【正文】 據(jù)資料統(tǒng)計，1994—1999年（頭三季度），%、%、%、%、%、%,外銷比例均在10%以下,可見本地買家仍為市場主力。由此導致對住宅的質素和功能的要求有一定程度的改變。4）公房上市進入實質性運作今年7月1日《深圳市國家機關事業(yè)單位住房制度改革若干規(guī)定》正式實施，這意味著深圳公房上市將正式啟動，可上市公房數(shù)量約有14萬套。細分市場，營造產品優(yōu)勢，發(fā)揮個盤特色99年和2000年市場的另一個特點是部分發(fā)展商意識到突出個盤的特點、發(fā)掘自身獨特優(yōu)勢是勝出的關鍵。雖然去年全市經濟增長仍保持較快速度，居民收入水平穩(wěn)中有升，但市場消化能力仍然有限，總需求遠低于市場總供應量。2000年深圳房地產市場較去年趨勢更明顯、特點更突出。7）主題商城傳統(tǒng)的商業(yè)形式正經歷大的轉變。4）地鐵沿線前兩年，雖然深圳人對地鐵概念還較為模糊，但地鐵物業(yè)仍然帶來了高的附加值。香蜜湖片區(qū)與99年相比，香蜜湖片區(qū)市場供應量大大增加，嘉園、翠海花園、楓丹雅苑、東海二期及萬科溫馨家園等項目相繼推出。年內中心區(qū)住宅項目及地鐵沿線項目將繼續(xù)倍受關注。5）個盤時代深圳房地產市場正進入個盤時代，為了從激烈的競爭中突圍，每個樓盤都力求在建筑本體（含戶型及建筑風格等）和營造社區(qū)文化方面塑造自身特色、把握特定消費群體。占總量的8%。說明隨著城市中心的西移，福田的商業(yè)核心地位正在形成，%。%，占總銷售面積的93%以上。市場調查報告p6 華強北區(qū)域市場總特征p12 客戶群體及內外銷市場分析p20第二篇商業(yè)部分分析p27 地塊的商業(yè)價值分析p28 項目的SWOT分析p28 商業(yè)的定位分析及商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分建議（附：商場鋪位劃分圖）p29 商業(yè)物業(yè)管理p34 銷售賣點的組織p34 商場的綜合評價及總體評價p34第四篇 銷售方案p35 總體銷售策略p36 銷售時機及銷售的階段安排p36 現(xiàn)場包裝及形象包裝p38 銷售渠道選擇與設計p47 廣告策略與銷售方案及預算p49 現(xiàn)場包裝及預算p53第五篇 價格策略p55 塔樓部分p56 價目表制定的原則p56 項目的實收均價與銷售速度p56 折扣率的說明p58 各銷售階段折扣率p58 商業(yè)部分p59 市場售價比較法p59 市場租金比較法（投資回報法）p61第六篇 銷售實施p65第七篇 銷售準備工作細節(jié)p67第八篇 附件p75物業(yè)發(fā)展建議p76 住宅部分p76 架空層（含會所）功能設置p76 公用部分的裝修標準建議p77 商場部分p77 裝修標準建議p77 商業(yè)物業(yè)經營管理建議p78價格擬定的參考數(shù)據(jù)附頁 競爭物業(yè)調查表（住宅物業(yè)數(shù)據(jù)表18） 與競爭物業(yè)比較打分表（都會100商住比較表） 商業(yè)裙樓各層的平面劃分圖（14層）第一篇說明在商品房的銷售中，住宅所占的比重越來越重。特別是東門的舊城改造，使區(qū)域內商服的可售面積空前增加，區(qū)域內競爭愈演愈烈。但上半年辦公樓（含非商品房）。善于迎合和把握目標客戶的需求、展示賣點的個盤跳出大市混戰(zhàn)氛圍而盡快兌現(xiàn)市場價值。中心區(qū)隨著中心區(qū)六大市政工程的全面開工，中心區(qū)已成為市民關注的焦點。年內預計中心區(qū)推出的項目不多，只有國際商會大廈（寫字樓）推出，但其一級輻射區(qū)，如：景田片區(qū)供應量巨大。這些樓盤大多具有質素較高、開發(fā)商實力較強的特點，加之香蜜湖片區(qū)良好的居住環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢，吸引了許多對環(huán)境質素要求較高的換房一族。龍華物業(yè)去年年中萬科、中海同時推出關外大型精品小區(qū)四季花城、怡翠山莊，使關外物業(yè)平添檔次，同時也拓展了購買客戶的構成群體。今年隨著地鐵工程的進展，其物業(yè)的附加值將會進一步提高，商家也紛紛搶占，如：新一佳進駐彩福商城、好百年入駐彩虹新都的裙樓等。主題商城愈演愈烈，南山的“西部電子”、“東方巴黎”成為99年商場銷售的熱點。1)因此在市場容量有限的情況下，不成為暢銷樓盤就面臨著積壓。如：創(chuàng)世紀濱?；▓@推出復式加躍式的戶型，楓丹雅苑推出三錯層式戶型等,均在結構上有所創(chuàng)新；3）與時代接軌、顯現(xiàn)網絡特征樓宇智能化進程的速度在今年大大的加快。這些公房可能從兩個方面沖擊市場，第一：二次置業(yè)者的數(shù)量可能大大增加，從而導致對大戶型物業(yè)的需求量增加（年內大戶型的熱銷已拉開了序幕）；第二：地域性較差的普通戶型可能會因為公房上市的分流，導致銷售速度和價格有一定程度的回落。6）商業(yè)物業(yè)進一步向規(guī)模化、主題式及購物休閑一體的方向發(fā)展高節(jié)奏的工作使得深圳人難以有太多的時間和精力花在購物逛街上。2000年初由香港調查公司對香港市民的一次調查表明：未來10年內將有100萬港人有在深置業(yè)的計劃，而且他們置業(yè)的目的、面積及區(qū)域都會有較大的改變。1）華強北商業(yè)街的形成和發(fā)展1988年深圳市城市發(fā)展總體規(guī)劃中確定：華強北是以生產電子產業(yè)為主的工業(yè)區(qū)。隨著市城規(guī)模的擴大，福田逐漸建成了大批的住宅小區(qū)，聚集了大批的居住人群。在萬佳的帶動下，幾年內，華強北逐漸演變?yōu)樯钲谧畲蟮纳虡I(yè)旺地。2）華強北片區(qū)現(xiàn)狀：2000年華強北商服用房推出量并不大，除陸續(xù)推出的佳和華強的商業(yè)裙樓、賽格廣場及現(xiàn)代之窗的尾盤外，幾乎沒有全新的商場推出。3）華強北片區(qū)展望華強北有望在年內推出的商業(yè)物業(yè)還有：、嘉匯新城約3萬平方米的商業(yè)裙樓、預計在2000年底至明年年初進入市場的商業(yè)面積將達到歷史最高，競爭相當激烈。216。商業(yè)規(guī)模仍在不斷擴大，城市核心商業(yè)圈的地位正在進一步形成。片區(qū)的租售價格呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。調查說明：我們選擇了與本項目的地理位置、物業(yè)類型、規(guī)模及推出時間較為接近的4個樓盤進行調查分析，旨在通過調查，對區(qū)域內樓盤的供應量、客戶構成、價格及銷售策略、銷售率等方面有一個詳實的了解，從而制定切實可行的廣告策略和銷售策略。類別物業(yè)類型總建筑面積（m2）銷售率備注2房4900078%一梯8戶戶型較差酒店管理、服務（28—39層）。10106酒店式公寓750029——768200無商務配套3000尚未推出群星廣場內部認購從1999年9月28日開始，公開發(fā)售時間是1999年11月9日，截止到9月底（共計10個月），住宅的銷售情況良好，銷售率達到近80%。其客戶包括：SOHO一族、異地辦事處及投資客戶等。類別類型總建筑面積 （m2）銷售率備注住宅1425699%房104m27800都市住宅2+2房 75m27800都市住宅4080m210000現(xiàn)代商務中心40196m2彈性辦公空間酒店式公寓雖然后期完全以寫字樓的形象（匯商中心）推廣，但因為居住與辦公分離及管理費、中央空調費用較高的因素影響銷售進度。1—3層為商業(yè)裙樓，面積12000平方米。它早期的售樓