昆明市寫字樓調(diào)查淺析（doc）-商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧
2024-07-24 13:57 本頁面
【正文】 多數(shù)亦成立一個(gè)專門的服務(wù)租售部，為投資業(yè)主解決租務(wù)問題。 第三層次為中低檔寫字樓租務(wù)市場。這類寫字樓散布于市區(qū)各地，形成一個(gè)巨大的供應(yīng)量，其特點(diǎn)是：（１）幾乎全部項(xiàng)目均為樓宇翻新項(xiàng)目，面積多在６０００平方米以下，投資量小。（２）這類項(xiàng)目的開發(fā)商多數(shù)為非專業(yè)地產(chǎn)公司，而且多數(shù)為物業(yè)的業(yè)主出資改建。這類項(xiàng)目幾乎都是一個(gè)模式，就 是開發(fā)商在解決自身需要的同時(shí)，留出一些做一部分的租務(wù)。這類項(xiàng)目也有表現(xiàn)為１００％的租務(wù)，其客戶多為中小公司，特別是個(gè)體私營小公司。（３）所在的地段多為城市邊緣區(qū)或老城區(qū)，而且多在接近熱地的邊緣區(qū)。 由此可見這三個(gè)層次是非常明確的，但一、二層次間與二、三層次間，均有一些過渡階段，一些發(fā)展商正在努力地?cái)D入上一個(gè)層次。 從縱向角度來看昆明寫字樓市場，可以發(fā)現(xiàn)昆明寫字樓市場正在經(jīng)歷一場產(chǎn)品的競爭與替代。第一代產(chǎn)品暫且稱之為老寫字樓。三代寫字樓的明顯對比下，寫字樓的價(jià)值體現(xiàn)在三方面，形象價(jià)值、運(yùn)營效率和升 值空間是最具價(jià)值的選擇動(dòng)因。形象就是財(cái)富，效率就是金錢，升值就是利潤。形象價(jià)值主要體現(xiàn)在品牌價(jià)值和注意力經(jīng)濟(jì)要求下的地標(biāo)性的建筑體量和外 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 4 頁 共 13 頁 觀。升值空間體現(xiàn)在地段的稀缺性、規(guī)劃設(shè)計(jì)的超前性和較高的性能價(jià)格比。運(yùn)營效率則主要體現(xiàn)在綜合性的配套和物業(yè)管理方面。 大多數(shù)企業(yè)入駐寫字間的另外一個(gè)目的是增加商業(yè)機(jī)會(huì)，這個(gè)商業(yè)機(jī)會(huì)由物業(yè)管理去體現(xiàn)。寫字樓的物業(yè)管理不僅是服務(wù)的概念，更是經(jīng)營的概念。目前老寫字樓被抽空得很厲害，許多原先入住的客戶，紛紛離去，進(jìn)駐到第二代寫字樓去了。這主要是因?yàn)椋蠈懽謽堑闹悄芑土?，已?jīng)不能 滿足現(xiàn)在公司辦公的最基本需求，并且這個(gè)條件的改進(jìn)通常是比較困難的。另外，老寫字樓多采用出售方式，產(chǎn)生了“木桶效應(yīng)”。即小業(yè)主在租金上的無秩序遞減攀比已經(jīng)到了無法控制的地步。同時(shí)，許多老寫字樓在一個(gè)項(xiàng)目中出現(xiàn)了幾個(gè)不同的檔次，這種開發(fā)模式經(jīng)營動(dòng)作到現(xiàn)在，事實(shí)證明是不成功的，其結(jié)果常常是整個(gè)項(xiàng)目最終會(huì)被較低一檔的物業(yè)拖累，高檔次無法顯現(xiàn)。 而與老寫字樓相比，第二代寫字樓的優(yōu)勢就顯得十分突出了。第二代寫字樓在品質(zhì)上提升很多，競爭力很強(qiáng)，同時(shí)智能化水平也可以滿足現(xiàn)階段辦公的基本需求；多采取統(tǒng)一出租的方式，避免 了“木桶效應(yīng)”的影響；并有意識(shí)地加強(qiáng)了物業(yè)管理。同時(shí)，在第二代寫字樓中的市場運(yùn)作中，其博弈關(guān)系發(fā)生了明顯的變化。原先以寫字樓為主賣點(diǎn)轉(zhuǎn)變成以寫字樓中的客戶為主賣點(diǎn)。這類寫字樓通常先以盡可能低的價(jià)格吸引大企業(yè)、大公司入住，從而吸引與之相關(guān)聯(lián)或是希望與之為鄰的中小公司入住，這些中小公司將能夠也比較樂意承擔(dān)較高的租金或是售價(jià)，來滿足自身的發(fā)展需要。另外，第二代寫字樓一個(gè)最大的優(yōu)勢就是占據(jù)了城市最好的地段，由于地段的不可復(fù)制性，使之成為后代寫字樓難以替代的競爭優(yōu)勢。 第三代寫字樓雖然品質(zhì)上全部在一個(gè)更高的標(biāo)準(zhǔn) 下產(chǎn)生，但想要替代第二代寫字樓還存在不少障礙。主要是由于與第二代寫字樓博弈關(guān)系的變化，在寫字樓中，大公司的入住為寫字樓的入住率起到了保證作用。因?yàn)閷τ诖蠊径?，更換辦公地點(diǎn)，引起的諸如名片、公司的形象設(shè)計(jì)等事務(wù)的變更成本太高，大公司一般不會(huì)輕易變換。隨之，由大公司吸引而至的 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 5 頁 共 13 頁 公司更不會(huì)隨便搬遷。另一個(gè)原因是地段因素。對于一些中小企業(yè)而言，企業(yè)總是會(huì)選擇比現(xiàn)狀位置更好、形象地位更高的寫字樓，只會(huì)越搬越好，而不會(huì)越搬越差，這種情況被稱為購買寫字樓的升級原理。這個(gè)原因既是第二代寫字樓搶占第一代寫字樓的原因，同時(shí)也 是第三代寫字樓不易搶占第二代寫字樓的主要原因。 由于房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市主中心區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，因此增值空間很大。同時(shí)，主中心區(qū)的區(qū)位成長性顯而易見，區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨(dú)厚，通常是人流、物流、信息流、資金流匯聚之處。所以說，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。由此分析，我們不難預(yù)見未來一段時(shí)間內(nèi)，昆明寫字樓將出現(xiàn)占盡地理優(yōu)勢的第二代寫字樓與占盡技術(shù)優(yōu)勢的第三代寫字樓共存的形勢。 三、痛并快樂發(fā)展中的寫字樓市場 寫字樓物業(yè)對于政府來說，所帶來重要的 利益就是稅收。以目前的狀況，市中心內(nèi)部的大規(guī)模改造，使搬出去的人越來越多，原來的地方被高檔的居住區(qū)所替代。這將出現(xiàn)兩種情況：一個(gè)是商鋪的拆遷和老公司的拆遷，以及近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的優(yōu)惠政策，促使大量的公司搬到城市周邊地區(qū)，這種情況被稱為辦公的邊緣化。另一種則是辦公遷離市區(qū)，市區(qū)的居住物業(yè)多半以經(jīng)營為主，很少產(chǎn)生稅源，從而造成市中心地區(qū)稅源流失。從稅源角度講，寫字樓對于發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的作用將更顯重要。寫字樓就是２１世紀(jì)的車間，現(xiàn)在寫字樓不再僅僅是行政辦公的場所，而是一個(gè)具有生產(chǎn)作用的場所、一個(gè)功能街區(qū)。留得住寫字樓 就能留得住公司，留得住公司就能留
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1