【正文】 【二 漢口寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)需求分析】 漢口寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)分析 供應(yīng)量分析 漢口地區(qū)主要寫字樓項(xiàng)目板塊分布情況如下圖表所示： （注：此處分析時(shí)寫字樓不分等級(jí)） 漢口寫字樓供應(yīng)板塊特征45%18%14%23%建設(shè)大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街 分 析： ※ 市場(chǎng)板塊供應(yīng)特征明顯。從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來的江漢路及沿江大道沿線板塊，目前形成建設(shè)大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局。 ※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，甲級(jí)寫字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市甲級(jí)寫字樓總規(guī)模的 40％，占漢口地區(qū)甲級(jí)寫字樓物業(yè)規(guī)模的 60％以上， 是漢口高檔寫字樓最為密集 、規(guī)模最大 的 區(qū)域。 ※ 解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫字樓，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，但近年來板塊供應(yīng)量少，市場(chǎng)冷淡。 ※ 沿江大道 及江漢路步行街板塊，純寫字樓項(xiàng)目很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要的商住辦公樓聚集之地。 板 塊 數(shù) 量 (個(gè) ) 建設(shè)大道“金融一條街” 10 解放大道至武勝路 4 取水樓至江漢北路 3 沿江大道及江漢路步行街 5 合 計(jì) 22 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 6 頁 租金 /售價(jià)分析 ★ 武漢市寫字樓價(jià)格指數(shù) 武漢市寫字樓價(jià)格指數(shù)及變化如下圖表所示： 寫字樓歷年價(jià)格指數(shù)表 年／度 寫字樓指數(shù) 1010 1013 1016 1018 1016 1019 1023 1030 1035 1038 1050 1065 寫字樓物業(yè)價(jià)格指數(shù)圖10101013101610181016101910231030103510381050 1065980990100010101020103010401050106010701 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12寫字樓物業(yè)價(jià)格指數(shù) (注：以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計(jì)分析對(duì)象 ) 分 析 ： 2001 年以前上升緩慢， 2001 年以后上升很快，特別是 2002 年以來同比漲幅達(dá) 3％。這主要是和武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 7 頁 ★ 武漢市字樓市場(chǎng)成交價(jià)格 武漢市寫字樓市場(chǎng)成交價(jià)格指數(shù)及變化如下圖表所示： 寫字樓銷售價(jià)格變化圖412841494163420842704050410041504200425043001 2 3 4 5寫字樓銷售價(jià)格變化 (注：以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計(jì)分析對(duì)象 ) 分 析： 2002 年寫字樓市場(chǎng)銷售均價(jià)為 4126 元 /平方米， 2020 年一季度銷售均價(jià)為 4270 元／㎡，呈現(xiàn)大幅上漲趨勢(shì)。 ★ 漢口寫字樓板塊價(jià)格特征 漢口地區(qū)寫字樓板塊銷售價(jià)格特征如下圖表所示： 板塊寫字樓售價(jià)比較圖500070004000 420042700100020003000400050006000700080001建設(shè)大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街平均售價(jià) 分 析： 年季度 寫字樓指數(shù) 4128 4149 4163 4208 4270 板 塊 平均售價(jià) (元 /㎡ ) 建設(shè)大道“金融一條街” 7000 解放大道至武勝路 5000 取水樓至江漢北路 4000 沿江大道及江漢路步行街 4200 平均售價(jià) 4270 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 8 頁 ※ 從銷售價(jià)格來看，漢口寫字樓板塊銷售價(jià)格差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。 ※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓平均銷售價(jià)格達(dá)到 7000元 /平方米，高出武漢市寫字樓平均銷售價(jià)格 2800元 /平方米。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。 ※ 解放大道至武勝路沿線板塊 ，寫字樓平均銷售價(jià)格為 5000元 /平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢(shì)，商業(yè)氣息濃厚。 ※ 江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，銷售價(jià)格在 4200元 /平方米，與武漢市寫字樓平均銷售價(jià)格水平相當(dāng)。這主要是寫字樓受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及商住樓影響，價(jià)格難以提升。 ★ 漢口寫字樓板塊租金特征 漢口各板塊寫字樓租金情況如下圖表所示： 板塊平均租金比較圖0102030405060701建設(shè)大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街平均租金553025 2035 板 塊 平均租金 (元 /㎡ /月 ) 建設(shè)大道“金融一條街” 55 解放大道至武勝路 30 取水樓至江漢北路 25 沿江大道及江漢路步行街 20 平均租金 35 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 9 頁 分 析： ※ 從租金來看，漢口寫字樓板塊租金差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。 ※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓平均租金為 55 元 /平方 米 /月，寫字樓最高租金達(dá)到 80 元 /平方米 /月，為武漢市寫字樓租金最高區(qū)域。板塊受金融一條街商務(wù)環(huán)境和新興甲級(jí)寫字樓云集的協(xié)同影響，寫字樓物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值高，未來升值趨勢(shì)明顯。 ※ 解放大道至武勝路板塊，寫字樓平均租金在 30 元 /平方米 /月左右， 其價(jià)位居武漢市寫字樓的中間水平 。區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)穩(wěn)定， 由于受武漢廣場(chǎng)和世貿(mào) 大廈商業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，解放大道上的寫字樓主要集中在這一帶。 ※ 江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，租金為 20元 /平方米 /月。 江漢路一直以來是武漢市的中心商 業(yè) 區(qū)，其商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居武漢市前列，但它的租金比 較低，主要是由于江漢路上不便通車，且車位甚少。但是隨著中心商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，寫字樓在這里會(huì)有很大的發(fā)展空間，而且租金價(jià)位相信也會(huì)隨之有所上漲。 租售率分析 漢口板塊寫字樓出租情況特征如下圖表所示 ： 漢口寫字樓板塊出租率特征0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%設(shè)大道金融一條街取水樓至江漢北路江漢路及沿江大道解放大道沿線及武勝路平均水平平均出租率8570%75%70%75% 分 析： ※ 漢口寫字樓平均入住率為 75％左右 ※ 建設(shè)大道 金融一條街板塊，寫字 樓 不僅租金高，而且入住率也非常高，達(dá) 85% ※ 江漢路 及沿江大道板塊入住率 達(dá) 70%，由于周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，寫字樓數(shù)量相對(duì)較少，且租金比較低，因而入住率也很高 ※ 解放大道沿線及江漢北路沿線寫字