— 特色餐飲代表品牌列舉丹桂軒 中森名菜 蔡瀾美食坊特色餐飲類的拓展選址要求技 術(shù) 指 標(biāo) 具體情況選 址區(qū)域 城市核心商圈、商 務(wù)辦 公區(qū)域經(jīng)營 樓 層選擇 （ 層 ） 2層 、 3層需求面 積 （㎡） 200 ㎡ 以上層 高要求（ m） 凈 高 ≥ 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥350 Kg/ ㎡給 排水 接 駁 到位供配 電 ≥100KW中央空 調(diào) 200—220Kcal/ ㎡ ， 預(yù) 留空 調(diào) 機位店內(nèi)垂直交通 提供自 動 扶梯 26個，消防安全通道 12個配送區(qū)（㎡） 60㎡ 左右柱 間 距（ m） 810m技 術(shù) 指 標(biāo) 具體情況燃?xì)夤艿?需 要排 污 設(shè) 置排 污 、排油井、隔油池及排油煙井道等 設(shè) 施停 車場 位置、數(shù)量 200個以上 車 位，需要部分地面停 車 位物 業(yè) 交付裝修 標(biāo) 準(zhǔn) 簡 裝 /毛坯租金承受范 圍 根據(jù)區(qū)域而定交付租金形式 純 租金租 賃 年限 15年免租期 12個月發(fā) 展商品牌影響力 比 較 重要特色餐飲類的拓展選址要求、餐飲類 —— 咖啡西餐代表品牌列舉星巴克 ILLY咖啡上島咖啡 名典咖啡真鍋咖啡 西堤島咖啡歐美品牌咖啡口味更加純正和專業(yè)化咖啡西餐類的拓展選址要求技 術(shù) 指 標(biāo) 具體情況選 址區(qū)域 核心商圈、次 級 商圈需求面 積 （㎡） 180－ 1500㎡經(jīng)營 樓 層選擇 （ 層 ） 一、二 層層 高要求（ m） 單層 面 積 （㎡） ≥180 ㎡給 排水 需要供配 電 100KW中央空 調(diào) 需要店內(nèi)垂直交通 需要弱 電 要求 無特殊要求燃?xì)夤艿?需要排 污 煙氣道、排 污 化油池、垃圾中 轉(zhuǎn) 站各 1個店前走道 寬闊技 術(shù) 指 標(biāo) 具體情況停 車場 位置、數(shù)量 不少于 20個物 業(yè) 交付裝修 標(biāo) 準(zhǔn) 毛坯租金承受范 圍 商洽交付租金形式 保底租金加扣點租 賃 年限 6年免租期 ≥3 個月管理 費標(biāo) 準(zhǔn) ——發(fā) 展商品牌影響力 比 較 重要拓展方面 核心城市消 費 群 白 領(lǐng)階層消 費 群年 齡 2045歲咖啡西餐類的拓展選址要求● 超市類● 百貨類● 建材家居類● 餐飲類行業(yè)● 社區(qū)配套類● 服飾精品類國際零售商的拓展選址社區(qū)配套類 —— 拓展選址分析社區(qū)配套 便利店 面包店 零食店 ……、社區(qū)配套類 —— 便利店代表品牌：? 711便利店 ? ok便利店 便利店的拓展選址要求技 術(shù) 指 標(biāo) 具體情況選 址區(qū)域 商 業(yè) 圈和大型住宅區(qū)需求面 積 （㎡） 60—100 ㎡經(jīng)營 樓 層選擇 （ 層 ） 一般在一樓單層 面 積 （㎡） 無特殊要求層 高要求（ m） ≥3m開 間 （ m） 5—6m店前走道 最好是裸露且沒有 綠 化 帶物 業(yè) 交付裝修 標(biāo) 準(zhǔn) 簡單 裝修或毛坯租金承受范 圍 由市 場 行情決定交付租金形式 純 租金租 賃 年限 8—10 年免租期 1—4 個月發(fā) 展商品牌影響力 重要、社區(qū)配套類 —— 面包店 代表品牌：? BreadTalk? 可頌坊? ……面包店的拓展選址要求技 術(shù) 指 標(biāo) 具體情況選 址區(qū)域 位置要理想，最好是 處 在幾個高檔社區(qū) 環(huán) 抱的路段，或是一個大社區(qū)的配套商 業(yè) 的中心位置，最主要的是要能夠 聚集人流量?！?據(jù)國家經(jīng)貿(mào)委對全國 27個主要城市的調(diào)查，面積 8000平方米以上的大型超市，外資比重已達(dá)成 25%以上，遠(yuǎn)高于其他零售業(yè)。 定租金的難處是投資商方面盡快回籠投資和放水養(yǎng)魚長期獲利之間的矛盾是價格政策與承租商要求之間的矛盾是把擬訂價位與周圍同類項目進(jìn)行比較而產(chǎn)生的矛盾如何定租金才恰當(dāng) 整體價位 租金形式 付租時間租金策略：招商租約中存在的問題 主觀上有意地利用信息不對稱，在租約某些條文中做文章。★ 建筑規(guī)劃設(shè)計無特色。? 7個社區(qū)型購物中心中 ,重復(fù)出現(xiàn) 5次以上的商戶有 36家，美食類重復(fù)出現(xiàn)的商戶最多，共 8家，其次是服裝 /配飾 /鞋帽 7家，珠寶精品類 6家。一般規(guī)律是，大型購物中心往往以百貨公司為核心店，而社區(qū)型購物中心往往以超市為核心店。從以上數(shù)據(jù)看出，相對較高樓層的兩端主要分布面積區(qū)間相對較大的主力店 /次主力店商家。樓層兩端業(yè)種分析商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案選取案例：萬象城、金光華廣場、中信城市廣場、怡景中心城、 COCO PARK業(yè)種 個數(shù) 比例超市 1 %百貨 4 %餐飲美食 47 %服裝鞋帽 25 %美容美發(fā) 5 %個人護(hù)理 1 %服務(wù)配套 7 %休閑娛樂 15 %運動用品 2 %生活家居 4 %影音數(shù)碼 1 %合計 112 100%從統(tǒng)計的結(jié)果看，樓層兩端業(yè)種主要以餐飲美食 /服裝鞋帽為主，其中， 餐飲美食所占比例較大 。樓層 業(yè)種 百貨超市 服務(wù)展示 生活家居 美容美發(fā) 餐飲美食 書籍光碟 服裝鞋帽 童裝玩具 運動用品 影音數(shù)碼 珠寶精品 休閑娛樂負(fù)一層 % % % % % % % % % % % %一層 % % % % % % % % % % % %二層 % % % % % % % % % % % %三層 % % % % % % % % % % % %四層 % % % % % % % % % % % %五層 % % % % % % % % % % % %六層 % % % % % % % % % % % %七層 % % % % % % % % % % % %商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案天河城各樓層業(yè)種個數(shù)比例● 服務(wù)展示 /美容美發(fā) /珠寶精品主要集中在較低樓層；● 服裝鞋帽主要分布中低樓層；● 餐飲 /影音數(shù)碼等分布在較高樓層。香港 11個典型購物中心的業(yè)種個數(shù)比例香港典型購物中心各品類商戶數(shù)量及比例? 五個區(qū)域購物中心 ? 服裝 /時裝 /鞋帽 (%)珠寶精品 (%)、美食（ %)美容美發(fā) /人個護(hù)理 (%)? 7個 社區(qū)型購物中心? 服裝 /時裝 /鞋帽 (26%)美食（ 14%)各類服務(wù) (13%)、美容美發(fā) /人個護(hù)理 (13%)珠寶精品 (10%) 各購物中心各品類商戶平均面積比例 11個典型購物中心分別為海港城、太古廣場、太古城中心、時代廣場、旺角新世紀(jì)、新都會、青衣城、荷里活中心、德福廣場、新城市廣場、屯門市廣場，其中前面 4個為區(qū)域型購物中心，后面 7個為社區(qū)型購物中心。市場定位：購物中心、主題商場或?qū)I(yè)市場？開發(fā)策略：短期收入或長
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