【正文】 1 20 72 47 文錦廣場 35 25 13 48 32 特力大廈 30 20 3 33 32 羅湖商業(yè)大廈 43 40 3 46 40 百貨廣場 40 30 25 65 20 合作商業(yè)銀行 50 30 20 70 55 深圳中心大廈 100 80 15 115 62 發(fā)展銀行大廈 120 100 30 150 67 西武百貨 50 45 10 60 88 金田大廈 75 20 12 87 60 聯(lián)興大廈 25 24 2 27 75 12 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 福田區(qū)寫字樓租賃價格調(diào)查表 寫字樓名稱 最高價（元 /㎡ .月） 最底價（元 /㎡ .月） 管理費（元 /㎡ .月） 最高費用合計（元 /㎡ .月） 出租率（ %） 桑達大廈 40 35 5 45 80 電子科技大廈 80 45 12 92 91 賽格工業(yè)園 60 24 2 62 96 北方大廈 80 30 10 90 95 國企大廈 38 32 7 45 15 華聯(lián)大廈 85 68 12 97 97 深勘大廈 40 40 9 49 100 錦峰大廈 60 30 8 68 81 賽格廣場 80 65 25 105 聯(lián)合廣場 40 30 25 65 40 統(tǒng)建樓 42 34 49 94 世貿(mào)廣場 70 55 10 80 73 海鷹大廈 35 25 5 40 100 盛庭苑 68 50 10 78 43 四川大廈 50 50 8 58 100 特區(qū)報業(yè)大廈 70 40 25 95 90 13 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 ① 羅湖區(qū)寫字樓租賃行情分析 據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示，羅湖區(qū)寫字樓可租面積 萬㎡，已租面積 萬㎡，出租率 %。 羅湖區(qū)寫字樓租金較高的有地王大廈、深業(yè)中心、發(fā)展銀行大廈、嘉里中心，其租金最高價分別為 160 元 /㎡月、 100 元 /㎡月、120 元 /㎡月、 100 元 /㎡月，月租較底的為深房廣場、洪湖大廈、華通大廈、文錦廣場、聯(lián)興大廈，其租金分別為 30 元 /㎡月、35 元 /㎡月、 32 元 /㎡月、 35 元 /㎡月、 25 元 /㎡月，各樓盤的管理費都相差較大，因有的管理費包括空調(diào)費、共享面積、水、電、清潔費、保安費用，有的不包括在內(nèi)。 羅湖區(qū)寫字樓出租率最高的是羅湖商業(yè)城達 100%，西武百貨 88%，通過比較可以看出，羅湖區(qū)寫字樓出租率較底，寫字樓供過于求的現(xiàn)象仍然突出，部分交通環(huán)境較好的寫字樓的空置率較底，而交通環(huán)境較差，設(shè)施陳舊的寫字樓空置率居高不下，總體空置率在 40— 50%之間，其租價也在低價位運行。如羅湖區(qū)中心地段的國貿(mào)大廈和深圳發(fā)展中心的租金普遍為 40— 50 元 /㎡月，深房廣場人才大廈 80 60 20 100 75 深茂商業(yè)大廈 50 30 12 62 92 人民大廈 50 40 20 70 80 江蘇大廈 88 85 25 113 100 設(shè)計大廈 73 70 8 81 93 皇城廣場 60 45 12 72 72 科技大廈 80 60 21 101 100 航都大廈 85 55 8 93 39 中深花園 54 20 12 66 93 新聞大廈 70 50 21 91 90 14 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 很大一部分的租金在 30 元 /㎡月，天安國際大廈租金為 25— 50 元 /㎡月。 羅湖區(qū)寫字樓的租賃行情比福田區(qū)相對較差，其出租率和租金均比福田區(qū)要低。從出租率和租金來看，總體市場還是供過于求，形勢不容樂 觀 ② 福田區(qū)寫字樓租賃行情分析 據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示，福田區(qū)寫字樓可租面積 萬㎡，已租面積 萬㎡，出租率 %。 福田區(qū)寫字樓租金較高的有江蘇大廈，月租最高價為 88 元 /㎡月；其次為電子科技大廈、北方大廈、華聯(lián)大廈、賽格廣場、人才大廈、科技大廈、航都大廈、其租金價格在 80— 85 元 /㎡月之間。月租價格最低的樓盤是國企大廈、海鷹大廈、聯(lián)合廣場、深貿(mào)商業(yè)大廈、中深花園，最低月租為 25— 30 元 /㎡月。福田區(qū)寫字樓租金在 25— 88 元 /㎡月之間，片區(qū)不同，價格相差較大，這也是影響出租率的主要 原因之一。 福田區(qū)寫字樓出租率最高的是深勘大廈、江蘇大廈、海鷹大廈、四川大廈、科技大廈，出租率為 100%。而位于上步南路的國企大廈出租率較低，僅為 %，空置嚴重。從抽樣調(diào)查的情況看，抽樣的 26 個樓盤中，出租率在 50%以上的有 20 個，占 %，比羅湖區(qū)相對要好。 結(jié)論 ◇ 深圳寫字樓市場的空置狀況總體上尚不容樂觀，這也是近年來政府宏觀調(diào)控的目標之一。 ◇ 深圳寫字樓租賃價格、出租率狀況差異較大。租賃價格由聯(lián)興大廈的 25 元 /㎡月，到地王大廈的 160 元 /㎡月；出租率由百貨大廈的 20%，到 羅湖商業(yè)城、海鷹大廈、江蘇大廈的 100%。 ◇ 寫字樓出租率較高的物業(yè)特征是： 1 物業(yè)形象好，昭示性強，如江蘇大廈、特區(qū)報業(yè)大廈、嘉里中心、科技大廈等； 2. 位于交通主干道 —— 深南大道旁，交通方便，如電子科技大廈、新聞大廈、北方大廈、華聯(lián)大廈等； 3. 價格適宜，有利于創(chuàng)業(yè)型公司低成本經(jīng)營，如中深花園、海鷹大廈、深茂商業(yè)大廈等； 4. 基本單位面積小，適宜小公司辦公，海鷹大廈、深勘大廈、四川大廈等。 15 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 市場消化量分析 近兩年由于寫字樓供應(yīng)量相對減少，寫字樓空置量有了較大幅度的減少。因此， 寫字樓市場的消化量除市場銷售量外，應(yīng)包括寫字樓的空置量的減少。 近年深圳市寫字樓市場消化量 年 份 1999 年 2000 年 2001 年 銷售面積（㎡） 消化空置面積（㎡） 市場消化面積（㎡） 16 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 0510152025301999 2000 2001深圳市近年寫字樓消化量（萬㎡）銷售面積 消化空置面積 從上述圖表可見，深圳寫字樓市場在進入 2000 年后，平均每年消化近 30 萬㎡細節(jié)。 結(jié)論 ◇近兩年寫字樓消化量保持相對穩(wěn)定。 ◇隨著中國加入 WTO,以及深圳市政府對高新技術(shù)領(lǐng)域人員創(chuàng)業(yè)的扶持力度逐漸加強，寫字樓市場將得到有力的需求支撐。 ◇ 2001 年的經(jīng)濟增長對寫字樓市場利好的影響在不遠的將來顯示出來，預(yù)見 2002 年寫字樓市場需求量將穩(wěn)步增長。 市場競爭分析 17 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 2001 年的寫字樓市場供應(yīng)量為歷年最小量。隨著中心區(qū)江蘇大廈、國際商會大廈（一期）被市場的迅速消化，引人注目的銷售業(yè)績使市場為之振奮，“頭羊”效應(yīng)使市場跟風(fēng)又起。 有需求，就有供應(yīng)。 2002 年寫字樓供應(yīng)量將明顯增加，并主要集中在中心區(qū)和西部辦公組團。 未來市場供應(yīng)量仍舊集中 在福田區(qū)，其中：中心區(qū)已統(tǒng)計到的 2002 年將要推出市場的項目包括國際商會二期、中電信息大廈、新星大廈等，總供應(yīng)量約 8 萬㎡，另有郵電樞紐大廈有 萬㎡招租；西部辦公組團于 2002 年 5 月左右進入市場的項目估計有 6 個（見表《 200 2020 年深圳市福田區(qū)寫字樓供應(yīng)量》），目前可統(tǒng)計到的總供應(yīng)量約 萬㎡；因此，預(yù)計以上兩個區(qū)域 2002 年進入市場的寫字樓總供應(yīng)量約 33 萬㎡（未計出租寫字樓面積）。 2020 年寫字樓的供應(yīng)量主要集中在中心區(qū)，據(jù)統(tǒng)計到的資料顯示， 2020 年中心區(qū)將有 44 萬㎡的供應(yīng)量，西部辦公 組團將有13 萬㎡（未統(tǒng)計供出面積），如無特別因素的市場需求出現(xiàn)（按近年深圳每年消化 30 萬㎡寫字樓），屆時深圳的寫字樓市場將出現(xiàn)新一輪的積壓，市場的竟爭也將呈現(xiàn)白熱化。 參見下表： 200 2020 年深圳市福田區(qū)寫字樓供應(yīng)量 年份 推出時間 樓盤名稱 寫字樓面積 （萬㎡） 中 心 區(qū) 合計 西部辦公組團 合計 上半年 國際商會大廈 （二期） 郵電樞紐大廈 （ ）出租 18 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 2002 年 喜年中心 中國有色大廈 下半年 中國信息大廈 豐立大廈 （ ）出租 新星大廈 大中華交易廣場 []待復(fù)工 陽光高爾夫大廈 深南新都 數(shù)碼時代 合計 2020 年 新萬基國際會展中心 福建興業(yè)大廈 19 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 上半年 聯(lián)通大廈 貴聯(lián)大廈 甘肅大廈 教育大廈 下半年 中信大廈 航天大廈 特美思大廈 國免大廈 合計 20 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 2002—— 2020 深圳市羅湖區(qū)寫字樓供應(yīng)量 年份 推出時間 樓盤名稱 寫字樓面積（㎡） 合計（㎡） 2002 上半年 世界金融中心（商務(wù)公寓） 羅湖商務(wù)中心大廈 下半年 世界金融中心（寫字樓） 2020 上半年 華潤新城（ 一期） 下半年 華潤新城（二期） 結(jié)論 ◇ 2002 年及今后的兩到三年內(nèi)，深圳市寫字樓供應(yīng)量將發(fā)生“井噴”式的急劇增加， 2002 年進入市場的寫字樓總供應(yīng)量約 40 萬㎡，2020 年進入市場的寫字樓總供應(yīng)量約 70 萬㎡；