【正文】 。7)外銷市場據(jù)資料統(tǒng)計，1994—1999年（頭三季度），%、%、%、%、%、%,外銷比例均在10%以下,可見本地買家仍為市場主力。2000年初由香港調(diào)查公司對香港市民的一次調(diào)查表明：未來10年內(nèi)將有100萬港人有在深置業(yè)的計劃，而且他們置業(yè)的目的、面積及區(qū)域都會有較大的改變。置業(yè)的區(qū)域?qū)年P(guān)口附近幾處集中的區(qū)域擴展，置業(yè)面積也將從傳統(tǒng)的小戶型轉(zhuǎn)向多層次發(fā)展。由市規(guī)劃國土局和商報社主辦的第一屆深圳房地產(chǎn)香港展銷會，為深圳樓盤提供了第一次向港人集體展示的機會，現(xiàn)場成交情況也較為理想。它的延續(xù)也必將促進外銷比例的進一步放大。1）華強北商業(yè)街的形成和發(fā)展1988年深圳市城市發(fā)展總體規(guī)劃中確定：華強北是以生產(chǎn)電子產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)。其所屬企業(yè)主要是：賽格、華強及石化等幾家大型國有企業(yè)。88—92年，是深圳電子行業(yè)發(fā)展最快的幾年，到93年為止，華強北已成為深圳乃至珠江三角洲最大的電子零售和批發(fā)市場。電子業(yè)的發(fā)展聚集了大量的人流，同時也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著市城規(guī)模的擴大，福田逐漸建成了大批的住宅小區(qū)，聚集了大批的居住人群。傳統(tǒng)的羅湖國貿(mào)商業(yè)及東門老街，從位置、功能、規(guī)模上難以全部滿足他們的需求，福田區(qū)產(chǎn)生新的商業(yè)圈已是發(fā)展的需求。88年城市總體規(guī)劃修編時，華強北的功能定位正式由工業(yè)區(qū)改變?yōu)樯虡I(yè)區(qū)。富有戰(zhàn)略眼光的萬科人95年選擇了這里作為萬佳的起點，低廉的租金和市場的巨大需求使得萬佳從這里積累了大量的資金、經(jīng)驗和實力。在萬佳的帶動下，幾年內(nèi)，華強北逐漸演變?yōu)樯钲谧畲蟮纳虡I(yè)旺地。周圍先后有40多個商場投入使用。女人世界以明確的主題商場形象面市，開拓出華強北服裝主題商城的一片天。順電、新大好、男人世界等商場的加盟，使華強北真正發(fā)展成為深圳的三大商業(yè)圈之一。2）華強北片區(qū)現(xiàn)狀：2000年華強北商服用房推出量并不大，除陸續(xù)推出的佳和華強的商業(yè)裙樓、賽格廣場及現(xiàn)代之窗的尾盤外，幾乎沒有全新的商場推出。8月下旬鼎盛時代的商業(yè)裙樓綠色主題商場概念并沒有得到市場的追捧。位于華發(fā)北路上的銅鑼灣廣場，以深圳第一家“MALL”大型購物商場進行招商，先后推出了“流行總站”、“銅鑼灣百貨”等主題招租。從目前的招租情況來看，流行總站2樓的出租情況較好，其鋪位面積在1015平方米之間，業(yè)態(tài)為潮流時尚特色商品；4層主要由中閣音像城的原來租客組成，幾乎占了8成；但3樓卻嚴重招租不暢，其主要原因在于：3樓定位與整體商場定位融和度差，同時反映出鋪位經(jīng)營者對第3層商業(yè)的信心明顯缺乏。3）華強北片區(qū)展望華強北有望在年內(nèi)推出的商業(yè)物業(yè)還有：、嘉匯新城約3萬平方米的商業(yè)裙樓、預(yù)計在2000年底至明年年初進入市場的商業(yè)面積將達到歷史最高，競爭相當激烈。4）華強北商業(yè)的特征：216。商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，自成體系。從業(yè)態(tài)上看，華強北已完成了由單純電子商業(yè)向綜合商業(yè)街的轉(zhuǎn)型，服裝、餐飲及綜合商業(yè)迅速發(fā)展。216。主題商場是本區(qū)商業(yè)圈的主流，是深圳主題商場的發(fā)源地。順電家居廣場、女人世界、男人世界、兒童世界、賽格電子廣場等，針對不同的業(yè)態(tài)和消費者而確定的主題商場獲得了巨大的成功，從某種程度上看，為全市商業(yè)的發(fā)展提供了寶貴的經(jīng)驗。216。商業(yè)規(guī)模仍在不斷擴大，城市核心商業(yè)圈的地位正在進一步形成。位于華發(fā)北路的銅鑼灣廣場，引入了國外先進的MALL概念，給華強北及整個深圳市商業(yè)帶來新的概念。近期華發(fā)路沿線商場的聚合趨勢可以明顯預(yù)見，其商業(yè)氛圍有望得到很大提高。216。片區(qū)的租售價格呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。華強北廠房向商業(yè)的轉(zhuǎn)化在進一步擴大，從整體上看，華強北商業(yè)物業(yè)的租售情況（出租率或空置率）遠遠好于東門及國貿(mào)商業(yè)圈，表明投資者和經(jīng)營者對本區(qū)域的商業(yè)價值認可程度。5）華強北的住宅由于城市規(guī)劃中區(qū)域功能的限制，華強北的住宅面積相對較少，從在售和已售樓盤的情況來看，戶型以公寓為主（包括酒店式和商務(wù)公寓等）；普通住宅和大戶型單位，也多考慮了其商務(wù)用途。從周邊住宅的用途來看，約7成的單位都或多或少做為商用。調(diào)查說明：我們選擇了與本項目的地理位置、物業(yè)類型、規(guī)模及推出時間較為接近的4個樓盤進行調(diào)查分析，旨在通過調(diào)查，對區(qū)域內(nèi)樓盤的供應(yīng)量、客戶構(gòu)成、價格及銷售策略、銷售率等方面有一個詳實的了解，從而制定切實可行的廣告策略和銷售策略。1）群星廣場項目的基本資料該項目位于華強北路和紅荔路的交匯處，是華強北路唯一的在建的多功能綜合樓宇。占地面積11,366M2，總建筑面積約145,000M2。由兩棟30層住宅、一棟39層的公寓（含商務(wù)公寓和酒店式公寓）。類別物業(yè)類型戶型及面積（m2）總建筑面積（m2）均價（元/m2）銷售率推廣策略備注住宅2房78449000750078%都市住宅、隔3層有空中花園一梯8戶戶型較差酒店管理、服務(wù)（28—39層）。開敞式廚房，3月后部分改為商務(wù)公寓。3房10106酒店式公寓29—767500無商務(wù)公寓29——7612600820075%無商務(wù)配套（6—26層）商務(wù)配套3000會務(wù)商務(wù)中心商場23000尚未推出群星廣場內(nèi)部認購從1999年9月28日開始，公開發(fā)售時間是1999年11月9日，截止到9月底（共計10個月），住宅的銷售情況良好，銷售率達到近80%?？蛻羧后w主要是與周邊有工作或生活緣的客戶。其總體推廣缺乏主題及系列性，現(xiàn)場包裝及銷售管理也較差。酒店式公寓部分前期銷售情況較差，從2000年3月開始部分酒店式公寓改型為商務(wù)公寓整層或半層銷售后,情況有所改觀，商務(wù)公寓銷售率已達到75%。其客戶包括：SOHO一族、異地辦事處及投資客戶等。但商業(yè)裙樓一直沒有公開發(fā)售或招商。2）嘉匯新城項目的基本資料嘉匯新城位于深南大道上海賓館段的南向，緊臨福明路，與深南大道隔巴士站相臨?？偨ㄖ娣e約14萬平方米，由4棟31層高的住宅樓和一棟35層的辦公樓（8—21層為酒店式公寓）組成，裙樓商場共有五層，面積約3萬平方米。類別類型戶型及面積 （m2）總建筑面積 （m2） 均價(元/m2)銷售率推廣策略備注住宅2+1房59m214256780099%都市住宅2房104m2 246607800100%都市住宅2+2房 75m218067780098%都市住宅商務(wù)單位4080m2187701000075%現(xiàn)代商務(wù)中心821層彈性辦公空間40196m214500彈性辦公空間2538層嘉匯新城也是在工程的形象進度較差的條件下，采取低價入世的策略銷售的，其住宅部分的推廣主題是都市住宅。銷售狀況較為理想，銷售率至今已達98%。酒店式公寓雖然后期完全以寫字樓的形象（匯商中心）推廣，但因為居住與辦公分離及管理費、中央空調(diào)費用較高的因素影響銷售進度。從其客戶構(gòu)成而言，周邊客戶、商用客戶及港人所占比重較大。3)鼎盛時代項目的基本資料位于深南大道南側(cè)，福華路以北，西臨福虹路。項目總用地面積9,102平方米，總建筑面積約86,173平方米，由三棟塔樓組成，樓高33層。1—3層為商業(yè)裙樓，面積12000平方米。類別項目戶型面積（m2）均價（元/m2）銷售率推廣策略住宅二房二廳~ m2內(nèi)部認購期7700現(xiàn)在850055%（其中約30%由內(nèi)部員工購買）都市華宅地鐵上蓋三房二廳~ m2四房二廳~ m2五房二廳~ m2復(fù)式~ m2商場約12000綠色主題鼎盛時代從千禧年房地產(chǎn)交易會上面市，至2000年9月9日公開發(fā)售，經(jīng)過了較長的階段。它早期的售樓處設(shè)在一期的一層商業(yè)裙樓內(nèi)，但賣場的布置檔次較差，其人氣也嚴重不足。在2000年初3—6月，拿出其中的一棟到香港銷售，從現(xiàn)在的情況看來，銷售并不理想。十一期間拿出部分特價單位（3房以上）優(yōu)惠10萬元銷售。香港客戶占總成交比例約有2成。說明本區(qū)域是港人可以接受的區(qū)域。4）彩云居項目的基本資料此項目位于福田南3路公交總站，其一層的后部是公交總站，臨福田路的部分是商場，此外3層也是商業(yè)用房。塔樓部分分為兩座。類型類別戶型面積（m2）均價（元/m2）推廣策略住宅1房2廳6