【正文】 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 34 頁 寫字樓市場(chǎng)中，由于寫字樓通常用地面積小、產(chǎn)品功能單一，可用于發(fā)揮產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)意的空間小，產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。 本案地塊條件并不理想，要在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中贏得一席之地，實(shí)現(xiàn)合理的利潤(rùn)，達(dá)成預(yù)期的營(yíng)銷目的，產(chǎn)品上必須做出一些特色，形成一定的產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)。 當(dāng)然，追求產(chǎn)品差異化，要考慮市場(chǎng)環(huán)境、目標(biāo)客戶的接受程度，更為重要的是，要考慮由此而增加的建造成本，仔細(xì)權(quán)衡增加的成本與帶來的溢價(jià)收入之間的關(guān)系，確定是否合算、合適。 五．合理、有效地安排資金收支計(jì)劃，避免資金短缺和 資金閑置 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集的行業(yè)。 資金鏈的斷裂，會(huì)導(dǎo)致一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的停滯及至失敗。 而如果較大量的資金處于閑置狀態(tài)，得不到有效、合理的運(yùn)用，不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，也是一種寶貴資源的浪費(fèi)。 本案雖然體量并不算大，但依然涉及到大金額的資金運(yùn)作。 從目前的情況來看，開發(fā)公司的資金狀況是比較良好的，但也不可以掉以輕心，而應(yīng)精細(xì)籌劃，精打細(xì)算，使出現(xiàn)資金短缺情況的幾率為零。 同時(shí)，合理運(yùn)作資金，使有限的資金解決最多的問題，產(chǎn)生最大的效益。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造和銷售周期比較長(zhǎng)，銷售收入往往被大多 數(shù)開發(fā)商作為重要的資金來源、甚至是主要的資金來源，這取決于開發(fā)商的資金實(shí)力、銷售策略及資金運(yùn)作策略。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 34 頁 如何合理利用銷售收入，有效降低項(xiàng)目運(yùn)作的資金成本，需要開發(fā)商和營(yíng)銷代理商充分溝通、密切配合。 市場(chǎng)調(diào)研篇 一． 寫字樓的產(chǎn)生及其市場(chǎng)空間 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，中國傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒有寫字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對(duì)內(nèi)進(jìn)行行政管理的封閉式辦公方式。 隨著中國的對(duì)外開放，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡，多元化經(jīng)濟(jì)得以迅速發(fā)展，與之相呼應(yīng)的各類公司應(yīng)運(yùn)而生。功能設(shè)施齊全的商務(wù)化寫字樓、具有特殊生 存空間的商住樓迅速崛起，為各類公司提供了較為理想的辦公空間，進(jìn)而拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。 最初的寫字樓，是因商務(wù)活動(dòng)的需要而集中在一群小房子中的各自獨(dú)立又相互緊密聯(lián)系的相關(guān)業(yè)務(wù)群體。建筑師從土地的集中有效利用和減少風(fēng)雨中的交通時(shí)間與距離考慮，開始將這些分散的小房子堆在一起向高發(fā)展，把銀行、律師、會(huì)計(jì)師、商業(yè)客戶集中在一起。隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)這些工作人群集中之后，還需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑、健身、合并使用公共服務(wù)功能等問題，就開始在寫字樓中增加相應(yīng)的功能設(shè)施（如集中的衛(wèi)生間、開水間、餐廳、健身房等）。經(jīng)過 長(zhǎng)時(shí)期的發(fā)展進(jìn)程，寫字樓有了其特定的含義及概念。 獨(dú)立的寫字樓盡管功能齊全，但容量有限，不可能包羅萬象，于是人們就將相關(guān)行業(yè)用更多的寫字樓集中在一起，并配以旅館、酒店、商業(yè)等，使這成片的寫字樓形成中央商務(wù)區(qū)或中央金融區(qū)，并使這個(gè)區(qū)域成為城市主要商務(wù)活動(dòng)的核心區(qū)域之一，大大提高了城市空間的利 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 34 頁 用和商務(wù)活動(dòng)與交往的效率。從來沒有人認(rèn)為商務(wù)中心區(qū)是最優(yōu)的生活居住環(huán)境，但商務(wù)中心區(qū)中不能沒有居住。 一些創(chuàng)業(yè)和發(fā)展中的中小企業(yè)，常常無能力也無必要獨(dú)立擁有這種帶有標(biāo)志性的巨大寫字樓，因此這些中小型企業(yè)大多租用或購買大 型寫字樓中的商住部分，形成不同企業(yè)的合并辦公。既保證有獨(dú)立的私密的辦公地點(diǎn)，又減少相關(guān)的配套設(shè)施，利用社會(huì)化的服務(wù)方式減少相關(guān)成本。因此這類寫字樓要充分考慮這些用戶的特點(diǎn)而力求使相關(guān)配套設(shè)施齊全，服務(wù)功能齊全。 二．南京寫字樓市場(chǎng)調(diào)研 1．南京寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀 1． 1 南京目前的寫字樓市場(chǎng)價(jià)格區(qū)分 南京市普通寫字樓的界定，除了由于建筑年代較早，配套設(shè)施不完善之外，主要還在于離新街口、湖南路等商業(yè)中心地區(qū)距離較遠(yuǎn)，缺乏辦公氛圍。 由于地理位置和配套設(shè)施的原因，普通寫字樓的售價(jià)一般在 5000 元／平方米以下 的水平，如御景園商務(wù)大廈 4680 元 /平方米，現(xiàn)代城堡4400 元 /平方米，金鵬大廈 40004100 元 /平方米，金港大廈 3580 元 /平方米。 南京市的中高檔寫字樓在智能管理、日常服務(wù)、乃至餐飲健身等配套設(shè)施上和甲級(jí)寫字樓相差無幾，但在地理位置上有所缺陷，和商業(yè)中心之間距離的劣勢(shì)成了價(jià)格較低的原因，中高檔寫字樓售價(jià)在 5000元／平方米－ 8000 元／平方米，如金輪大廈 62006300 元 /平方米， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 34 頁 天環(huán)大廈 6500 元 /平方米，新大都大廈 5600 元 /平方米。 南京市的高檔寫字樓集中在新街口和湖南路地區(qū)，由于當(dāng)?shù)厣?業(yè)繁榮、商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展良好，所以該地區(qū)寫字樓的檔次和價(jià)格都處在較高的水平，售價(jià)為 800010000 元／平方米，如金鷹國際商城 10000 元 /平方米，商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng) 9300 元 /平方米，金山大廈 8600 元 /平方米。 南京市典型寫字樓價(jià)格信息 名稱 價(jià)格 主要賣點(diǎn) 商茂世紀(jì)廣場(chǎng) 7965 元 /M2 江蘇第一高樓、節(jié)能環(huán)保個(gè)性化 金鷹國際商城 1200 美金 M2 金陵精英物業(yè)薈萃、購物休閑娛樂健身配套好 華泰證券大廈 8190 元 /M2 起售， 元 /M2/天起租 5A智能涉外高檔寫字樓 谷陽世紀(jì) 大廈 5400 元 /M2 起售 商鋪與寫字樓的完美結(jié)合、珠江路IT 南京國貿(mào)中心 6580 元 /M2 起售， 50 元 /M2/月起租 CBD 原點(diǎn)寫字樓、無壓力租購、配套齊全 隆盛大廈 6550 元 /M2 起售 現(xiàn)房、 5A 智能、新街口中央商務(wù)區(qū)、 70%入住率 東方名苑 5180 元 /M2 起售 地理位置優(yōu)越、 2700 超大會(huì)所、豪華外立面 金輪大廈 5740 元 /M2 起售 地段佳、價(jià)格優(yōu)、智能辦公、套型豐富 日月大廈 4380 元 /M2 起售 位于南京 “長(zhǎng)安大街 ”、大行宮 CBD、地 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 34 頁 段好，交通便利 金山 大廈 8600 元 /M2 起售， 元 /M2/天起租 交通方便、外觀典雅、配套好 御景園商務(wù)大廈 4680 元 /M2 起售 全方位秘書服務(wù) 城市豪庭 均價(jià) 5500 元 /M2 學(xué)區(qū)好、交通便利、現(xiàn)房、入住戶主素質(zhì)佳 文薈大廈 4770 元 /M2 起售 公共部分豪華裝修、前景好 民生商會(huì)大廈 3580 元 /M2 星級(jí)酒店式物業(yè)管理 新世界中心 6000 元 /平米 寫字樓航母 新大都大廈 5480 元 /M2 地段好 1． 2 南京市寫字樓、商住樓主要分布區(qū)域 南京市現(xiàn)有在建的寫字樓、商住樓主 要集中分布在三個(gè)區(qū)域： 一是以新街口地區(qū)為中心，沿洪武路、中山南路、漢中路、中山東路、長(zhǎng)江路向周邊輻射。 二是鼓樓、山西路地區(qū)，分布在中山北路和湖南路沿線。 三是以珠江路、廣州路為主的科技一條街地區(qū)。 從目前發(fā)展情況看，新街口地區(qū)，珠江路、廣州路是中、高檔寫字樓和商住樓的主要供給區(qū)域。 新街口、珠江路、湖南路地區(qū)主要的寫字樓統(tǒng)計(jì)： 中山南路：商貿(mào)廣場(chǎng)、建江、金鑾、諾亞、杰源、新澳、蘇豪大廈、投資大廈、現(xiàn)代城堡。 洪武路：華泰、隆盛、新地陽光、蘇苑、天豐、東宇、太平洋、 金 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 34 頁 寶、匯鴻、福鑫國際、洪 武。 漢中路：金鷹國際、世貿(mào)大廈、青華大廈、華新大廈、國藥大廈、金輪大廈。 中山東路：天時(shí)、南京國貿(mào)中心、長(zhǎng)安國際中心、國際貴都、日月大廈、云峰大廈、長(zhǎng)發(fā)項(xiàng)目、方正大廈。 中山北路：華夏大廈、中南國際、金山大廈、宏圖大廈、蘇寧銀河大廈。 石鼓路：華威大廈、陽光大廈、體仁大廈、東方名苑、天安國際。 華僑路：春風(fēng)大廈、華榮大廈。 長(zhǎng)江路：長(zhǎng)江貿(mào)易中心、德基大廈、保險(xiǎn)大廈、國信大廈、蘇美達(dá)大廈。 珠江路：新世界中心、長(zhǎng)發(fā)科技、長(zhǎng)發(fā)數(shù)碼、華富、珠江、谷陽世紀(jì)、太平商務(wù)、雄獅國際。 廣州路：君臨國際、 隨園大廈、蘇寧環(huán)球大廈。 1． 3 新街口地區(qū)寫字樓市場(chǎng) 新街口地區(qū)是南京最成熟的寫字樓地區(qū)，是南京的頂級(jí)寫字樓金鷹國際、華泰證券所在地。但由于市場(chǎng)原因加上地區(qū)交通的問題，一些中高檔寫字樓的銷售情況并不理想。 目前，新街口寫字樓的發(fā)展重心在大行宮地區(qū)，以在建的長(zhǎng)安國際中心、國際貴都、日月大廈為前導(dǎo)，長(zhǎng)發(fā)大廈、方正律師大廈都即將推出，加上德基大廈以及剛剛由長(zhǎng)發(fā)地產(chǎn)拍賣所取得的利濟(jì)巷地塊，配合中山東路改造、總統(tǒng)府改造、南京市圖書館建設(shè)、江寧織造府建設(shè)， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 34 頁 在短時(shí)間之內(nèi)積聚了非常大的人氣。在將來的一段時(shí)間內(nèi)大行宮板 塊必將是新的寫字樓熱點(diǎn)地區(qū)。初步估計(jì)， 2020 年僅該區(qū)域就有 60 萬平方米以上的寫字樓市場(chǎng)投放量。 1． 4 鼓樓、山西路地區(qū)寫字樓市場(chǎng)情況 鼓樓山西路地區(qū)有不少原有的中高檔寫字樓，但隨著時(shí)間的改變，這些寫字樓在硬件配置和功能定位上都不再適應(yīng)使用者的要求，在租售價(jià)格上占有很大的劣勢(shì)，但同樣也因?yàn)榈蛢r(jià)格的優(yōu)勢(shì)形成了良好的出租形勢(shì)。隨著曙光電影院和鼓樓百貨商店地塊的拆遷，該地區(qū)作為南京曾經(jīng)的商業(yè)副中心的地位已經(jīng)結(jié)束。目前，該地區(qū)的寫字樓重心已經(jīng)從原有的鼓樓北側(cè)地區(qū)轉(zhuǎn)移到山西路周邊地區(qū)，在銷的金山大廈、宏圖大廈以及 即將建設(shè)的蘇寧銀河大廈在樓盤形象和檔次