商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案-文庫(kù)吧
2024-10-25 11:28 本頁(yè)面
【正文】 創(chuàng)新上都有明顯的優(yōu)勢(shì)，小高層即將成為市場(chǎng)的主流。,關(guān)于地塊,地塊價(jià)值挖掘,107國(guó)道,項(xiàng)目指標(biāo),本項(xiàng)目位于新城核心區(qū)，地塊面積大。緊鄰清新大道城市中軸線和107國(guó)道，交通便利。,占地：15萬(wàn)平方米 容積率：2.23.0 建筑密度：≦30% 綠化率：≧30%,清 新 大 道,區(qū)域位置,本項(xiàng)目位于新城核心區(qū)，周邊配套設(shè)施較齊備。居住、商業(yè)氛圍正在逐漸形成。,①清新商貿(mào)城 ②清遠(yuǎn)市城北汽車客運(yùn)站 ③商業(yè)步行街 ④振興市場(chǎng) ⑤縣第二小學(xué) ⑥清新文化體育中心 ⑦清新縣少年宮 ⑧縣人民醫(yī)院 ⑨清新縣汽車站,項(xiàng)目四至,清新大道,太和路,新 寧 路,南面： 臨107國(guó)道，有噪音隱患,東面： 臨清新大道，縣城中軸線,西面： 林規(guī)劃路，太和路,北面： 緊鄰瑞楓花園,107國(guó)道,地塊方正，周邊交通便利，但區(qū)位整體形象不高。,地塊面積大，大盤(pán)開(kāi)發(fā)，可塑性高。可以實(shí)現(xiàn)多種產(chǎn)品組合，具有打造市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)型品質(zhì)樓盤(pán)的空間。,緊臨城市主干道，交通便利，但有一定的噪音影響。新寧路將地塊一分為二，對(duì)項(xiàng)目的整體性有一定的影響。,周邊配套較齊全，居住氛圍正在逐漸形成，地處新城區(qū)，未來(lái)的商務(wù)交通核心區(qū)域，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?地塊價(jià)值,項(xiàng)目鄰街面長(zhǎng)，通過(guò)合適的商業(yè)布置，可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化。,S（優(yōu)勢(shì)）：,W（劣勢(shì)）：,O（機(jī)會(huì)）：,T（威脅）：,城市中軸主干道清新大道和107國(guó)道的交匯處，交通便利，昭示性好 周邊配套較齊全，未來(lái)的城市發(fā)展核心區(qū)。 地塊規(guī)模大，可塑性高 項(xiàng)目山水資源優(yōu)勢(shì)明顯,市場(chǎng)發(fā)展不成熟，片區(qū)整體形象還不高 107國(guó)道噪音大，新寧路將地塊一分為二，地塊不完整。,縣城擴(kuò)張，城區(qū)發(fā)展方向 市場(chǎng)產(chǎn)品空缺，小高層前景看好。 發(fā)展商為本地著名企業(yè)家，同時(shí)企業(yè)的知名度在本地具有很強(qiáng)的影響力和帶動(dòng)力。,市場(chǎng)供應(yīng)量較大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較大,項(xiàng)目分析,SWOT分析,領(lǐng)導(dǎo)者,—壟斷價(jià)格 —產(chǎn)品有不可重復(fù)性 —過(guò)河拆橋,追隨者,—搭便車，借勢(shì) —以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) —價(jià)格戰(zhàn)的制造者,補(bǔ)缺者,—目標(biāo)明確，挖掘客戶 —瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙 —?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn),挑戰(zhàn)者,—改變游戲規(guī)則 —強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) —強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值,行業(yè)老大,非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng),次/非主流市場(chǎng),敏銳的機(jī)會(huì)主義者,充分發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，做行業(yè)老大，引領(lǐng)市場(chǎng),戰(zhàn)略選擇,關(guān)于客戶,我們的客戶是誰(shuí),關(guān)于客戶,本項(xiàng)目的需求客戶群體,本地私營(yíng)業(yè)主，本地中高層公務(wù)員、本地企業(yè)中高管理者以及二次置業(yè)的原住民是本項(xiàng)目的核心客戶,隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目的客戶范圍逐漸擴(kuò)大，層次不斷提升，客戶類型多元化,啟動(dòng)期,發(fā)展期,成熟期,3. 本地個(gè)體經(jīng)營(yíng)者,1.本地中高級(jí)公務(wù)員,2.本地企業(yè)中高層管理者,1.本地原住民二次置業(yè)者,2.本地及清遠(yuǎn)市區(qū)的投資客,3.本地高收入者，成功人士,企業(yè)老板,1.外地投資客,2.外地第二居所客戶,注：不同階段的客戶構(gòu)成是包括前面階段的全部客戶 排序順序?yàn)榭蛻羲急壤龔拇蟮叫?客戶變化,本項(xiàng)目必須通過(guò)外地客戶的拉動(dòng)，來(lái)提高項(xiàng)目的整體價(jià)值，如何整合外地資源客戶是營(yíng)銷的重點(diǎn)。,關(guān)于產(chǎn)品,啟動(dòng)模式,大盤(pán)啟動(dòng)模式1,時(shí)間軸,1999.11—2000.4,第一期,第二期,第三期,價(jià)格走勢(shì),20.3,25.9,分期規(guī)模,8.4,萬(wàn)M2,2000.5—2002.12,2002.5—2003.4,主力戶型,70120的23房,100150的34房,100200的35房,6400,6500,5300,首期缺乏配置 居住氛圍不濃,項(xiàng)目總建55萬(wàn)，首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，開(kāi)發(fā)8.4萬(wàn)，僅為總體1/7，一期建成，社區(qū)氛圍及配套到位，二期開(kāi)始啟動(dòng)，迅速放量。,蔚藍(lán)海
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