【正文】 正式宣告。仔細(xì)編列市場(chǎng)行銷預(yù)算。目視購(gòu)物中心是否看起來(lái)環(huán)境良好。購(gòu)物中心本身給人的感受是一安全的購(gòu)物休憩環(huán)境。商店售貨員有最佳的禮貌與產(chǎn)品專業(yè)知識(shí)。美食廣場(chǎng)提供購(gòu)物者最好最方便的飲食空間。擁有在本商圈內(nèi)服務(wù)最佳的店家。了解你的競(jìng)爭(zhēng)者(Study Your Competition) 親身拜訪緊鄰商圈的購(gòu)物中心是必要的，了解那些購(gòu)物中心內(nèi)業(yè)種業(yè)態(tài)的組合及一般性環(huán)境設(shè)施，與本購(gòu)物中 心比較，較優(yōu)?同樣?較差?觀察消費(fèi)者，捫心自問(wèn)：什么樣的店家他們常去消費(fèi)? 他們購(gòu)買什么樣的商品? 什么樣的線索暗示流行風(fēng)潮能引起興趣? 問(wèn)題與機(jī)會(huì)點(diǎn)(Problems/Opportunities) 你所擁有可分辨的優(yōu)勢(shì)探究你的購(gòu)物中心所能提供而你的競(jìng)爭(zhēng)者所沒(méi)有的是非常的重要，幫助消費(fèi)者了解至本購(gòu)物中心消費(fèi)的優(yōu)勢(shì)， 嘗試發(fā)現(xiàn)是否有特別的優(yōu)勢(shì)，你可以特別重視并登載于廣告詞句。購(gòu)物中心所舉辦的大型活動(dòng)。因?yàn)橘?gòu)物中心是你的“產(chǎn)品”，身為購(gòu)物中心經(jīng)理人應(yīng)以“包裹”方式審視的，例如：建筑物－類似你產(chǎn)品的 外殼—宜保持最佳狀態(tài)，標(biāo)志－類似產(chǎn)品的品牌—須清楚可視，人行道宜打掃潔凈，入口區(qū)大門宜開閉自如，中心 內(nèi)垃圾桶宜隨時(shí)保持干凈，而廁所用紙須注意更換等等。詢問(wèn)購(gòu)物中心其它人意見(jiàn)，他們不是與你相同長(zhǎng)時(shí)間在購(gòu)物中心內(nèi)工作者，例如詢問(wèn)他人有關(guān)標(biāo)志系統(tǒng)的可 視性。消費(fèi)者習(xí)性：包括區(qū)內(nèi)生活行為模式，例如人們?nèi)绾问苡绊懠叭绾位ㄙM(fèi)金錢，兩個(gè)基本背景及收入相同的家 庭，有時(shí)可因家庭生活模式暨喜好的不同而有完全不同的消費(fèi)模式，例如兩戶鄰近家庭，兩者皆是大專程度以上的 父母，擁有兩個(gè)小孩，家庭收入約每年US$50,000，可能有全然不同的金錢使用模式。是否有大眾運(yùn)輸工具行經(jīng)購(gòu)物中心所在區(qū)域有新的購(gòu)物中心建設(shè)計(jì)劃發(fā)生。更新你的研究（Updating Your Research) 研究作業(yè)應(yīng)每2至3年或區(qū)內(nèi)有重大建設(shè)或重大政變發(fā)生時(shí)就應(yīng)予以更新，而何時(shí)應(yīng)重新執(zhí)行新的研究，例如：購(gòu)物中心本身的重大變更(如業(yè)種組成、主力商店更換或重大整修剛完成等等）。百貨公司/大型主力店。商業(yè)主管機(jī)構(gòu)公報(bào)。抽獎(jiǎng)所填寫的資料可以提供顧客居住地區(qū)郵遞區(qū)號(hào)分布及其它資料。第一手資料研究(Primary Research) 研究有第一手資料及第二手資料來(lái)源。將目標(biāo)宗旨按重要性列出執(zhí)行策略的優(yōu)先次序。確認(rèn)購(gòu)物中心如何與其它競(jìng)爭(zhēng)者的定位有所分界。機(jī)會(huì)/宗旨(Goals/Objectives) 承租店家期望購(gòu)物人潮增加以提升銷售額并為他們創(chuàng)造收入。業(yè)主期望藉此將購(gòu)物中心市場(chǎng)價(jià)值極大化，除此之外，購(gòu)物中心經(jīng)理人精通市場(chǎng)行銷手法將有助于他們未來(lái) 的就業(yè)能力，尤其是業(yè)主將進(jìn)一步賦予更多的責(zé)任。當(dāng)消費(fèi)者的復(fù)雜性不斷增加及購(gòu)物中心本身的多樣化，競(jìng)逐 消費(fèi)者的荷包比起從前愈來(lái)愈激烈，這也表示有效率的市場(chǎng)行銷 對(duì)購(gòu)物中心目前的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)及未來(lái)的生命力具有舉足輕重的地 位。 ，如何負(fù)責(zé)等。另外，像房租方面，要詳細(xì)注明款額、起算日、換約時(shí)間、換約 時(shí)漲價(jià)的計(jì)算基準(zhǔn)及限度、管理費(fèi)和公共設(shè)施費(fèi)及其它項(xiàng)目等等，皆必須明載金額的多寡。這些內(nèi)容討論較多，在此不再贅述?！　⊥瑫r(shí)，我們應(yīng)該注意到，所有的增值點(diǎn)都是依靠服務(wù)貫穿起來(lái)的。下面我們來(lái)了解一下這兩種不同類型購(gòu)物中心的運(yùn)作增值過(guò)程?！　〈_切的講，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，增值過(guò)程不是一條單純的鏈，而是一個(gè)環(huán)！各種管理支撐系統(tǒng)所維護(hù)與采集的大量數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)篩選、匯總與挖掘，為運(yùn)營(yíng)管理決策分析提供強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)支持！分析－決策－提升－再分析－再?zèng)Q策－再提升……只有遵循這樣的循環(huán)，并以此不斷的來(lái)指導(dǎo)、支持流程的優(yōu)化、效率的提高、考核的客觀調(diào)整，等。對(duì)象明確的會(huì)員管理，不僅是提升核心目標(biāo)客戶忠誠(chéng)度的有效方法，更是吸引邊緣目標(biāo)客戶轉(zhuǎn)化為核心目標(biāo)客戶的一記良方！　　購(gòu)物中心為租戶、顧客所提供的各種服務(wù)是否有效，是否到位，最終將在財(cái)務(wù)指標(biāo)上體現(xiàn)出來(lái)。購(gòu)物中心運(yùn)作成功與否，戰(zhàn)略規(guī)劃起決定性作用！　　購(gòu)物中心戰(zhàn)略規(guī)劃工作至少包括下列內(nèi)容：調(diào)研信息、明確定位（核心目標(biāo)客戶、邊緣目標(biāo)客戶） 、招商層次與比例規(guī)劃、招商（租戶）引入考核標(biāo)準(zhǔn)、場(chǎng)地規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)比例控制、整體運(yùn)營(yíng)計(jì)劃、部門運(yùn)營(yíng)計(jì)劃以及租戶KPI、部門KPI、員工KPI，等等工作。最好將其配置于mall中點(diǎn)或端點(diǎn)，如此可以吸引大 量的顧客從該處進(jìn)入進(jìn)而穿過(guò)購(gòu)物中心。許多家具店需要最大的墻間 距以利在其間布置商品。 通常適用于地下室及二樓。它們可位于任意區(qū)位，即使是由主要的mall上僅一小部分也無(wú)所 謂。其在購(gòu)物中心內(nèi) 的設(shè)計(jì)及配置，受到其顯眼與否的影響很大。有時(shí)也可將其配置于較為特殊的地方，例如家居用品及家具等層使較為平淡的區(qū)域能具有生命力。服務(wù)性商店通常配置于較不顯眼的區(qū)位，其店面較小，租金較為便宜，例如位于次要的mall或較上層的 樓層。它們需要良好的展示正面，同時(shí)也非常依仗寬廣的人行步道經(jīng)過(guò)它們。在小型購(gòu)物中心，超級(jí)市 場(chǎng)通常被規(guī)劃為主要吸引源，因而必須位于可引導(dǎo)顧客進(jìn)入mall的位置。原則上購(gòu)物中心在這方面所面臨的問(wèn)題與大型百貨公司所面臨的問(wèn)題是頗為類似的。（六）開放時(shí)段相同者如晚上仍開放的劇院、餐廳、樂(lè)房，應(yīng)配置于同一區(qū)，一方面便于管理，減少管理費(fèi)用 及人力，并確保顧客及管理者在特殊時(shí)段的安全，另一方面也擁有類似聚集效益的功能。商店是依靠人潮生存，而人潮是由提供多樣化的物品及服務(wù)吸引的大量群眾。為使顧客能在寬廣的建筑物內(nèi)容易辯識(shí)其所在，而能快速地到達(dá)其目的地且能于需要時(shí)迅 速地離開，主要通道應(yīng)經(jīng)過(guò)中心地區(qū)，給予顧客深刻印象，有利于顧客建立方向感及場(chǎng)所感。依[非都市土地工商綜合區(qū)開發(fā)審議規(guī)范]規(guī)定，大型購(gòu)物中心供百貨商場(chǎng)、量販商場(chǎng)、便利商店、超級(jí)市場(chǎng)等 大型販?zhǔn)坌再|(zhì)的空間，其樓層的使用配置宜以不超過(guò)七層為原則。美國(guó)的Mall內(nèi)的通道寬度大約界于9公15 公尺，英國(guó)較窄。對(duì)于Mall的最大長(zhǎng)度并沒(méi)有一定的標(biāo)準(zhǔn)，以開發(fā)者的角度來(lái)看，當(dāng)購(gòu)物者經(jīng)過(guò)一些沒(méi)有租出去的店面，這個(gè) Mall便算太長(zhǎng)了。（伍）如果能多層次的考慮以上的基礎(chǔ)形式，則可有更多樣的表現(xiàn)。（三）建筑物平面配置同上為U形或形，但店面開口面對(duì)中庭，停車場(chǎng)及購(gòu)物中心入口在外圍，四周有綠化的 人行步道環(huán)境。購(gòu)物中心通?？蓺w納為幾種典型配置形式：（一）傳統(tǒng)商店沿街配置形式，商店沿著主要人行步道配置。由于此二者在配置概念上有所差異，因而以下便依水平配置及垂直配置形態(tài)分別論述。（二）服務(wù)性的交通動(dòng)線可以依機(jī)能集中或分散地設(shè)置，但不能干擾購(gòu)物中心的活動(dòng)。 任一項(xiàng)都需要特殊及復(fù)雜的考慮，而不僅是在通路及服務(wù)上做調(diào)整。 同時(shí)，一個(gè)優(yōu)良的計(jì)劃必須考慮將新的購(gòu)物中心建筑融入既有的環(huán)境中，例如現(xiàn)有街道可能可以改為人行步道或庭園，而沿街商店應(yīng)有雨遮等，這些對(duì)于現(xiàn)有的街道景觀皆有影響。而在都會(huì)型購(gòu)物中心，更需注意如下部分：（一）維持都會(huì)中心發(fā)展的狀態(tài)及方法。購(gòu)物中心策劃雜文集購(gòu)物中心土地開發(fā)的配置 2海鼎對(duì)購(gòu)物中心的運(yùn)作增值分析 7租店簽約內(nèi)容及注意事項(xiàng) 10購(gòu)物中心的市場(chǎng)行銷計(jì)劃 12談商業(yè)地產(chǎn)的招商管理要訣 18租賃業(yè)務(wù)與電子商務(wù)之二 23店鋪組合營(yíng)銷形式的實(shí)施 24購(gòu)物中心的市場(chǎng)研究方法 27實(shí)施租賃策略及運(yùn)用方式 34購(gòu)物中心的招商指標(biāo)分析 41購(gòu)物中心租賃契約的制定 49租賃業(yè)務(wù)與電子商務(wù)之三 57商業(yè)街店鋪組合營(yíng)銷形式的實(shí)施 58實(shí)施商業(yè)街租賃策略及運(yùn)用方式 59談商業(yè)街的招商管理 60高端租戶細(xì)節(jié)上的考慮 61對(duì)商業(yè)街商鋪?zhàn)赓U期限的分析 62制訂商業(yè)街物業(yè)招商談判策略 63商業(yè)街招商管理制度參考樣本 65商業(yè)街招商的原則及其準(zhǔn)備過(guò)程 70商業(yè)街物業(yè)招商方式渠道確定 72商業(yè)街招商管理與商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng) 73商業(yè)街招商方案實(shí)施中的細(xì)節(jié) 74實(shí)施店鋪組合營(yíng)銷的方法步驟 77商業(yè)街統(tǒng)一招商管理原則 77實(shí)施商業(yè)街租賃策略及運(yùn)用方式 78商業(yè)街租金和消費(fèi)者導(dǎo)向的計(jì)劃 79某定位高檔的商廈招商方案參考 80租賃業(yè)務(wù)與電子商務(wù)之一 83租金和消費(fèi)者導(dǎo)向的計(jì)劃 84家居經(jīng)營(yíng)模式掀起革命風(fēng)暴 86建材銷售新亮點(diǎn)：體驗(yàn)式營(yíng)銷 88建材營(yíng)銷的IT觀察 89購(gòu)物中心建立特色才能勝出 91論中國(guó)MALL發(fā)展的適存性 92購(gòu)物中心集資的基本性質(zhì) 98統(tǒng)一招商管理的十項(xiàng)基本原則 99購(gòu)物中心建設(shè)與其戰(zhàn)略選擇 103購(gòu)物中心的管理和信息化 105購(gòu)物中心管理合約的制定 106評(píng)估購(gòu)物中心價(jià)值的方法 108購(gòu)物中心管理的團(tuán)隊(duì)合作 111購(gòu)物中心中財(cái)務(wù)管理職責(zé) 115購(gòu)物中心并不是一種業(yè)態(tài) 115購(gòu)物中心類型之客源范圍 118獨(dú)門精品店型購(gòu)物中心 119購(gòu)物中心管理事項(xiàng)與重點(diǎn) 125購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理的模式 133中國(guó)購(gòu)物中心綜合管理中的主要策略建議 137從經(jīng)營(yíng)的角度分析購(gòu)物中心商場(chǎng)定位 145“銷品茂”“銷”的首先是概念 151美國(guó)摩爾開創(chuàng)“娛樂(lè)零售”新概念 152新加坡購(gòu)物中心的管理 155聚焦SHOPPING MALL運(yùn)作管理 157SHOPPING MALL的經(jīng)營(yíng)理念、管理方式亟待更新 160購(gòu)物中心的用地選址分析 166摩爾購(gòu)物中心MALL的各種模式及各自特點(diǎn)（中） 169MALL開發(fā)商如何與異地管理顧問(wèn)更有效地合作 172購(gòu)物中心要吸引客流，細(xì)節(jié)是關(guān)鍵 174統(tǒng)一采購(gòu) 自由退貨建材家居業(yè)管理新方式 175肉搏式銷售競(jìng)爭(zhēng) 建材賣場(chǎng)銷售團(tuán)購(gòu)?fù)黄?176宜家的管理、資源優(yōu)勢(shì) 178市場(chǎng)類商鋪概念 181市場(chǎng)類商鋪類型 181專業(yè)市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn) 182品牌商家與商業(yè)地產(chǎn)的對(duì)接 184大范圍檢測(cè)客流量數(shù)據(jù)的價(jià)值 191購(gòu)物中心的商業(yè)管理理念 192MALL管理者服務(wù)概念的體現(xiàn) 194從管理角度看新加坡購(gòu)物中心 195購(gòu)物中心的營(yíng)銷推廣策略 197購(gòu)物中心管理合約的制定 206獨(dú)門精品店型購(gòu)物中心 214購(gòu)物中心管理事項(xiàng)與重點(diǎn) 218摩爾購(gòu)物中心MALL的各種模式及各自特點(diǎn)（上） 225摩爾購(gòu)物中心MALL的各種模式及各自特點(diǎn)（下） 229商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì) 229商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)術(shù)研究 241中美兩國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展比較 244mall返租模式必將退出歷史的舞臺(tái) 246專業(yè)市場(chǎng)投資開發(fā)要點(diǎn) 271購(gòu)物中心土地開發(fā)的配置由于所在區(qū)位的差異，其土地取得的難易程度影響著土地取得的多少以及土地使用計(jì)劃，因此主要土地配置計(jì)劃會(huì)依所在區(qū)域位于繁華區(qū)與否而有所不同，但基本仍有數(shù)項(xiàng)原則是二者皆須考慮的：（一）住宅區(qū)應(yīng)與購(gòu)物中心及人行步道相結(jié)合。（二）考慮位在社區(qū)鄰里中的影響及與現(xiàn)有建筑物的關(guān)系。另外，可能也有其他需要考慮的項(xiàng)目，例如 以人行步道連接新舊建筑群，以及為露天市場(chǎng)或停車場(chǎng)加蓋。例如在購(gòu)物中心上建住宅，在機(jī)能、動(dòng)線及景 觀上都需要做特別的考慮。（三）無(wú)論是在視覺(jué)上或心理上，各種機(jī)能都應(yīng)為整體的一部分。一、水平配置形式水平配置形的購(gòu)物中心可參考?xì)W、美的案例。（二）建筑物自街面退縮形式，建筑物平面配置成U形或L形，商店沿著凹入的內(nèi)庭配置，退縮的部分為庭園 或停車場(chǎng)。若拉長(zhǎng)內(nèi)廷使其變長(zhǎng)縮窄，及形成商店街或Mall的形式。如商店可有兩個(gè)正面，分別向外部及中 庭；或利用人車不同層方式促使人車分離，而使車輛也能穿越購(gòu)物中心內(nèi)部空間而不影響步行者，使購(gòu)物者有更多 的便利等。而根據(jù)針對(duì)美國(guó)的Mall所做的研究來(lái)看，最合適的長(zhǎng)度是180公尺，最長(zhǎng)不要超過(guò)240公尺。二、垂直配置形式除非是坡度的關(guān)系使購(gòu)物中心自然形成兩層的形式，否則建議最好將Mall設(shè)在一圍封的單層購(gòu)物中內(nèi)。目的在于避免大型商業(yè)空間使用超高層空間，并 考慮消防云梯設(shè)施的能力，以確保購(gòu)物人群遇急難時(shí)疏散安全。（二）某些形態(tài)的商店是促使顧客自發(fā)性前來(lái)的吸引源，像百貨公司、精品店、大型專門店、流行服飾店，及 超級(jí)市場(chǎng)等等。（三）一般購(gòu)物中心的商店配置，應(yīng)該將主要商店放于中心店，若為有數(shù)個(gè)端點(diǎn)的聚集性的mall ，則可將主要 商店放在各個(gè)端點(diǎn)，使其成為相對(duì)應(yīng)的吸引點(diǎn)。（七）糖果、糕點(diǎn)、禮物、香煙及撲克牌等店鋪，可設(shè)在人行動(dòng)線交會(huì)點(diǎn)，零星分布于購(gòu)物中心內(nèi)。下列數(shù)點(diǎn)為各類商店在購(gòu)物中心區(qū)位的指導(dǎo)原則：（一）超級(jí)市場(chǎng)最好是與停車場(chǎng)位于同一層，以便利購(gòu)物者購(gòu)物推車可直接推至停車場(chǎng)。（二）食品店如洋酒專賣店、南北貨專門店等，需要有小面積展示空間的店面，適于配置于超級(jí)市場(chǎng)入口及出口周圍，但并 不是位于主要區(qū)位上，也不是最高租金的地方。因而最好的方法是將它們集中于 一處，使其能依其本身的特點(diǎn)形成一個(gè)吸引點(diǎn)以招徠顧客。因?yàn)轭櫩蜁?huì)傾向于自己去尋找服務(wù)性商店。這類商 店特別能適應(yīng)不同的店面面積及外貌。最好的配置位置是位于主要mall的端點(diǎn)。專家的意見(jiàn)是將其散置于購(gòu)物中心中，且于主要區(qū)域內(nèi)，且占所有面積的5％。（九）家具、汽車用品及家庭用品這部分包括許多家居所需用品，包括硬件、電器用品、電視及收音機(jī)、家具、布料及古董。這類商店需要的配置形式為L(zhǎng)型及T型的平面配置，且需要大的展示空間。（十一）其它承租戶包括mall內(nèi)的小販賣亭、mall廣場(chǎng)內(nèi)的路邊咖啡座、自動(dòng)販賣機(jī)（包括食物及飲料）、廣告招牌、寄物柜、電 話等在mall中都可以找到 。這是未來(lái)購(gòu)物中心有效、健康運(yùn)作的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理對(duì)外也是一項(xiàng)服務(wù)能否清晰、準(zhǔn)確、及時(shí)的提供帳單明細(xì)（固定租金、提成租金、臨時(shí)租金、科目費(fèi)用、保證金、滯納金、押金、服務(wù)明細(xì)，等）、能否便捷的為租戶管理好預(yù)付款并進(jìn)行帳單自動(dòng)抵扣，等等，這些細(xì)節(jié)都顯示出購(gòu)物中心的規(guī)范管理水平。由此，管理與服務(wù)水平才會(huì)得到持續(xù)的提升！ 　　上圖中每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都是一個(gè)最簡(jiǎn)的增值過(guò)程，步步推進(jìn)，循環(huán)往復(fù)。　　下圖顯示了偏物業(yè)型購(gòu)物中心業(yè)務(wù)操作增值模型：　　規(guī)劃準(zhǔn)備工作是將購(gòu)物中心的戰(zhàn)略規(guī)劃在戰(zhàn)術(shù)上實(shí)現(xiàn)，并通過(guò)購(gòu)物中心管理系統(tǒng)描述出來(lái)。換句話說(shuō)，忽視了服務(wù)或者服務(wù)不到位，增值鏈將斷裂！ 　　經(jīng)過(guò)最后的決策分析，結(jié)合租戶、部