【正文】 商業(yè)地產(chǎn)策劃案例（購物中心）購物廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)作可行性報(bào)告綱要編制目的： 為項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施提供綱領(lǐng)性文件，指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作，保證項(xiàng)目成功運(yùn)作。這種業(yè)態(tài)是目前山東省、國內(nèi)所有商業(yè)業(yè)態(tài)中最具活力的，而且在較長時(shí)期內(nèi)不會(huì)被其他業(yè) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料態(tài)所取代。必輔配以其他相關(guān)業(yè)種，方能真正發(fā)揮以“超級(jí)大賣場(chǎng)”為經(jīng)營核心，帶動(dòng)其他關(guān)聯(lián)業(yè)種發(fā)展締造新商圈的全新動(dòng)力。商品定位比例關(guān)系：A、高檔商品 10%，B、中檔商品 70%，C、中低檔商品 20%。本項(xiàng)目所推行的管理模式，更多地借鑒“家樂福” ，而且通過“超級(jí)大賣場(chǎng)”的吸客能力，發(fā)展出其他復(fù)合型業(yè)態(tài)，如對(duì)品牌招商，餐飲娛樂等相關(guān)業(yè)種，在引進(jìn)的這種復(fù)合型業(yè)態(tài)業(yè)種上，其管理上推行“統(tǒng)一經(jīng)營，集中管理”的方式。使這座位于核心商圈邊沿的商場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)規(guī)范化經(jīng)營、制度化管理，具有諸城地方特色又融合先進(jìn)經(jīng)營理念的現(xiàn)代化休閑購物廣場(chǎng)。都市的繁華是以商業(yè)發(fā)達(dá)為基礎(chǔ)，自古就有“無商不富”之說，足見商業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，商業(yè)文化是都市商業(yè)發(fā)展水平的主要特征。互助互愛，共榮共利。利用經(jīng)營業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，以 1 帶 1 的規(guī)劃思路，即將超市設(shè)在二層，利用超市的經(jīng)營規(guī)模優(yōu)勢(shì)把消費(fèi)人潮引上二層，一層則分別開設(shè)“風(fēng)味餐飲街” 、 “品牌服裝” 、 “品牌鞋帽”等中高檔品牌商品，以吸引主流消費(fèi)群，三樓則經(jīng)營大小家電和家居用品，規(guī)劃展現(xiàn)：☆1F：時(shí)尚廣場(chǎng)；☆2F：愛民大賣場(chǎng)；☆3F：三聯(lián)家電城。經(jīng)營主題：時(shí)尚廣場(chǎng)主要經(jīng)營業(yè)種計(jì)劃A、紳士館：約 700 平方米，經(jīng)營男裝系列；B、女人天地：約 1200 平方米，經(jīng)營女裝、化妝品系列、黃金珠寶、中高檔飾品等；C、時(shí)尚鞋館：約 800 平方米，經(jīng)營男女皮鞋及皮具；D、兒童世界：約 500 平方米,經(jīng)營童裝、童鞋、玩具、兒童娛樂項(xiàng)目；E、風(fēng)味餐飲街：約 1100 平方米，經(jīng)營風(fēng)味小吃；F、沿街品牌店（西面、北面）：約 188 平方米，經(jīng)營品牌服裝等較有影響力的商品品牌，以提升商場(chǎng)經(jīng)營檔次；G、其他補(bǔ)充業(yè)種：肯德基、德克士等。（二）項(xiàng)目運(yùn)作文件編制招商手冊(cè)編制（文案） ；項(xiàng)目管理運(yùn)作手冊(cè)編制（超市部分） ；☆營運(yùn)管理手冊(cè)；☆營運(yùn)培訓(xùn)手冊(cè)；☆收貨運(yùn)作手冊(cè)； 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料☆客戶服務(wù)手冊(cè)；☆生鮮管理手冊(cè)；☆收銀管理手冊(cè)；☆安全防損手冊(cè)；☆管理人員手冊(cè)；☆人事工作手冊(cè)。免管理費(fèi)政策（具體減免由董事會(huì)決定 ） ；建議：免第一年的管理費(fèi)。三、招商宣傳資料編制。㈠規(guī)模效益與連鎖經(jīng)營（略） 。㈤締造諸城第二商圈。五、項(xiàng)目招商（出租）業(yè)主管理（另附《業(yè)戶手冊(cè)》 ） 。二、招商說明會(huì)策劃、執(zhí)行（另附《招商說明會(huì)實(shí)施方案綱要》 ） 。目前，本項(xiàng)目擁有建筑面積約 ，2F 、3F 分別為 ，按正常商業(yè)項(xiàng)目，折合營業(yè)面積約 8478m2。第十章 報(bào)告可行性結(jié)語一、運(yùn)作的基礎(chǔ)——引進(jìn)專業(yè)人才購物廣場(chǎng)的經(jīng)營管理，是一項(xiàng)系統(tǒng)性、專業(yè)化、經(jīng)驗(yàn)性很強(qiáng)的工作，從前期策劃、招商、籌備開業(yè)到日常經(jīng)營管理，均需要有相應(yīng)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才主導(dǎo)運(yùn)作，以確保達(dá)到低成本投入，正確性執(zhí)行，高效率運(yùn)營的目的。營運(yùn)籌備：2022 年 7 月 1 日—2022 年 9 月 30 日，為營運(yùn)和開業(yè)籌備階段，準(zhǔn)備各項(xiàng)營運(yùn)工作和開業(yè)慶典工作。三、經(jīng)營的實(shí)施——組織、制度、效率要使這個(gè)計(jì)劃方案變成現(xiàn)實(shí)，達(dá)成運(yùn)作目標(biāo)則必須推行規(guī)范化、制度化的管理，而規(guī)范化、制度比的管理，則必須要求有可行性的管理文本，這是一個(gè)高度集中，系統(tǒng)集成的工作，要有良好的組織，完善的制度，高效率的執(zhí)行，只有這樣才能保證購物廣場(chǎng)的規(guī)范有效運(yùn)行，以創(chuàng)造最佳利潤。（三）利用現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)資源及商家代表講話，擴(kuò)大愛民購物廣場(chǎng)影響力，堅(jiān)定客戶進(jìn)駐經(jīng)營的信心。 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料二 、 招商說明會(huì)工作組織架構(gòu)作 小 組組 長：翁曉輝督 導(dǎo)：李 曉 萍 劉 偉 段 仰 杰 王 金 偉 段 仰 杰陳 輝物 資 準(zhǔn) 備現(xiàn) 場(chǎng) 布 置客 戶 邀 請(qǐng)外 部 協(xié) 調(diào)程 序 控 制會(huì) 議 總 結(jié) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料三、招商說明會(huì)暨新聞發(fā)布會(huì)人員分工安排序號(hào) 責(zé)任人 事 項(xiàng) 落實(shí)情況 落實(shí)時(shí)間1 統(tǒng)籌、應(yīng)急2會(huì)場(chǎng)內(nèi)外布置、物資準(zhǔn)備及運(yùn)送，外部協(xié)調(diào)及接待3 簽約臺(tái)、應(yīng)急4 咨詢臺(tái)、禮品發(fā)放、應(yīng)急5咨詢臺(tái)、外聯(lián)（會(huì)場(chǎng)與公司間物資信息傳遞） 、禮品發(fā)放6 簽約臺(tái)、禮品發(fā)放7 咨詢臺(tái)、禮品發(fā)放8 簽約臺(tái)9 簽約臺(tái)10 咨詢臺(tái)11 禮品發(fā)放12 邀請(qǐng)函、就餐卡、禮品發(fā)放13 帳目審查、現(xiàn)金收取14 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料四、購物廣場(chǎng)招商說明會(huì)計(jì)劃進(jìn)度安排表8 月 9 月 10 月序號(hào) 工作項(xiàng)目 負(fù)責(zé)人2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 31 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 31工 作 內(nèi) 容 目 標(biāo) 要 求1 諸城目標(biāo)市場(chǎng) 客戶采集針對(duì)重點(diǎn)調(diào)查對(duì)象，依規(guī)劃經(jīng)營項(xiàng)目主題，進(jìn)行全面信息采集認(rèn)真、細(xì)致的進(jìn)行全面客戶拜訪，闡明招商說明會(huì)目的，并進(jìn)行登記2 邀請(qǐng)客戶篩選確定 根據(jù)客戶登記資料進(jìn)行篩選、確定邀請(qǐng)客戶名單對(duì)有明確意向及有潛在發(fā)展意向客戶實(shí)行登記，并做好追蹤拜訪記錄3 會(huì)場(chǎng)確定 依據(jù)邀請(qǐng)客戶名單數(shù)量，合理選定會(huì)場(chǎng)從服務(wù)、配套、影響力、費(fèi)用等各方面綜合比較，選定合理會(huì)場(chǎng)4 會(huì)議程序制定 會(huì)議當(dāng)日工作流程安排簡(jiǎn)潔、完善、張馳有序，合理、科學(xué)、符合正規(guī)會(huì)議程序5 會(huì)用物資準(zhǔn)備會(huì)場(chǎng)內(nèi)外布置道具、禮品、邀請(qǐng)函、卡、券，所用表格制作按時(shí)、保質(zhì)、保量完成6 會(huì)前廣告推廣 電視、報(bào)刊、DM 單、戶外定位廣告 全方位實(shí)施、集中轟炸式按計(jì)劃到位7 發(fā)放邀請(qǐng)函 上門當(dāng)面發(fā)放或電話邀請(qǐng)自取真誠與客戶當(dāng)面邀請(qǐng)，并仔細(xì)填寫取回回執(zhí)單，再次向客戶闡明招商會(huì)主要目的8 確認(rèn)與會(huì)客戶 名單依據(jù)回執(zhí)單再次確認(rèn)、評(píng)估與會(huì)客戶數(shù)量，據(jù)此合理布置會(huì)場(chǎng)熟記與會(huì)客戶名稱、特征、電話、經(jīng)營項(xiàng)目，細(xì)致認(rèn)真，不能有疏漏9 與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、 媒體邀請(qǐng)重點(diǎn)邀請(qǐng)市領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)行政部門領(lǐng)導(dǎo)及各電視臺(tái)、報(bào)刊媒體依據(jù)會(huì)議程序內(nèi)容進(jìn)行邀請(qǐng)，并按時(shí)確定名單10 會(huì)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng) 外布置 拱門、立柱、橫豎幅、花籃等 熱烈、紅火、氣派、不失正統(tǒng)格調(diào)11 會(huì)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng) 內(nèi)布置 ★ 主席臺(tái)、音像設(shè)備、宣傳看板、咨詢臺(tái)、簽約臺(tái)等 正統(tǒng)、不拘謹(jǐn)12 會(huì)議當(dāng)日流程控制 ★ 各個(gè)工作環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與控制井然有序，每個(gè)環(huán)節(jié)專人負(fù)責(zé)，靈活機(jī)動(dòng)，做到緊張而不慌亂13 說明會(huì)工作總結(jié)、報(bào)告 資料整理、匯總、分析，并做出正確判斷客觀、務(wù)實(shí)地對(duì)說明會(huì)實(shí)際達(dá)到的效果與體現(xiàn)的問題進(jìn)行綜合評(píng)估，并形成報(bào)告制 表： 審 核： 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料五、購物廣場(chǎng)招商說明會(huì)會(huì)議程序2022 年 9 月 6 日（農(nóng)歷八月初三）星期二 上午 9:58 開會(huì)序號(hào) 內(nèi) 容 時(shí) 間 占用時(shí)間8 月 19 日（星期五）發(fā)一期報(bào)紙廣告、電視報(bào)紙1播放愛民購物廣場(chǎng)三維動(dòng)畫宣傳片09：58—10：05 7 分鐘2 司儀宣讀與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓、媒體及重點(diǎn)客戶名單，主持人宣布會(huì)議開始 10：06—10：16 10 分鐘3 董事長（逄總）致歡迎辭 10：17—10：20 3 分鐘4 政府領(lǐng)導(dǎo)（副市長）講話 10：21—10：24 3 分鐘5 邀請(qǐng)客戶代表講話10：25—10：28 3 分鐘6 王總?cè)娼榻B愛民購物廣場(chǎng)經(jīng)營理念、經(jīng)營定位、規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo) 10：29—10：39 10 分鐘7 主持人致祝福辭，宣布會(huì)議結(jié)束 10：41—10：44 3 分鐘8 商鋪預(yù)定登記、咨詢、簽約 10：45—11：15 30 分鐘9 就餐（逄總、王總、劉總 11:50—12：05 共同致祝酒辭） 11：16—12：45 80 分鐘10 參觀現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)放禮品 13：00—13：30 30 分鐘 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 六 、 招 商 說 明 會(huì) 工 作 安 排序 號(hào) 具體事宜 負(fù)責(zé)人 執(zhí) 行 人 時(shí) 間 備 注1 物資運(yùn)送 李曉萍 會(huì) 前2 會(huì)場(chǎng)外布置 劉 偉 會(huì) 前3 會(huì)場(chǎng)內(nèi)布置 劉 偉 會(huì) 前4 指引臺(tái)、簽到臺(tái) 段仰杰 08：30—10：305 會(huì)前咨詢 段仰杰 08：30—09：386 邀請(qǐng)函、就餐卡 周 磊 09：38—10：307 會(huì)中簽到引領(lǐng) 09：38—10：448 咨詢、簽約臺(tái) 10：45—11：459 就餐桌 11：46—13：0010 禮品發(fā)放 孫炳蘭 14：00—11 整理禮券 17：30—12 資料匯總、報(bào)告 段仰杰 18：00— 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 七 、 招 商 說 明 會(huì) 現(xiàn) 場(chǎng) 布 置序 號(hào) 道 具 位置 數(shù)量 規(guī)格 內(nèi) 容 責(zé)任人 完成時(shí)間1 拱 門 1 個(gè) 愛民購物廣場(chǎng)招商說明暨新聞發(fā)布會(huì) 劉 偉2 氣模立柱 8 個(gè) 八大統(tǒng)一 劉 偉3 豎 幅 12 條 各有關(guān)單位及政府部門祝賀詞 劉 偉4 氫氣球 6 個(gè) 經(jīng)營信條 劉 偉5 花 藍(lán) 16 個(gè) 慶典用 劉 偉6 橫 幅 1 條熱烈祝賀愛民購物廣場(chǎng)招商說明暨新聞發(fā)布會(huì)隆重開幕劉 偉7 噴繪畫 3 幅 三大主題及經(jīng)營理念 劉 偉8 禮 儀 10 名 慶典用 劉 偉 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 八 、 招 商 說 明 會(huì) 物 資 準(zhǔn) 備物 資 名 稱 數(shù) 量 到 位 時(shí) 間 責(zé)任人 備注普通禮品 400 份 9 月 1 日前 李曉萍貴賓、媒體禮品 12 份 9 月 1 日前 李曉萍禮 品 袋 1000 份 9 月 1 日前 徐珊珊就 餐 卡 400 份 9 月 1 日前 徐珊珊禮 品 券 400 份 9 月 1 日前 徐珊珊會(huì)場(chǎng)內(nèi)布置道具 按實(shí)地所需 9 月 2 日前 劉 偉會(huì)場(chǎng)外布置道具 按實(shí)地所需 9 月 2 日前 劉 偉DM 單、折頁 1500 份 8 月 8 日前 徐珊珊商鋪購買預(yù)定表 1000 份 8 月 8 日前 徐珊珊商鋪出租預(yù)定表 1000 份 8 月 8 日前 徐珊珊商鋪認(rèn)購書 1000 份 8 月 8 日前 徐珊珊商鋪認(rèn)租書 1000 份 8 月 8 日前 徐珊珊 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 九、招商說明會(huì)費(fèi)用預(yù)算明細(xì)表物資名稱 數(shù) 量 標(biāo) 準(zhǔn) 預(yù)計(jì)費(fèi)用 備注廣告費(fèi) —— —— 10000 元普通禮品費(fèi) 500 份 20—30 元/份 10000—15000 元高檔禮品（貴賓用） 10 份 200 元/份 2022 元就餐費(fèi) 400 人 30 元/人 12022 元現(xiàn)場(chǎng)布置（內(nèi)） —— —— 500 元現(xiàn)場(chǎng)布置（外） —— —— 1500 元接待費(fèi) —— —— 3000 元其 他 —— —— 1000 元合 計(jì) 40000 元 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 十、招商說明會(huì)效果預(yù)估根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)前諸城本地目標(biāo)市場(chǎng)資源實(shí)際，以及對(duì)現(xiàn)有登記客戶資料的了解，現(xiàn)在所能預(yù)計(jì)的招商說明會(huì)直接實(shí)際效果應(yīng)通過兩個(gè)階段體現(xiàn)：第一階段：開招商說明會(huì)之前。間接效果，也就是通過招商說明會(huì)新聞媒介的宣傳與不斷認(rèn)租客戶的口碑宣傳，所帶來的影響而導(dǎo)致客戶信任，認(rèn)租的部分成交客戶，這部分基本在 10 月 31 日前結(jié)束，大多應(yīng)為諸城本地客戶，數(shù)量大概在說明會(huì)實(shí)質(zhì)到會(huì)資源的 1%左右，即 40 個(gè)。為了更好地服務(wù)諸城廣大消費(fèi)者，提升諸城市本土商業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，興創(chuàng)集團(tuán)決定投資 3 千萬元，在原有三聯(lián)家電、愛民超市的基礎(chǔ)上，在原址上擴(kuò)建我們諸城首家一站式購物廣場(chǎng)——愛民購物廣場(chǎng)，擴(kuò)建后的愛民購物廣場(chǎng)，營業(yè)面積將達(dá)到 15000 平方米，計(jì)劃經(jīng)營品種 20220 多種。在此，我衷心地歡迎在座諸位品牌廠商的支持，也歡迎諸位早日加盟愛民購物廣場(chǎng)，為我們共同贏得諸城市場(chǎng)奠定良好基礎(chǔ)?；ブ?，共榮共利。諸城雖然是一座縣級(jí)城市,卻是一座擁有著悠久歷史的千年古城。改革開放 25 年來，諸城人憑著聰明與勤勞，使這座千年古城重新煥發(fā)出奪目的青春光芒！尤其是近幾年來，諸城的經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)都取得了長足的進(jìn)步。諸城的年人均消費(fèi)支出 6123 元。隨著