【正文】 5 —— —— —— —— 項項 目目 簡簡 介介 —— —— —— —— 本項目地塊位于 XXX 市 XXX 區(qū)是 XXX 市的 6 個市轄區(qū)之一，地處 XXX 市中部，北接 修文 縣，東、南與 烏當(dāng)區(qū) 毗連，東南部與 云巖區(qū) 相鄰，西部與 金陽新區(qū) 相連，西部一角與 清鎮(zhèn) 市接壤 。 MALL 不僅規(guī)模巨大，集合了百貨店、超 市、大賣場、專賣店、大型專業(yè)店等各種零售業(yè)態(tài)，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館，兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設(shè)施。. . 【 XXX商業(yè)計劃書】 （（ 項項 目目 籌籌 備備 預(yù)預(yù) 測測 計計 劃劃 案案 ）） 二二 ○○ 一一 三三 年年 二二 月月 六六 日日 1 目目 錄錄 前前 言言 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 3 項項 目目 簡簡 介介 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 5 項項 目目 SWOT分分 析析 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 6 XXX 其 作 為 零售 業(yè) 中最 復(fù)雜 的 開發(fā)經(jīng)營 模式，近幾年成 為 中 國 零售 業(yè) 的開發(fā) 熱 點，引起市 場 和媒體的 極 大 關(guān) 注。 東西最長為 28 千米，南北最寬為 20 千米，全區(qū)總面積 平方千米，占 XXX 市總面積的 %，是全國最大的鋁工業(yè)基地之一 ，轄區(qū)人口 萬人，社會消費品零售總額完成 億元，同比增長 %，其中批發(fā)零售業(yè)完成 億元，同比增長 %；餐飲業(yè)完成 億元，同比增長 25%；接待游客 81 萬人次，旅游收入 1611 萬元 。 3． 資金鏈： “投資開發(fā)公司”強大的資本足以支撐起項目的開發(fā)和長期發(fā)展； 4． 客情資源： 項目營運商“瑪琪雅朵公司”是專業(yè)的大型購物廣場經(jīng)營者，自身更專業(yè)的服飾代理公司和娛樂影院營運公司、旗下控制著諸多擁有良好消費口碑的生活消費品牌；與服飾、餐飲、娛樂企業(yè) /商家有著良好的合作關(guān)系，具有較強的影響號召力； 5． 公共關(guān)系： “ XXXTEINS 國際”及開發(fā)集團擁有的廣泛的社會關(guān)系，這對項目的長期經(jīng)營有較大的促進作用； 6． 輔助功能： “ XXXTEINS 國際”所擁有的休閑、娛樂等功能，是本地 其他同類專業(yè)賣場所不具備的； 1． 地理位置： 項目位于主城區(qū)域相對偏僻的次級商圈； 2． 道路交通： 由市區(qū)至項目所在地交通運力不甚發(fā)達，其位置在易達性方面存在一定的問題，從而會限制到項目初期的發(fā)展； 3． 地塊布局： 項目與整個“ MALL”的地塊結(jié)構(gòu)屬于整體樓層商業(yè)體的狀況，不利于其在后期整個 MALL 再擴展從而組成一個可再開發(fā)型商業(yè)； 4． 開發(fā)經(jīng)驗 ：開發(fā)商缺乏大型商業(yè)項目的開發(fā)經(jīng)驗； 5．商業(yè)氛圍： 由于項目所在地的消費實力和習(xí)慣，已經(jīng)周邊的物業(yè)條件，區(qū)域內(nèi)基本沒有形成大型規(guī)模的商業(yè)氛圍； 機 遇 威 脅 1． 行業(yè)趨勢： 項目所在地區(qū)正逐漸發(fā)展成為工業(yè)集合商業(yè)業(yè)態(tài)的聯(lián)合發(fā)展趨勢，使得消費型場所“ SHOPPING MALL”有良好的生存環(huán)境； 2． 區(qū)域人口： 在 XXX 市的建設(shè)規(guī)劃中，本項目所在的 XXX 區(qū)正逐步發(fā)展成住宅小區(qū)建設(shè)的重點區(qū)域，并且隨著建設(shè)的不斷深入， XXX區(qū)新建住宅和人口數(shù)量也在不斷使市場容量增大； 3． 競爭環(huán)境： 本地商業(yè)大多采用獨立鋪位形式，缺乏成功的綜合性大賣場。 8 形象及功能定位策略 —— —— —— —— 項項 目目 品品 牌牌 及及 功功 能能 定定 位位 —— —— —— —— “ 人與人不同，花有百樣紅”。 9 品牌定位部分 一． “ XXX國際”定位之前所面臨的選擇 在對“ XXX 國際”進行定位之前，將面臨一個方向性問題的選擇，這會直接影 響到定位的走向。） ? 在一定程度上可以增加商品經(jīng)營的種類； 11 缺點： ? 店鋪數(shù)量的增多無形中加大了招商 工作的難度，而這種困難很可能導(dǎo)致：商鋪招租率低，空置率高；在沒有完成招商目標(biāo)時，資金無法回籠；為求資金的快速回收，只有依靠降低租金來完成招商，規(guī)避風(fēng)險； ? 店鋪過于密集會造成整個賣場顯得擁擠、雜亂； ? 商品種類過多，則很難保證入駐的都是精品，且影響限制了展示功能的發(fā)揮，最終很可能輪為一個簡 單批發(fā)市場； ? 由上述原因帶來了賣場檔次甚至品牌形象的降低，而很多名牌商品，尤其是國外知名品牌，在選擇經(jīng)營場所時，通常會考慮賣場的品牌形象、發(fā)展方向是否與本品的品牌形象相符，這樣很可能造成對名品招商的障礙； ? 賣場形象的降低，將會 帶來更多的同檔次競爭者； 2． 犧牲一定的營業(yè)面積，用于店鋪環(huán)境、格調(diào)建設(shè)，提高店鋪的整體檔次，從而據(jù)此提高租金來獲取更多的收益。 形成經(jīng)營模式，建立可復(fù)制體系，在企業(yè)未來規(guī)劃中實現(xiàn)多物業(yè)連鎖經(jīng)營鏈。 三． “ XXX國際”在同類業(yè)態(tài)中具有哪些足以形成差異化的優(yōu)勢 14 根據(jù)前面的 SWOT 分析，我們可以清楚地看到“ XXX 國際”在業(yè)態(tài)競爭中具有的優(yōu)勢。依據(jù)“ XXX 國際”的品牌定位，相應(yīng)的功能定位必須與品牌定位相符，同時應(yīng)當(dāng)遵循以下原則： ? 迎合目標(biāo)消費群喜好的原則； ? 吸引人流的原則 ； ? 各功能區(qū)相融合的原則； 18 ? 商品展示景觀化原則； ? 經(jīng)營品項豐富多彩原則。 19 “ XXX 國際”業(yè)態(tài)組合存在的問題在于，因為相互間消費行為類型的不同，使得“特定目的的計劃性消費”與 “非特定目的消費”兩者存在矛盾。 3． 目標(biāo)消費人群消費心理 /行為 鑒于“ XXX 國際”所定位的核心目標(biāo)消費群體（ 25— 55 歲）是講求生活品質(zhì)和格調(diào)的城市本地中高收入人群或家庭，屬于城市人口的小資階層，此類消費人群在選擇是否到某一購物場所購物時，通常呈現(xiàn)出以下特點： 1) 注重該場所銷售商品的品質(zhì)、品牌、款式等； 21 2) 在商品價格方面的關(guān)注程 度相對較低； 3) 講求生活品味的該群體對“一站式購物”的要求，較中低收入人群更加迫切； 4) 希望到環(huán)境優(yōu)雅、配套設(shè)施齊全的場所購物； 5) 服務(wù)的細致、周到與否，是其比較關(guān)鍵的因素； 6) 會考慮到達是否方便以及停車位的問題； 7) 該場所能提供的附加服務(wù)越多，對其吸引力越大； 由此可見，針對該部分消費群的需求，我們建議投其所好，在環(huán)境和輔助功能方面下工夫。在產(chǎn)品的組合上，應(yīng)考慮到在客戶購買時產(chǎn)品與 22 產(chǎn)品之間的互動性。 主題概念 設(shè)計同時 要迎合 XXX 人文消費習(xí)慣，又要符合未來發(fā)展趨勢的主題概念。 收費合理、質(zhì)量良好的經(jīng)營服務(wù)管理。 ? 經(jīng)營主題特色化 —— 縱觀本地同業(yè)競爭者的經(jīng)營模式大都仍表現(xiàn)為單純賣買或服務(wù)提供方式，而忽略 了針對消費者在實際購物過程中休閑與娛樂性的多元化商業(yè)體驗。 樓 層 主 題 功 能 組 合 B1 地下停車場 停車、汽車清洗 /美容、汽車用品 1 名品生活館 黃金 /珠寶、化妝品、時尚快餐、 銀行、精品服飾、品牌皮具 A1 童樂園 童玩、運動、床品（主題休閑吧） 2 精品女仕館 精品女裝、時尚會所 /無煙餐飲 3 精品男仕館 時尚男裝、休閑裝、精品餐飲 4 時尚休閑館 主題餐飲、動漫、娛樂會所、臺球、家居 /家飾 ? 知名藝人、名人等自己開設(shè)的店鋪（或者掛名）； 以國內(nèi)外名人，尤其是知名藝人自開店為主力店的組 成，可以發(fā)揮以下的效果： 25 店鋪的經(jīng)營者本身就是一個巨大的噱頭； 經(jīng)營者為了替自己的店鋪做宣傳推廣，勢必會邀請同為名人的友人捧場助興，這將又是良好的賣點； 開發(fā)商以優(yōu)惠的條件招睞這些店鋪，雖然犧牲一部分收益，但卻節(jié)省了宣傳費用； ? 其它特色名品及服務(wù)提供。 整體主題設(shè)計 “兒童中心 amp。 二、建筑設(shè)計建議 “溫馨 ? 娛樂主力店方面，根據(jù)賣場增設(shè) KTV、電玩城、臺球、網(wǎng)游、兒童樂園等，兒童游樂項目與配合床品、孕嬰用品、女性用品等比較適宜； ? 在樓層中設(shè)置知名特色咖啡館、西餐廳等，憑借其魅力吸引人流； ? 負 1 樓配合停車用途，配設(shè)汽車用品、美容、清洗等項目，增加場地的使用效率和配設(shè)綜合性，做的場盡其用，功能齊全； 30 ? 附屬娛樂設(shè)施： ? 在小鋪位中設(shè)置如：彩色貼紙自助照相機、投幣唱機等小娛樂設(shè)施； ? 此類設(shè)施也能起到一定的吸引人流的作用； 項目設(shè)置中庭 ? 由于該中庭在調(diào)整之后，會面向主通道，因此建議以強化其展示功能為主要目標(biāo)； ? 中庭 可設(shè)置化妝品，做促銷、表演之用； ? 每周舉行不同商品的促銷、展示活動，以吸引人流；前期可免費提供場地供商家使用，待后期形成較穩(wěn)定的人流之后，收取場地費用； 廣告位的設(shè)置： a) 盡可能地采用 LED 顯示屏作為主要外墻廣告位；動態(tài)的廣告更有沖擊力和吸引力，規(guī)避平面廣告對外觀的影響； b) 入口處設(shè)顯示屏 1— 2 塊，作為廣告位； c) 項目外墻可設(shè)若干廣告位； 31 d) 店鋪門口的燈箱廣告位是有效的補充； e) 其他形式的廣告：櫥窗、 LOGO 墻等。 ② 投資的商鋪是否具備長期的升值潛力 商鋪的投資是一個長期過程，它 一般 不會因房齡增長而降低其投資價值。 高回報率的收益始終是投資者追求的目標(biāo)。 ⑥ 租金收取方式 項目采取一年及多年租金一次性收取方式招商（部分主力品牌商家可調(diào)整為半年付）。 —— —— —— —— 項項 目目 租租 賃賃 的的 前前 提提 條條 件件 —— —— —— —— ① 明確經(jīng)營目標(biāo) 為了保證招商目標(biāo)能夠成功地實現(xiàn)，因而在實施招商之前首先需要在投資回報經(jīng)濟分析的基礎(chǔ)上確定 “ XXX 35 國際” 短、中、長期的經(jīng)營目標(biāo)。