【正文】 。7)外銷市場(chǎng)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，1994—1999年（頭三季度），%、%、%、%、%、%,外銷比例均在10%以下,可見(jiàn)本地買(mǎi)家仍為市場(chǎng)主力。2000年初由香港調(diào)查公司對(duì)香港市民的一次調(diào)查表明：未來(lái)10年內(nèi)將有100萬(wàn)港人有在深置業(yè)的計(jì)劃，而且他們置業(yè)的目的、面積及區(qū)域都會(huì)有較大的改變。置業(yè)的區(qū)域?qū)年P(guān)口附近幾處集中的區(qū)域擴(kuò)展，置業(yè)面積也將從傳統(tǒng)的小戶型轉(zhuǎn)向多層次發(fā)展。由市規(guī)劃國(guó)土局和商報(bào)社主辦的第一屆深圳房地產(chǎn)香港展銷會(huì)，為深圳樓盤(pán)提供了第一次向港人集體展示的機(jī)會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)成交情況也較為理想。它的延續(xù)也必將促進(jìn)外銷比例的進(jìn)一步放大。1）華強(qiáng)北商業(yè)街的形成和發(fā)展1988年深圳市城市發(fā)展總體規(guī)劃中確定：華強(qiáng)北是以生產(chǎn)電子產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)。其所屬企業(yè)主要是：賽格、華強(qiáng)及石化等幾家大型國(guó)有企業(yè)。88—92年，是深圳電子行業(yè)發(fā)展最快的幾年，到93年為止，華強(qiáng)北已成為深圳乃至珠江三角洲最大的電子零售和批發(fā)市場(chǎng)。電子業(yè)的發(fā)展聚集了大量的人流，同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著市城規(guī)模的擴(kuò)大，福田逐漸建成了大批的住宅小區(qū)，聚集了大批的居住人群。傳統(tǒng)的羅湖國(guó)貿(mào)商業(yè)及東門(mén)老街，從位置、功能、規(guī)模上難以全部滿足他們的需求，福田區(qū)產(chǎn)生新的商業(yè)圈已是發(fā)展的需求。88年城市總體規(guī)劃修編時(shí)，華強(qiáng)北的功能定位正式由工業(yè)區(qū)改變?yōu)樯虡I(yè)區(qū)。富有戰(zhàn)略眼光的萬(wàn)科人95年選擇了這里作為萬(wàn)佳的起點(diǎn)，低廉的租金和市場(chǎng)的巨大需求使得萬(wàn)佳從這里積累了大量的資金、經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力。在萬(wàn)佳的帶動(dòng)下，幾年內(nèi)，華強(qiáng)北逐漸演變?yōu)樯钲谧畲蟮纳虡I(yè)旺地。周?chē)群笥?0多個(gè)商場(chǎng)投入使用。女人世界以明確的主題商場(chǎng)形象面市，開(kāi)拓出華強(qiáng)北服裝主題商城的一片天。順電、新大好、男人世界等商場(chǎng)的加盟，使華強(qiáng)北真正發(fā)展成為深圳的三大商業(yè)圈之一。2）華強(qiáng)北片區(qū)現(xiàn)狀：2000年華強(qiáng)北商服用房推出量并不大，除陸續(xù)推出的佳和華強(qiáng)的商業(yè)裙樓、賽格廣場(chǎng)及現(xiàn)代之窗的尾盤(pán)外，幾乎沒(méi)有全新的商場(chǎng)推出。8月下旬鼎盛時(shí)代的商業(yè)裙樓綠色主題商場(chǎng)概念并沒(méi)有得到市場(chǎng)的追捧。位于華發(fā)北路上的銅鑼灣廣場(chǎng)，以深圳第一家“MALL”大型購(gòu)物商場(chǎng)進(jìn)行招商，先后推出了“流行總站”、“銅鑼灣百貨”等主題招租。從目前的招租情況來(lái)看，流行總站2樓的出租情況較好，其鋪位面積在1015平方米之間，業(yè)態(tài)為潮流時(shí)尚特色商品；4層主要由中閣音像城的原來(lái)租客組成，幾乎占了8成；但3樓卻嚴(yán)重招租不暢，其主要原因在于：3樓定位與整體商場(chǎng)定位融和度差，同時(shí)反映出鋪位經(jīng)營(yíng)者對(duì)第3層商業(yè)的信心明顯缺乏。3）華強(qiáng)北片區(qū)展望華強(qiáng)北有望在年內(nèi)推出的商業(yè)物業(yè)還有：、嘉匯新城約3萬(wàn)平方米的商業(yè)裙樓、預(yù)計(jì)在2000年底至明年年初進(jìn)入市場(chǎng)的商業(yè)面積將達(dá)到歷史最高，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。4）華強(qiáng)北商業(yè)的特征：216。商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，自成體系。從業(yè)態(tài)上看，華強(qiáng)北已完成了由單純電子商業(yè)向綜合商業(yè)街的轉(zhuǎn)型，服裝、餐飲及綜合商業(yè)迅速發(fā)展。216。主題商場(chǎng)是本區(qū)商業(yè)圈的主流，是深圳主題商場(chǎng)的發(fā)源地。順電家居廣場(chǎng)、女人世界、男人世界、兒童世界、賽格電子廣場(chǎng)等，針對(duì)不同的業(yè)態(tài)和消費(fèi)者而確定的主題商場(chǎng)獲得了巨大的成功，從某種程度上看，為全市商業(yè)的發(fā)展提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。216。商業(yè)規(guī)模仍在不斷擴(kuò)大，城市核心商業(yè)圈的地位正在進(jìn)一步形成。位于華發(fā)北路的銅鑼灣廣場(chǎng)，引入了國(guó)外先進(jìn)的MALL概念，給華強(qiáng)北及整個(gè)深圳市商業(yè)帶來(lái)新的概念。近期華發(fā)路沿線商場(chǎng)的聚合趨勢(shì)可以明顯預(yù)見(jiàn)，其商業(yè)氛圍有望得到很大提高。216。片區(qū)的租售價(jià)格呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)。華強(qiáng)北廠房向商業(yè)的轉(zhuǎn)化在進(jìn)一步擴(kuò)大，從整體上看，華強(qiáng)北商業(yè)物業(yè)的租售情況（出租率或空置率）遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于東門(mén)及國(guó)貿(mào)商業(yè)圈，表明投資者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)本區(qū)域的商業(yè)價(jià)值認(rèn)可程度。5）華強(qiáng)北的住宅由于城市規(guī)劃中區(qū)域功能的限制，華強(qiáng)北的住宅面積相對(duì)較少，從在售和已售樓盤(pán)的情況來(lái)看，戶型以公寓為主（包括酒店式和商務(wù)公寓等）；普通住宅和大戶型單位，也多考慮了其商務(wù)用途。從周邊住宅的用途來(lái)看，約7成的單位都或多或少做為商用。調(diào)查說(shuō)明：我們選擇了與本項(xiàng)目的地理位置、物業(yè)類型、規(guī)模及推出時(shí)間較為接近的4個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)查分析，旨在通過(guò)調(diào)查，對(duì)區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的供應(yīng)量、客戶構(gòu)成、價(jià)格及銷售策略、銷售率等方面有一個(gè)詳實(shí)的了解，從而制定切實(shí)可行的廣告策略和銷售策略。1）群星廣場(chǎng)項(xiàng)目的基本資料該項(xiàng)目位于華強(qiáng)北路和紅荔路的交匯處，是華強(qiáng)北路唯一的在建的多功能綜合樓宇。占地面積11,366M2，總建筑面積約145,000M2。由兩棟30層住宅、一棟39層的公寓（含商務(wù)公寓和酒店式公寓）。類別物業(yè)類型戶型及面積（m2）總建筑面積（m2）均價(jià)（元/m2）銷售率推廣策略備注住宅2房78449000750078%都市住宅、隔3層有空中花園一梯8戶戶型較差酒店管理、服務(wù)（28—39層）。開(kāi)敞式廚房，3月后部分改為商務(wù)公寓。3房10106酒店式公寓29—767500無(wú)商務(wù)公寓29——7612600820075%無(wú)商務(wù)配套（6—26層）商務(wù)配套3000會(huì)務(wù)商務(wù)中心商場(chǎng)23000尚未推出群星廣場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)從1999年9月28日開(kāi)始，公開(kāi)發(fā)售時(shí)間是1999年11月9日，截止到9月底（共計(jì)10個(gè)月），住宅的銷售情況良好，銷售率達(dá)到近80%?？蛻羧后w主要是與周邊有工作或生活緣的客戶。其總體推廣缺乏主題及系列性，現(xiàn)場(chǎng)包裝及銷售管理也較差。酒店式公寓部分前期銷售情況較差，從2000年3月開(kāi)始部分酒店式公寓改型為商務(wù)公寓整層或半層銷售后,情況有所改觀，商務(wù)公寓銷售率已達(dá)到75%。其客戶包括：SOHO一族、異地辦事處及投資客戶等。但商業(yè)裙樓一直沒(méi)有公開(kāi)發(fā)售或招商。2）嘉匯新城項(xiàng)目的基本資料嘉匯新城位于深南大道上海賓館段的南向，緊臨福明路，與深南大道隔巴士站相臨?？偨ㄖ娣e約14萬(wàn)平方米，由4棟31層高的住宅樓和一棟35層的辦公樓（8—21層為酒店式公寓）組成，裙樓商場(chǎng)共有五層，面積約3萬(wàn)平方米。類別類型戶型及面積 （m2）總建筑面積 （m2） 均價(jià)(元/m2)銷售率推廣策略備注住宅2+1房59m214256780099%都市住宅2房104m2 246607800100%都市住宅2+2房 75m218067780098%都市住宅商務(wù)單位4080m2187701000075%現(xiàn)代商務(wù)中心821層彈性辦公空間40196m214500彈性辦公空間2538層嘉匯新城也是在工程的形象進(jìn)度較差的條件下，采取低價(jià)入世的策略銷售的，其住宅部分的推廣主題是都市住宅。銷售狀況較為理想，銷售率至今已達(dá)98%。酒店式公寓雖然后期完全以寫(xiě)字樓的形象（匯商中心）推廣，但因?yàn)榫幼∨c辦公分離及管理費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)用較高的因素影響銷售進(jìn)度。從其客戶構(gòu)成而言，周邊客戶、商用客戶及港人所占比重較大。3)鼎盛時(shí)代項(xiàng)目的基本資料位于深南大道南側(cè)，福華路以北，西臨福虹路。項(xiàng)目總用地面積9,102平方米，總建筑面積約86,173平方米，由三棟塔樓組成，樓高33層。1—3層為商業(yè)裙樓，面積12000平方米。類別項(xiàng)目戶型面積（m2）均價(jià)（元/m2）銷售率推廣策略住宅二房二廳~ m2內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期7700現(xiàn)在850055%（其中約30%由內(nèi)部員工購(gòu)買(mǎi)）都市華宅地鐵上蓋三房二廳~ m2四房二廳~ m2五房二廳~ m2復(fù)式~ m2商場(chǎng)約12000綠色主題鼎盛時(shí)代從千禧年房地產(chǎn)交易會(huì)上面市，至2000年9月9日公開(kāi)發(fā)售，經(jīng)過(guò)了較長(zhǎng)的階段。它早期的售樓處設(shè)在一期的一層商業(yè)裙樓內(nèi)，但賣(mài)場(chǎng)的布置檔次較差，其人氣也嚴(yán)重不足。在2000年初3—6月，拿出其中的一棟到香港銷售，從現(xiàn)在的情況看來(lái)，銷售并不理想。十一期間拿出部分特價(jià)單位（3房以上）優(yōu)惠10萬(wàn)元銷售。香港客戶占總成交比例約有2成。說(shuō)明本區(qū)域是港人可以接受的區(qū)域。4）彩云居項(xiàng)目的基本資料此項(xiàng)目位于福田南3路公交總站，其一層的后部是公交總站，臨福田路的部分是商場(chǎng)，此外3層也是商業(yè)用房。塔樓部分分為兩座。類型類別戶型面積（m2）均價(jià)（元/m2）推廣策略住宅1房2廳6